交房:困扰入住的五大问题
前言:
交房是购房者盼望已久的，但各种随之而来的麻烦却让他们头痛不已：开发商交房日期一拖再拖，房子面积误差太大房屋质量问题太多，小区规划和开发商宣传的完全是两码事，开发商以钥匙为要挟，强收物业费……
记者近日就交房的几个典型性问题，走访了岛城法律界人士，让他们为购房者的维权支招。
问题一：开发商延期交房
约会时，对方爽约让人很不痛快，像房子这种焦急等待了半年甚至一年的“约会对象”，假如总是姗姗来迟，不仅让你不痛快，可能还会带来一些经济损失。出现了这种问题怎么办？
山东元鼎律师事务所的单正国律师介绍说，根据《合同法》规定，购房者履行了合同规定条款，而开发商却延期交房时，购房者有两种选择：
第一，解除合同。合同中没有对解除合同的条件进行特殊约定的，购房者应在3个月内对开发商进行催告，并在1年内拥有合同解除权。
第二，申请违约赔偿。根据有关规定，违约赔偿的金额以双方在合同中约定的为准。当事人认为违约金过高要求减少的，以违约金超过造成损失数额的30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的实际损失确定违约金数额。合同中没有约定违约金数额或损失赔偿数额计算方法时，违约金应按如下方法计算：按照逾期交付使用房屋期间，有关主管部门公布或者有资格的房产评估机构评定同地段同类房屋租金标准确定。
问题二：房屋面积出现误差
房子不是标准化产品，和设计图纸“一个模子”卡出来的房子现在还没有出现，因此房子面积总会与合同约定的大小有点偏差。但偏差大了就让人比较难受，面积增大太多，你就要从可能已经干瘪的钱袋中再往外挤钱，增加经济负担；面积小了一大块，就会影响房子的使用计划。这个时候怎么办？
山东海利丰律师事务所的国丰华律师介绍说，房子实际面积与合同约定面积不符的，一般按照合同约定的方法处理，如果合同没有约定的，一般按照以下原则处理：3％被认为是面积误差的合理范围，在这个范围内只需多退少补即可，但如果超过了这个范围，购房者有权要求解除合同，并要求返还购房款及利息。如购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，误差比在3％以内（含3％）部分的房价款应由购房者按双方约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，该部分所有权仍属于购房者。房屋实际面积小于合同约定面积的，误差比在3％以内部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3％的，由开发商双倍返还购房者。
国丰华律师提醒购房者，签订合同时应注意把握以法律为准的原则，将一些可能在面积上损害自己利益的条款剥离出来，如“面积发生误差时，多退少补”。这样，即使房子面积一下子增加出10平方米，你也只能乖乖认账。另外，法律条文中规定的房屋面积误差赔偿方法，是以房屋建筑面积为基准的，以前曾发生过开发商的售楼合同以套内建筑面积即使用面积作为出售单位，以此逃避法律约束，签订合同时也应注意这一点。
问题三：房屋质量存在问题
房子应该是耐用品，但你花了高价买来的新房子却已存在着这样那样的问题，不憋气才怪。这时购买者该怎么办？
山东元鼎律师事务所的单正国律师介绍说，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核检确属不合格，购房者可请求解除合同和赔偿损失。交付使用的房子确实存在质量问题，在保修期内，开发商应该承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失应由开发商承担。
问题四：小区规划与宣传不符
开发商宣传时说，小区里有小桥流水、碧草连天，收房时才发现那里只有一片光秃秃的空地或者已经盖了一个楼座，而且楼书里的休息娱乐场所、会所等统统“消失”。这时购房者应当如何维护自己的权益？
山东海利丰律师事务所的国丰华律师介绍说，商品房的宣传应该视为一种约定性质的邀请。如果开发商对商品房及相关设施所作的说明和许诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，即便该说明和许诺并未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容。开发商如果不能及时兑现宣传中涉及的一些承诺，应视为违约，并应承担赔偿责任，具体赔偿金额同第一个问题的计算方法类似。国丰华律师提醒购房者，要注意保留商品房广告，以备后用。
问题五：强行收取物业管理费
有的小区在入住时，开发商要求业主一次性交清一年的物业管理费，有的还要求交纳维修基金等费用，否则不给办理入住手续。
山东元鼎律师事务所的单正国律师解释说，开发商的这个做法是明显违法的。因为商品房是买卖合同，物业是服务合同，两者涉及的主体一是购房者与卖房的开发商，另一个是业主与物管部门，两者应分而论之，物业收费问题不能成为阻碍购房者收房的理由。假如开发商以此为理由拒绝交房，也应视为违约，应该承当相应责任。
总而言之，假如开发商以交费为条件“扣押”房屋钥匙时，购房者可理直气壮地索要，如果开发商不肯就范，那就直接诉诸法院。 记者 魏建华
来源：半岛报
记者近日就交房的几个典型性问题，走访了岛城法律界人士，让他们为购房者的维权支招。
问题一：开发商延期交房
约会时，对方爽约让人很不痛快，像房子这种焦急等待了半年甚至一年的“约会对象”，假如总是姗姗来迟，不仅让你不痛快，可能还会带来一些经济损失。出现了这种问题怎么办？
山东元鼎律师事务所的单正国律师介绍说，根据《合同法》规定，购房者履行了合同规定条款，而开发商却延期交房时，购房者有两种选择：
第一，解除合同。合同中没有对解除合同的条件进行特殊约定的，购房者应在3个月内对开发商进行催告，并在1年内拥有合同解除权。
第二，申请违约赔偿。根据有关规定，违约赔偿的金额以双方在合同中约定的为准。当事人认为违约金过高要求减少的，以违约金超过造成损失数额的30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的实际损失确定违约金数额。合同中没有约定违约金数额或损失赔偿数额计算方法时，违约金应按如下方法计算：按照逾期交付使用房屋期间，有关主管部门公布或者有资格的房产评估机构评定同地段同类房屋租金标准确定。
问题二：房屋面积出现误差
房子不是标准化产品，和设计图纸“一个模子”卡出来的房子现在还没有出现，因此房子面积总会与合同约定的大小有点偏差。但偏差大了就让人比较难受，面积增大太多，你就要从可能已经干瘪的钱袋中再往外挤钱，增加经济负担；面积小了一大块，就会影响房子的使用计划。这个时候怎么办？
山东海利丰律师事务所的国丰华律师介绍说，房子实际面积与合同约定面积不符的，一般按照合同约定的方法处理，如果合同没有约定的，一般按照以下原则处理：3％被认为是面积误差的合理范围，在这个范围内只需多退少补即可，但如果超过了这个范围，购房者有权要求解除合同，并要求返还购房款及利息。如购房者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，误差比在3％以内（含3％）部分的房价款应由购房者按双方约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由开发商承担，该部分所有权仍属于购房者。房屋实际面积小于合同约定面积的，误差比在3％以内部分的房价款及利息由开发商返还购房者，面积误差比超过3％的，由开发商双倍返还购房者。
国丰华律师提醒购房者，签订合同时应注意把握以法律为准的原则，将一些可能在面积上损害自己利益的条款剥离出来，如“面积发生误差时，多退少补”。这样，即使房子面积一下子增加出10平方米，你也只能乖乖认账。另外，法律条文中规定的房屋面积误差赔偿方法，是以房屋建筑面积为基准的，以前曾发生过开发商的售楼合同以套内建筑面积即使用面积作为出售单位，以此逃避法律约束，签订合同时也应注意这一点。
问题三：房屋质量存在问题
房子应该是耐用品，但你花了高价买来的新房子却已存在着这样那样的问题，不憋气才怪。这时购买者该怎么办？
山东元鼎律师事务所的单正国律师介绍说，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核检确属不合格，购房者可请求解除合同和赔偿损失。交付使用的房子确实存在质量问题，在保修期内，开发商应该承担修复责任，如开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的损失应由开发商承担。
问题四：小区规划与宣传不符
开发商宣传时说，小区里有小桥流水、碧草连天，收房时才发现那里只有一片光秃秃的空地或者已经盖了一个楼座，而且楼书里的休息娱乐场所、会所等统统“消失”。这时购房者应当如何维护自己的权益？
山东海利丰律师事务所的国丰华律师介绍说，商品房的宣传应该视为一种约定性质的邀请。如果开发商对商品房及相关设施所作的说明和许诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，即便该说明和许诺并未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容。开发商如果不能及时兑现宣传中涉及的一些承诺，应视为违约，并应承担赔偿责任，具体赔偿金额同第一个问题的计算方法类似。国丰华律师提醒购房者，要注意保留商品房广告，以备后用。
问题五：强行收取物业管理费
有的小区在入住时，开发商要求业主一次性交清一年的物业管理费，有的还要求交纳维修基金等费用，否则不给办理入住手续。
山东元鼎律师事务所的单正国律师解释说，开发商的这个做法是明显违法的。因为商品房是买卖合同，物业是服务合同，两者涉及的主体一是购房者与卖房的开发商，另一个是业主与物管部门，两者应分而论之，物业收费问题不能成为阻碍购房者收房的理由。假如开发商以此为理由拒绝交房，也应视为违约，应该承当相应责任。
总而言之，假如开发商以交费为条件“扣押”房屋钥匙时，购房者可理直气壮地索要，如果开发商不肯就范，那就直接诉诸法院。 记者 魏建华
来源：半岛报
