二手房交易，警惕其中的物管费
案例
娄小姐参加某房产交易中心的拍卖，竞得一套两室一厅的物业。该物业是由于开发商拖欠银行贷款而被作为资产拍卖抵债的。娄小姐按成交价交齐购房款项，并办理了过户手续。但当她兴高采烈地到物业管理公司办理入住手续时，却被告知要先交清原业主所欠的一年管理费，否则
不让她入住。娄小姐据理力争无果，只好将纠纷提交法院审理。
相关法规衔接要点
一、开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者雇请物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。二、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务管理费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳。三、由于开发建设单位租售原因造成空置房屋，其管理服务费由开发建设单位承担。
律师分析
物业管理公司要保护自己
物业管理公司按照法律、法规的规定和业主委员会的委托对住宅区实施统一管理，是一种有偿服务，有权向业主收取相应的物业管理费用，但依据的是物业管理公司与业主签订了委托管理协议所形成的权利和义务，而不是基于物业本身。物业管理公司在遇到业主拖欠管理费时，想当然地以为只要房产在，不怕业主不付费，认为物业管理费跟着房子走，这种观点是不可取的。一旦发现业主拖欠管理费，物业管理公司应当直接向业主催缴，必要时采取法律措施，提起诉讼并以该物业为可供执行财产进行相应的诉讼保全，保护自身的合法权益。否则该房产易主时，物业管理公司就坐失良机了。
不过在此也提醒竞买人或二手楼的购买者，为避免不必要的麻烦，为能尽快入住物业，在决定受让某物业时，应到该物业的所在地询问是否拖欠各项费用。
开发商与物管公司是两回事
相关法规规定“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金”，因此物业受让人有权要求原业主配合结清原物业管理费用。另外对于租赁物业而言，出租人应及时了解承租人交纳管理费的情况。相关法规规定“业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带责任”，所以当承租人拖欠管理费时，物业管理公司可以直接要求业主支付该费用。同时还提醒广大业主，物业管理公司和开发商是不同的主体，就算物业管理公司是开发商的子公司，也是两个具备独立法人资格的公司，不能因为开发商所开发的物业本身的质量问题、面积误差问题或延迟办证问题，就一概采取拒交管理费作为应对措施。因为如果物业管理公司身份合法，是可以将拖欠物业管理费的业主告上法庭并且胜诉的。
律师观点
根据上述规定，本案应判决物业管理公司无权向娄小姐收取该物业空置时所产生的物业管理费用。那么，如果娄小姐竞买的该物业之前属于另一业主，而该业主拖欠管理费，娄小姐也不必承担此笔费用。但如拍卖时对物业拖欠的管理费处置另有约定的，应按约定办。
娄小姐参加某房产交易中心的拍卖，竞得一套两室一厅的物业。该物业是由于开发商拖欠银行贷款而被作为资产拍卖抵债的。娄小姐按成交价交齐购房款项，并办理了过户手续。但当她兴高采烈地到物业管理公司办理入住手续时，却被告知要先交清原业主所欠的一年管理费，否则
不让她入住。娄小姐据理力争无果，只好将纠纷提交法院审理。
相关法规衔接要点
一、开发建设单位应当从住宅区开始入住前六个月开始自行或者雇请物业管理公司对住宅区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。二、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务管理费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳。三、由于开发建设单位租售原因造成空置房屋，其管理服务费由开发建设单位承担。
律师分析
物业管理公司要保护自己
物业管理公司按照法律、法规的规定和业主委员会的委托对住宅区实施统一管理，是一种有偿服务，有权向业主收取相应的物业管理费用，但依据的是物业管理公司与业主签订了委托管理协议所形成的权利和义务，而不是基于物业本身。物业管理公司在遇到业主拖欠管理费时，想当然地以为只要房产在，不怕业主不付费，认为物业管理费跟着房子走，这种观点是不可取的。一旦发现业主拖欠管理费，物业管理公司应当直接向业主催缴，必要时采取法律措施，提起诉讼并以该物业为可供执行财产进行相应的诉讼保全，保护自身的合法权益。否则该房产易主时，物业管理公司就坐失良机了。
不过在此也提醒竞买人或二手楼的购买者，为避免不必要的麻烦，为能尽快入住物业，在决定受让某物业时，应到该物业的所在地询问是否拖欠各项费用。
开发商与物管公司是两回事
相关法规规定“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金”，因此物业受让人有权要求原业主配合结清原物业管理费用。另外对于租赁物业而言，出租人应及时了解承租人交纳管理费的情况。相关法规规定“业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带责任”，所以当承租人拖欠管理费时，物业管理公司可以直接要求业主支付该费用。同时还提醒广大业主，物业管理公司和开发商是不同的主体，就算物业管理公司是开发商的子公司，也是两个具备独立法人资格的公司，不能因为开发商所开发的物业本身的质量问题、面积误差问题或延迟办证问题，就一概采取拒交管理费作为应对措施。因为如果物业管理公司身份合法，是可以将拖欠物业管理费的业主告上法庭并且胜诉的。
律师观点
根据上述规定，本案应判决物业管理公司无权向娄小姐收取该物业空置时所产生的物业管理费用。那么，如果娄小姐竞买的该物业之前属于另一业主，而该业主拖欠管理费，娄小姐也不必承担此笔费用。但如拍卖时对物业拖欠的管理费处置另有约定的，应按约定办。
