房屋买卖需过户私签协议不生效
赵刚有一套两室一厅的住房，地处市中心的商业繁华地段。由于另有住房，所以赵刚准备将房屋出租，但是在他还没有找到合适的承租人时，却不幸病故了。其妻田红和儿子、女儿商议后，决定将房子卖掉。他们的朋友丁梁知道后愿以50万元的价钱买下此屋，并且丁梁购房心切，既不愿再提高买价，又怕他人将房屋抢先买走，遂将一份预先拟好的“房屋买卖协议”拿出，要求田红及其子女在上面签字。协议书上载明，买方愿出50万元的价钱买下此房，卖方不得再将房屋转卖。田红及其子女在协议上签了字，当时丁梁说好立刻去筹钱，一周后来付款。等到第三天，田红的邻居袁晟也知道了他们要卖房的事情，并且说自己愿意出55万元购买此房，并说可以立即付款，田红及其子女见他出的价钱高，便同意将房屋卖给他，在交完 钱后，双方便到房屋登记管理部门办理了过户手续。袁晟一家在办完手续后立刻住了进去。这时丁梁闻讯而来，拿出自己手上的“房屋买卖协议”，主张袁晟买房在其后，房屋早已由田红一家答应卖给他，因而袁晟的买房行为无效，要求其搬迁出去。请问袁晟与丁梁谁能得到这处房产？
解答：本案中，丁梁与田红签订的房屋买卖合同是无效的。根据《民法通则》 第七十二条：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他方式取得 财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除 外。房屋作为不动产，我国民法对其所有权的转移是采取“登记生效主义”。一般 情况下，合同因双方当事人意思表示一致而成立，但法律规定采取登记生效主义的 合同，其自登记之日起生效。《城市私有房屋管理条例》第六条规定：“房屋所有 权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变 更登记手续。”只有完成登记，才发生房屋所有权移转效力。房屋买卖合同不只是 一种简单的要式合同，若缺少过户登记这一法定要件，合同是无效的。本案中，丁 梁与田红只是签了一份“房屋买卖协议”，既未付款，又未去登记，当然就无法在 法律上限制田红将房屋卖给后来要来买房的人袁晟了。并且袁晟不仅付了款，且去 房管部门登了记，所以袁晟的买房行为有效。既然丁梁与田红的房屋买卖合同不具 有法律约束力，当然就不能要求田某赔偿所谓违约金了。
解答：本案中，丁梁与田红签订的房屋买卖合同是无效的。根据《民法通则》 第七十二条：财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他方式取得 财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除 外。房屋作为不动产，我国民法对其所有权的转移是采取“登记生效主义”。一般 情况下，合同因双方当事人意思表示一致而成立，但法律规定采取登记生效主义的 合同，其自登记之日起生效。《城市私有房屋管理条例》第六条规定：“房屋所有 权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变 更登记手续。”只有完成登记，才发生房屋所有权移转效力。房屋买卖合同不只是 一种简单的要式合同，若缺少过户登记这一法定要件，合同是无效的。本案中，丁 梁与田红只是签了一份“房屋买卖协议”，既未付款，又未去登记，当然就无法在 法律上限制田红将房屋卖给后来要来买房的人袁晟了。并且袁晟不仅付了款，且去 房管部门登了记，所以袁晟的买房行为有效。既然丁梁与田红的房屋买卖合同不具 有法律约束力，当然就不能要求田某赔偿所谓违约金了。
