顾云昌：三建议指点市场
日前，应邀参加安徽省房地产管理工作会议的中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌，对当前我国房地产市场发展形势进行了分析，认为安徽的房地产投资增长尽管较大，但不过热。
他认为，首先今年的房地产市场被继续看好。去年我国ＧＤＰ增长９．５％，停止了过去几年７％～８％的徘徊，使中国的经济处在新一轮的上升期；由于住房制度改革的推进，老百姓买房的积极性被彻底释放出来，为房地产发展起了巨大的推动作用；城市化建设步伐加大，大规模的拆迁和旧城改造带动了大量消费需求；中央高度重视房地产业的发展，将其列为四大消费热点（房地产、汽车、旅游、通讯）之首，并出台了一系列文件规范和支持房地产业持续健康发展。
其次，由于目前我国房地产业存在快速的市场化与相对滞后的政府调控能力的矛盾，以及人民群众日益增长的住房需求与产品供应品质的矛盾，必须重视市场、产品、企业三个方面的问题。要努力形成生态链的市场体系，即形成公平竞争环境下，以客户为导向，一二级市场、租赁市场协调发展的生态链市场。要追求由内而外的美的产品，即“宁可小一点、但要好一点”的精致美；增加科技含量、提高性价比的性能美；体现互相关心、互相帮助的人居环境和中国文化建筑风格的人文美。要打造值得信赖的企业，使房地产业成为令人尊敬的行业。
再次，他强调当前房地产市场的主要任务应是防过热，尽管这只是局部的。盲目性过热会造成开发量、投资量大幅增加，从而导致供大于求、空置房积压、房价下跌；而泡沫性过热由实际成本和房价悬殊太大形成，实质也是居住需求和投资需求的不协调，其中投资需求发挥了至关重要的作用，其危害远远高于盲目性过热。这两个方面的过热都要防。房价上升主要是成本推动和供求推动，而控制房价的有效措施是控制期房供应量，加大中低价位商品房供应量，减少或减缓拆迁量，使房价保持在一个合理范围。
最后，他指出房地产是否过热，可从供求两方面进行判断。安徽省去年的房地产投资额尽管增长了６４％，比全国的２９．７％高出很多，但安徽的房地产销售额增长了６１％，供求总量基本平衡；另外，安徽的竣工商品房屋增长２４．８％，新建商品房屋销售面积增长３７．５％，高于房屋竣工增长率１２．７个百分点，其中住宅销售面积增长４４％，高于竣工住宅１４．２个百分点，也基本保持平衡。所以说，安徽房地产市场不存在过热问题，但房价上涨了１７％，高出全国１２．２个百分点，涨幅过快，应引起重视。
对此，顾云昌提出三条建议：一是房价和地价的调控。要力求房价和地价有一个平稳的幅度上升，房价的上升应该与ＧＤＰ的增长幅度相吻合，不宜涨幅过快。城市地价的不断上升是必然的，应做到稳中有升，即宏观的调控和适度供应。二是融资渠道的多样性。目前房地产在银行的不良资产很高，国家也已出台了不少政策防范金融风险，这就要求房地产开发企业开辟多种融资渠道，发行债券、借壳上市、房地产信托基金、外资银行贷款等筹资形式正在被探索或运用。为保证融资安全，还应建立置业担保体系和资信等级体系。三是信息的公开透明。政府和开发企业要及时准确了解信息，使信息体系和预警预报系统公开透明，正确决策，减少盲目性举动带来的不必要损失。
他认为，首先今年的房地产市场被继续看好。去年我国ＧＤＰ增长９．５％，停止了过去几年７％～８％的徘徊，使中国的经济处在新一轮的上升期；由于住房制度改革的推进，老百姓买房的积极性被彻底释放出来，为房地产发展起了巨大的推动作用；城市化建设步伐加大，大规模的拆迁和旧城改造带动了大量消费需求；中央高度重视房地产业的发展，将其列为四大消费热点（房地产、汽车、旅游、通讯）之首，并出台了一系列文件规范和支持房地产业持续健康发展。
其次，由于目前我国房地产业存在快速的市场化与相对滞后的政府调控能力的矛盾，以及人民群众日益增长的住房需求与产品供应品质的矛盾，必须重视市场、产品、企业三个方面的问题。要努力形成生态链的市场体系，即形成公平竞争环境下，以客户为导向，一二级市场、租赁市场协调发展的生态链市场。要追求由内而外的美的产品，即“宁可小一点、但要好一点”的精致美；增加科技含量、提高性价比的性能美；体现互相关心、互相帮助的人居环境和中国文化建筑风格的人文美。要打造值得信赖的企业，使房地产业成为令人尊敬的行业。
再次，他强调当前房地产市场的主要任务应是防过热，尽管这只是局部的。盲目性过热会造成开发量、投资量大幅增加，从而导致供大于求、空置房积压、房价下跌；而泡沫性过热由实际成本和房价悬殊太大形成，实质也是居住需求和投资需求的不协调，其中投资需求发挥了至关重要的作用，其危害远远高于盲目性过热。这两个方面的过热都要防。房价上升主要是成本推动和供求推动，而控制房价的有效措施是控制期房供应量，加大中低价位商品房供应量，减少或减缓拆迁量，使房价保持在一个合理范围。
最后，他指出房地产是否过热，可从供求两方面进行判断。安徽省去年的房地产投资额尽管增长了６４％，比全国的２９．７％高出很多，但安徽的房地产销售额增长了６１％，供求总量基本平衡；另外，安徽的竣工商品房屋增长２４．８％，新建商品房屋销售面积增长３７．５％，高于房屋竣工增长率１２．７个百分点，其中住宅销售面积增长４４％，高于竣工住宅１４．２个百分点，也基本保持平衡。所以说，安徽房地产市场不存在过热问题，但房价上涨了１７％，高出全国１２．２个百分点，涨幅过快，应引起重视。
对此，顾云昌提出三条建议：一是房价和地价的调控。要力求房价和地价有一个平稳的幅度上升，房价的上升应该与ＧＤＰ的增长幅度相吻合，不宜涨幅过快。城市地价的不断上升是必然的，应做到稳中有升，即宏观的调控和适度供应。二是融资渠道的多样性。目前房地产在银行的不良资产很高，国家也已出台了不少政策防范金融风险，这就要求房地产开发企业开辟多种融资渠道，发行债券、借壳上市、房地产信托基金、外资银行贷款等筹资形式正在被探索或运用。为保证融资安全，还应建立置业担保体系和资信等级体系。三是信息的公开透明。政府和开发企业要及时准确了解信息，使信息体系和预警预报系统公开透明，正确决策，减少盲目性举动带来的不必要损失。
