区域性“泡沫”吹大 四种现象彰显房地产“泡沫”
“近年来我国房地产过快的增长已显示存在较大的泡沫，对此政府一定要高度警惕。”四川成都理工大学副校长、全国政协委员黄润秋对此忧心忡忡。他认为，近两年来的房地产持续高速增长有重要的体制和政策基础，但当前我国经济中内生性增长还比较弱，不能人为地制造繁荣，吹大房地产“泡沫”，到头来不仅扩大不了内需，反而使购买力过度消耗。
四种现象彰显房地产“泡沫”
虽然企业界、政府部门、研究机构关于我国房地产市场目前是否存在“泡沫”尚有争议，但黄润秋坚持认为，当前我国房地产已经出现较大的“泡沫”，他列举了四个方面的现象加以佐证。
首先是近年来大炒地皮使房地产炒作的意味太浓。经过1996年以来的8次降息，1998年后国家出台的一系列扩大内需政策，金融部门不断加大对房地产消费信贷的投放，2001年4月国家宣布取消了47项房地产税收。在这些政策刺激下，房地产开发进入到一个新的高涨期。全国兴起大盘热，各地房地产商大搞“圈地运动”，动辄圈地几千亩。尤其是2002年7月1日起国家实行商业、旅游、住宅用地的拍卖制度，许多地方开发商为了搭末班车，提前倾其所能，尽全力圈地、占地。有关资料反映，去年7月12日杭州市土地公开拍卖，曾出现过每亩1800万元的高价中标记录，厦门市区的一处地价曾被炒高到每亩2000万元以上。
“这就是房地产过热的明显征兆，一种真实的房地产泡沫。”他还指出，短期内房价持续暴涨是房地产泡沫的直接表现，而地价的高涨必然导致房价的高起。以杭州为例，杭州房产实际上是成熟最晚的城市之一，真正出现“炒楼“行动还是1998年以后的事情。杭州房价从1998年的每平方米两三千元现已涨到五六千元，而上海许多楼盘至今还没有突破4000元。
他表示，住房消费增长明显赶不上住房投资和施工面积的增长也是“泡沫”现象之一。2001年我国商品房施工面积达77213.5万平方米，其中住宅施工面积为59766.1万平方米，商品房的竣工面积为27303.2万平方米，而销售面积仅为20779.2万平方米。施工面积与销售面积的差距及竣工面积与销售面积的缺口越来越大，房地产投资的高增长已明显缺乏消费持续快速增长的支撑。统计数据显示，2002年1-8月份，全国商品房销售额同比增长25.3%，其中商品住宅销售额同比增长25.1%，分别比投资增长率低4.7和9.1个百分点。
“过高的房价致使过多的社会资源投向房地产业。”他分析后果指出，房地产企业的资金基本上都来自于金融机构，加上买者的按揭贷款，这一数字可能要接近80%至90%，这使我国金融机构潜在的风险越来越大。过多的资金投在房地产业，而使工农业发展得不到必要的资金支持，中小企业贷款难问题得不到解决，将会对我国经济持续稳定增长带来不利影响。
防止区域性“泡沫”趋大
“目前房地产泡沫都是区域性的，难以演化为全国性泡沫。”黄润秋认为，如果是后者，那将是一种真正的灾难。但他表示仍不能掉以轻心的是，局部的大泡沫却是带有全国性影响的，特别是这种泡沫往往是非市场力量所为，其危害性很大。
为此他建议，首先政府要对房地产业切实加以规范和引导，使社会资源的配置更加合理。由政府统一指导征地价格，避免地价飞涨，脱离土地实际价值，形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，商品房空置率增加，地价、房价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
他表示，要重视依据城市人口增加和人均居住面积提高对住宅增量的需求进行预测。与此同时，还要做好商品房需求预测，包括旧城改造需求、住房升级换代需求、结婚人口需求、机械人口增长需求、外来人口需求等等。结合我国整体经济收入具体状况、城市改造的大规模搬迁、农村人口在城市定居情况，优化住房市场结构，大规模建设“造价不高，水平高；面积不大，功能全；占地不多，环境美”的一般商品房和经济适用房，平抑过高的商品房价格，满足绝大多数居民买得起、住得好的需求，从而避免高档商品房的空置率，减少开发投资风险。
他强调，建立和完善房地产投资、住房价格水平和房地产金融的统计制度非常重要，要及时掌握房地产发展的各类信息，加强对房地产市场的分析监测，并定期(按季)对公众公布房地产业的信息，通过社会监督来引导房地产市场规范发展。国家有关部门应对全国房地产市场进行一次专项检查，重点检查各级政府贯彻落实国务院推动房地产业发展五大措施情况，进一步规范房地产市场。
他还建议通过培育和发展大型中介销售服务公司，建立连锁式的销售网络体系；同时改进销售服务，提高营销服务质量，积极推动房地产产销分离的进程。
四种现象彰显房地产“泡沫”
虽然企业界、政府部门、研究机构关于我国房地产市场目前是否存在“泡沫”尚有争议，但黄润秋坚持认为，当前我国房地产已经出现较大的“泡沫”，他列举了四个方面的现象加以佐证。
首先是近年来大炒地皮使房地产炒作的意味太浓。经过1996年以来的8次降息，1998年后国家出台的一系列扩大内需政策，金融部门不断加大对房地产消费信贷的投放，2001年4月国家宣布取消了47项房地产税收。在这些政策刺激下，房地产开发进入到一个新的高涨期。全国兴起大盘热，各地房地产商大搞“圈地运动”，动辄圈地几千亩。尤其是2002年7月1日起国家实行商业、旅游、住宅用地的拍卖制度，许多地方开发商为了搭末班车，提前倾其所能，尽全力圈地、占地。有关资料反映，去年7月12日杭州市土地公开拍卖，曾出现过每亩1800万元的高价中标记录，厦门市区的一处地价曾被炒高到每亩2000万元以上。
“这就是房地产过热的明显征兆，一种真实的房地产泡沫。”他还指出，短期内房价持续暴涨是房地产泡沫的直接表现，而地价的高涨必然导致房价的高起。以杭州为例，杭州房产实际上是成熟最晚的城市之一，真正出现“炒楼“行动还是1998年以后的事情。杭州房价从1998年的每平方米两三千元现已涨到五六千元，而上海许多楼盘至今还没有突破4000元。
他表示，住房消费增长明显赶不上住房投资和施工面积的增长也是“泡沫”现象之一。2001年我国商品房施工面积达77213.5万平方米，其中住宅施工面积为59766.1万平方米，商品房的竣工面积为27303.2万平方米，而销售面积仅为20779.2万平方米。施工面积与销售面积的差距及竣工面积与销售面积的缺口越来越大，房地产投资的高增长已明显缺乏消费持续快速增长的支撑。统计数据显示，2002年1-8月份，全国商品房销售额同比增长25.3%，其中商品住宅销售额同比增长25.1%，分别比投资增长率低4.7和9.1个百分点。
“过高的房价致使过多的社会资源投向房地产业。”他分析后果指出，房地产企业的资金基本上都来自于金融机构，加上买者的按揭贷款，这一数字可能要接近80%至90%，这使我国金融机构潜在的风险越来越大。过多的资金投在房地产业，而使工农业发展得不到必要的资金支持，中小企业贷款难问题得不到解决，将会对我国经济持续稳定增长带来不利影响。
防止区域性“泡沫”趋大
“目前房地产泡沫都是区域性的，难以演化为全国性泡沫。”黄润秋认为，如果是后者，那将是一种真正的灾难。但他表示仍不能掉以轻心的是，局部的大泡沫却是带有全国性影响的，特别是这种泡沫往往是非市场力量所为，其危害性很大。
为此他建议，首先政府要对房地产业切实加以规范和引导，使社会资源的配置更加合理。由政府统一指导征地价格，避免地价飞涨，脱离土地实际价值，形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，商品房空置率增加，地价、房价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
他表示，要重视依据城市人口增加和人均居住面积提高对住宅增量的需求进行预测。与此同时，还要做好商品房需求预测，包括旧城改造需求、住房升级换代需求、结婚人口需求、机械人口增长需求、外来人口需求等等。结合我国整体经济收入具体状况、城市改造的大规模搬迁、农村人口在城市定居情况，优化住房市场结构，大规模建设“造价不高，水平高；面积不大，功能全；占地不多，环境美”的一般商品房和经济适用房，平抑过高的商品房价格，满足绝大多数居民买得起、住得好的需求，从而避免高档商品房的空置率，减少开发投资风险。
他强调，建立和完善房地产投资、住房价格水平和房地产金融的统计制度非常重要，要及时掌握房地产发展的各类信息，加强对房地产市场的分析监测，并定期(按季)对公众公布房地产业的信息，通过社会监督来引导房地产市场规范发展。国家有关部门应对全国房地产市场进行一次专项检查，重点检查各级政府贯彻落实国务院推动房地产业发展五大措施情况，进一步规范房地产市场。
他还建议通过培育和发展大型中介销售服务公司，建立连锁式的销售网络体系；同时改进销售服务，提高营销服务质量，积极推动房地产产销分离的进程。
