直击岛城炒楼一族
炒楼一族
眼下活跃在岛城房地产市场的炒房族主要包括以下几种类型，通过对其进行分析可界定如下指数（最高点为10）：
1.集团炒家。他们主要是一些经济效益较好的企事业单位，资金充裕、实力不薄，能一次购数十套，甚至一幢或几幢。据了解，这其中不乏有资金实力的中介机构。
实力指数：9赢利指数：8
2.圈内炒家。他们主要供职于房地产相关行业部门，能经常掌握市场第一手信息，与房产商有着或明或暗的联系。“近水楼台先得月”，购楼价一般都是优惠价格。
实力指数：4赢利指数：7
3.个体炒家。他们多为“独立作战”，凭自己的聪明才智、胆略气魄冲锋陷阵，也有人称他们为“职业炒家”。
实力指数：5赢利指数：6
炒家实录
把握好“炒楼周期”
陈述人：陈先生（ I T行业人士，“炒龄”4年）
在下认为，楼市的循环周期一般要经历蓬勃、危机、萧条、复苏四个阶段。蓬勃期炒楼较为简单，炒作题材多为“特权”，功夫主要花在人际关系的积累上。一个指标，瞬间脱手即是一笔财富。此时炒楼，切忌一个“黑”字，把握分寸，你好我好。
危机期炒楼讲求技术，炒楼层、炒朝向、炒现楼、炒景观，因为一段时期狂热后，买家已变得理性化，非特别看中不会轻易接手。而付款时更宜谨慎从事，争取少量订金，延迟首期付款，即便出不了手，损失的不过是一点定金。此时炒楼，切忌一个“贪”字，奇货可居也有时限，赚够当时期望值即可撒手。 萧条期步入复苏期，楼市最为微妙。一方面市场是积压了大批楼盘，只有居家者斤斤计较地入市；另一方面，各种消息不断涌来，利好也罢，利空也罢，持有资金的炒家总是往好的方面去想。此时炒楼，往往是最大的赢家。
炒楼，就是炒关系
陈述人：刘先生（房产中介经理，“炒龄”3年）
由于工作的关系，我对房地产市场了如指掌，因此我本人的资金除了投资股票、国债和餐饮，总留有10万元用于炒楼。
我一般找那些户型较小、价位较低、位置也不太好的小项目，和一帮朋友一起合作起来进行炒作。这种楼每个单元一般订金为1万元，我一次订下10个单元，一个月之内一定出货，赢利也算不少。
当然，炒楼除了对市场熟悉，更重要的是凭着和发展商的关系，没有关系，千万不要贸然入市。在我看来，炒楼主要是凭关系，我本人就是凭着和发展商关系入市的，事先一般会征得发展商同意。炒股票有风险，但炒楼就不一样，因为关系好，一旦楼盘卖得不太如意，发展商会全额退还押金，所以稳赚不赔。也正因为如此，即使目前炒楼的机会不多，我依然留有10万元随时准备入市。不过，千万不要说我的名字，否则有人会骂死我。
今天你“炒楼”了吗？
“你炒了没有？”似乎也在成为岛城某些人士的流行语。当然，“炒”的对象在这里已非股票，而是指房子。作为一种新兴的投资方式，岛城房地产市场活跃着这批“炒房族”，也在成为影响岛城楼市走向不可忽视的力量。
根据业界人士的介绍，眼下岛城的“炒楼族”一般可分为炒商品房和炒二手房两种类型，而按炒楼周期长短又可分为长线和短线两种。炒楼花或者叫炒期房，应算是“炒楼族”短线投资的一种典型方式。一般来讲，炒家与开发商需要有一定的关系，在楼房入住前就完成“买”和“卖”的全过程，其最突出的特点是投资小、收益高、风险大。
反观长线投资的方式，则主要以“以租供房”为主，即买到房子后并不急于转让，而是将房屋出租获取租金，同时用租金来返还银行按揭。这种投资方式的特点是风险较小，收益偏低。因为住宅出租缺乏稳定性、而返利周期又太长，所以这种炒楼方式一般以商铺、网点为主。以岛城东部为例，由于有很多白领为流动人口，其租金回报率一般为6－8％，若租给外籍高收入人群，回报率约有8％－10％。在岛城中央商务区，国内外政府、公司、团体驻青机构众多，也使这里的中高档房产租金的回报相当可观。据说目前青岛的一些旺铺的买主，有七成不是开店的人，大部分购买者只是为了租出去收租金。 业内人士认为，炒房只要不是恶性炒作，作为市场的一种存在现象，这种以时间、空间换取利润的方式已经得到市场的认可。而且，与股票相比，房产有环境、配套、地段等可控因素，但与其它行业一样，一旦从之者众，风险系数就会越来越大。炒楼过程并非一路鲜花，同样具有风险性，特别是对行情不了解、资金缺乏的投资者来说，冒然加入炒楼行列，有可能深陷其中。
中房置换常务副总刘文璋对此认为，炒房行为一般在市场上升阶段，市场还有一定的盈利空间时，往往能获利。但如果市场达到顶峰甚至开始出现下降阶段，此时介入市场风险最大。岛城炒楼族两三年前的市场比较红火，一些敢于“吃螃蟹”的炒楼族赚了个钵满盆足。在成功的范例面前，许多圈外人士纷纷介入，导致这一群体以惊人速度扩大，有许房屋中介就是由此发展起来的。而实际上这其中有许多人只了解一些浅显的表象，与初期介入市场、深谙行情和规律的专业人士相比，盲目性较大。 自去年以来，房屋投资已经没有很大的差价，卖房者心理预期越来越高，买房者难以接受，买房和卖房者之间已经出现“空档”，而出租市场也已经开始出现下降的趋势。因此，在这种市场状态下炒楼有没有风险？有多大风险？谁也不敢妄加断论。记者姜永升
手法一：短线操作，等待价格上扬。选择一个具有升值潜力的楼盘是至关重要的，它要求投资者非常熟悉所购的楼盘。投资股票的“技术分析法”和“基本面分析法”，对投资房地产也一样适用。“技术分析”是指要把握开发商操盘的节奏，与“庄”共舞，但更重要的是要看楼盘的品质如何，即“基本面分析”。比如，交通、户型、配套设施以及周边住宅开发情况、开发成本、开发商的实力等。物业在软件方面也要做到优秀才有升值的基本保障。另外，投资者要对整个房地产市场发展趋势非常了解。这种方法对大多数投资者来说，难度太大。
［提醒］对第一种投资者来说，由于原有住房的地段、房型、周边环境等已定型，因而所得租金主要用于归还新房贷款，有时每月租金收入可能小于还款额。但如果原有住房做装修、整理，有可能提高物业的租赁价值。
手法二：以租养房，做房东。这种方式主要有两种，一是原有一套住宅，通过按揭贷款购买新房，再将原有住宅出租，用租金偿还贷款；另一种是直接购买商品房或二手房后出租，用所得租金偿还贷款。
［提醒］对第二类投资者来说，房屋租赁市场与买卖市场对房产好坏的评判标准是不一样的，好卖的房子不一定好租，好租的房子不一定好卖。选择户型要和租赁市场的目标客户群相吻合。
炒楼观点①
投资投机要分清
评判炒楼，有必要区分投资和投机行为这两个不同的概念。在一些经济发达城市，已经形成了数量庞大的富裕人群和数量更为庞大的中等收入消费群体，这些人群出于对房地产市场尤其是住宅市场发展前景的普遍看好，纷纷将资金投向住宅市场置业投资。而另一些人则抱着一种短期获利迅速赚快钱的投机心态，他们只是把住宅房源当作是一种筹码来利用。
目前青岛正处在城市高速发展期，因此造成了当前如此良好的发展局面和高速发展中的庞大住宅消费市场。目前岛城住宅供应过于集中在超大户型住房豪华住宅方面，缺乏的是符合广大市民及中等收入人群需要的大众精品。我本人所在的企业将坚决杜绝投机炒房、倒卖房源现象的发生，本着以客户为中心的理念做出大众精品，满足真正需要精品住宅的消费人群。
炒楼观点②
炒家局部影响房价
炒房作为一种投资方式，比较受到手头上有闲散资金的群体青睐。当然事情有两面性，过度的炒作不利于市场的健康发展，现在国内一些区域内已经出现房地产“泡沫”现象。但现在青岛的房地产市场处于稳步上升趋势，所以投资房产仍不失为一种保险的投资方式。
应该说，自去年以来炒房族的不断“扩容”，与股市一直处于低迷状态有一定的关系，一些股民被套牢后，长时间看不到市场希望，信心开始动摇。而房地产与股市相比，风险相对小，在加上入世、申奥成功等利好因素的影响，于是股市中一部分资金开始加入房产市场。“炒房”在一定程度上对房价有影响，但青岛的炒房族一般集中在东部沿海一带的中高档楼盘，而针对工薪阶层的中低档住宅影响较小，所以一般难以造成岛城楼市的“虚旺”现象。
眼下活跃在岛城房地产市场的炒房族主要包括以下几种类型，通过对其进行分析可界定如下指数（最高点为10）：
1.集团炒家。他们主要是一些经济效益较好的企事业单位，资金充裕、实力不薄，能一次购数十套，甚至一幢或几幢。据了解，这其中不乏有资金实力的中介机构。
实力指数：9赢利指数：8
2.圈内炒家。他们主要供职于房地产相关行业部门，能经常掌握市场第一手信息，与房产商有着或明或暗的联系。“近水楼台先得月”，购楼价一般都是优惠价格。
实力指数：4赢利指数：7
3.个体炒家。他们多为“独立作战”，凭自己的聪明才智、胆略气魄冲锋陷阵，也有人称他们为“职业炒家”。
实力指数：5赢利指数：6
炒家实录
把握好“炒楼周期”
陈述人：陈先生（ I T行业人士，“炒龄”4年）
在下认为，楼市的循环周期一般要经历蓬勃、危机、萧条、复苏四个阶段。蓬勃期炒楼较为简单，炒作题材多为“特权”，功夫主要花在人际关系的积累上。一个指标，瞬间脱手即是一笔财富。此时炒楼，切忌一个“黑”字，把握分寸，你好我好。
危机期炒楼讲求技术，炒楼层、炒朝向、炒现楼、炒景观，因为一段时期狂热后，买家已变得理性化，非特别看中不会轻易接手。而付款时更宜谨慎从事，争取少量订金，延迟首期付款，即便出不了手，损失的不过是一点定金。此时炒楼，切忌一个“贪”字，奇货可居也有时限，赚够当时期望值即可撒手。 萧条期步入复苏期，楼市最为微妙。一方面市场是积压了大批楼盘，只有居家者斤斤计较地入市；另一方面，各种消息不断涌来，利好也罢，利空也罢，持有资金的炒家总是往好的方面去想。此时炒楼，往往是最大的赢家。
炒楼，就是炒关系
陈述人：刘先生（房产中介经理，“炒龄”3年）
由于工作的关系，我对房地产市场了如指掌，因此我本人的资金除了投资股票、国债和餐饮，总留有10万元用于炒楼。
我一般找那些户型较小、价位较低、位置也不太好的小项目，和一帮朋友一起合作起来进行炒作。这种楼每个单元一般订金为1万元，我一次订下10个单元，一个月之内一定出货，赢利也算不少。
当然，炒楼除了对市场熟悉，更重要的是凭着和发展商的关系，没有关系，千万不要贸然入市。在我看来，炒楼主要是凭关系，我本人就是凭着和发展商关系入市的，事先一般会征得发展商同意。炒股票有风险，但炒楼就不一样，因为关系好，一旦楼盘卖得不太如意，发展商会全额退还押金，所以稳赚不赔。也正因为如此，即使目前炒楼的机会不多，我依然留有10万元随时准备入市。不过，千万不要说我的名字，否则有人会骂死我。
今天你“炒楼”了吗？
“你炒了没有？”似乎也在成为岛城某些人士的流行语。当然，“炒”的对象在这里已非股票，而是指房子。作为一种新兴的投资方式，岛城房地产市场活跃着这批“炒房族”，也在成为影响岛城楼市走向不可忽视的力量。
根据业界人士的介绍，眼下岛城的“炒楼族”一般可分为炒商品房和炒二手房两种类型，而按炒楼周期长短又可分为长线和短线两种。炒楼花或者叫炒期房，应算是“炒楼族”短线投资的一种典型方式。一般来讲，炒家与开发商需要有一定的关系，在楼房入住前就完成“买”和“卖”的全过程，其最突出的特点是投资小、收益高、风险大。
反观长线投资的方式，则主要以“以租供房”为主，即买到房子后并不急于转让，而是将房屋出租获取租金，同时用租金来返还银行按揭。这种投资方式的特点是风险较小，收益偏低。因为住宅出租缺乏稳定性、而返利周期又太长，所以这种炒楼方式一般以商铺、网点为主。以岛城东部为例，由于有很多白领为流动人口，其租金回报率一般为6－8％，若租给外籍高收入人群，回报率约有8％－10％。在岛城中央商务区，国内外政府、公司、团体驻青机构众多，也使这里的中高档房产租金的回报相当可观。据说目前青岛的一些旺铺的买主，有七成不是开店的人，大部分购买者只是为了租出去收租金。 业内人士认为，炒房只要不是恶性炒作，作为市场的一种存在现象，这种以时间、空间换取利润的方式已经得到市场的认可。而且，与股票相比，房产有环境、配套、地段等可控因素，但与其它行业一样，一旦从之者众，风险系数就会越来越大。炒楼过程并非一路鲜花，同样具有风险性，特别是对行情不了解、资金缺乏的投资者来说，冒然加入炒楼行列，有可能深陷其中。
中房置换常务副总刘文璋对此认为，炒房行为一般在市场上升阶段，市场还有一定的盈利空间时，往往能获利。但如果市场达到顶峰甚至开始出现下降阶段，此时介入市场风险最大。岛城炒楼族两三年前的市场比较红火，一些敢于“吃螃蟹”的炒楼族赚了个钵满盆足。在成功的范例面前，许多圈外人士纷纷介入，导致这一群体以惊人速度扩大，有许房屋中介就是由此发展起来的。而实际上这其中有许多人只了解一些浅显的表象，与初期介入市场、深谙行情和规律的专业人士相比，盲目性较大。 自去年以来，房屋投资已经没有很大的差价，卖房者心理预期越来越高，买房者难以接受，买房和卖房者之间已经出现“空档”，而出租市场也已经开始出现下降的趋势。因此，在这种市场状态下炒楼有没有风险？有多大风险？谁也不敢妄加断论。记者姜永升
手法一：短线操作，等待价格上扬。选择一个具有升值潜力的楼盘是至关重要的，它要求投资者非常熟悉所购的楼盘。投资股票的“技术分析法”和“基本面分析法”，对投资房地产也一样适用。“技术分析”是指要把握开发商操盘的节奏，与“庄”共舞，但更重要的是要看楼盘的品质如何，即“基本面分析”。比如，交通、户型、配套设施以及周边住宅开发情况、开发成本、开发商的实力等。物业在软件方面也要做到优秀才有升值的基本保障。另外，投资者要对整个房地产市场发展趋势非常了解。这种方法对大多数投资者来说，难度太大。
［提醒］对第一种投资者来说，由于原有住房的地段、房型、周边环境等已定型，因而所得租金主要用于归还新房贷款，有时每月租金收入可能小于还款额。但如果原有住房做装修、整理，有可能提高物业的租赁价值。
手法二：以租养房，做房东。这种方式主要有两种，一是原有一套住宅，通过按揭贷款购买新房，再将原有住宅出租，用租金偿还贷款；另一种是直接购买商品房或二手房后出租，用所得租金偿还贷款。
［提醒］对第二类投资者来说，房屋租赁市场与买卖市场对房产好坏的评判标准是不一样的，好卖的房子不一定好租，好租的房子不一定好卖。选择户型要和租赁市场的目标客户群相吻合。
炒楼观点①
投资投机要分清
评判炒楼，有必要区分投资和投机行为这两个不同的概念。在一些经济发达城市，已经形成了数量庞大的富裕人群和数量更为庞大的中等收入消费群体，这些人群出于对房地产市场尤其是住宅市场发展前景的普遍看好，纷纷将资金投向住宅市场置业投资。而另一些人则抱着一种短期获利迅速赚快钱的投机心态，他们只是把住宅房源当作是一种筹码来利用。
目前青岛正处在城市高速发展期，因此造成了当前如此良好的发展局面和高速发展中的庞大住宅消费市场。目前岛城住宅供应过于集中在超大户型住房豪华住宅方面，缺乏的是符合广大市民及中等收入人群需要的大众精品。我本人所在的企业将坚决杜绝投机炒房、倒卖房源现象的发生，本着以客户为中心的理念做出大众精品，满足真正需要精品住宅的消费人群。
炒楼观点②
炒家局部影响房价
炒房作为一种投资方式，比较受到手头上有闲散资金的群体青睐。当然事情有两面性，过度的炒作不利于市场的健康发展，现在国内一些区域内已经出现房地产“泡沫”现象。但现在青岛的房地产市场处于稳步上升趋势，所以投资房产仍不失为一种保险的投资方式。
应该说，自去年以来炒房族的不断“扩容”，与股市一直处于低迷状态有一定的关系，一些股民被套牢后，长时间看不到市场希望，信心开始动摇。而房地产与股市相比，风险相对小，在加上入世、申奥成功等利好因素的影响，于是股市中一部分资金开始加入房产市场。“炒房”在一定程度上对房价有影响，但青岛的炒房族一般集中在东部沿海一带的中高档楼盘，而针对工薪阶层的中低档住宅影响较小，所以一般难以造成岛城楼市的“虚旺”现象。
