沪房价进入敏感期 专家预测未来五六年房价走势
据上海市价格学会会长徐家树、浦东房地产经济研究中心主任李战军日前预测，从现在起到２００５年底的“十五”期间，上海房地产处于一种十分敏感的特殊时期。如果任由房地产投资持续超高增长，消费持续超高增长，价格持续超高增长，投资占全社会固定资产投资比重过高，投资性购买商品房比重过高，房价与市民收入比过高，那么上海房地产的风险等级将会进一步上升，商品房区域性和结构性的调整将成为必然。但是，如果及时作出温和冷静的调控政策，释放风险，规避危机，这一阶段的房地产市场便不应该出现大的波动，也不会改变目前商品房价格稳步上升的态势。
２００６年到２０１０年的“十一五”期间，上海商品房价格应该继续保持在平稳的上升通道之中。期间价格波动完全可能出现，但总体上只会是窄幅波动，上海商品房价格总体上会在波动中领先于物价增长而逐步攀升，这一期间的房地产业依然是优质投资产业。
总体来说，从现在起到２０１０年的五、六年中，上海商品房价格走势可能是继续上涨、增幅减缓、前急后缓、前高后低的结构优化。期间价格可能会出现总体性的波动，但这种波动不会是大起大落，而只能是一种窄幅波动。商品房的底部区域价格，只会抬升不会大跌，今天的底部价格用不了多久将不复存在。竞争最为激烈的将是那些处于中间价位的商品房。
“十五”期间，上海商品房价格年涨幅估计仍在１０％以上。本届政府任期结束即２００７年，涨幅将会降到１０％以内。到“十一五”期间末即２０１０年，可能会继续下降，但仍在物价指数上涨幅度之上。期间的价格结构会更趋合理，主要理由如下：
第一，实现小康目标，上海人均住房面积尚有差距。上海虽是我国最发达的经济中心城市，但房地产业的起点较低，目前人均住房居住面积仅为１３．１平方米。而深圳早在１９９８年就达到１５．３平方米。上海市政府计划到２００５年上海人均居住面积要达到１８－２０平方米，还要走一段路程。
第二，世博会的举办拉动了新一轮的城市建设。按照举办世博会的计划，仅世博会园区建设要直接投资３０亿美元。由此带动的经济发展项目、城市改造项目就达１５０－３００亿美元的投资。世博会效应产生的动、拆迁量及房地产开发项目，只会走高不会走低。
第三，城市化的进程也直接拉动房地产开发。上海目前城市化水平为６５％，到２０１０年要达到８０％。这不仅表现为中心城区的不断扩张，而且也表现在市郊城镇建设的不断加快。到２０１０年，无论是城市人口还是城市面积，将进一步扩张。如此浩大的城市化建设，将给房地产开发带来巨大商机。
第四，随着经济的发展和市民收入的提高，市民购房能力会进一步增强。根据市政府计划，上海人均ＧＤＰ到２００７年要确保７５００美元，力争达到８０００美元。上海经济的发展，必然大大改善人民的生活水平；上海市民的消费水平，已经从万元级走入十万元级。
第五，上海住宅已从救济型、解困型、福利型和保障型的阶段，跨入了改善型、投资型和小康型的发展阶段。根据经济发展、城市建设以及人民生活水平的趋势预测，２００３－２００７年，上海的住宅需求约在８５００－９３００万平方米之间。其中，家庭改善需求占５３％，城市动迁安置需求占２１％，投资性购房需求占８％。今后５年每年住宅需求约１８５０－２０００万平方米，需求数量仍然很大。
第六，市场化、商品化已经是解决住宅问题的根本途径。住房制度经过十几年的改革，已经改变了过去福利分房的旧体制，市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此，上海商品房价格今后继续上扬，只要不是涨幅过大，从总体上看，是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民，还是能够从中直接受益。
