2004春季品牌中介展示会 律师现场答疑实录
编者按2月28日、29日在青岛日报报业集团阳光大厅举行的2004春季品牌中介展示会上，众多有买卖意向的消费者向在场提供法律服务的山东铭丰律师事务所、北极之星律师事务所的律师进行咨询。有关问题主要涉及使用权房屋的转让、二手房买卖中的共有权问题、交易税费、楼房区分所有权问题、二手房买卖的手续和履约风险防范等方面。下面选登山东铭丰律师事务所黄杰律师部分答疑要点，以飨读者。
问：我看好一处仅有使用权的二手房，使用权房能否买卖？
黄杰律师答：根据我国民法理论，使用权是产权的一部分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第三十六条规定：房地产转让，包括买卖、赠与等，应当办理产权登记；未依法登记领取权属证书的房产不得买卖。现在房产市场上存在的使用权房交易是没有法律保障的。形成仅有使用权而无法办理产权登记的原因很多，风险很大。
问：如果所要购买二手房产权证上只有一个人的名字时，是否需要夫妻双方签字？
黄杰律师答：要具体分析房屋是否夫妻共有。根据婚姻法及其司法解释，如能证明具有下列产权属于一方的，无须另一方签字：该方婚前购买、该方父母出资购买等；如有下列情况，应有另一方明确同意：婚姻关系存续期间购买、一方父母指定赠与双方等，以免另一方提出共有权争议。
问：我看上一套二手房，卖方说该房一年后才能办产权证，如现在签买卖合同是否有效，有什么风险？
黄杰律师答：该合同属于效力待定合同，合同成立，但尚未生效。未生效的含义是：合同尚未具有法律约束力。其风险在于卖方有可能反悔，并导致在承担违约责任后，收回该房屋。本报记者曹玺铭
问：我看好一处仅有使用权的二手房，使用权房能否买卖？
黄杰律师答：根据我国民法理论，使用权是产权的一部分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第三十六条规定：房地产转让，包括买卖、赠与等，应当办理产权登记；未依法登记领取权属证书的房产不得买卖。现在房产市场上存在的使用权房交易是没有法律保障的。形成仅有使用权而无法办理产权登记的原因很多，风险很大。
问：如果所要购买二手房产权证上只有一个人的名字时，是否需要夫妻双方签字？
黄杰律师答：要具体分析房屋是否夫妻共有。根据婚姻法及其司法解释，如能证明具有下列产权属于一方的，无须另一方签字：该方婚前购买、该方父母出资购买等；如有下列情况，应有另一方明确同意：婚姻关系存续期间购买、一方父母指定赠与双方等，以免另一方提出共有权争议。
问：我看上一套二手房，卖方说该房一年后才能办产权证，如现在签买卖合同是否有效，有什么风险？
黄杰律师答：该合同属于效力待定合同，合同成立，但尚未生效。未生效的含义是：合同尚未具有法律约束力。其风险在于卖方有可能反悔，并导致在承担违约责任后，收回该房屋。本报记者曹玺铭
