2004年中国房地产：行业变革加快 补涨势头强劲
本报《行业看台》特约观察员、国泰君安证券研究所 张宇认为:
鉴于房地产行业变革加快、去年该板块超跌以及人民币升值预期等因素,将房地产行业的投资等级调为"增持"。
2003年房地产价格总体平稳,供销两旺。销售总面积与竣工总面积基本持平,全国商品房价格上升了4.7%,其中,商品住宅价格上升了4.6%,国内主要城市房价呈现有升有降的结构性变化。预计,今年各省会城市,尤其是中部城市的中档商品房将保持上扬态势。
121号文件规范了房地产企业获取信贷资金的程序,在客观上限制了部分中小开发商的业务扩张能力的同时,也为开发商使用信托资金等非信贷资金打开了政策之门,导致了从去年第四季度开始,房地产信托基金凸现迅猛发展的旺势,房地产信托基金的品种和金额几乎跳跃式增长。银监会已有意颁布指导方针加强信托业的风险管理。
传闻中有关物业税的开征,将会带来房地产业发展模式的深刻变革,尤其是消费者现金支付时间的改变导致了项目未来现金流的改变,从而影响到项目和企业的价值评估。但是由于其具体操作的复杂性和可行性,预计短期内出台和实施的可能性不大。
2004年1月2日至2月16日,房地产板块指数从1294.29点上升到1594.73点,上涨了23.21%,高出同期上证A股指数涨幅的一倍,房地产指数累计上涨23.64%,也高出上证A股指数12.8%的累计涨幅将近一倍。房地产板块极为耀眼的涨势之原因主要在于去年该板块相对于大盘严重超跌和一些投资者普遍对于人民币升值的预期,房地产板块的这种上涨还会持续一段时间。
过去一年来我们重点跟踪研究的人民币升值预期和通货膨胀对房地产行业供求产生的推动作用将会越来越大、越来越明显。本币升值和通货膨胀都会导致房地产这种重要实物资产价值的升值和需求的增加。
根据基金公司公布的第四季度投资组合报告,已有部分基金增持房地产股,如:博时价值成长基金房地产行业配置比例从去年第三季度的0.27%提高到第四季度的3.13%。其中,增持的万科A和招商局A在投资组合中位居前十大股票,分别占投资组合的3.07%和2.79%。博时基金的裕泽和裕元基金也分别增持了万科A,占比分别为2.87%和3.37%。南方稳健成长第四季度投资组合也增持了房地产股,房地产行业配置比例由第三季度的0提高到1.67%。预计房地产股超跌补涨的势头还将持续。万科A,招商局A等具有良好业绩支撑的行业龙头值得关注。在上述股票达到一定涨幅之后,具有良好的地方开发品牌、自有资金实力较强或者具备再融资(包括直接和间接融资)能力、拥有较多土地储备资源的二线股也是较好的投资对象。
鉴于房地产行业变革加快、去年该板块超跌以及人民币升值预期等因素,将房地产行业的投资等级调为"增持"。
2003年房地产价格总体平稳,供销两旺。销售总面积与竣工总面积基本持平,全国商品房价格上升了4.7%,其中,商品住宅价格上升了4.6%,国内主要城市房价呈现有升有降的结构性变化。预计,今年各省会城市,尤其是中部城市的中档商品房将保持上扬态势。
121号文件规范了房地产企业获取信贷资金的程序,在客观上限制了部分中小开发商的业务扩张能力的同时,也为开发商使用信托资金等非信贷资金打开了政策之门,导致了从去年第四季度开始,房地产信托基金凸现迅猛发展的旺势,房地产信托基金的品种和金额几乎跳跃式增长。银监会已有意颁布指导方针加强信托业的风险管理。
传闻中有关物业税的开征,将会带来房地产业发展模式的深刻变革,尤其是消费者现金支付时间的改变导致了项目未来现金流的改变,从而影响到项目和企业的价值评估。但是由于其具体操作的复杂性和可行性,预计短期内出台和实施的可能性不大。
2004年1月2日至2月16日,房地产板块指数从1294.29点上升到1594.73点,上涨了23.21%,高出同期上证A股指数涨幅的一倍,房地产指数累计上涨23.64%,也高出上证A股指数12.8%的累计涨幅将近一倍。房地产板块极为耀眼的涨势之原因主要在于去年该板块相对于大盘严重超跌和一些投资者普遍对于人民币升值的预期,房地产板块的这种上涨还会持续一段时间。
过去一年来我们重点跟踪研究的人民币升值预期和通货膨胀对房地产行业供求产生的推动作用将会越来越大、越来越明显。本币升值和通货膨胀都会导致房地产这种重要实物资产价值的升值和需求的增加。
根据基金公司公布的第四季度投资组合报告,已有部分基金增持房地产股,如:博时价值成长基金房地产行业配置比例从去年第三季度的0.27%提高到第四季度的3.13%。其中,增持的万科A和招商局A在投资组合中位居前十大股票,分别占投资组合的3.07%和2.79%。博时基金的裕泽和裕元基金也分别增持了万科A,占比分别为2.87%和3.37%。南方稳健成长第四季度投资组合也增持了房地产股,房地产行业配置比例由第三季度的0提高到1.67%。预计房地产股超跌补涨的势头还将持续。万科A,招商局A等具有良好业绩支撑的行业龙头值得关注。在上述股票达到一定涨幅之后,具有良好的地方开发品牌、自有资金实力较强或者具备再融资(包括直接和间接融资)能力、拥有较多土地储备资源的二线股也是较好的投资对象。
