海南地产升温：并非虚火 同比增长90.8％
１９９９年下半年，国务院决定在海南开展处置积压房地产试点工作时，海南面对的是这样一个现状：４５５万平方米的空置商品房，１６００多万平方米的“半拉子”工程，２万多公顷的闲置土地和５００多亿元的积压资金。通过努力，到２００３年底，三亚的停缓建工程宣告处置完毕，海口的处置工作也接近尾声。
但来自海南省统计局的数据显示，２００３年海南房地产开发投资３５９４７１万元，同比增长８４．４％，其中商品房投资额达３３２８８５万元，同比增长８１．８％；房屋施工面积达５００．６７万平方米，同比增长８８．５％，其中新开工面积２０３．３５万平方米，同比增长８４．５％；住宅竣工面积９４．６８万平方米，同比增长１４１．５％；住宅销售面积１０３．４万平方米，同比增长９３．６％；住宅销售额达到２１０９９８万元，同比增长９０．８％。
种种迹象表明，经历房地产泡沫洗礼的海南楼市，又开始重新升温。海南房地产的历史教训是深刻的，一些曾经有过“切肤之痛”的业界人士看到原本“满目疮痍”的海南楼市在短时间内骤然升温，开始惊呼“海南房地产再次出现泡沫！”
对于这个问题，海南省处置积压房地产办公室专职副主任林克昌在接受中国经济时报记者采访时认为，一些人有这样的想法不足为怪，而且这样敲敲警钟也好，但不可作为决策的依据。
林克昌分析说，看待海南目前的房地产市场，有三个背景不能忽视：一是海南遭受上世纪九十年代初期房地产泡沫经济的伤害，已经经历了较长时间的低迷和盘整，非理性行为的市场投资已经不大；二是近几年海南集中处置积压房地产和根据社会需求适当发展新建商品房，其投资增加幅度大一些，施工量一时多一些，这是对长期压抑的市场进行反弹，有其必然性和合理性；三是海南现在的经济实力、社会需求和上世纪九十年代初期相比已经不是一个档次，岛外人奔向“健康岛”购房与当年投资商投机炒作不能同日而语，当前的购房热有其独特性。另外，２００３年开发商自筹资金占４４．６％，定金预收款占３５．７％，而银行贷款所占比例很低。来自工商银行海南省分行的数字显示，截至２００３年底，该行按揭贷款余额为１４．６亿元，不良率仅０．２１％；房地产企业贷款８．３亿元，不良率仅０．９８％，这表明此两种贷款几乎没有风险。
有关专家指出，房地产当年竣工量与销售量之比是衡量市场供求关系的重要指标。１９９１年至１９９５年两者之比分别是１４１：３８、１５４：１３０、１５７：１４０、２１７：５０、２０８：３５，销售量都大大低于竣工量，从而留下大量的空置房。而１９９９年至２００３年，海南当年竣工量与销售量之比分别是２８：３４、３６：４２、６２：５９、５５：７６、１０４：１０８，可见除了２００１年外，销售量都大于竣工量，供销衔接较好。从价格方面来看，商品房价格是否背离实际价值也是判断是否出现泡沫的直观指标。２００３年，海南商品房平均每平方米价格为２１２２元，虽然比２００２年上升１８．６％，但相对于全国而言还是偏低的。１９９３年，海南商品房的均价为２９２４元／平方米，高出当时的全国均价一倍多，从而形成了“低收入”与“高房价”的尖锐矛盾。
海南省建设厅提供给本报的资料表明，当房地产投资占全社会固定资产投资的２０％左右时为正常水平。从１９９１年至１９９５年的五年间，海南房地产历年投资额分别占当年固定资产投资总额的３８．４％、６５．５％、４９．１％、２８．２％、２０．４％；１９９９年至２００３年的五年中，分别占当年固定资产投资总额的３．３％、５．３％、８．３％、８．９％、１３％。
有关专家认为，现在从各方面分析，虽然可以判断海南房地产此次升温并非虚火所致，但同时也不能盲目乐观。一位不愿意透露姓名的专家告诉记者，海南现在正处在消化历史恶果的特殊时期，集中开工的面积还是比较大，对需求市场带来较大的压力。据了解，海南纳入处置的“半拉子”工程涉及建筑面积１３００多万平方米，批准建设面积７９０多万平方米，其中竣工２００多万平方米，销售１３０多万平方米，正在施工面积有５００多万平方米，这些房子今后将陆续推出，市场面临的需求压力会比较大。同时，目前海南大部分开发商建设规模普遍较小，重复建设的现象也值得注意。林克昌认为，在肯定海南房地产升温的同时，必须保持清醒的头脑，理性地消除存在的隐患，重新打造海南房地产的良好形象。（记者 陈亮）
但来自海南省统计局的数据显示，２００３年海南房地产开发投资３５９４７１万元，同比增长８４．４％，其中商品房投资额达３３２８８５万元，同比增长８１．８％；房屋施工面积达５００．６７万平方米，同比增长８８．５％，其中新开工面积２０３．３５万平方米，同比增长８４．５％；住宅竣工面积９４．６８万平方米，同比增长１４１．５％；住宅销售面积１０３．４万平方米，同比增长９３．６％；住宅销售额达到２１０９９８万元，同比增长９０．８％。
种种迹象表明，经历房地产泡沫洗礼的海南楼市，又开始重新升温。海南房地产的历史教训是深刻的，一些曾经有过“切肤之痛”的业界人士看到原本“满目疮痍”的海南楼市在短时间内骤然升温，开始惊呼“海南房地产再次出现泡沫！”
对于这个问题，海南省处置积压房地产办公室专职副主任林克昌在接受中国经济时报记者采访时认为，一些人有这样的想法不足为怪，而且这样敲敲警钟也好，但不可作为决策的依据。
林克昌分析说，看待海南目前的房地产市场，有三个背景不能忽视：一是海南遭受上世纪九十年代初期房地产泡沫经济的伤害，已经经历了较长时间的低迷和盘整，非理性行为的市场投资已经不大；二是近几年海南集中处置积压房地产和根据社会需求适当发展新建商品房，其投资增加幅度大一些，施工量一时多一些，这是对长期压抑的市场进行反弹，有其必然性和合理性；三是海南现在的经济实力、社会需求和上世纪九十年代初期相比已经不是一个档次，岛外人奔向“健康岛”购房与当年投资商投机炒作不能同日而语，当前的购房热有其独特性。另外，２００３年开发商自筹资金占４４．６％，定金预收款占３５．７％，而银行贷款所占比例很低。来自工商银行海南省分行的数字显示，截至２００３年底，该行按揭贷款余额为１４．６亿元，不良率仅０．２１％；房地产企业贷款８．３亿元，不良率仅０．９８％，这表明此两种贷款几乎没有风险。
有关专家指出，房地产当年竣工量与销售量之比是衡量市场供求关系的重要指标。１９９１年至１９９５年两者之比分别是１４１：３８、１５４：１３０、１５７：１４０、２１７：５０、２０８：３５，销售量都大大低于竣工量，从而留下大量的空置房。而１９９９年至２００３年，海南当年竣工量与销售量之比分别是２８：３４、３６：４２、６２：５９、５５：７６、１０４：１０８，可见除了２００１年外，销售量都大于竣工量，供销衔接较好。从价格方面来看，商品房价格是否背离实际价值也是判断是否出现泡沫的直观指标。２００３年，海南商品房平均每平方米价格为２１２２元，虽然比２００２年上升１８．６％，但相对于全国而言还是偏低的。１９９３年，海南商品房的均价为２９２４元／平方米，高出当时的全国均价一倍多，从而形成了“低收入”与“高房价”的尖锐矛盾。
海南省建设厅提供给本报的资料表明，当房地产投资占全社会固定资产投资的２０％左右时为正常水平。从１９９１年至１９９５年的五年间，海南房地产历年投资额分别占当年固定资产投资总额的３８．４％、６５．５％、４９．１％、２８．２％、２０．４％；１９９９年至２００３年的五年中，分别占当年固定资产投资总额的３．３％、５．３％、８．３％、８．９％、１３％。
有关专家认为，现在从各方面分析，虽然可以判断海南房地产此次升温并非虚火所致，但同时也不能盲目乐观。一位不愿意透露姓名的专家告诉记者，海南现在正处在消化历史恶果的特殊时期，集中开工的面积还是比较大，对需求市场带来较大的压力。据了解，海南纳入处置的“半拉子”工程涉及建筑面积１３００多万平方米，批准建设面积７９０多万平方米，其中竣工２００多万平方米，销售１３０多万平方米，正在施工面积有５００多万平方米，这些房子今后将陆续推出，市场面临的需求压力会比较大。同时，目前海南大部分开发商建设规模普遍较小，重复建设的现象也值得注意。林克昌认为，在肯定海南房地产升温的同时，必须保持清醒的头脑，理性地消除存在的隐患，重新打造海南房地产的良好形象。（记者 陈亮）
