精装房销售何以败北 专业人士详解三大原因
□孟宪生
近年来，精装修项目越来越多，这本是房地产市场发展的重要体现。但是，由于某些开发商对其带来的相关法律问题重视不够或者不理解，在操作中设计过于简单，加大交易成本，留有很多隐患，造成很多投诉。
问题一：精装修与房屋统一销售带来的税务问题
精装修房销售，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产交纳5％的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产交纳5％的营业税，精装修按建筑安装交3％的营业税。为此开发商多缴营业税，增加了经营成本。
例如：销售价值100万元的房屋，为了达到营销的目的。房地产公司找装修公司对房屋进行装修后对外销售就是我们称的“精装修房”。价格为120万元。
分析：公司以精装房按120万元对外销售，应按120万元交纳5％的营业税6万元。装修公司按20万元交纳3％的营业税6000元。合计6．6万元。将房屋和装修分开销售，分开开发票：房屋100万元、装修20万元。房地产公司应交纳5万元的营业税。装修公司还是交纳6000元的营业税。合计5．6万元。由于房地产公司将房屋价格提高，导致了开发商多交纳营业税1万元。
由于销售价格的增加，还可能引起土地增值税的增加，甚至大比例增加，最终造成商家实际收益的减少。与此同时，由于契税以房屋的交易价为依据征收，又必然导致买受人多缴契税3000元和公共维修基金3000元。这样房屋与精装修统一销售，不但没有给任何一方带来利益，反而都增加了双方的交易成本。
问题二：无合同约定产生大量的质量纠纷
现在笔者接受咨询的有相当一部分投诉在于装修标准。由于装修问题比较细碎，《商品房销售合同》中不便于制定相关条款，精装修房项目在装修问题上存在着很大法律风险。由于没有装修合同，对质量、品质没有明确的约定，造成双方纠纷。现在媒体类似的报道已经很多。应当引起开发商及买房人的重视。
问题三：责任主体混淆，开发商陷入被动
装修本是对房屋的添附，从合同角度是一种施工合同，属于承揽合同的一种。对于由此产生的工程质量问题由装修公司负责。但是，开发商将装修作为房屋的一部分一同出卖，开发商就装修的瑕疵承担担保责任。这样，开发商就成为代人受过。
解决之道
为解决以上问题，应当分清不同合同的性质分别签订《商品房买卖合同》和《装修合同》。房屋买卖合同由开发商与业主签订，开发商承担责任。装修合同由装修公司、开发商与买受人签订，装修公司对其质量承担责任。当然，两个合同之间的衔接关系应当明确。（7L3）
（作者为北京德润律师事务所律师）
近年来，精装修项目越来越多，这本是房地产市场发展的重要体现。但是，由于某些开发商对其带来的相关法律问题重视不够或者不理解，在操作中设计过于简单，加大交易成本，留有很多隐患，造成很多投诉。
问题一：精装修与房屋统一销售带来的税务问题
精装修房销售，精装修与房屋未分开的，应全额按销售不动产交纳5％的营业税。如果能够分开，房屋按销售不动产交纳5％的营业税，精装修按建筑安装交3％的营业税。为此开发商多缴营业税，增加了经营成本。
例如：销售价值100万元的房屋，为了达到营销的目的。房地产公司找装修公司对房屋进行装修后对外销售就是我们称的“精装修房”。价格为120万元。
分析：公司以精装房按120万元对外销售，应按120万元交纳5％的营业税6万元。装修公司按20万元交纳3％的营业税6000元。合计6．6万元。将房屋和装修分开销售，分开开发票：房屋100万元、装修20万元。房地产公司应交纳5万元的营业税。装修公司还是交纳6000元的营业税。合计5．6万元。由于房地产公司将房屋价格提高，导致了开发商多交纳营业税1万元。
由于销售价格的增加，还可能引起土地增值税的增加，甚至大比例增加，最终造成商家实际收益的减少。与此同时，由于契税以房屋的交易价为依据征收，又必然导致买受人多缴契税3000元和公共维修基金3000元。这样房屋与精装修统一销售，不但没有给任何一方带来利益，反而都增加了双方的交易成本。
问题二：无合同约定产生大量的质量纠纷
现在笔者接受咨询的有相当一部分投诉在于装修标准。由于装修问题比较细碎，《商品房销售合同》中不便于制定相关条款，精装修房项目在装修问题上存在着很大法律风险。由于没有装修合同，对质量、品质没有明确的约定，造成双方纠纷。现在媒体类似的报道已经很多。应当引起开发商及买房人的重视。
问题三：责任主体混淆，开发商陷入被动
装修本是对房屋的添附，从合同角度是一种施工合同，属于承揽合同的一种。对于由此产生的工程质量问题由装修公司负责。但是，开发商将装修作为房屋的一部分一同出卖，开发商就装修的瑕疵承担担保责任。这样，开发商就成为代人受过。
解决之道
为解决以上问题，应当分清不同合同的性质分别签订《商品房买卖合同》和《装修合同》。房屋买卖合同由开发商与业主签订，开发商承担责任。装修合同由装修公司、开发商与买受人签订，装修公司对其质量承担责任。当然，两个合同之间的衔接关系应当明确。（7L3）
（作者为北京德润律师事务所律师）
