青岛市《关于加强房地产开发经营管理的通知》
关于加强房地产开发经营管理的通知
青建发〔2004〕3号
青建发〔2004〕3号
各有关部门、各房地产开发企业：
近年来，我市坚持“规范与发展并行、管理与服务并重”的方针，大力推进住房市场化、商品化进程，住房消费得到有效启动，房地产市场日趋活跃，居民住房条件明显改善，以住宅为主的房地产业开始成为拉动经济增长、推动城市发展、扩大内需和提高人民生活水平的重要支柱产业。但是，一些长期困扰产业健康发展的“痼疾”仍未从根本上解决，具体表现为：房地产企业“小、散、差”，产业规模化、集约化程度低；房地产开发和交易行为不规范，损害消费者利益时有发生；房地产市场监管和调控能力不强，手段单一，住房供需结构性矛盾加剧等。按照《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）和《山东省人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的意见》（鲁政发[2003]116号）要求，为进一步加强房地产开发经营管理，促进我市房地产业持续健康发展，现就有关问题通知如下:
一、严格房地产开发企业设立审批和资质管理
（一）严格控制审批设立新的房地产开发企业。内资房地产开发企业设立或申办房地产开发经营业务的，应向项目所在地房地产开发管理部门提交申报材料，由房地产开发管理部门在规定时限内提出书面意见。对符合设立条件的，由房地产开发管理部门出具《青岛市房地产开发经营企业设立意见书》。申办者持该意见书及有关资料，到工商行政管理部门申请登记注册。
自本通知下发之日起，凡在青岛市（包括市内七区和胶南、胶州、即墨、平度、莱西五市）申请注册成立房地产开发经营企业（包括专营企业、单项企业）的，除符合现有法律、法规规定的设立条件外，注册的自有资本金（不包括应缴纳或已缴纳的土地出让金）不得低于1000万人民币，并依法取得《国有土地使用证》。凡取得开发资质的开发企业，在本市五市七区内承揽开发项目，不得再注册成立新的公司，不再核发新的资质证书，可以分公司或项目部的方式运作，到项目所在地税务部门办理税源登记并依法纳税。
参加青岛市国有土地使用权拍卖、挂牌出让的，除符合《拍卖法》有关规定外，还应提供由企业注册地（个人长期居住地）工商、人民银行、人民法院等部门出具的近三年来资信证明。各类招商引资项目，凡涉及利用国有土地使用权出让（转让），从事房地产开发经营的，须报经当地人民政府批准后，方可设立房地产开发经营企业。
（二）加强房地产开发企业的资质管理。《房地产开发企业资质证书》是房地产企业从事开发经营活动的重要依据和必备凭证，房地产企业在办理项目规划报批、投资计划、拆迁许可、工程建设、预（销）售许可、综合验收备案、项目转让等手续，以及订立商品房销售合同时，必须出示经年检合格的资质证书和有关证明文件。凡不能出示或经验核不合格的，有关部门不予办理有关手续，购房者有权不签订销售合同，并可向房地产开发管理部门投诉。
房地产企业资质等级核定工作结合资质年检一并进行。企业的不良经营行为记录、各类人员（包括开发企业职业经理人、销售、财会、统计等人员）资格培训认定、向银行借款的使用归还情况、工程款履约支付情况作为资质年检的必备内容。规范开发企业经营业绩的核定，以投资方式参与项目开发建设的，在征得项目取得方同意后,方可按权益划分计入各自的年度开发业绩;对集团公司及下属子公司开发经营业绩，按《资质证书》、《开发经营许可证》和《项目手册》对应原则确认。
企业资质年检结果实行社会公示，严格降级和清出制度。房地产开发管理部门要将企业资质年检结果在媒体上公示，接受社会监督。列为整改的房地产企业，整改期间不得参加国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让活动，不得受让和参与项目开发。规定期限内未进行整改或整改未达到要求的，注销企业开发资质，坚决清除出开发经营市场，其法人代表记入不良经营行为记录（永久）档案。
自本通知下发之日起，对全市在册房地产开发企业进行全面清理，凡是未取得房地产开发资质证书的，要坚决予以清理取缔。对在一年内无开发业绩的，一律给予降低资质等级；暂定资质等级无项目的予以注销。
二、完善各项制度，加强房地产开发项目全过程动态管理
加强对房地产开发项目审批管理，严格执行房地产开发项目资本金、项目手册备案、转让登记备案、开发项目性质和规划指标变更审查、业主工程款支付担保和综合验收备案等制度。
（一）开发项目资本金审查制度。开发项目资本金审查意见是开发企业办理新开工项目计划的必备条件。项目资本金应不低于项目总投资（含土地出让金和应缴各项规费）的30%，由项目所在地开发管理部门负责进行审查后，出具审查意见。
（二）建立《房地产开发项目手册》备案制度。《项目手册》是对房地产开发项目进行动态监控的主要手段。各开发企业应按要求如实记载开发过程的主要事项，定期送当地开发管理部门备案。
（三）完善开发项目转让备案制度。开发项目转让必须具备以下条件：1．足额支付土地出让金和基础设施配套费；2．取得《项目开发经营许可证》；3．投入开发建设的资金（不含土地出让金和各类配套规费）达到总投资的25%以上。
除法院判决外，开发项目的受让方必须是经审验合格的不低于相应资质条件的开发企业。受让方必须持开发管理部门出具的审查意见，方可到土地部门办理土地产权证书过户手续。
（四）严格开发项目性质和规划指标变更审查。要充分发挥规划对房地产开发的源头控制作用，加强规划、土地、建设（开发）、计划、建管、城管等各部门信息沟通和联动。严禁以集资合作建房、旧村改造、利用原划拨土地及招商引资项目、工业、科研、教育、文化、体育、医疗等名义获得优惠政策的土地，转用于或部分转用于开发经营。
要本着综合开发、通盘考虑的原则，成片或成街坊编制和审批各类详细规划。对尚未编制审批控制性详细规划的区域，由各区、市人民政府负责组织统一编制、报批，提高控规覆盖率。经济适用住房项目（含集资建房、合作建房项目）由房地产开发管理部门会同各区、市政府负责统一编制、报批。
开发项目用地性质和规划指标确需变更的，由规划部门按程序审批，并及时到土地、建设（开发）、计划、建管、城管等部门办理相关变更手续。
（五）完善开发项目业主工程款支付担保制度。按照青政办发[2002]60号文要求，全市所有房地产开发项目（包括经济适用住房项目）实行业主工程款支付担保,否则不得开工建设。担保额度可采取全额担保和分段滚动担保两种形式。凡未按要求提供业主支付担保造成拖欠工程款,引发社会不安定因素的，将在全市通报，并作为不良经营行为记录在案；违犯法律的，将追究其法律责任。
（六）建立开发项目综合验收备案制度。国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发管理部门应对所有房地产开发项目实施综合验收制度。从本意见下发之日起，五市七区房地产开发项目必须经综合验收备案通过后，方可交付使用；对于分期建设的较大规模住宅小区，可申请分期综合验收备案。申请综合验收备案须具备以下基本条件：
1．城市规划、设计条件得到落实，取得建设工程竣工规划验收合格证件；
2．规划要求配套的基础设施和公共设施建设完毕，并经各配套设施的专业管理部门验收合格，具备正常使用条件；
3．各有关职能部门的单项工程竣工验收及备案手续完备；
4．已落实拆迁补偿安置方案和向社会宣传、承诺的事项；
5．已按规定办理前期物业管理手续，并制订《业主临时公约》；
6．未对项目周边环境造成破坏；或者虽造成破坏但经过整治，环境已恢复或美化；
7．需要验收的其他事项均已完备。
未进行综合验收备案或综合验收备案不合格的开发项目，不得交付使用；擅自交付使用的，由开发管理部门根据《城市房地产开发经营管理条例》等法规给予行政处罚。
三、改善对房地产开发经营活动的监督管理
（一）创造各类房地产企业平等竞争的市场环境，鼓励企业通过技术优势、管理优势和市场公平竞争做大做强。支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团，培育全国性的龙头企业，主导全市房地产开发市场。完善现有土地供应方式，积极推行国有土地使用权招投标出让方式，综合评定参与企业的资信、实力、报价和规划设计方案，合理控制土地供应价格，推进综合开发的集约化、规模化水平，实现城市发展综合效益的最优化。
经济适用住房开发建设一律实行公开招投标选择开发企业，从2004年起参与经济适用住房项目建设的企业必须具备三级以上（含三级）资质，以及无不良经营行为记录。
（二）完善房地产行业信用档案，开展开发企业资信评级。按照建设部《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》要求，做好房地产行业信誉评价体系建立和完善工作。在房地产开发企业不良记录制度实施基础上，将与房地产业相关的房地产开发、中介服务、物业管理等企业、中介组织、个人的经营活动、从业行为纳入统一的信用评价体系，建立“青岛市房地产行业诚信评价和监控体系”。将信用体系与企业资质年审、市场准入清出有机结合起来，形成房地产市场监管的长效机制。
从2004年开始，参照国际工商企业资信评级惯例及青岛市企业信誉认定有关规定，在房地产开发企业试点推行企业资信评级。引导企业不断提高经营信誉、社会信誉意识和依法经营、严格管理的自律水平，切实维护广大消费者的合法权益。
（三）推行电子政务，建立健全房地产市场的预警预报体系。完善全市房地产信息网络系统，发挥房地产市场信息和预警预报体系对投资和消费的引导作用，改进对房地产业的调控和管理。推行网上审批和网上数据传送，实现行业管理方式由传统模式向电子政务的转变。
按照建设部的要求，房地产开发管理部门要加强与规划、土地、统计、金融等部门的协调联动，并结合资质年检和统计执法，确保全面、准确和及时地收集房地产业基础数据。由市建委牵头尽快建立青岛市房地产业预警预报体系，并确保良性运行。
（四）加强房地产贷款的监督管理。申请房地产开发贷款的企业应具备房地产开发资质、信用等级较高以及没有拖欠工程款等条件；开发项目必须具备规范的“四证”。金融机构要加强房地产贷款的审核和管理，凡是“四证”不全的，金融机构一律不得发放贷款。对商品房空置量大，负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控。开发管理部门要定期向人民银行反馈房地产企业的诚信及不良经营行为记录情况，人民银行通过信贷登记咨询系统向商业银行公告，切实防范和化解房地产信贷风险。
四、加大执法检查力度，强化市场监管
继续深入开展整顿规范房地产市场秩序活动，始终保持高压态势，对房地产市场中存在的违法违规行为，加大打击处罚力度，使违法违规者付出高昂代价，为广大消费者提供良好的市场环境。
（一）规范房屋测绘，依法查处面积“缺斤短两”行为。严格按照房屋面积测绘规范和技术标准进行测量，未进行房屋测绘的，不得交付使用。开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共有部位的产权，属业主共有，开发企业不得擅自另行出租、出售。合同约定面积与测绘面积发生差异的，按照《商品房销售管理办法》处理。积极探索实行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式。
（二）强化合同管理，依法查处合同欺诈行为。切实保障购房者的知情权，维护其合法权益。继续推广使用《商品房买卖合同示范文本》，对合同示范文本中需明确的事项，包括共有设施、配套设施、主要设备型号和标准、外墙材质、物业管理，以及因商品房工程质量原因所产生的退房和保修的具体内容、保修赔偿方式等，要在商品房预（销）售之前确定，并经过开发管理部门会同工商行政管理部门审查认可，否则不予发放商品房预（销）售许可证工作。
（三）规范物业管理，依法查处物业管理不规范行为。严格执行《物业管理条例》及相应配套法规规章，实行前期物业管理招投标制度。加强对业主大会和业主委员会的扶持和指导，保障业主对物业管理企业的选择和监督权，切实维护其合法权益。物业管理收费要按照价格主管部门核定的收费标准执行，并实行公示制度，提高物业管理服务与收费的透明度。
（四）加强广告管理，依法查处违法广告行为。房地产广告必须要真实、客观地反映项目实际。倡导诚信意识，鼓励支持开发企业将广告内容纳入合同条文，接受社会监督和法律制约。对违法违规发布广告或不兑现广告承诺内容的，要纳入不良经营行为记录，并在新闻媒体上曝光，并由工商行政管理部门依照《广告法》及相关规定予以查处。开发主管部门要责令其限期改正，逾期不改正的，在资质年检中予以降级或注销资质证书。
（五）完善相关制度，依法查处中介不规范行为。实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。中介机构提供中介服务，必须严格按照我市现有收费标准收费，否者由相关部门依法给予行政处罚。加强中介机构及其从业人员职业道德建设，原则上中介机构从业人员不得购买在本机构登记的房源，严禁中介机构利用掌握的市场信息倒卖房屋，扰乱市场价格。
