房地产市场发展状况评析
摘要：对比分析当前与1992年房地产市场之间存在根本差异，指出现阶段市场供给和需求总量基本平衡，供需波动的主要原因均来自于市场，房地产市场自我调节功能显著增强，房地产业呈现出理性健康的发展态势。
近年来，与宏观经济调整型增长走势和多数行业增长乏力形成鲜明反差，我国房地产业强势运行，房地产市场持续景气，但自2001年下半年以来，局部地区先后出现了不同程度的投资过量、房价上涨过快等问题，促使社会各界对“房地产热”的关注程度不断提高。作为大量银行信贷资金注入的产业领域，房地产市场的健康发展对银行业乃金融业的整体平稳运行具有重要意义。因此，为进一步强化系统性市场风险的防范和控制，商业银行应重视加强对房地产市场发展状况的跟踪监测，并据此制定有效举措，确保信贷投入的安全。
受商品房空置面积总量持续上升以及个别地区房价、地价增长过速的影响，一段时间以来，社会各界对房地产市场的发展趋势忧心忡忡，有人甚至发出了“当前房地产市场状况与1992年相似”的悲观论调。根据对10年来全国房地产市场发展情况的综合分析，我认为当前房地产市场所谓“热”的表现与1992、1993年出现明显泡沫的情况是根本不同的。现阶段市场供给和需求总量基本平衡，供需波动的主要因素均来自于市场，房地产市场自我调节功能显著增强，房地产业呈现出理性、健康发展的态势，商业银行房地产贷款的系统性风险相对较小。与此同时，个别地区市场出现了明显的过热趋势，面临进一步调整压力，房地产贷款区域性风险相对较大。
1 房地产行业现状分析
1992年以来，我国房地产业经历了过热、调整和成长阶段，市场渐趋规范，行业运行机制渐趋成熟。
1.1房地产市场供给的主要特征
1.房地产投资快速增长
房地产投资是一把双刃剑，若投资合理，就能促进国民经济持续健康发展，反之将会引发过热甚至泡沫。根据国际一般规律总结，现阶段我国房地产开发投资与GDP之比应处于3％至8％之间。
1992年至1994年，房地产开发投资与GDP之比经历了一次较大波动，最大值达到1993年的10.69％，超过了8％的上限。经过几年调整，自1997年开始，房地产开发投资与 GDP之比再次持续走高，2002年为6.99％，但处于合理浮动区间内，房地产开发投资与国民经济规模基本相适应。
2.房地产建设规模不断扩大
在房地产投资快速增长的带动下，全国房地产建设规模不断扩大，施工面积、新开工面积和竣工面积稳步增长。1993年后房地产市场进入调整期，商品房施工面积与竣工面积出现波动，新开工面积逐年走低。自1997年开始，商品房施工面积、新开工面积与竣工面积再次同趋势持续增长，近三年来尤为迅速，这表明房地产项目完工率较高，市场繁荣引致了供给的快速增长。
房地产业界对未来做出的较好期望往往反映在新开工率的迅速增长上。根据房屋建设周期为三到四年的基本规律，一般来说商品房新开工量应界于当年施工面积的1／4-1／3，也即新开工率一般应在0.25至0.33之间。
1993年商品房新开工率为126％，市场供给严重过量。1998年后，新开工率再次超过33％且超出程度不断增大，2002年为46％，预示着房地产业界对市场预期较高，应引起一定关注。
3.房地产资金的最大来源是银行信贷资金
房地产开发资金主要来源于银行贷款、企业自筹资金以及包括预售款及基建垫资在内的其他资金三个方面。2002年，国内房地产开发类贷款投入2149.09亿元，占房地产开发资金总量的22.6％，企业自筹资金2720.44亿元，占比28.6％，其他资金(主要是预售收入和基建垫资)4501.47亿元，占比47.2％。各项资金来源比例相对稳定是近几年房地产资金来源结构的主要特点。其中，银行开发类贷款连续五年保持在22.6％-23.1％之间，企业自筹资金也在28.2％-29.5％之间小幅波动，其他资金在房地产开发资金来源中一直处于较高占比状态。
其他资金来源主要由销售定金、预售收入和基建垫资构成，占比呈现不断走高的趋势，说明房地产开发对市场和销售的依存度进一步增大，其较大部分依靠按揭贷款方式实现；自筹资金占比不到30％，但绝对规模增长迅速，显示出房地产企业自身实力虽有一定增强，但整体抗风险能力还有待进一步提高；房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源，加上预售过程中银行按揭贷款的资金量，信贷资金在房地产投资来源中的占比超过60％，银行成为房地产风险的最大承担者。
1.2 房地产市场需求的主要特征
1.房地产销售价格平稳上升
1992年以来，商品房平均销售价格年均增长7.89％，2002年每平方米商品房平均销售为2244元，较1992年的1050元增长了1.14倍。其中，2002年每平方米商品住宅平均销售价格为2088元，较1992年996元增长了1.1倍。近几年房价增幅走势相对平稳。
1998年后商品房平均销售价格涨幅一直低于GDP与人均可支配收入的增长幅度，房价的涨幅与国民经济的增长相适应。房价的稳步上升是房地产市场需求持续旺盛的重要表现。与此对应，居民可支配收入的协调增长是确保房地产市场有效需求的重要条件。2002年我国房价收入比为9.04低于1993年的13.82，但高于4至6倍间的合理水平。
房地产市场的区域性很强，对房价总体走势的分析容易掩盖地区局部特征。几年来我国各大城市房地产市场差异较大，部分城市房地产销售价格上涨较快，东北地区却普遍呈下降趋势。2002年宁波、南昌、青岛、上海、杭州、兰州等城市房价上涨较快，其中宁波、南昌和青岛上涨幅度超过了10％；北京、上海、杭州、广州、深圳等房地产市场发达地区房价上涨幅度各不相同，分别为-1％、9.7％、6.6％、-0.4％、-0.1％，显示出各市房地产市场的需求状况不一。
2.商品房需求旺盛，销售量持续增长
2002年，全国商品房销售24969.29万平方米，是1992年4288.86万平方米的5.83倍，年均增长19.4％，商品房销售额由1992年的450亿元增长到2002年的5721亿元，年均增长 28.8％。2002年商品住宅销售面积和销售额分别占当年商品房销售总量的88.6％和92.1％。写字楼、商用房的需求总量虽有所增加，但增势明显趋缓。这在一定程度上反映了房地产产业结构基本趋向合理，房地产业的增长主要依靠住宅需求推动。
3.个人购房已占绝对比重
1992年，个人购买商品住宅1456.01万平方米，占当年商品住宅销售面积3821.21万平方米的38.2％；到2002年，个人购买商品住宅 20727.77万平方米，占商品住宅全部销售面积22117.18万平方米的93.7％，北京、上海、广东、江苏、浙江、深圳等地个人购房占比超过98％，个人已经成为商品住宅销售中占绝对比重的主体。个人购房主要目的是自住自用。据有关研究机构的网络调查发现，在所有被调查的购房者中，有89.4％的人买房是为了自住自用，有10.6％的人是为了投资，其中纯粹投机套利者更少。
1.3 房地产市场均衡情况
1.一级市场需求超过供给
近年来土地市场需求旺盛，2002年开发企业土地购置面积30382.3万平方米，同比增长了40.2％，与2001年的41.9％基本持平；完成土地开发面积17346.8万平方米，同比增长了19.6％，低于2001年的22.2％。土地购置面积和土地开发投资大幅度增长，导致土地价格上涨较快。2002年土地交易价格指数为106.3，较大程度超过往年增长水平。
应该看到，现阶段土地市场的价格上涨与1992、1993年房地产泡沫期间出现的相似情况有着根本不同。1993年前后，土地成为直接炒买炒卖的对象，个别地区地产价格在几个月内成倍上涨，土地开发面积增幅迅猛(1992年同比增长175％，1993年同比增长96％)，市场泡沫严重。现阶段土地价格上涨主要原因有两点：一是商品房销售情况良好，不少开发商加大了对土地的购置和储备力度，推动了土地价格上涨，这反映出开发企业对市场前景普遍看好；二是国家对土地市场调控力度增大，土地市场化进程加快，经营性用地招标拍卖制度得到进一步推广，人们预期土地取得难度将加大，故而加大了土地储备力度。此外，土地具备资源稀缺性，随着市政开发投资的加大，土地本身的价值在不断上升，土地价格的长期趋势是必然上涨的。因此，现阶段土地价格上扬并不是市场炒做的结果，而是整个房地产市场供销两旺和国家适时调控的正常表现。
2.二级市场供销两旺，增长比例基本协调
2002年，商品房竣工量和销售量较2001年分别增长了9％和20％，房地产二级市场供销两旺。
1998年后的连续五年，商品房销售增长率均大于竣工增长率，也即二级市场需求增长速度大于供给增长速度。考虑到商品房竣工总量仍然大于销售总量，供需增长比例是基本协调的。判断房地产二级市场供需均衡状况最重要的指标是商品房空置率，根据有关研究，2002年我国商品房空置率为16.4％，高于5％至14％的合理范围，但比2001年降低了2.2个百分点，也低于 1993年21.1％。
市场的总体基本均衡状况不能掩盖其结构性和区域性的问题。从市场结构看，各地高档房(高于当地平均价格1倍以上)滞销明显，尤其是别墅、公寓以及建筑面积超过150平方米的大户型住宅，滞销情况更为突出；从地区情况看，部分地区空置面积总量增长过快的问题比较突出。2002年，山西、安徽、湖南的竣工面积增幅大于销售面积增幅达20％以上，另有10个地区这种差距在10％以上。山西、内蒙、辽宁、吉林、黑龙江、山东、四川、甘肃、青海、新疆等省区空置面积增长过快。
3.三级市场成长迅速，沿海大中城市规模初步显现
我国由于房地产市场发展较晚，三级市场总体规模较小，但受二级市场持续繁荣和房改制度实施的影响，近年来沿海大中城市房地产三级市场成长迅速。2002年，上海二手楼交易面积达到1341万平方米，与同期一手楼交易面积之比为1：0.73；广州二手楼交易面积达到486万平方米，与同期一手楼交易面积之比为1：0.61。沿海大中城市房地产三级市场已经渐成规模，供给和需求均有较大幅度增长，二、三级市场联动效果显著。
1.4 房地产市场发展现状综合评价
1997年宏观经济实现“软着陆”后，我国实施了扩大内需的经济政策，在全国范围内推行住房货币化分配制度改革，降低了购房贷款利息。有利的经济环境与政策环境为房地产业尤其是住宅业的发展提供了必要的保障。根据国房景气指数的变动，可以说明这种景气程度的变化趋势。
1998年后房地产业进入景气区间。进入2000年，国房景气指数企稳走高，在104点附近窄幅波动，呈现出高位强势横盘迹象，我国房地产业进入了新的一轮景气阶段，且离110点的预警值有很大的安全空间(年度最大值也只有105.27)，并未出现严重的过热。
由此可见，在市场内外部环境的共同作用下，几年来房地产业的强势运行特征显著，但无论从质还是量两方面看，与1993年被大量盲目投资推动而产生的泡沫有着很大不同。
1993年上述4项指标全部超标，这说明房地产投资与社会经济发展不相适应，市场有效需求严重不足，供给却严重过量，供远大于求，市场失衡，房地产市场出现了明显的泡沫；2002年四项指标中有1项合理，3项偏高。其中，房地产投资与6DP之比合理，说明总体上房地产业与社会经济发展相适应；房价收入比偏高，说明市场有效需求相对较弱；商品房新开工率较大，说明市场供给量偏高；商品房空置率偏高，说明从市场均衡程度看，供给总量较需求总量偏大，但考虑空置率连续几年呈下降趋势且 2002年较2001年下降了2.2个百分点，需求增长速度大于供给的增长速度，市场均衡程度发展趋势良好。与此同时，2002年4项指标有3项偏高，说明房地产市场存在“过热”的苗头。
基于以上分析我们认为，从总体上看，1998年以来房地产市场成长迅速，对经济的贡献程度显著提高，并在高速增长过程中保持了供求两旺、供求总量基本平衡的运行状态，供应结构渐趋合理；商品房销售价格稳中有升，走势平稳，与整体经济状况基本吻合，没有出现大起大落；开发投资的增长主要来源于住宅需求的增长和销售的扩大，个人成为消费主体；房地产市场波动主要受市场因素的作用，自我调节功能明显增强，呈现出理性、健康的发展态势。
但与此同时，房地产市场也出现了一些问题，投资增长速度逐渐加快，连续几年超过GDP的增长速度2-3倍；虽然空置率在下降，但空置面积还在继续上升；市场结构性问题比较突出，滞销商品房中大部分是别墅、公寓、大面积住宅等，中小户型需求超过供给；区域性发展不平衡问题较为显著，个别地区房价上涨过快；银行对房地产市场的信贷资金投入接近全部投资完成额的60％，房地产对银行信贷资金的依赖程度很高。这些现象均说明目前房地产市场的确存在“过热”的苗头。
2 房地产业未来发展预测
2.1 未来短期发展趋势预测
1.房地产投资预测
为确保国民经济的快速健康发展，我国将继续实行扩大内需的政策，进一步加大基本建设投资。基本建设投资对房地产投资具有显著的拉动作用，一般情况下，城镇基本配套建设达到一定规模和程度后，当地房地产投资将会迅速增加。发达国家房地产投资与基本建设投资比例一般处于0.6-0.8之间。
几年来我国基本建设投资对房地产投资的拉动作用越来越大，并呈现继续上升的发展势头。可以预见，短期内基本建设投资将继续保持增长势头，受其拉动，房地产投资总量也将保持增势。
房地产投资与宏观经济关系密切，2002年其对GDP增长的直接与间接贡献率共计达到1.9到2.5个百分点。
1993年房地产泡沫期间，房地产投资增长速度达到165％，为当年GDP增速的13倍，受国家严厉调控后迅速下降。近几年房地产投资增长率再次呈上升趋势，2002年其高出GDP增长率近3倍，面临一定的下调压力。
为确保宏观经济的平稳运行，房地产投资应保持一定稳定。从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将放缓。由于房地产市场投资主体是各类房地产企业(较大部分是民营及外资企业)，其决策动因主要来源于市场，因此国家对房地产投资的调控将主要集中在对银行信贷准入条件的控制上。
2.房地产市场供给预测
由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。房地产开发商为降低投资风险，将尽可能地避免房屋烂尾，确保已开工项目实现竣工。因此，房地产市场供给缺乏弹性，排除今后新开工因素，1999年-2002年新开工量将在今后三年内逐渐转为竣工量。今后3年竣工总量是11~13亿平方米，即年均竣工量的在 3.6~4.4亿平方米之间。
3.房地产市场需求预测
(1)恩格尔系数分析
2002年，我国人民生活水平迈上了一个新台阶，人均国民生产总值突破1000美元，生活水平进入了小康阶段，消费结构较以往相比有了很大的变化。
我国恩格尔系数已降至40％以下，人民生活从温饱进入小康，住宅将成为社会消费热点，这与我国房地产发展以住宅产业为主是相吻合的。
(2)住房需求收入弹性分析
住房需求收入弹性是指收入每变化一个百分点，能够带来住房需求量变化的比率，是反映住房需求量的变化对收入变化的敏感程度的指标。从历年来人均居住消费情况可以看出，我国城镇居民在住宅上的消费增长速度大于其收入水平的增长速度，因此从弹性角度看，住宅消费的需求弹性大于1，这说明随着收入的增加，住宅消费将会更快地增长。
4.综合分析
从短期来看，房地产受政策性因素影响较大。2002年，以建设部、国家计委、人民银行等六部委下发的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》为起始，国家有关部门相继出台了一系列政策，对土地出让、项目审批、市场结构、银行信贷等多个方面提出了新的要求。这些宏观调控政策必将对房地产业短期发展产生重大影响。可以预期，国家对土地供应的进一步控制必将使未来短期土地开发增长率下降；房地产投资将继续保持增势，但增速将放缓；受供求惯性的驱动，房地产竣工面积和销售面积仍将维持一定的增速；房地产价格的涨幅将可能下降，有些地区房地产价格甚至会出现下降的局面，但受有效需求强劲的推动，房地产价格下调压力不大；房地产企业将逐渐形成规模化经营，部分中小企业将逐步退出市场，有实力的大企业将获得更大的发展空间；主要地区市场仍将保持发展水平和规模领先的地位，其他部分地区将可能发育成为新的增长点。
2.2 未来中长期预测
从中长期来看，房地产行业发展趋势主要受国民经济发展水平和国民经济发展战略的影响。
1.从GDP发展水平看
世界银行统计资料表明，当一个城市人均 GDP在800-4000美元之间时，房地产会高速增长，人均GDP在4000-8000美元之间时，房地产会平稳增长，人均GDP在8000-20000美元之间时，房地产会衰退。目前我国人均GDP约为 1000美元，整体上我国房地产业还有非常大的发展空间。
2.从GDP发展速度看
根据库兹涅茨《各国的经济增长》中研究结论，当GDP增长速度小于4％时，房地产业将出现萎缩，当GDP增长速度界于4％-5％时，房地产业将出现停滞；5％-8％，房地产业将处于稳定发展阶段；8％-10％，房地产业将高速发展。我国目前GDP的增长速度是7％-8％，根据以上结论，我国房地产业处于稳定发展的阶段。
3.从国内政策层面看
房地产业是一个涉及面广、带动系数高的行业，据统计，我国每年钢材的25％、水泥的70％、木材的40％、玻璃的70％和塑料制品的25％都用于房地产开发建设中，房地产业对这些产业的发展能起到1：1.17促进作用。因此，促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。从2001年开始的“十五”计划和十年规划中，国家要求加快住房建设，使之在提高人均居住水平、扩大内需和带动国民经济发展方面，继续发挥重要的作用。“十五”计划指出，2005年城镇居民人均住宅建筑面积要由2001年的19.8平方米增加到22平方米；计划全国城乡建房面积57亿平方米，其中城镇建房面积27亿平方米，较“九五”期间的23.45亿平方米增长15％。十六大后我国进入全面建设小康社会时期，国家政策将继续扶持房地产特别是住宅产业的发展，房地产业将面临日益优化的政策环境，继续巩固其支柱产业的地位，发展空间更加广阔。
因此，从中长期来看，我国房地产业属于朝阳产业，目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。
作者：季爱东
近年来，与宏观经济调整型增长走势和多数行业增长乏力形成鲜明反差，我国房地产业强势运行，房地产市场持续景气，但自2001年下半年以来，局部地区先后出现了不同程度的投资过量、房价上涨过快等问题，促使社会各界对“房地产热”的关注程度不断提高。作为大量银行信贷资金注入的产业领域，房地产市场的健康发展对银行业乃金融业的整体平稳运行具有重要意义。因此，为进一步强化系统性市场风险的防范和控制，商业银行应重视加强对房地产市场发展状况的跟踪监测，并据此制定有效举措，确保信贷投入的安全。
受商品房空置面积总量持续上升以及个别地区房价、地价增长过速的影响，一段时间以来，社会各界对房地产市场的发展趋势忧心忡忡，有人甚至发出了“当前房地产市场状况与1992年相似”的悲观论调。根据对10年来全国房地产市场发展情况的综合分析，我认为当前房地产市场所谓“热”的表现与1992、1993年出现明显泡沫的情况是根本不同的。现阶段市场供给和需求总量基本平衡，供需波动的主要因素均来自于市场，房地产市场自我调节功能显著增强，房地产业呈现出理性、健康发展的态势，商业银行房地产贷款的系统性风险相对较小。与此同时，个别地区市场出现了明显的过热趋势，面临进一步调整压力，房地产贷款区域性风险相对较大。
1 房地产行业现状分析
1992年以来，我国房地产业经历了过热、调整和成长阶段，市场渐趋规范，行业运行机制渐趋成熟。
1.1房地产市场供给的主要特征
1.房地产投资快速增长
房地产投资是一把双刃剑，若投资合理，就能促进国民经济持续健康发展，反之将会引发过热甚至泡沫。根据国际一般规律总结，现阶段我国房地产开发投资与GDP之比应处于3％至8％之间。
1992年至1994年，房地产开发投资与GDP之比经历了一次较大波动，最大值达到1993年的10.69％，超过了8％的上限。经过几年调整，自1997年开始，房地产开发投资与 GDP之比再次持续走高，2002年为6.99％，但处于合理浮动区间内，房地产开发投资与国民经济规模基本相适应。
2.房地产建设规模不断扩大
在房地产投资快速增长的带动下，全国房地产建设规模不断扩大，施工面积、新开工面积和竣工面积稳步增长。1993年后房地产市场进入调整期，商品房施工面积与竣工面积出现波动，新开工面积逐年走低。自1997年开始，商品房施工面积、新开工面积与竣工面积再次同趋势持续增长，近三年来尤为迅速，这表明房地产项目完工率较高，市场繁荣引致了供给的快速增长。
房地产业界对未来做出的较好期望往往反映在新开工率的迅速增长上。根据房屋建设周期为三到四年的基本规律，一般来说商品房新开工量应界于当年施工面积的1／4-1／3，也即新开工率一般应在0.25至0.33之间。
1993年商品房新开工率为126％，市场供给严重过量。1998年后，新开工率再次超过33％且超出程度不断增大，2002年为46％，预示着房地产业界对市场预期较高，应引起一定关注。
3.房地产资金的最大来源是银行信贷资金
房地产开发资金主要来源于银行贷款、企业自筹资金以及包括预售款及基建垫资在内的其他资金三个方面。2002年，国内房地产开发类贷款投入2149.09亿元，占房地产开发资金总量的22.6％，企业自筹资金2720.44亿元，占比28.6％，其他资金(主要是预售收入和基建垫资)4501.47亿元，占比47.2％。各项资金来源比例相对稳定是近几年房地产资金来源结构的主要特点。其中，银行开发类贷款连续五年保持在22.6％-23.1％之间，企业自筹资金也在28.2％-29.5％之间小幅波动，其他资金在房地产开发资金来源中一直处于较高占比状态。
其他资金来源主要由销售定金、预售收入和基建垫资构成，占比呈现不断走高的趋势，说明房地产开发对市场和销售的依存度进一步增大，其较大部分依靠按揭贷款方式实现；自筹资金占比不到30％，但绝对规模增长迅速，显示出房地产企业自身实力虽有一定增强，但整体抗风险能力还有待进一步提高；房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源，加上预售过程中银行按揭贷款的资金量，信贷资金在房地产投资来源中的占比超过60％，银行成为房地产风险的最大承担者。
1.2 房地产市场需求的主要特征
1.房地产销售价格平稳上升
1992年以来，商品房平均销售价格年均增长7.89％，2002年每平方米商品房平均销售为2244元，较1992年的1050元增长了1.14倍。其中，2002年每平方米商品住宅平均销售价格为2088元，较1992年996元增长了1.1倍。近几年房价增幅走势相对平稳。
1998年后商品房平均销售价格涨幅一直低于GDP与人均可支配收入的增长幅度，房价的涨幅与国民经济的增长相适应。房价的稳步上升是房地产市场需求持续旺盛的重要表现。与此对应，居民可支配收入的协调增长是确保房地产市场有效需求的重要条件。2002年我国房价收入比为9.04低于1993年的13.82，但高于4至6倍间的合理水平。
房地产市场的区域性很强，对房价总体走势的分析容易掩盖地区局部特征。几年来我国各大城市房地产市场差异较大，部分城市房地产销售价格上涨较快，东北地区却普遍呈下降趋势。2002年宁波、南昌、青岛、上海、杭州、兰州等城市房价上涨较快，其中宁波、南昌和青岛上涨幅度超过了10％；北京、上海、杭州、广州、深圳等房地产市场发达地区房价上涨幅度各不相同，分别为-1％、9.7％、6.6％、-0.4％、-0.1％，显示出各市房地产市场的需求状况不一。
2.商品房需求旺盛，销售量持续增长
2002年，全国商品房销售24969.29万平方米，是1992年4288.86万平方米的5.83倍，年均增长19.4％，商品房销售额由1992年的450亿元增长到2002年的5721亿元，年均增长 28.8％。2002年商品住宅销售面积和销售额分别占当年商品房销售总量的88.6％和92.1％。写字楼、商用房的需求总量虽有所增加，但增势明显趋缓。这在一定程度上反映了房地产产业结构基本趋向合理，房地产业的增长主要依靠住宅需求推动。
3.个人购房已占绝对比重
1992年，个人购买商品住宅1456.01万平方米，占当年商品住宅销售面积3821.21万平方米的38.2％；到2002年，个人购买商品住宅 20727.77万平方米，占商品住宅全部销售面积22117.18万平方米的93.7％，北京、上海、广东、江苏、浙江、深圳等地个人购房占比超过98％，个人已经成为商品住宅销售中占绝对比重的主体。个人购房主要目的是自住自用。据有关研究机构的网络调查发现，在所有被调查的购房者中，有89.4％的人买房是为了自住自用，有10.6％的人是为了投资，其中纯粹投机套利者更少。
1.3 房地产市场均衡情况
1.一级市场需求超过供给
近年来土地市场需求旺盛，2002年开发企业土地购置面积30382.3万平方米，同比增长了40.2％，与2001年的41.9％基本持平；完成土地开发面积17346.8万平方米，同比增长了19.6％，低于2001年的22.2％。土地购置面积和土地开发投资大幅度增长，导致土地价格上涨较快。2002年土地交易价格指数为106.3，较大程度超过往年增长水平。
应该看到，现阶段土地市场的价格上涨与1992、1993年房地产泡沫期间出现的相似情况有着根本不同。1993年前后，土地成为直接炒买炒卖的对象，个别地区地产价格在几个月内成倍上涨，土地开发面积增幅迅猛(1992年同比增长175％，1993年同比增长96％)，市场泡沫严重。现阶段土地价格上涨主要原因有两点：一是商品房销售情况良好，不少开发商加大了对土地的购置和储备力度，推动了土地价格上涨，这反映出开发企业对市场前景普遍看好；二是国家对土地市场调控力度增大，土地市场化进程加快，经营性用地招标拍卖制度得到进一步推广，人们预期土地取得难度将加大，故而加大了土地储备力度。此外，土地具备资源稀缺性，随着市政开发投资的加大，土地本身的价值在不断上升，土地价格的长期趋势是必然上涨的。因此，现阶段土地价格上扬并不是市场炒做的结果，而是整个房地产市场供销两旺和国家适时调控的正常表现。
2.二级市场供销两旺，增长比例基本协调
2002年，商品房竣工量和销售量较2001年分别增长了9％和20％，房地产二级市场供销两旺。
1998年后的连续五年，商品房销售增长率均大于竣工增长率，也即二级市场需求增长速度大于供给增长速度。考虑到商品房竣工总量仍然大于销售总量，供需增长比例是基本协调的。判断房地产二级市场供需均衡状况最重要的指标是商品房空置率，根据有关研究，2002年我国商品房空置率为16.4％，高于5％至14％的合理范围，但比2001年降低了2.2个百分点，也低于 1993年21.1％。
市场的总体基本均衡状况不能掩盖其结构性和区域性的问题。从市场结构看，各地高档房(高于当地平均价格1倍以上)滞销明显，尤其是别墅、公寓以及建筑面积超过150平方米的大户型住宅，滞销情况更为突出；从地区情况看，部分地区空置面积总量增长过快的问题比较突出。2002年，山西、安徽、湖南的竣工面积增幅大于销售面积增幅达20％以上，另有10个地区这种差距在10％以上。山西、内蒙、辽宁、吉林、黑龙江、山东、四川、甘肃、青海、新疆等省区空置面积增长过快。
3.三级市场成长迅速，沿海大中城市规模初步显现
我国由于房地产市场发展较晚，三级市场总体规模较小，但受二级市场持续繁荣和房改制度实施的影响，近年来沿海大中城市房地产三级市场成长迅速。2002年，上海二手楼交易面积达到1341万平方米，与同期一手楼交易面积之比为1：0.73；广州二手楼交易面积达到486万平方米，与同期一手楼交易面积之比为1：0.61。沿海大中城市房地产三级市场已经渐成规模，供给和需求均有较大幅度增长，二、三级市场联动效果显著。
1.4 房地产市场发展现状综合评价
1997年宏观经济实现“软着陆”后，我国实施了扩大内需的经济政策，在全国范围内推行住房货币化分配制度改革，降低了购房贷款利息。有利的经济环境与政策环境为房地产业尤其是住宅业的发展提供了必要的保障。根据国房景气指数的变动，可以说明这种景气程度的变化趋势。
1998年后房地产业进入景气区间。进入2000年，国房景气指数企稳走高，在104点附近窄幅波动，呈现出高位强势横盘迹象，我国房地产业进入了新的一轮景气阶段，且离110点的预警值有很大的安全空间(年度最大值也只有105.27)，并未出现严重的过热。
由此可见，在市场内外部环境的共同作用下，几年来房地产业的强势运行特征显著，但无论从质还是量两方面看，与1993年被大量盲目投资推动而产生的泡沫有着很大不同。
1993年上述4项指标全部超标，这说明房地产投资与社会经济发展不相适应，市场有效需求严重不足，供给却严重过量，供远大于求，市场失衡，房地产市场出现了明显的泡沫；2002年四项指标中有1项合理，3项偏高。其中，房地产投资与6DP之比合理，说明总体上房地产业与社会经济发展相适应；房价收入比偏高，说明市场有效需求相对较弱；商品房新开工率较大，说明市场供给量偏高；商品房空置率偏高，说明从市场均衡程度看，供给总量较需求总量偏大，但考虑空置率连续几年呈下降趋势且 2002年较2001年下降了2.2个百分点，需求增长速度大于供给的增长速度，市场均衡程度发展趋势良好。与此同时，2002年4项指标有3项偏高，说明房地产市场存在“过热”的苗头。
基于以上分析我们认为，从总体上看，1998年以来房地产市场成长迅速，对经济的贡献程度显著提高，并在高速增长过程中保持了供求两旺、供求总量基本平衡的运行状态，供应结构渐趋合理；商品房销售价格稳中有升，走势平稳，与整体经济状况基本吻合，没有出现大起大落；开发投资的增长主要来源于住宅需求的增长和销售的扩大，个人成为消费主体；房地产市场波动主要受市场因素的作用，自我调节功能明显增强，呈现出理性、健康的发展态势。
但与此同时，房地产市场也出现了一些问题，投资增长速度逐渐加快，连续几年超过GDP的增长速度2-3倍；虽然空置率在下降，但空置面积还在继续上升；市场结构性问题比较突出，滞销商品房中大部分是别墅、公寓、大面积住宅等，中小户型需求超过供给；区域性发展不平衡问题较为显著，个别地区房价上涨过快；银行对房地产市场的信贷资金投入接近全部投资完成额的60％，房地产对银行信贷资金的依赖程度很高。这些现象均说明目前房地产市场的确存在“过热”的苗头。
2 房地产业未来发展预测
2.1 未来短期发展趋势预测
1.房地产投资预测
为确保国民经济的快速健康发展，我国将继续实行扩大内需的政策，进一步加大基本建设投资。基本建设投资对房地产投资具有显著的拉动作用，一般情况下，城镇基本配套建设达到一定规模和程度后，当地房地产投资将会迅速增加。发达国家房地产投资与基本建设投资比例一般处于0.6-0.8之间。
几年来我国基本建设投资对房地产投资的拉动作用越来越大，并呈现继续上升的发展势头。可以预见，短期内基本建设投资将继续保持增长势头，受其拉动，房地产投资总量也将保持增势。
房地产投资与宏观经济关系密切，2002年其对GDP增长的直接与间接贡献率共计达到1.9到2.5个百分点。
1993年房地产泡沫期间，房地产投资增长速度达到165％，为当年GDP增速的13倍，受国家严厉调控后迅速下降。近几年房地产投资增长率再次呈上升趋势，2002年其高出GDP增长率近3倍，面临一定的下调压力。
为确保宏观经济的平稳运行，房地产投资应保持一定稳定。从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将放缓。由于房地产市场投资主体是各类房地产企业(较大部分是民营及外资企业)，其决策动因主要来源于市场，因此国家对房地产投资的调控将主要集中在对银行信贷准入条件的控制上。
2.房地产市场供给预测
由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。房地产开发商为降低投资风险，将尽可能地避免房屋烂尾，确保已开工项目实现竣工。因此，房地产市场供给缺乏弹性，排除今后新开工因素，1999年-2002年新开工量将在今后三年内逐渐转为竣工量。今后3年竣工总量是11~13亿平方米，即年均竣工量的在 3.6~4.4亿平方米之间。
3.房地产市场需求预测
(1)恩格尔系数分析
2002年，我国人民生活水平迈上了一个新台阶，人均国民生产总值突破1000美元，生活水平进入了小康阶段，消费结构较以往相比有了很大的变化。
我国恩格尔系数已降至40％以下，人民生活从温饱进入小康，住宅将成为社会消费热点，这与我国房地产发展以住宅产业为主是相吻合的。
(2)住房需求收入弹性分析
住房需求收入弹性是指收入每变化一个百分点，能够带来住房需求量变化的比率，是反映住房需求量的变化对收入变化的敏感程度的指标。从历年来人均居住消费情况可以看出，我国城镇居民在住宅上的消费增长速度大于其收入水平的增长速度，因此从弹性角度看，住宅消费的需求弹性大于1，这说明随着收入的增加，住宅消费将会更快地增长。
4.综合分析
从短期来看，房地产受政策性因素影响较大。2002年，以建设部、国家计委、人民银行等六部委下发的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》为起始，国家有关部门相继出台了一系列政策，对土地出让、项目审批、市场结构、银行信贷等多个方面提出了新的要求。这些宏观调控政策必将对房地产业短期发展产生重大影响。可以预期，国家对土地供应的进一步控制必将使未来短期土地开发增长率下降；房地产投资将继续保持增势，但增速将放缓；受供求惯性的驱动，房地产竣工面积和销售面积仍将维持一定的增速；房地产价格的涨幅将可能下降，有些地区房地产价格甚至会出现下降的局面，但受有效需求强劲的推动，房地产价格下调压力不大；房地产企业将逐渐形成规模化经营，部分中小企业将逐步退出市场，有实力的大企业将获得更大的发展空间；主要地区市场仍将保持发展水平和规模领先的地位，其他部分地区将可能发育成为新的增长点。
2.2 未来中长期预测
从中长期来看，房地产行业发展趋势主要受国民经济发展水平和国民经济发展战略的影响。
1.从GDP发展水平看
世界银行统计资料表明，当一个城市人均 GDP在800-4000美元之间时，房地产会高速增长，人均GDP在4000-8000美元之间时，房地产会平稳增长，人均GDP在8000-20000美元之间时，房地产会衰退。目前我国人均GDP约为 1000美元，整体上我国房地产业还有非常大的发展空间。
2.从GDP发展速度看
根据库兹涅茨《各国的经济增长》中研究结论，当GDP增长速度小于4％时，房地产业将出现萎缩，当GDP增长速度界于4％-5％时，房地产业将出现停滞；5％-8％，房地产业将处于稳定发展阶段；8％-10％，房地产业将高速发展。我国目前GDP的增长速度是7％-8％，根据以上结论，我国房地产业处于稳定发展的阶段。
3.从国内政策层面看
房地产业是一个涉及面广、带动系数高的行业，据统计，我国每年钢材的25％、水泥的70％、木材的40％、玻璃的70％和塑料制品的25％都用于房地产开发建设中，房地产业对这些产业的发展能起到1：1.17促进作用。因此，促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。从2001年开始的“十五”计划和十年规划中，国家要求加快住房建设，使之在提高人均居住水平、扩大内需和带动国民经济发展方面，继续发挥重要的作用。“十五”计划指出，2005年城镇居民人均住宅建筑面积要由2001年的19.8平方米增加到22平方米；计划全国城乡建房面积57亿平方米，其中城镇建房面积27亿平方米，较“九五”期间的23.45亿平方米增长15％。十六大后我国进入全面建设小康社会时期，国家政策将继续扶持房地产特别是住宅产业的发展，房地产业将面临日益优化的政策环境，继续巩固其支柱产业的地位，发展空间更加广阔。
因此，从中长期来看，我国房地产业属于朝阳产业，目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。
作者：季爱东
