房产维权，法律为你撑腰有关人士提醒：商品房并不属于《消费者权益保护法》保护范畴
■新闻背景建筑产品由于露天操作、非工厂化生产、操作工人素质相对较低等原因，不可避免地出现一些质量问题，如墙体裂缝、渗漏等，影响到居民的正常生活。但由于商品房不属于《消费者权益保护法》的保护范畴，这类纠纷往往难以解决。
据市中级人民法院民一庭的左贺庭长介绍，该庭去年共受理各类房地产纠纷1700起，比前年增加了400多起，这还不包括基层法院审理的案件。去年6月1日，最高人民法院《商品房买卖纠纷司法解释》的实施，更为消费者在房产领域的维权提供了强有力的“后台”。
质量不合格———退房
家住市北区某小区的韩先生已被房子“折磨”得心力交瘁。1999年他在墙上钉钉子，一锤砸下去墙面像散了的豆腐渣一样，水泥块散落了一地。再往里看，墙体竟然是空心的。从此他就走上了维权的路，与开发商几经交涉，可问题至今没有解决。
开发商对此也很无奈，房子是1997年委托外地一家建筑商承建的。事情发生后，这家建筑商再也不敢到市区来承揽业务，而且减少了注册资本，以此逃避责任。现在双方的官司仍在进行中。
中级人民法院的左贺庭长表示，韩先生遇到的这种情况属于典型的房屋质量问题，如果他到法院起诉，按照最高人民法院关于《商品房买卖纠纷司法解释》，买房户请求解除合同和赔偿损失的，法院将予以支持。
左贺庭长介绍，这几年随着房地产市场的规范和成熟，这类纠纷已明显下降，但门窗漏雨、墙体裂缝、层高不达标等小纠纷仍然存在。按照《商品房买卖纠纷司法解释》的规定，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任。
房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失，全部都由房地产开发企业承担。
谁建设谁负责
国家建设部近期下发文件进一步明确，建设单位（含开发企业）是住宅工程质量的第一责任者，对建设的住宅工程的质量全面负责。建设单位应在住宅工程的显著部位镶刻铭牌，将工程建设的有关单位名称和工程竣工日期向社会公示。
建设单位组织工程建设的一切活动，同时建设单位又是房屋的出卖人，由此获得的收益归建设单位所有，建设单位是当然的质量投诉处理的第一责任人。
住宅要保险
市建筑工程质量监督站的负责人介绍，我国目前正在借鉴国外的先进管理经验，积极开展住宅工程质量保证的试点工作。鼓励实行住宅工程的工程质量保险制度，引导建设单位积极投保。
该负责人同时介绍，我市近年积极实施“精品工程”战略，施工中积极采用新技术、新工艺、新材料，质量投诉尤其是新竣工工程的质量投诉率呈逐年下降趋势。
保修范围
根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。因使用不当或第三方造成的质量问题以及不可抗力造成的质量问题不属于规定的保修范围。
国家对保修时限有明确的规定：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气系统、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。
建筑工程质量监督站的负责人提醒市民，开发商交房时，应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。住户应按售房合同的约定和《住宅质量保证书》的相关内容，与开发商、施工及监理单位一起对交付房屋的质量进行验收，详细检查。如墙身、地面及梁、柱构件有无裂缝；墙身、外墙窗、封闭阳台窗有无渗漏（可雨后检查）；插座有无“死线”等等。通过验收，如发现质量问题，住户可要求开发商修好后再交房，如未发现质量问题，住户应与开发商办理验收手续。
商品房不归《消法》管
去年底，广州一市民以开发商无商品房预售许可证、无法取得房屋产权为由，将开发商告上法庭并要求双倍赔偿。此案可谓按照《消费者权益保护法》诉讼的首起房地产案，法院最终驳回了该市民的诉讼请求。
市中院民一庭的左贺庭长称，由于商品房不同于一般商品，而且又有专门的法规或司法解释，法院遇到这类诉讼时，一般援引房地产领域的法规和司法解释，而不可能适用《消费者权益保护法》。
市工商局12315申诉举报指挥中心的有关负责人也称，目前《消法》保护的是“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”，商品房不属于“生活消费”，因此不适用《消法》。消费者有这类投诉，应向建筑工程质量监督站举报。
一房两卖———赔偿
市民逄先生交纳3万元订金，买了一套时价3200元／平方米的房子。但半年后他发现，自己的房子住进了新主人。左贺庭长介绍，由于房价急剧增长，这种一房两卖的现象时常发生，去年该庭共审理这种案件150多起。
在判决上，法院对这类开发商采取了惩罚性条款，除了退还逄先生3万元订金及其利息外，还要补偿该房升值后的差价400元／平方米，即该房涨到3600元／平方米。另外，法院还判决开发商给逄先生2万元赔偿。
据介绍，这个判决的最初法律依据来源于《消费者权益保护法》第49条的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。《商品房买卖纠纷司法解释》对这一条款予以了肯定，规定房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。
