北京：套内售房实现软着陆 房管局官员细解相关疑点
市房管局市场一处副处长姜才原细解相关疑点
在本市由按建筑面积计价售房改为按套内建筑面积计价售房后，经过市国土资源房管局和有关专家、媒体的努力，楼市并不受到影响，实现了按套内建筑面积计价方法的软着陆。但是，物管供暖费用收取、能否有效解决“分摊面积”缩水、共用部分的产权归开发企业还是业主等问题依旧困扰买卖双方。
近日，北京市国土资源和房屋管理局市场一处副处长姜才原给本刊供来专稿，细解按套内建筑面积计价的内涵。
由于共用建筑分摊面积不再单独计价，开发企业会不会为了减少建筑成本改小作为“分摊面积”的门厅、楼梯、公共过道等部分？
首先，规划局对住宅公共部位的设计、竣工验收等方面有严格技术规范，会依法维护购房人对共用建筑分摊面积甚至不分摊的共用建筑面积的法定权益。
其次，按套内建筑面积计价预售商品住宅，为使购房人防范“分摊面积”缩水的风险，《办法》第三十五条规定，房地产开发企业在预售商品住宅之前，必须公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的共用部位。所以，购房人不应只比较商品的套内建筑面积单价，而忽视公共部位与共用建筑分摊面积构成，导致交房后才发现许多不如意的地方，如门厅、电梯轿厢、楼梯不够宽等情况而认为居住舒适度不够。
当然，最可靠的办法是将房地产开发企业关于这些方面的承诺在商品房买卖合同补充协议中予以明确，并约定违约赔偿责任。
共用部位、共用设备的产权归房地产开发企业还是购房人？
按套内建筑面积计价预售商品房，分摊共用建筑面积没有参与计价，并不会导致共用部位、共用设备产权不明晰。《办法》中规定：房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。
根据《办法》的规定，共用部位、共用设备的产权为全体小业主所有。可单独转让的附属建筑物、构筑物，房地产开发企业不单独转让的，必须在商品房买卖合同中予以载明；否则，全体小业主有权主张附属建筑物、构筑物产权。《办法》的规定要求房地产开发企业披露附属建筑物、构筑物经营的信息，满足购房人的知情权；房地产开发企业不这么做，就面临丧失附属建筑物、构筑物物权的风险。
原来按照建筑面积收取的物业管理费、供暖费改变标准吗？
按套内建筑面积计价调整的是住宅的预售方式，并没有规定商品房合同中只约定套内建筑面积而不约定建筑面积，相反，商品房合同除要约定套内建筑面积外，仍要约定建筑面积和分摊建筑面积，而且房产证中仍注明建筑面积，所以并不影响物业管理费、供暖费按建筑面积标准收取。
契税减半的优惠标准受到影响吗？
契税、公共维修基金的收取是按商品房总价的一定百分比计算的。由于总房价款与调整计价方式没有直接关系，所以购房人缴纳的契税、公共维修基金数额不受影响。
商品住宅销售建筑面积单价超过上年度商品住房平均建筑面积单价一倍以上的，不享受减半征收契税的优惠。按套内建筑面积计价预售商品房后，如果套内建筑面积单价超过上年度商品住房平均建筑面积单价一倍以上的，只要折算的住宅建筑面积单价低于上年度商品住房平均建筑面积单价一倍的，仍享受减半征收契税的优惠。所以，按套内建筑面积计价预售商品住宅后，不会因计价方式的调整影响购房人应该享受的减半征收契税的优惠。
可以理解为能按两种计价方式结算房价款吗？
不是这样的。除已按建筑面积确定基准价格的经济适用住房，根据《办法》的规定又必须按套内建筑面积计价这种特殊情形，要求按建筑面积和套内建筑面积两种方式同时计价外，商品房销售只能选取一种方式计价，不能搞双重标准。房地产开发企业与购房人在商品房买卖合同中约定“套内建筑面积”计价以后，就应按“套内建筑面积”单价结算房价款；房地产开发企业不能因按“套内建筑面积”单价结算总房价款少，而要求购房人按建筑面积计价结算房价款；购房人也不能因按“套内建筑面积”单价结算总房价款多，而要求房地产开发企业按建筑面积计价结算房价款。
实行“套内建筑面积”计价以后，市国土资源和房屋管理局做了大量的工作，以减少房地产开发企业、购房人的疑虑，使新旧两种计价售房方式磨合期尽量缩短。
另外，住宅预售按照套内建筑面积计价制度，是政府解决商品房面积纠纷的新举措，表明了政府解决商品房面积缩水问题的决心。当然，按照套内建筑面积计价是否能够彻底解决商品房面积缩水问题，需要实践的检验。大家应抱着理解和支持的态度，协助政府不断完善预售制度。新闻媒体大力宣传，房地产开发企业和购房人积极支持，政府部门加强跟踪管理，及时解决问题，切实保护买卖双方的合法权益，建立良好的商品房预售市场秩序，促进北京市房地产市场的持续健康发展。
在本市由按建筑面积计价售房改为按套内建筑面积计价售房后，经过市国土资源房管局和有关专家、媒体的努力，楼市并不受到影响，实现了按套内建筑面积计价方法的软着陆。但是，物管供暖费用收取、能否有效解决“分摊面积”缩水、共用部分的产权归开发企业还是业主等问题依旧困扰买卖双方。
近日，北京市国土资源和房屋管理局市场一处副处长姜才原给本刊供来专稿，细解按套内建筑面积计价的内涵。
由于共用建筑分摊面积不再单独计价，开发企业会不会为了减少建筑成本改小作为“分摊面积”的门厅、楼梯、公共过道等部分？
首先，规划局对住宅公共部位的设计、竣工验收等方面有严格技术规范，会依法维护购房人对共用建筑分摊面积甚至不分摊的共用建筑面积的法定权益。
其次，按套内建筑面积计价预售商品住宅，为使购房人防范“分摊面积”缩水的风险，《办法》第三十五条规定，房地产开发企业在预售商品住宅之前，必须公示有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术报告书和被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；不分摊的共用部位。所以，购房人不应只比较商品的套内建筑面积单价，而忽视公共部位与共用建筑分摊面积构成，导致交房后才发现许多不如意的地方，如门厅、电梯轿厢、楼梯不够宽等情况而认为居住舒适度不够。
当然，最可靠的办法是将房地产开发企业关于这些方面的承诺在商品房买卖合同补充协议中予以明确，并约定违约赔偿责任。
共用部位、共用设备的产权归房地产开发企业还是购房人？
按套内建筑面积计价预售商品房，分摊共用建筑面积没有参与计价，并不会导致共用部位、共用设备产权不明晰。《办法》中规定：房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。
根据《办法》的规定，共用部位、共用设备的产权为全体小业主所有。可单独转让的附属建筑物、构筑物，房地产开发企业不单独转让的，必须在商品房买卖合同中予以载明；否则，全体小业主有权主张附属建筑物、构筑物产权。《办法》的规定要求房地产开发企业披露附属建筑物、构筑物经营的信息，满足购房人的知情权；房地产开发企业不这么做，就面临丧失附属建筑物、构筑物物权的风险。
原来按照建筑面积收取的物业管理费、供暖费改变标准吗？
按套内建筑面积计价调整的是住宅的预售方式，并没有规定商品房合同中只约定套内建筑面积而不约定建筑面积，相反，商品房合同除要约定套内建筑面积外，仍要约定建筑面积和分摊建筑面积，而且房产证中仍注明建筑面积，所以并不影响物业管理费、供暖费按建筑面积标准收取。
契税减半的优惠标准受到影响吗？
契税、公共维修基金的收取是按商品房总价的一定百分比计算的。由于总房价款与调整计价方式没有直接关系，所以购房人缴纳的契税、公共维修基金数额不受影响。
商品住宅销售建筑面积单价超过上年度商品住房平均建筑面积单价一倍以上的，不享受减半征收契税的优惠。按套内建筑面积计价预售商品房后，如果套内建筑面积单价超过上年度商品住房平均建筑面积单价一倍以上的，只要折算的住宅建筑面积单价低于上年度商品住房平均建筑面积单价一倍的，仍享受减半征收契税的优惠。所以，按套内建筑面积计价预售商品住宅后，不会因计价方式的调整影响购房人应该享受的减半征收契税的优惠。
可以理解为能按两种计价方式结算房价款吗？
不是这样的。除已按建筑面积确定基准价格的经济适用住房，根据《办法》的规定又必须按套内建筑面积计价这种特殊情形，要求按建筑面积和套内建筑面积两种方式同时计价外，商品房销售只能选取一种方式计价，不能搞双重标准。房地产开发企业与购房人在商品房买卖合同中约定“套内建筑面积”计价以后，就应按“套内建筑面积”单价结算房价款；房地产开发企业不能因按“套内建筑面积”单价结算总房价款少，而要求购房人按建筑面积计价结算房价款；购房人也不能因按“套内建筑面积”单价结算总房价款多，而要求房地产开发企业按建筑面积计价结算房价款。
实行“套内建筑面积”计价以后，市国土资源和房屋管理局做了大量的工作，以减少房地产开发企业、购房人的疑虑，使新旧两种计价售房方式磨合期尽量缩短。
另外，住宅预售按照套内建筑面积计价制度，是政府解决商品房面积纠纷的新举措，表明了政府解决商品房面积缩水问题的决心。当然，按照套内建筑面积计价是否能够彻底解决商品房面积缩水问题，需要实践的检验。大家应抱着理解和支持的态度，协助政府不断完善预售制度。新闻媒体大力宣传，房地产开发企业和购房人积极支持，政府部门加强跟踪管理，及时解决问题，切实保护买卖双方的合法权益，建立良好的商品房预售市场秩序，促进北京市房地产市场的持续健康发展。
