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二手房买卖流程第一步:筹划买房

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二手房买卖流程第一步:筹划买房

无忧房网 http://www.51fdc.com 2004-03-02 【推 荐】【评 论】【 小字】【站内搜索
    确定买什么样的房子
    想便宜,买“二手房”  
    买产权房还是买使用权房?


确定买什么样的房子


  ·价格和面积。根据自己的资金量,决定可能购买何种区位多大面积的住房。   

  ·交通状况。选择一处好的住所,等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。 

  ·社区规模的大小和住区配套。按照一般的规律,社区规模越大,购物、子女就学、医疗、娱乐设施及物业管理等等越方便。

  确定资金来源 是自有资金,还是向他人筹借,或者向银行申请贷款?

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想便宜,买“二手房”


  如果你的购房考虑中“价格”是最重要的因素,那建议你不妨考虑买“二手房”。

  商品房的设计标准较高,环境较好,但价格较高;“二手房”如职工所购公有住房等设计标准较低,但房型规格较多,如一室,一室半,二室等,地段较好,价格便宜。

  据统计,1998年度职工购公有住房上市出售的平均单价与商品房的预售平均单价相比要低1000—2000元/平方米,而且,商品房售价高的区,职工所购公有住房与商品房的价格差距相应较大。不可售公有住房的房屋类型更是丰富,价格较职工所购公有住房售价更低

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买产权房还是买使用权房?


  现在很多人买房几乎都买产权房,主要是因为所谓“全产权”、“永久产权”的诱惑,认为拥有产权证,这住房就永远属于自己并可代代相传了。事实并非这么简单。相对来说,购买使用权房的价格要比产权房便宜,少出几万元钱,居住的实际效果与产权房没什么大的区别,何乐而不为呢?

  我国实行的是土地国有制,即在中华人民共和国国土上,所有土地的所有权都是国家的,这种所有权是不出让的。开发商建房的土地是向国家买的有期限的使用权,最长为70年。根据我国现行法律,到时国家就要把土地(当然包括土地上的建筑物)无偿收回。所以,买产权房并无永久产权可言,开发商向国家买多少年土地使用权,你所购的产权房的产权就是多少年。有些开发商向国家购买了期限70年的土地使用权,由于种种原因,三年后再建房,建房再用去二年,建成后又一下子卖不掉,如你到建成后第三年买了房,那你所购买的产权房的产权期限只是62年。如果你买了别人居住过20年的二手产权房,你所拥有的产权期限就不到50年了。

  问题是售房时,没有一家房地产开发商老老实实向购房居民说明他们出售的产权房的实际产权是多少年。到年限国家要无偿收回土地和住房。如购房居民仍想拥有房产,必须再向国家交纳若干年限的土地使用金。事实正是这样,如果购房居民未能在产权期限内将房产卖出去,那么就会遭受不必要的经济损失。

  产权(也就是所有权)和使有权的区别在于:所有权包括占有、使用、收益、处分四种权能。使用权为所有权的权能之一。

  拥有一套住房的使用权,只是在要出租就会受到一定的限制,能否出租、转让获取收益,都要受到有关法规、契约、产权所有者的制约。

  再来剖析一下处分权,这应该是产权拥有者最根本的权能。目前,按有关规定,居民拥有“使用权”也有处分权,尽管他处分的是“使用权”,而不是“所有权”。

  按现行政策,使用权房同样可以上市,与产权房有着同等的转让机会,所区别的仅是一笔土地使用金。

  所以,在房地产中的产权与使用权两个概念并没有多大差别,因为实际效果一样,只是多了一种“我拥有产权”的心理感受而已。相对来说,购买使用权房的价格要比产权房便宜,少出几万元钱,居住的实际效果与产权房没什么大的区别,何乐而不为呢?

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