建立完善的住房供应体系——访市住宅发展中心主任尚胜利
去年以来，围绕国务院和山东省出台的有关政策，如何进一步调整住房供应政策和完善住房供应体系，成为人们关心的话题。在今年的“两会”上，部分代表、委员也提出了进
一步完善住房供应体系的议案。据了解，我市有关部门正在积极努力，制定、修订相关政策，进一步完善住房供应体系。为了让读者更深入地了解相关政策背景以及政策调整的方向，市住宅发展中心的主任尚胜利接受了本报的采访。
完善住房供应体系目标进一步明确
问：国务院、省政府、市政府在调整住房供应政策、完善住房供应体系方面有哪些原则？
答：2003年8月发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）是继1998年国务院23号文件以来促进房地产发展方面最重要的指导性文件。2003年12月，《山东省人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的意见》（鲁政发〔2003〕116号）对调整住房供应政策、完善住房供应结构提出了更为具体的要求。这两个文件明确要求，各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应体系，调整住房供应结构，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。在政策导向上可以概况为以下几个方面：
一是坚持住房市场化的基本方向。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，房地产市场的持续健康发展是提高居民住房水平、改善居住质量、全面建设小康社会的基本要求。要坚持住房市场化的基本方向，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，将政府在房地产市场发展的地位和作用，逐步转变为以住房保障和宏观调控。
二是坚持满足基本需求的政策导向。以满足不同层次的家庭住房需求为导向，实现以需定建，根据城市发展、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，充分发挥政府保障职能。
三是完善住房供应保障体系。进一步完善住房供应政策和住房保障体系，实现高收入家庭购买商品房、多数家庭购买或承租普通商品住房、低收入家庭购买经济适用住房、最低收入居民家庭享受廉租住房保障的住房供应体系，多渠道、多方式满足不同层次居民家庭的住房需求。
四是加强宏观调控。发挥政府在房地产资源配置中的作用，通过土地供应、财政、税收、金融等手段加强宏观调控，保持总量平衡、结构合理和价格稳定。逐步提高最低收入居民家庭住房保障标准，扩大保障范围；突出经济适用住房的政策性和保障性，重点解决低收入家庭的住房困难户和无房户；加快普通商品住房发展建设，提高其在市场供应中的比例；合理控制高档商品住房的建设，控制房地产投资风险。
多层次住房供应体系基本建立
问：能否谈一下我市住房供应体系的建立与发展过程？
答：1998年，国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》成为指导各地深化房改和推进住房建设的指导性文件。一是明确了“稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促进住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求”的指导思想。二是确立了“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”的目标。三是构建了“不同收入家庭实行不同的供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”的住房供应新体系。
2000年，我市组建了我市住房保障专门性管理机构——青岛市住宅发展中心。2001年12月，制定出台的《青岛市经济适用住房管理办法》（青政发〔2001〕105号）及《青岛市城镇最低收入居民家庭住房保障管理办法》（青政发〔2001〕104号）成为目前我市完善住房供应体系的规范性文件。按照两个文件要求，基本确立起了“两渠道、三层次、三类型”的住房供应体系，即通过政府和市场渠道向最低收入、中低收入和高收入家庭提供廉租住房、经济适用住房和商品房。
问：按照这种住房供应体系的要求，我市都具体做了哪些工作？
答：1998年，按照国务院、山东省关于深化住房制度改革、加快住房建设的要求，我市积极推进以中低收入家庭为供应对象的经济适用住房建设。1998年至今，全市经济适用住房累计完成投资89亿元，竣工676万平方米，解决了约7万户中低收入家庭住房困难。
按照《青岛市城镇最低收入居民家庭住房保障管理办法》（青政发〔2001〕104号）的规定，自2001年12月开始实施最低收入家庭住房保障，采取了以发放租金补贴为主，租金减免和配租廉租住房为辅的形式。截至目前，共办理最低收入居民家庭住房保障1245户，已基本解决了4平方米以下的低保家庭住房困难。
几年来，经济适用住房在改善中低收入居民家庭住房条件方面发挥了重要作用，其优惠政策也成为推进城市建设发展、旧城村改造和新区建设的重要保证。
现有的住房供应体系亟待调整
问：现有的住房供应政策在哪些方面已经不适应目前的发展需要？
答：随着改革开放和住房制度改革的深化，广大居民的住房条件得到了明显改善，经济适用住房在完善住房供应体系、改善中低收入家庭住房条件方面起到了重要作用。但是，目前来看，原有的住房供应体系架构和经济适用住房政策定位已经与国务院、省政府的要求和我市实际情况不相适应。
按照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号文件）规定，中低收入家庭应该是除高收入家庭和最低收入家庭以外的所有家庭，比例应在60％－70％。该项政策符合当时经济发展和深化房改要求。现在看来，现有的经济适用住房政策与多层次住房供应体系间的矛盾已越来越明显，集中体现在：供应范围过于宽泛，住房需求较难满足，保障作用难以发挥。一是深化房改以后，60％－70％的保障面同大力推广的住房商品化不相适应，经济适用住房过宽的保障性势必会削弱住房市场化的趋向。二是房地资源难以支撑保障要求。从全国经济适用住房建设情况看，受土地资源及房地产市场化发展所限，各地经济适用住房的主体地位难以发挥，难以支撑如此庞大的保障群体对住房的需求。
另外，住房观念的落后和不合理需求的扩大化也成为制约住房供应体系发展的一个重要因素。现在社会上不少居民、单位对国家房改和经济适用住房建设管理有关政策了解不多、认识肤浅，对住房商品化、市场化、社会化仍然缺乏足够的认识。越来越多的单位要求专门划拨土地建设单位封闭性分配管理的经济适用住房小区。有些居民片面认为所有家庭都必须由政府统一提供经济适用住房，这就扭曲了经济适用住房的政策方向，进一步导致了不合理需求的扩大化，同当前政策导向、土地供应状况形成了尖锐的矛盾。
目前，研究调整我市住房供应政策，完善多层次住房供应体系，满足不同层次居民住房需求已成为我市目前非常迫切的一项工作任务。依据国家和省文件精神，借鉴外地先进做法，根据我市住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，我市提出了建立完善四个层次的住房供应体系的工作目标，即：实现最低收入家庭承租廉租住房，低收入家庭购买经济适用住房，中等收入家庭购买普通商品住房，高收入家庭购买高档商品房。通过调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设，逐步实现多数家庭购买和承租普通商品住房；进一步规范经济适用住房建设管理，完善廉租住房制度，逐步提高住房保障水平。
来源：青岛日报
一步完善住房供应体系的议案。据了解，我市有关部门正在积极努力，制定、修订相关政策，进一步完善住房供应体系。为了让读者更深入地了解相关政策背景以及政策调整的方向，市住宅发展中心的主任尚胜利接受了本报的采访。
完善住房供应体系目标进一步明确
问：国务院、省政府、市政府在调整住房供应政策、完善住房供应体系方面有哪些原则？
答：2003年8月发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号）是继1998年国务院23号文件以来促进房地产发展方面最重要的指导性文件。2003年12月，《山东省人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的意见》（鲁政发〔2003〕116号）对调整住房供应政策、完善住房供应结构提出了更为具体的要求。这两个文件明确要求，各地要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应体系，调整住房供应结构，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。在政策导向上可以概况为以下几个方面：
一是坚持住房市场化的基本方向。房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业，房地产市场的持续健康发展是提高居民住房水平、改善居住质量、全面建设小康社会的基本要求。要坚持住房市场化的基本方向，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，将政府在房地产市场发展的地位和作用，逐步转变为以住房保障和宏观调控。
二是坚持满足基本需求的政策导向。以满足不同层次的家庭住房需求为导向，实现以需定建，根据城市发展、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，充分发挥政府保障职能。
三是完善住房供应保障体系。进一步完善住房供应政策和住房保障体系，实现高收入家庭购买商品房、多数家庭购买或承租普通商品住房、低收入家庭购买经济适用住房、最低收入居民家庭享受廉租住房保障的住房供应体系，多渠道、多方式满足不同层次居民家庭的住房需求。
四是加强宏观调控。发挥政府在房地产资源配置中的作用，通过土地供应、财政、税收、金融等手段加强宏观调控，保持总量平衡、结构合理和价格稳定。逐步提高最低收入居民家庭住房保障标准，扩大保障范围；突出经济适用住房的政策性和保障性，重点解决低收入家庭的住房困难户和无房户；加快普通商品住房发展建设，提高其在市场供应中的比例；合理控制高档商品住房的建设，控制房地产投资风险。
多层次住房供应体系基本建立
问：能否谈一下我市住房供应体系的建立与发展过程？
答：1998年，国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》成为指导各地深化房改和推进住房建设的指导性文件。一是明确了“稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促进住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求”的指导思想。二是确立了“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”的目标。三是构建了“不同收入家庭实行不同的供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”的住房供应新体系。
2000年，我市组建了我市住房保障专门性管理机构——青岛市住宅发展中心。2001年12月，制定出台的《青岛市经济适用住房管理办法》（青政发〔2001〕105号）及《青岛市城镇最低收入居民家庭住房保障管理办法》（青政发〔2001〕104号）成为目前我市完善住房供应体系的规范性文件。按照两个文件要求，基本确立起了“两渠道、三层次、三类型”的住房供应体系，即通过政府和市场渠道向最低收入、中低收入和高收入家庭提供廉租住房、经济适用住房和商品房。
问：按照这种住房供应体系的要求，我市都具体做了哪些工作？
答：1998年，按照国务院、山东省关于深化住房制度改革、加快住房建设的要求，我市积极推进以中低收入家庭为供应对象的经济适用住房建设。1998年至今，全市经济适用住房累计完成投资89亿元，竣工676万平方米，解决了约7万户中低收入家庭住房困难。
按照《青岛市城镇最低收入居民家庭住房保障管理办法》（青政发〔2001〕104号）的规定，自2001年12月开始实施最低收入家庭住房保障，采取了以发放租金补贴为主，租金减免和配租廉租住房为辅的形式。截至目前，共办理最低收入居民家庭住房保障1245户，已基本解决了4平方米以下的低保家庭住房困难。
几年来，经济适用住房在改善中低收入居民家庭住房条件方面发挥了重要作用，其优惠政策也成为推进城市建设发展、旧城村改造和新区建设的重要保证。
现有的住房供应体系亟待调整
问：现有的住房供应政策在哪些方面已经不适应目前的发展需要？
答：随着改革开放和住房制度改革的深化，广大居民的住房条件得到了明显改善，经济适用住房在完善住房供应体系、改善中低收入家庭住房条件方面起到了重要作用。但是，目前来看，原有的住房供应体系架构和经济适用住房政策定位已经与国务院、省政府的要求和我市实际情况不相适应。
按照《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号文件）规定，中低收入家庭应该是除高收入家庭和最低收入家庭以外的所有家庭，比例应在60％－70％。该项政策符合当时经济发展和深化房改要求。现在看来，现有的经济适用住房政策与多层次住房供应体系间的矛盾已越来越明显，集中体现在：供应范围过于宽泛，住房需求较难满足，保障作用难以发挥。一是深化房改以后，60％－70％的保障面同大力推广的住房商品化不相适应，经济适用住房过宽的保障性势必会削弱住房市场化的趋向。二是房地资源难以支撑保障要求。从全国经济适用住房建设情况看，受土地资源及房地产市场化发展所限，各地经济适用住房的主体地位难以发挥，难以支撑如此庞大的保障群体对住房的需求。
另外，住房观念的落后和不合理需求的扩大化也成为制约住房供应体系发展的一个重要因素。现在社会上不少居民、单位对国家房改和经济适用住房建设管理有关政策了解不多、认识肤浅，对住房商品化、市场化、社会化仍然缺乏足够的认识。越来越多的单位要求专门划拨土地建设单位封闭性分配管理的经济适用住房小区。有些居民片面认为所有家庭都必须由政府统一提供经济适用住房，这就扭曲了经济适用住房的政策方向，进一步导致了不合理需求的扩大化，同当前政策导向、土地供应状况形成了尖锐的矛盾。
目前，研究调整我市住房供应政策，完善多层次住房供应体系，满足不同层次居民住房需求已成为我市目前非常迫切的一项工作任务。依据国家和省文件精神，借鉴外地先进做法，根据我市住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，我市提出了建立完善四个层次的住房供应体系的工作目标，即：实现最低收入家庭承租廉租住房，低收入家庭购买经济适用住房，中等收入家庭购买普通商品住房，高收入家庭购买高档商品房。通过调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设，逐步实现多数家庭购买和承租普通商品住房；进一步规范经济适用住房建设管理，完善廉租住房制度，逐步提高住房保障水平。
来源：青岛日报
