律师谈房地产联建合同的法律效力
山东铭丰律师事务所律师一席谈
在房地产开发实践中，由于受到土地资源或者开发资金的限制，部分房地产项目往往采用联建开发的方式。即：在不成立项目公司前提下，一方提供土地，由另外一方（或合作双方）提供资金等并各自以自己名义参与开发。联建开发中，联建合同的法律效力如何，是合作各方最为关注的焦点。
首先，合作主体的房地产开发资质对合同效力有什么影响？我国对房地产开发企业实行资质管理，不具备房地产开发资质的主体依法不能从事房地产开发经营活动。很显然，合作双方如果都不具备房地产开发资质，其联建合同肯定无效。但是，是否所有参与合作的当事人都必须具备房地产开发资质，联建合同才有效呢？笔者认为应具体情况具体对待。如果联建开发中不具备开发资质的一方只是提供资金而并不实际实施开发建设，具体的开发建设皆由具有资质的出地一方组织实施，此种合作并不违背资质管理制度的立法本意，而且实际上也无损于合作项目的开发建设，那么，其联建合同就可以认定是有效的。一些地区现行司法实践也基本采取此立场。
其次，联建合同是否要经过审批登记才能合法有效？笔者认为：最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定：“合作方未办理土地使用权变更登记手续的，一般认定合建合同无效，但双方已经实际履行了合同，或房屋已经基本建成，又无其他违法行为的，可以认定有效”。从该规定可以看出，在《房地产管理法》实施前，没有办理土地使用权变更登记的联建合同并非当然无效，而是以合同是否得以实际履行来认定其效力。《房地产管理法》颁布实施后，按照该法第27条规定，土地使用权可以作价合作开发经营，但该法没有规定合作开发必须经过审批登记方可生效。由此，笔者认为，没有经过审批登记的联建合同可以认定有效，但不具有对抗第三人的效力。朱兵
在房地产开发实践中，由于受到土地资源或者开发资金的限制，部分房地产项目往往采用联建开发的方式。即：在不成立项目公司前提下，一方提供土地，由另外一方（或合作双方）提供资金等并各自以自己名义参与开发。联建开发中，联建合同的法律效力如何，是合作各方最为关注的焦点。
首先，合作主体的房地产开发资质对合同效力有什么影响？我国对房地产开发企业实行资质管理，不具备房地产开发资质的主体依法不能从事房地产开发经营活动。很显然，合作双方如果都不具备房地产开发资质，其联建合同肯定无效。但是，是否所有参与合作的当事人都必须具备房地产开发资质，联建合同才有效呢？笔者认为应具体情况具体对待。如果联建开发中不具备开发资质的一方只是提供资金而并不实际实施开发建设，具体的开发建设皆由具有资质的出地一方组织实施，此种合作并不违背资质管理制度的立法本意，而且实际上也无损于合作项目的开发建设，那么，其联建合同就可以认定是有效的。一些地区现行司法实践也基本采取此立场。
其次，联建合同是否要经过审批登记才能合法有效？笔者认为：最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条规定：“合作方未办理土地使用权变更登记手续的，一般认定合建合同无效，但双方已经实际履行了合同，或房屋已经基本建成，又无其他违法行为的，可以认定有效”。从该规定可以看出，在《房地产管理法》实施前，没有办理土地使用权变更登记的联建合同并非当然无效，而是以合同是否得以实际履行来认定其效力。《房地产管理法》颁布实施后，按照该法第27条规定，土地使用权可以作价合作开发经营，但该法没有规定合作开发必须经过审批登记方可生效。由此，笔者认为，没有经过审批登记的联建合同可以认定有效，但不具有对抗第三人的效力。朱兵
