2011年底，青岛市存量房14万套，消耗存量房周期远远低于其它城市。如果按2011年的销售速率的话，青岛仅仅是销售一年半的存量，还是颇为乐观的。青岛市是我国最适宜居住城市之一：碧海蓝天、红瓦绿树，种种因素都是吸引外来群体消费者和本地刚性需要求者购买住房的愿望的。

我们从数据上得知，青岛市共成交新房99271套，新房成交面积9663721平方米，其中新建住宅成交了86997套，新建住宅总成交面积8428212平方米。虽然与2010年同期比有所下降但影响甚微，但也并非像媒体和业内预估的那样萎靡。最值得关注的是12月份9000套的成交量，达到全年的次高峰。这预示着什么呢？在整体环境一片降价“拐点”的惊呼中，市场给了一个明确的回答。当然，这要归功于李沧、城阳等边缘城区的销售。

李沧区之所以稳居2011年成交销售的榜首，与青岛市的“拥湾发展、蓝色经济”是密不可分的。作为一个城市的未来发展“热点”，李沧地域占尽了天时地利人和的独特优势。因之引起了消费者的热捧，是必然的。

步入2012年，给人以许多悬念？青岛的房地产商是坚挺房价依旧萎靡还是让利销售振兴市场？持币待购消费者是出手签约还是围观翘望？可以确定的是政府调控房价的决心没有动摇，继2011年的“限购令”照旧推行。由此，可以看出2012年房地产市场走势依然具有下行的趋势，继续保持扑朔迷离的走向。现有的政策力度能否维持到2012年末，仍存变数。

岁尾年初，有专家指出：化解当前房地产市场的困境，最根本的就是要让国内住房市场的性质由投机主导转为以居民消费主导。这，无疑也是中央政府调控房价的原因所在之一。问题的症结是如果隔断投机性的房产投资，仅以刚性消费者为销售对象，这个具有极大局限性的房地产市场有多大？能否提振房地产市场的消费指数，实在是一个值得深思的问题。

综观2011年最后三个月的青岛房地产市场房价下降并不明显，市区中心地带的房价格局依然维持现状，甚至稳中有升也是未尝不能的事情。房价出现松动的多数集中在李沧和远郊地区，如果去掉虚高的房价，实质性的降价有多少？恐怕这是一个业内最大的秘密。我们相信2012年房价还会有进一步下降的空间。但，下降的幅度有多大？勿容置疑的是无论房价下行的比例有多少？都不会超出房地产商们的利润底线。有媒体扬言房价将下跌30%——50%之间，这显然是无稽之谈，缺少根据。

真正的房地产市场应该通过完善供需机制、打击囤房投机，断绝闲散资金涌入房地产制造泡沫，通过盘活资金在商品房和保障房之间的周转来实现，只有这样才能保证市场活力。2012年中央政府正是依据这样的思路掌控政策的实施。因此，中央政府既不会刻意压缩房价至房地产商不能接受的地步，也不会允许房价过快上涨让消费者感到购买无望。房地产市场的兴衰对于国家经济的发展来说不仅是一个支柱产业，还是一个承上启下的关键所在。“牵一发而动全身”不是危言耸听。在持续多年房地产价格连续上涨的状态下，适度回调、涨幅降落、增速减缓也是一种停顿再生息的自然规律。

我们透过新闻媒介种种的信息，也可以体味到从中央领导人到地方政府对房地产市场的关注力度和深度，从中也能感受到政策的方向标。调控的用意更在于不以房价涨落作为指向，调控的重点指向是引发房地产泡沫的闲置房、大房及空置地块。

2012年首日，房贷利率提升，给房地产市场蒙上了一层阴影。5年期贷款利率已经从去年年初的6.40%增加到了7.05%，上涨幅度接近10%。按照20年期30万元额度的贷款计算，元旦起每月房贷的月供增加了115.82元。如此算来，多增加还贷金额近10%，加大了资金支出。这不是一个小数目。令人宽心的是，首套房贷的政策将会逐步宽松，对刚性需求者来说是一个莫大的扶持政策，也对相对低迷的房地产市场是一个利好。

在房贷利率上涨的同时，房价会是一个怎样的走势，这，更为持币代购者所关注、关心的问题。业内人士预计，随着商品房库存量的大幅攀升，随着房地产商对资金的强烈需求，各楼盘的促销和降价将会被越来越多的房地产商采用，而且为了现金流的畅顺和资金回笼的渴求降价和促销的幅度也会放大，一些更优惠、更实际的销售策略也会逐步释放，这都是购房消费者进入定夺的最好时机。

面对2012年的房地产市场，我们更应该感觉到房地产调控不动摇、不松劲的背后隐衷。中央领导人在近期的一次全国住房保障会议讲话中表示：“政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应”。这里面是否包含着两层意思？一是保证经济保障房的建设，为低收入者提供便捷廉价的住房，解困他们的刚性需求；二是对房地产市场的保障，一旦不可控制可以由政府购买普通商品房来缓解市场的滞销。一个房地产发展理想之路就是要顺应、三个目标：满足人们合理的住房需求；支撑和拉动经济增长；资源节约再利用。也就是说，一个健康的房地产业是从经济、环境、社会这三个方面来综合考量的。

发改委投资研究所所长张长春表示：随着房价涨幅回落、通胀预期发生变化，预计2012年房地产投资增速将进一步放缓。在持续多年房地产投资高增长之后，投资增速的适度回落，有其内在合理性。

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