[探讨与研究]房屋面积到底谁说了算
因房屋面积缩水而遭投诉的案例近年来增长势头快得惊人。中国消费者协会日前公布，房屋面积缩水的投诉已经高居商品房投诉的第二位。仅年上半年，中消协就已经接到件此类投诉。房屋面积状况如此令人堪忧，房屋面积缩水“缩”在哪里？
房屋面积到底由谁说了算？为此，《中国商报》记者徐英分别对全国的一些城市进 行了相关调查。
事件
在家里等待重庆市中级人民法院二审第二次开庭的蒋会勋越等越着急,她都有想放弃的打算了。2003年11月26日,重庆市中级人民法院重新审理了她状告重庆市龙凤桥镇房地产开发公司房地产缩水的诉讼案件。蒋会勋告诉记者,二审第一次开庭已经结束,虽然她很有信心打赢这场官司,不过还是有些害怕,因为住在她楼上的廖世虽然打赢了官司,但至今仍没有拿到房产证。蒋担心的是,即便赢了官司,如果像廖世明那样拖着,“我真的耗不起”,没有工作的她担心地说。
蒋会勋提到的廖世明,与蒋一样都购买了重庆市北碚区龙凤桥镇房地产开发公司的房子,且就住在蒋的楼上。廖是重庆市北碚区龙凤桥镇小学即将退休的普通教师, 为了这场官司,她前前后后花去了4年的时间。
1999年,廖世明与龙凤桥镇房地产开发公司签订了《商品房预售（预购）合同》 ,约定由廖世明之子彭各购买龙凤房地产开发公司的龙凤桥镇龙凤三村44号1栋2单元7－3号三室二厅房屋一套,建筑面积142.681平方米,实际面积以房管部门核实为准。
北碚区房产测绘所对廖世明所购房屋面积进行测绘,其房屋面积为145.61平方米。廖世明不服,委托重庆市计量技术研究所重新进行测量,其实测建筑面积为144.39平方米。2002年11月,经重庆市中级人民法院终审判决,龙凤桥镇房地产开发公司应按重庆市计量技术研究所测量的面积给原告办理房产证。
判决书下来的那一天,廖世明以为可以舒一口气了。但是直到今天她仍然住在没 有房产证的“新居”里,提起这场官司,廖打开了话匣子。她告诉记者,“为了让年近 90岁的老父以及自己夫妇二人在退休之后能够安享晚年,我们咬了咬牙,一辈子攒的 钱才买这么一套房子,但谁知道遇到这么多事情。原以为自己打赢了官司,讨回了公道,谁知道又碰到了房管所不给办理房产证。”说到这里,廖世明有些忿忿然,“他们一直在设置障碍,说什么重庆市质量技术监督局没有房地产测绘资格。我就不懂了, 连法院都采信了重庆市质量技术监督局的测量数据报告,房管所怎么就不认了？这个 房屋面积到底谁说了算？”
用别家数据拿不到房产证
据了解,北碚区房管所不给廖世明办房产证的理由就是,重庆市质量技术监督局不 具备房屋面积测绘的资质。
按照《中华人民共和国测绘法》第二十条规定,城市建设领域的工程测量活动, 与房屋产权、产籍相关的房屋面积的测量,应当执行由国务院建设行政主管部门、国 务院测绘行政主管部门负责组织编制的测量技术规范。
《测绘法》第五章还对测绘资质资格做了规定。“由于重庆市计量技术研究所 没有测绘行政主管部门发放的资质证书,只有国家质量监督和检验总局授予的资质, 因此不具备相应的房屋面积测绘资质。”有关人士这样解释。
但重庆市质量技术监督局的丁所长并不认为因此就没有了测量的资质,他告诉记 者：“我们是根据重庆市政府颁布的 《重庆市计量管理条例》中的规定,当商品房 购买时发生质量或者面积方面的纠纷时,我们是作为第三方参与的房屋质量以及面积 的测量工作。”
不过这一说法完全不顶事。重庆市房管局权记处高级工程师管义品谈起重庆市 质量技术监督局时,口气颇有些不屑,“质量技术监督局不就是给我们的测量设备、器材做做质量检查的部门嘛,”他打了个比方,“就像我们买的菜、买的米需要通过 质量检测一样。”
据记者了解,重庆市有4家单位具备房屋面积的测量资格,其中只有重庆市房屋测 绘院是国家授予甲级资质的检测单位,而北碚区房产测绘所挂靠在它下面。“要在重 庆市拿到房产证,必须是这4家单位出具的房屋面积数据,”有着浓重重庆口音的管义 品强调了一句,“其他数据一概没有用。”
在海滨城市大连,仅记者了解到的有房屋面积测绘资质的就有6家单位以上,但据 知情人士介绍,大连市的测绘单位是各自为政,互不干涉。
大连市房地产测绘中心的工作人员告诉记者,哪家公司测的项目出现了面积偏差时,就会直接找它。一般来说,测绘中心不承接由别的测绘单位测量的房地产项目的复测工作,“除非是法院的要求。”工作人员如是说。
只有一家说了算
内陆城市南昌存在同样的情况,全市的房产面积都是由惟一一家有房屋面积测量资质的南昌市房屋测量科测量的。
记者从江西省消费者协会了解到,到目前为止,江西省消协还没有接到过房屋面积缩水的投诉。有关工作人员向记者解释了到消协投诉需准备的材料,即房屋受损害的程度,出示和开发商签订的合同上所说的面积等。如果你觉得面积有疑义的话,可 以到江西省建设厅办公室进行咨询。如果鉴定的结果表明房屋面积的确有问题,那么要看开发商是否有欺诈行为。如果有,要按照《消法》的第四十九条规定,可以进行双倍赔偿。如果不是故意欺诈,则要按照退款赔偿。
南昌市房屋测量科的杨先生告诉记者：“业主如果发现面积存在误差,可以找我们进行测绘。但是我们不可能每家每户进行复测,我们只负责对每栋楼房给个说法。但是确实是我们的测量出现了差错,我们会重新进行测量的。”
另一位工作人员则告诉记者：“没有产权证的话,我们不给测。开发商给的数据不是最后的数据,只有房产证上盖了章,那才是我们最后认同的数据。开发商出示的预售面积不实的话,有可能是更改了图纸,一般不会出现这样的情况。”
在采访中记者发现,一旦有业主对产权证上标示的面积产生疑义的话,南昌市房 管局并没有一个复测部门,也只是根据房管局下属的测量科出具的数据以及测量报告进行协调。这就是说,不出现房屋面积纠纷就好,如果对测绘结果存有疑义,你可能还找不到另一家部门来证明。
两家机构和平相处
杨锦利从事房屋面积测绘的工作,已有多年了。他所在的公司吉林市裕丰土地房屋测绘有限公司（简称裕丰公司）,是吉林市惟一可以和吉林市房屋测绘大队形成竞争的独立法人机构。和测绘大队一样,裕丰公司具备吉林省测绘局颁发的丙级测绘资质。
“要取得吉林省的测绘资质很不容易,因为获得资质不但需要具有上岗证的专业 测绘人员,而且还要有符合条件的仪器、设备。”杨锦利告诉记者。
目前裕丰公司的业务主要分为三块,房产测绘是其中的一块,目前这块业务由杨锦利负责。主要是给商品房、住宅楼以及工厂的商品房进行实地测量,平面图测绘, 分户和分摊面积、共有面积测算,并提供房产确权登记的相关资料的工作。
尽管如此,但杨仍表示,公司并没有和房屋测绘大队形成竞争关系。“虽然我们有资质,但有些东西是争也争不来的。”杨锦利感叹说。
据杨介绍,吉林市房屋测绘大队是吉林市房管局下属单位,在房屋测绘方面具备 天然的优势。“尽管我们可以受委托方所托,对房屋面积进行测量,但是测绘大队与 房管局有必然联系,很多人都会直接找到他们。”杨有些无奈。
另据记者了解,裕丰公司还是吉林市中级人民法院指定的房屋面积发生纠纷时进 行核测的公司。不过,在杨锦利的记忆中,公司接手的房屋面积复测的委托并不多,到 法院打官司的更是寥寥无几。
吉林市房屋测绘大队的梁先生对于大队测量技术倒是信心十足,“我们通常是按照施工图纸进行测绘。在房屋竣工之后再进行复测,数据对了,我们才给盖章、发房产证。如果业主对我们测的面积有疑义的话,我们会进行复测。”梁告诉记者,一般 来说,业主对比复测数据后,觉得数据没有出入,都没有提出异议。
复测的可能不大
从福州市消费者协会那里记者得知,由于福州市有关房屋的投诉太多,所以福州市政府在2002年干脆发了个文件：只要是关于房屋面积的投诉,消费者可直接找福州市房管局；如果是房屋质量的投诉,那就直接找福州市建设局。
房管局的下级单位——— 福州市测绘处的工作人员则告诉记者,“在福州,只要是有资质的单位就可以对房屋面积进行测量。出现问题,可以来找我们进行复测。我们的测量不会有什么大问题。你要是真的出现两次测量都不准的问题,那你可以找我们房管局的有关科室。”对记者的追问,这位工作人员也有点不耐烦,“我们已经是很权威的了,要是有事的话,可以找我们上级主管部门。”
颇费了一番工夫,记者找到了福州市房管局市场处张处长。张处长直言：“我们这儿目前还没有对测绘处出现错误的协调机制。测绘错误的事情,不归我们管。要是 真的认为测绘有问题的话,可以直接找法院。”
在广州市房屋测绘处,记者询问了复测以及复测结果不准确该怎么办的问题,该处刘小姐倒是很耐心地回答了记者的疑虑,“一般没有证据的话,我们是很难复测的。那么多房屋,我们不可能每家每户去测。真的有问题,需提交详细的报告,我们经过 专家讨论后再做决定。”刘小姐也表示,“很难会再次进行测量,不会有结果的。”
同一级别没法核
首都北京的情况又如何呢？
按照2002年6月18日北京市房管局公布的30家具有资质的房屋面积测量单位名单,记者特意找到了其中位于西城区和丰台区的两家测绘所。
当记者以业主的身份希望西城区能够重新测量在丰台区所购房屋的面积时,接电话的工作人员非常坦白地告诉记者：“按道理说,我们西城区和丰台区测绘所是同一 级别的,没办法核。你实在要核的话也行,我建议你套内面积自己可以拿皮尺量。通常我们两家测量的误差不会太大。”
而丰台区测绘所的回答却有了些变化。该处的工作人员一口答应,只是要求记者提供整栋楼的图纸,包括分摊布局、预售面积和实售面积。该人士同样指出,一般来说,同一级别的两家测绘所数据不会有太大差别。
但当记者问 “一旦两次测量出现问题后怎么办”时,该工作人员称 “可以直接找北京市房管局测绘所。”记者了解到,北京市房管局测绘所和丰台区测绘所一样,都是北京市房管局下属挂牌面向市场的测绘单位。
隐性问题难以察觉
近期,不时有关于业主将房产行政部门告上法庭的报道传出。
2003年11月末,北京市首例因房屋缩水引发的行政诉讼案——— 18名业主状告北京市国土资源和房屋管理局一案在丰台区人民法院尘埃落定。丰台区人民法院做出判决,撤销市房管局为这18户业主颁发的房产证中对房屋建筑面积一项内容的登记,并且由市房管局负担本案诉讼费。
北京京伦律师事务所的王立宏律师多年来一直致力于房地产业的纠纷,深知房地产业的内幕。他指出,北京市房屋行政管理部门之所以输了官司,关键是因为其丰台区测绘队在测量过程中存在着明显的错误,这种错误很容易察觉。“不过,一些隐性的问题,非专业人士难以察觉,其实是无伤筋骨的。”王律师如是说。
12月,深圳万景花园业主李建军代表其他9位业主向深圳市中级人民法院递交了《行政申诉状》,状告深圳市规划与国土资源局和万科企业股份有限公司。据称,这 是万景花园的业主第11次将万科和深圳市国土局告上法庭。在此之前,李建军已经取得了一次胜利。
北京嘉律衡律师事务所宋陇梅律师认为,深圳国土资源局作为行政单位,它与开发商这样具有独立法人资格的公司不可能成为一个案件的被告人,它行使的是国家赋 予的行政权力。一旦它所行使的权力有误,那么它应该赔偿,但是这种赔偿属于国家赔偿,非常有限,顶多是保守赔偿,如原告所付的测量费用、诉讼费用等。“这对于他 们而言,损失并不大。”这句话听来,颇让人深思。□
房屋面积到底由谁说了算？为此，《中国商报》记者徐英分别对全国的一些城市进 行了相关调查。
事件
在家里等待重庆市中级人民法院二审第二次开庭的蒋会勋越等越着急,她都有想放弃的打算了。2003年11月26日,重庆市中级人民法院重新审理了她状告重庆市龙凤桥镇房地产开发公司房地产缩水的诉讼案件。蒋会勋告诉记者,二审第一次开庭已经结束,虽然她很有信心打赢这场官司,不过还是有些害怕,因为住在她楼上的廖世虽然打赢了官司,但至今仍没有拿到房产证。蒋担心的是,即便赢了官司,如果像廖世明那样拖着,“我真的耗不起”,没有工作的她担心地说。
蒋会勋提到的廖世明,与蒋一样都购买了重庆市北碚区龙凤桥镇房地产开发公司的房子,且就住在蒋的楼上。廖是重庆市北碚区龙凤桥镇小学即将退休的普通教师, 为了这场官司,她前前后后花去了4年的时间。
1999年,廖世明与龙凤桥镇房地产开发公司签订了《商品房预售（预购）合同》 ,约定由廖世明之子彭各购买龙凤房地产开发公司的龙凤桥镇龙凤三村44号1栋2单元7－3号三室二厅房屋一套,建筑面积142.681平方米,实际面积以房管部门核实为准。
北碚区房产测绘所对廖世明所购房屋面积进行测绘,其房屋面积为145.61平方米。廖世明不服,委托重庆市计量技术研究所重新进行测量,其实测建筑面积为144.39平方米。2002年11月,经重庆市中级人民法院终审判决,龙凤桥镇房地产开发公司应按重庆市计量技术研究所测量的面积给原告办理房产证。
判决书下来的那一天,廖世明以为可以舒一口气了。但是直到今天她仍然住在没 有房产证的“新居”里,提起这场官司,廖打开了话匣子。她告诉记者,“为了让年近 90岁的老父以及自己夫妇二人在退休之后能够安享晚年,我们咬了咬牙,一辈子攒的 钱才买这么一套房子,但谁知道遇到这么多事情。原以为自己打赢了官司,讨回了公道,谁知道又碰到了房管所不给办理房产证。”说到这里,廖世明有些忿忿然,“他们一直在设置障碍,说什么重庆市质量技术监督局没有房地产测绘资格。我就不懂了, 连法院都采信了重庆市质量技术监督局的测量数据报告,房管所怎么就不认了？这个 房屋面积到底谁说了算？”
用别家数据拿不到房产证
据了解,北碚区房管所不给廖世明办房产证的理由就是,重庆市质量技术监督局不 具备房屋面积测绘的资质。
按照《中华人民共和国测绘法》第二十条规定,城市建设领域的工程测量活动, 与房屋产权、产籍相关的房屋面积的测量,应当执行由国务院建设行政主管部门、国 务院测绘行政主管部门负责组织编制的测量技术规范。
《测绘法》第五章还对测绘资质资格做了规定。“由于重庆市计量技术研究所 没有测绘行政主管部门发放的资质证书,只有国家质量监督和检验总局授予的资质, 因此不具备相应的房屋面积测绘资质。”有关人士这样解释。
但重庆市质量技术监督局的丁所长并不认为因此就没有了测量的资质,他告诉记 者：“我们是根据重庆市政府颁布的 《重庆市计量管理条例》中的规定,当商品房 购买时发生质量或者面积方面的纠纷时,我们是作为第三方参与的房屋质量以及面积 的测量工作。”
不过这一说法完全不顶事。重庆市房管局权记处高级工程师管义品谈起重庆市 质量技术监督局时,口气颇有些不屑,“质量技术监督局不就是给我们的测量设备、器材做做质量检查的部门嘛,”他打了个比方,“就像我们买的菜、买的米需要通过 质量检测一样。”
据记者了解,重庆市有4家单位具备房屋面积的测量资格,其中只有重庆市房屋测 绘院是国家授予甲级资质的检测单位,而北碚区房产测绘所挂靠在它下面。“要在重 庆市拿到房产证,必须是这4家单位出具的房屋面积数据,”有着浓重重庆口音的管义 品强调了一句,“其他数据一概没有用。”
在海滨城市大连,仅记者了解到的有房屋面积测绘资质的就有6家单位以上,但据 知情人士介绍,大连市的测绘单位是各自为政,互不干涉。
大连市房地产测绘中心的工作人员告诉记者,哪家公司测的项目出现了面积偏差时,就会直接找它。一般来说,测绘中心不承接由别的测绘单位测量的房地产项目的复测工作,“除非是法院的要求。”工作人员如是说。
只有一家说了算
内陆城市南昌存在同样的情况,全市的房产面积都是由惟一一家有房屋面积测量资质的南昌市房屋测量科测量的。
记者从江西省消费者协会了解到,到目前为止,江西省消协还没有接到过房屋面积缩水的投诉。有关工作人员向记者解释了到消协投诉需准备的材料,即房屋受损害的程度,出示和开发商签订的合同上所说的面积等。如果你觉得面积有疑义的话,可 以到江西省建设厅办公室进行咨询。如果鉴定的结果表明房屋面积的确有问题,那么要看开发商是否有欺诈行为。如果有,要按照《消法》的第四十九条规定,可以进行双倍赔偿。如果不是故意欺诈,则要按照退款赔偿。
南昌市房屋测量科的杨先生告诉记者：“业主如果发现面积存在误差,可以找我们进行测绘。但是我们不可能每家每户进行复测,我们只负责对每栋楼房给个说法。但是确实是我们的测量出现了差错,我们会重新进行测量的。”
另一位工作人员则告诉记者：“没有产权证的话,我们不给测。开发商给的数据不是最后的数据,只有房产证上盖了章,那才是我们最后认同的数据。开发商出示的预售面积不实的话,有可能是更改了图纸,一般不会出现这样的情况。”
在采访中记者发现,一旦有业主对产权证上标示的面积产生疑义的话,南昌市房 管局并没有一个复测部门,也只是根据房管局下属的测量科出具的数据以及测量报告进行协调。这就是说,不出现房屋面积纠纷就好,如果对测绘结果存有疑义,你可能还找不到另一家部门来证明。
两家机构和平相处
杨锦利从事房屋面积测绘的工作,已有多年了。他所在的公司吉林市裕丰土地房屋测绘有限公司（简称裕丰公司）,是吉林市惟一可以和吉林市房屋测绘大队形成竞争的独立法人机构。和测绘大队一样,裕丰公司具备吉林省测绘局颁发的丙级测绘资质。
“要取得吉林省的测绘资质很不容易,因为获得资质不但需要具有上岗证的专业 测绘人员,而且还要有符合条件的仪器、设备。”杨锦利告诉记者。
目前裕丰公司的业务主要分为三块,房产测绘是其中的一块,目前这块业务由杨锦利负责。主要是给商品房、住宅楼以及工厂的商品房进行实地测量,平面图测绘, 分户和分摊面积、共有面积测算,并提供房产确权登记的相关资料的工作。
尽管如此,但杨仍表示,公司并没有和房屋测绘大队形成竞争关系。“虽然我们有资质,但有些东西是争也争不来的。”杨锦利感叹说。
据杨介绍,吉林市房屋测绘大队是吉林市房管局下属单位,在房屋测绘方面具备 天然的优势。“尽管我们可以受委托方所托,对房屋面积进行测量,但是测绘大队与 房管局有必然联系,很多人都会直接找到他们。”杨有些无奈。
另据记者了解,裕丰公司还是吉林市中级人民法院指定的房屋面积发生纠纷时进 行核测的公司。不过,在杨锦利的记忆中,公司接手的房屋面积复测的委托并不多,到 法院打官司的更是寥寥无几。
吉林市房屋测绘大队的梁先生对于大队测量技术倒是信心十足,“我们通常是按照施工图纸进行测绘。在房屋竣工之后再进行复测,数据对了,我们才给盖章、发房产证。如果业主对我们测的面积有疑义的话,我们会进行复测。”梁告诉记者,一般 来说,业主对比复测数据后,觉得数据没有出入,都没有提出异议。
复测的可能不大
从福州市消费者协会那里记者得知,由于福州市有关房屋的投诉太多,所以福州市政府在2002年干脆发了个文件：只要是关于房屋面积的投诉,消费者可直接找福州市房管局；如果是房屋质量的投诉,那就直接找福州市建设局。
房管局的下级单位——— 福州市测绘处的工作人员则告诉记者,“在福州,只要是有资质的单位就可以对房屋面积进行测量。出现问题,可以来找我们进行复测。我们的测量不会有什么大问题。你要是真的出现两次测量都不准的问题,那你可以找我们房管局的有关科室。”对记者的追问,这位工作人员也有点不耐烦,“我们已经是很权威的了,要是有事的话,可以找我们上级主管部门。”
颇费了一番工夫,记者找到了福州市房管局市场处张处长。张处长直言：“我们这儿目前还没有对测绘处出现错误的协调机制。测绘错误的事情,不归我们管。要是 真的认为测绘有问题的话,可以直接找法院。”
在广州市房屋测绘处,记者询问了复测以及复测结果不准确该怎么办的问题,该处刘小姐倒是很耐心地回答了记者的疑虑,“一般没有证据的话,我们是很难复测的。那么多房屋,我们不可能每家每户去测。真的有问题,需提交详细的报告,我们经过 专家讨论后再做决定。”刘小姐也表示,“很难会再次进行测量,不会有结果的。”
同一级别没法核
首都北京的情况又如何呢？
按照2002年6月18日北京市房管局公布的30家具有资质的房屋面积测量单位名单,记者特意找到了其中位于西城区和丰台区的两家测绘所。
当记者以业主的身份希望西城区能够重新测量在丰台区所购房屋的面积时,接电话的工作人员非常坦白地告诉记者：“按道理说,我们西城区和丰台区测绘所是同一 级别的,没办法核。你实在要核的话也行,我建议你套内面积自己可以拿皮尺量。通常我们两家测量的误差不会太大。”
而丰台区测绘所的回答却有了些变化。该处的工作人员一口答应,只是要求记者提供整栋楼的图纸,包括分摊布局、预售面积和实售面积。该人士同样指出,一般来说,同一级别的两家测绘所数据不会有太大差别。
但当记者问 “一旦两次测量出现问题后怎么办”时,该工作人员称 “可以直接找北京市房管局测绘所。”记者了解到,北京市房管局测绘所和丰台区测绘所一样,都是北京市房管局下属挂牌面向市场的测绘单位。
隐性问题难以察觉
近期,不时有关于业主将房产行政部门告上法庭的报道传出。
2003年11月末,北京市首例因房屋缩水引发的行政诉讼案——— 18名业主状告北京市国土资源和房屋管理局一案在丰台区人民法院尘埃落定。丰台区人民法院做出判决,撤销市房管局为这18户业主颁发的房产证中对房屋建筑面积一项内容的登记,并且由市房管局负担本案诉讼费。
北京京伦律师事务所的王立宏律师多年来一直致力于房地产业的纠纷,深知房地产业的内幕。他指出,北京市房屋行政管理部门之所以输了官司,关键是因为其丰台区测绘队在测量过程中存在着明显的错误,这种错误很容易察觉。“不过,一些隐性的问题,非专业人士难以察觉,其实是无伤筋骨的。”王律师如是说。
12月,深圳万景花园业主李建军代表其他9位业主向深圳市中级人民法院递交了《行政申诉状》,状告深圳市规划与国土资源局和万科企业股份有限公司。据称,这 是万景花园的业主第11次将万科和深圳市国土局告上法庭。在此之前,李建军已经取得了一次胜利。
北京嘉律衡律师事务所宋陇梅律师认为,深圳国土资源局作为行政单位,它与开发商这样具有独立法人资格的公司不可能成为一个案件的被告人,它行使的是国家赋 予的行政权力。一旦它所行使的权力有误,那么它应该赔偿,但是这种赔偿属于国家赔偿,非常有限,顶多是保守赔偿,如原告所付的测量费用、诉讼费用等。“这对于他 们而言,损失并不大。”这句话听来,颇让人深思。□
