关于开征物业税问题的探讨
在过去的10年间，有关开征物业税的问题不断在学界和业界中展开讨论，而政府内部设计也在悄悄地进行着。2003年，开征物业税的税制改革渐渐明朗，在十六届三中全会上，明确提出“实施城镇税费建设改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消税费”。
什么是“物业税”？目前税务界对此也比较陌生，各国的叫法也不同，主要称“财产税”或地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
现阶段一个房地产项目从获取土地开始开发到销售涉及了多少税费很少有人说得清。下
面以万科获得坂雪岗地块为例大概的估算：
基本指标（单位：平方米）
土地面积 397883.5
建筑面积 437670
商业面积 30000
住宅面积 398050
社区公共配套 3000
公厕两处 120
公摊面积 3120
容积率 1.1
物业管理用房 500
学校：土地面积 30263.1
建筑面积 15000
道路广场 12261.3
以谨慎原则为基础，对此项目投资成本做估算：（单位：万元）
序号 项目 单价(元/㎡) 总价(元)
一 土地费用 1100 97000
二 前期费用(勘察设计费用 50 2188
三 建筑工程费用（1～4） 1736.965225 76021
1，主体工程 1000 43767
2，基础土方 80 3501
3，配套费用 501 21927
4，公共配套费用 6826
四 不可预见费(建安成本的4%) 69.48 3040
五 管理费用(建安成本的3%) 52.11 2280
六 财务费用（1～2） 683.33 2990
总成本 4808.17 21043
七 销售费用5% 12355
销售税金(营业税及城建说) 12605
企业所得税 1755
总投资 235396
房地产项目从获取土地到消费者获得房屋所有权期间所涉及的所有税费（深圳）：
经济指标 比重
货币地租 前期税费 98119 0.7667
报建税费 612 0.0048
建设期税费 4371 0.0342
销售期税费 18044 0.141
实物地租 实物地租 6826 0.0533
合计 127972 1
上面的估算表明，一个项目开发整个过程所涉及的税费合计约占总投资的比例高达
54.36%；如果整个项目按住宅均价5800元/平方米，商业均价9000元/平方米计，可获得销售
收入247094万元，而开发的所有税费合计约占销售收入的51.79%。
如此高比例的税费负担，贯穿了项目的开发整个过程，主要有以下三个特点：
一、税目繁多。政府所收取的地租分为货币地租和实物地租两类，货币地租主要包括从
前期获取土地产生的前期税费、报建税费、建设期产生的税费和销售期产生的税费。税费品
种包罗万象：
前期税费：土地出让金、土地使用费、契税等。
报建阶段税费：建设工程许可费、建设工程备案费、施工许可报建费（包括安检费、质检
费、试桩费、造价审核费、墙体基金、水泥基金等）
建设阶段税费：营业税、城市建设维护税及教育费附加、代征企业所得税、代征个人所得
税、印花税、质检费和工程管理费
销售阶段税费：营业税、城市建设维护税及教育费附加、转移登记费、印花税、见证费、契
税等。
二、重复征税。
（一）土地出让金、土地使用费与契税
深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让于土地使用
者使用。当土地使用者发生了向市人民政府支付了土地使用权出让金的行为时，就意味着土
地使用者获得了这块土地的使用权。土地使用费是对使用特区范围内土地的单位和个人征收
的税种，规定了有偿用地以《土地使用合同书》生效之日起征收土地使用费（规定免缴的除
外），行政划拨用地以划出用地红线图之日起征收土地使用费，按年征收。土地在出让环节
交纳了出让金，受让人就具备了使用土地的权利，而在以后每年还要交纳土地使用费，这种
重复征纳是否合理呢？以坂田地块为例，除了一次性上缴9.7亿元的土地费用之外，自获得
《土地使用合同书》生效之日起到开发完毕，万科每年还需交纳近60万元的土地使用费。
另外，税法规定了在国有土地使用权出让（包括出售、赠与和交换）和房屋买卖、赠与、交
换时，要缴纳契税。计算公式是：应纳税额＝计税依据×税率。在获取土地环节，土地受让
方要按土地面积为基数交纳契税，在销售环节，消费者要按户为基数交纳契税。笔者认为不
合理的地方在于：一是在获取土地时，土地受让方为了获得土地不仅交纳了土地出让金，项
目开发完毕前每年还要承担土地使用费，再交纳契税，单单为了获取土地使用权就要承受这
么多的费用是不合理的。以坂田地块为例，为了获得土地使用权所付出的所有税费就要花费
97000（土地出让金）+149（土地使用费：假设从拿地到开发总共花了2.5年）+970（契税：
总建筑面积*1%）=98119万元。这部分费用占征纳税费总额的76.67%，占总开发成本的
46.63%。
（二）实物地租与市政配套设施费
实物地租包括按政府文件规定由开发企业强制性要求配套建设并无偿或低成本价格上交给政
府或政府下属行政管理部门的实物，这些物业或建筑都是政府因土地使用的建筑行为而产生
的归政府的公共产品的收益，或由政府转移给相关管理部门或企业的收益，它包括人防法、
绿化法等所规定的设施，如物业管理用房、公交车站等各种设施，各种市政管线的建设，也
包括取得城市建设用地成本中的征地、拆迁、地上及地下物拆迁补偿等费用的一部分。而在
土地交易的第一道环节中，土地费用就包括了土地出让金、土地开发金和市政配套设施费，
其中市政配套设施费远远高于其他两项，随着拍卖市场的不断完善，市政配套设施费增加的
幅度越来越大，如坂田地块由起拍价4.5亿元一路飚升到9.7以元，市政配套设施费增加了
5.2亿元，这还不包括起拍价中包括的市政配套设施费，假如按地价的25%来计起拍价中的市
政配套设施费，那么坂田地块总的市政配套费是52000+45000*25%=531250万元，这些费用用
于配套项目的部分配套是绰绰有余的。而实际上，开发商在开发过程中却还要承担公共设施
这些费用，假设坂田地块公共配套费总计：3600（小学）+1500（幼儿园）+1226（道路广
场）+500（排洪渠建设费）=6826万元，这些成本费用全部摊入到房屋成本中的建设费用由
消费者承担，而这些物业或建设对消费者来说既无产权又无收益权。有偿享用这些公共设施
是合理的，但既然在土地环节已经上缴了这部分费用，还要征纳实物地租显然就不合理了。
三、税基不合理。
从开发期间征纳的各种税费所占比重看，前期税费是最大的，高达76.67%；销售期税费
次之，达14.1%。
土地出让金 97000
土地使用费用 149
契税 970
前期税费 98119
在整个开发过程中，报建和建筑施工产生的税费是以建筑面积或建筑成本为基础的，建
筑面积是固定的，而建筑成本由于材料或建筑施工管理水平会有所差异，但和行业标准价不
会相差太远，这样的税基变动不大。但在销售环节，营业税的纳税额就高达销售收入的5%，
而销售收入的多少是与建筑物的成本息息相关的，在建安成本变动不大的情况下，影响销售
收入的最大因素是土地费用，如上表中坂田地块前期税费达98119万元，由政府一次性征
收，这些费用无疑大大提高了开发成本，从而导致了楼房售价的抬升。基数的不合理性直接
导致了消费者要承担了更高的营业税。见下表比较：单位（万元）
指标 开征物业税前 开征物业税后
基数 98119 1401.7
总成本 211558 114840.7
总收入 253869.6 137808.8
营业税 12693.48 6890.442
假设：1、获取土地使用权向政府交纳的各种税费按70年分摊。
2、除土地费用外的其他总成本为1134939万元。
3、收入按利润率20%计。
上表表明，由于计税基数不合理，导致同样的项目同样的利润率，单在销售中交纳营业
税环节，消费者要多纳5803万元的税。
物业税是新一轮税制改革中唯一一个新的税种，开征物业税与原有的税收政策有什么不
同，带来了什么变化？
（一）均衡政府长期财政收入，加强建设计划性
我国现有的土地使用制度是“批租制”，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地
者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，此谓“批租”。根据土地的不同用途，批租的
期限从40年至70年不等，而其大部分税费，用地者须一次性支付。土地批租制是各级地方政
府丰厚的财源，不过，这种做法实际上是将后40至70年的土地收益一次性收取，是本届政府
在花后届政府的钱，靠“寅吃卯粮”搞建设，其必然的后果是对土地的滥用。物业税最大的
改变就是把房地产开发建设环节的部分收费负担分摊到以后。虽然现在改革的具体细则还没
有出来，但主要方向是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合
并，转化为房产保有阶段统一收取。据统计，2003年政府从市场上获取的土地费用合计
132600万元，这意味着政府出让了现值132600万元的期限从40-70年不等的土地使用权，这
些财政收入将用于本届政府计划内的各种建设和开支。使用“批租制”的弊端就在于每届政
府都无法实现货币共享，而土地储备是有限的，随着土地使用权的不断出让，政府在这方面
获取的财政收入也在不断锐减，长期以往，将会造成没有土地使用权出让的尴尬局面；另一
方面，各届政府为了其自身在任期间的政绩或决策而大量出售土地以获取更多的财政收入，
这给国家的政策持续性建设带来了一定的障碍。而实施物业税，不论是哪届政府出让的土地
使用权，把开发环节所产生的税费在一定期限内分摊，每届政府都有了一笔稳定的收入，而
这笔财政收入是在计划内的，一方面有利于政府工作的承上启下，另一方面，在一定程度上
也遏制了土地的滥用。
（二）房地产门槛降低，百花齐放
房地产是个资金密集型的行业，对现金流的要求非常高，尤其是在建设初期，土地费用已经
占整个开发成本的大部分，坂田地块2216元/平方米，其拍卖总价就是9.7亿元，这不是一般
的企业就能承受的。而随着拍卖市场的不断完善和被市场认可，由于土地的稀缺和市场的各
方面因素，企业要获得开发项目，在取得土地这一环节就需要承担巨大的资金压力。开征物
业税，把房地产开发期间发生的税费分摊到以后，这在很大程度上降低了房地产行业的门
槛。9.7亿元不是一个一般企业就能承担的数字，但是如果分摊到70年，则每年只需要征纳
1386万元的税费。前期投入的价差这么大主要体现在一个转变上：采用“批租制”时，开发
商在获取土地环节一次性交纳的土地费用计入到开发成本中，分摊给业主，由消费者承担；
采用物业税后，开发商把第一期分摊费用计如成本中，而剩下的分摊费用在消费者用房的时
候直接交纳。直接的后果就是减轻了开发商前期的资金压力，从而降低了房地产开发的门
槛，同时也减轻了消费者的购房压力。
（三）有效降低房产市价，给购房者减压
房价的构成主要是土地费用、建安成本和相关税费，也包括开发商的利润。在我们现行
的税收制度下，购房者在购买房子时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房
地产税费。由于计税基数的成倍增大，导致消费者在购房时所要一次性交纳的税费负担承
重。物业税的开征，是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保
有阶段统一收取，也就是说，是要将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋
以后按年缴交。假设政府收纳的税费不变，把所有税费分摊70年，则从理论上说，在购买新
房这一环节上，以坂田项目为例，消费者降低了45.7%的购房成本，房价由原来的71.17万元
降到38.63万元，大大降低了购房门槛。
指标 开征物业税前（万元） 开征物业税后（万元）
基数 98119 1401.7
总成本 211558 114840.7
120平方米/套的成本 59.31 32.19
总售价 253869.6 137808.8
120平方米/套的房价 71.17 38.63
新房子的价格有望降低，对老百姓应该是利好消息。建设部专家赵燕菁认为，如果改用
物业税的形式分期支付地租和税费，现在的房价就可以大幅下降。按上表折算，假如以现在
的建设成本为100元／平方米计算，把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般
水平，房屋建设成本将会降到54.27元／平方米；假如以现在100万总价买的房子，实行物业
税后房价将降到54.27万元。
（四）税率与物业质量结合更紧密，物有所值得以体现
根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按
照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。比如公路、地铁开通
后，随着交通、配套等设施的增设，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也会提高。
政府财政收入与土地、房产价值直接挂钩，促使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环
境。目前的状况是，虽然在土地费用里市政配套设施费占了很大的比重，但整个城市的计划
配套设施覆盖却和具体项目脱钩，也就意味着虽然开发商交了数额不小的市政配套设施费，
但其项目开发的相关配套却不一定会及时到位，这就是地方政府的短期行为了，因为前期费
用征纳已经实现，把钱投到哪里是政府的事，开发商是没有权利做要求的，而涉及到开发项
目的各种配套，则还需要开发商再掏腰包了，这也就形成了实物地租。而这些成本到最后还
是摊到消费者身上的。据业内人士推测，新的房地产税收方式会导致购房者在以后按年交纳
税费时，有可能会比一次性交纳要承担的多，这种情况会产生一种“平买贵用”的现象。但
是笔者认为，将来政府征收物业税会有两个重要因素，一是会结合购房者的经济承受能力进
行设置，二是根据当时的物业素质进行评定。考虑货币的时间价值和提前享用齐全配套，开
征物业税不仅不会增加居民的负担，还会促使地方政府改变其短期行为，更关心投资环境。
（五）地产金融面临新挑战，引领金融品种多元化趋势
随着经济的不断发展，汽车和房地产已经成为我过国的支柱产业。虽然国家为了防止房地产
泡沫，在地产金融上颁布了一些法规对贷款等融资渠道进行限制，但是，由于地产行业自身
特点，它对金融始终保持着很强的依赖性。特别是在现行的房地产操作方式，从获取土地到
开始销售，虽然有相当一部分税费计入成本最后分摊到消费者身上，但是开发商在前期垫付
的成本很高，如坂田地块的总成本就高达21亿元，怎么能离开银行的支持呢？而实行物业税
后，开发商所需要预先支付的成本就大大降低了，有些甚至就不需要贷款了，这就给银行造
成了一定的压力。另一方面，消费者购房的门槛降低了，但是，每月要负担的费用却增高
了，承上例，以120平方米/套来计，原来售价为71.17万元的房子，改征后只需要付38.63万
元就可以获得了，假设房子价值不变，还有32.54万元需要消费者在用房的时候承担，加上
房子价值的重新评估，消费者可能要承担更多的费用，同一套房子原来月供2000元，将来可
能就变成月供3000元了。这种趋势就是金融品种将越来越多，以适应市场的需要。
什么是“物业税”？目前税务界对此也比较陌生，各国的叫法也不同，主要称“财产税”或地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。
现阶段一个房地产项目从获取土地开始开发到销售涉及了多少税费很少有人说得清。下
面以万科获得坂雪岗地块为例大概的估算：
基本指标（单位：平方米）
土地面积 397883.5
建筑面积 437670
商业面积 30000
住宅面积 398050
社区公共配套 3000
公厕两处 120
公摊面积 3120
容积率 1.1
物业管理用房 500
学校：土地面积 30263.1
建筑面积 15000
道路广场 12261.3
以谨慎原则为基础，对此项目投资成本做估算：（单位：万元）
序号 项目 单价(元/㎡) 总价(元)
一 土地费用 1100 97000
二 前期费用(勘察设计费用 50 2188
三 建筑工程费用（1～4） 1736.965225 76021
1，主体工程 1000 43767
2，基础土方 80 3501
3，配套费用 501 21927
4，公共配套费用 6826
四 不可预见费(建安成本的4%) 69.48 3040
五 管理费用(建安成本的3%) 52.11 2280
六 财务费用（1～2） 683.33 2990
总成本 4808.17 21043
七 销售费用5% 12355
销售税金(营业税及城建说) 12605
企业所得税 1755
总投资 235396
房地产项目从获取土地到消费者获得房屋所有权期间所涉及的所有税费（深圳）：
经济指标 比重
货币地租 前期税费 98119 0.7667
报建税费 612 0.0048
建设期税费 4371 0.0342
销售期税费 18044 0.141
实物地租 实物地租 6826 0.0533
合计 127972 1
上面的估算表明，一个项目开发整个过程所涉及的税费合计约占总投资的比例高达
54.36%；如果整个项目按住宅均价5800元/平方米，商业均价9000元/平方米计，可获得销售
收入247094万元，而开发的所有税费合计约占销售收入的51.79%。
如此高比例的税费负担，贯穿了项目的开发整个过程，主要有以下三个特点：
一、税目繁多。政府所收取的地租分为货币地租和实物地租两类，货币地租主要包括从
前期获取土地产生的前期税费、报建税费、建设期产生的税费和销售期产生的税费。税费品
种包罗万象：
前期税费：土地出让金、土地使用费、契税等。
报建阶段税费：建设工程许可费、建设工程备案费、施工许可报建费（包括安检费、质检
费、试桩费、造价审核费、墙体基金、水泥基金等）
建设阶段税费：营业税、城市建设维护税及教育费附加、代征企业所得税、代征个人所得
税、印花税、质检费和工程管理费
销售阶段税费：营业税、城市建设维护税及教育费附加、转移登记费、印花税、见证费、契
税等。
二、重复征税。
（一）土地出让金、土地使用费与契税
深圳市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让于土地使用
者使用。当土地使用者发生了向市人民政府支付了土地使用权出让金的行为时，就意味着土
地使用者获得了这块土地的使用权。土地使用费是对使用特区范围内土地的单位和个人征收
的税种，规定了有偿用地以《土地使用合同书》生效之日起征收土地使用费（规定免缴的除
外），行政划拨用地以划出用地红线图之日起征收土地使用费，按年征收。土地在出让环节
交纳了出让金，受让人就具备了使用土地的权利，而在以后每年还要交纳土地使用费，这种
重复征纳是否合理呢？以坂田地块为例，除了一次性上缴9.7亿元的土地费用之外，自获得
《土地使用合同书》生效之日起到开发完毕，万科每年还需交纳近60万元的土地使用费。
另外，税法规定了在国有土地使用权出让（包括出售、赠与和交换）和房屋买卖、赠与、交
换时，要缴纳契税。计算公式是：应纳税额＝计税依据×税率。在获取土地环节，土地受让
方要按土地面积为基数交纳契税，在销售环节，消费者要按户为基数交纳契税。笔者认为不
合理的地方在于：一是在获取土地时，土地受让方为了获得土地不仅交纳了土地出让金，项
目开发完毕前每年还要承担土地使用费，再交纳契税，单单为了获取土地使用权就要承受这
么多的费用是不合理的。以坂田地块为例，为了获得土地使用权所付出的所有税费就要花费
97000（土地出让金）+149（土地使用费：假设从拿地到开发总共花了2.5年）+970（契税：
总建筑面积*1%）=98119万元。这部分费用占征纳税费总额的76.67%，占总开发成本的
46.63%。
（二）实物地租与市政配套设施费
实物地租包括按政府文件规定由开发企业强制性要求配套建设并无偿或低成本价格上交给政
府或政府下属行政管理部门的实物，这些物业或建筑都是政府因土地使用的建筑行为而产生
的归政府的公共产品的收益，或由政府转移给相关管理部门或企业的收益，它包括人防法、
绿化法等所规定的设施，如物业管理用房、公交车站等各种设施，各种市政管线的建设，也
包括取得城市建设用地成本中的征地、拆迁、地上及地下物拆迁补偿等费用的一部分。而在
土地交易的第一道环节中，土地费用就包括了土地出让金、土地开发金和市政配套设施费，
其中市政配套设施费远远高于其他两项，随着拍卖市场的不断完善，市政配套设施费增加的
幅度越来越大，如坂田地块由起拍价4.5亿元一路飚升到9.7以元，市政配套设施费增加了
5.2亿元，这还不包括起拍价中包括的市政配套设施费，假如按地价的25%来计起拍价中的市
政配套设施费，那么坂田地块总的市政配套费是52000+45000*25%=531250万元，这些费用用
于配套项目的部分配套是绰绰有余的。而实际上，开发商在开发过程中却还要承担公共设施
这些费用，假设坂田地块公共配套费总计：3600（小学）+1500（幼儿园）+1226（道路广
场）+500（排洪渠建设费）=6826万元，这些成本费用全部摊入到房屋成本中的建设费用由
消费者承担，而这些物业或建设对消费者来说既无产权又无收益权。有偿享用这些公共设施
是合理的，但既然在土地环节已经上缴了这部分费用，还要征纳实物地租显然就不合理了。
三、税基不合理。
从开发期间征纳的各种税费所占比重看，前期税费是最大的，高达76.67%；销售期税费
次之，达14.1%。
土地出让金 97000
土地使用费用 149
契税 970
前期税费 98119
在整个开发过程中，报建和建筑施工产生的税费是以建筑面积或建筑成本为基础的，建
筑面积是固定的，而建筑成本由于材料或建筑施工管理水平会有所差异，但和行业标准价不
会相差太远，这样的税基变动不大。但在销售环节，营业税的纳税额就高达销售收入的5%，
而销售收入的多少是与建筑物的成本息息相关的，在建安成本变动不大的情况下，影响销售
收入的最大因素是土地费用，如上表中坂田地块前期税费达98119万元，由政府一次性征
收，这些费用无疑大大提高了开发成本，从而导致了楼房售价的抬升。基数的不合理性直接
导致了消费者要承担了更高的营业税。见下表比较：单位（万元）
指标 开征物业税前 开征物业税后
基数 98119 1401.7
总成本 211558 114840.7
总收入 253869.6 137808.8
营业税 12693.48 6890.442
假设：1、获取土地使用权向政府交纳的各种税费按70年分摊。
2、除土地费用外的其他总成本为1134939万元。
3、收入按利润率20%计。
上表表明，由于计税基数不合理，导致同样的项目同样的利润率，单在销售中交纳营业
税环节，消费者要多纳5803万元的税。
物业税是新一轮税制改革中唯一一个新的税种，开征物业税与原有的税收政策有什么不
同，带来了什么变化？
（一）均衡政府长期财政收入，加强建设计划性
我国现有的土地使用制度是“批租制”，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地
者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，此谓“批租”。根据土地的不同用途，批租的
期限从40年至70年不等，而其大部分税费，用地者须一次性支付。土地批租制是各级地方政
府丰厚的财源，不过，这种做法实际上是将后40至70年的土地收益一次性收取，是本届政府
在花后届政府的钱，靠“寅吃卯粮”搞建设，其必然的后果是对土地的滥用。物业税最大的
改变就是把房地产开发建设环节的部分收费负担分摊到以后。虽然现在改革的具体细则还没
有出来，但主要方向是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合
并，转化为房产保有阶段统一收取。据统计，2003年政府从市场上获取的土地费用合计
132600万元，这意味着政府出让了现值132600万元的期限从40-70年不等的土地使用权，这
些财政收入将用于本届政府计划内的各种建设和开支。使用“批租制”的弊端就在于每届政
府都无法实现货币共享，而土地储备是有限的，随着土地使用权的不断出让，政府在这方面
获取的财政收入也在不断锐减，长期以往，将会造成没有土地使用权出让的尴尬局面；另一
方面，各届政府为了其自身在任期间的政绩或决策而大量出售土地以获取更多的财政收入，
这给国家的政策持续性建设带来了一定的障碍。而实施物业税，不论是哪届政府出让的土地
使用权，把开发环节所产生的税费在一定期限内分摊，每届政府都有了一笔稳定的收入，而
这笔财政收入是在计划内的，一方面有利于政府工作的承上启下，另一方面，在一定程度上
也遏制了土地的滥用。
（二）房地产门槛降低，百花齐放
房地产是个资金密集型的行业，对现金流的要求非常高，尤其是在建设初期，土地费用已经
占整个开发成本的大部分，坂田地块2216元/平方米，其拍卖总价就是9.7亿元，这不是一般
的企业就能承受的。而随着拍卖市场的不断完善和被市场认可，由于土地的稀缺和市场的各
方面因素，企业要获得开发项目，在取得土地这一环节就需要承担巨大的资金压力。开征物
业税，把房地产开发期间发生的税费分摊到以后，这在很大程度上降低了房地产行业的门
槛。9.7亿元不是一个一般企业就能承担的数字，但是如果分摊到70年，则每年只需要征纳
1386万元的税费。前期投入的价差这么大主要体现在一个转变上：采用“批租制”时，开发
商在获取土地环节一次性交纳的土地费用计入到开发成本中，分摊给业主，由消费者承担；
采用物业税后，开发商把第一期分摊费用计如成本中，而剩下的分摊费用在消费者用房的时
候直接交纳。直接的后果就是减轻了开发商前期的资金压力，从而降低了房地产开发的门
槛，同时也减轻了消费者的购房压力。
（三）有效降低房产市价，给购房者减压
房价的构成主要是土地费用、建安成本和相关税费，也包括开发商的利润。在我们现行
的税收制度下，购房者在购买房子时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房
地产税费。由于计税基数的成倍增大，导致消费者在购房时所要一次性交纳的税费负担承
重。物业税的开征，是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保
有阶段统一收取，也就是说，是要将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋
以后按年缴交。假设政府收纳的税费不变，把所有税费分摊70年，则从理论上说，在购买新
房这一环节上，以坂田项目为例，消费者降低了45.7%的购房成本，房价由原来的71.17万元
降到38.63万元，大大降低了购房门槛。
指标 开征物业税前（万元） 开征物业税后（万元）
基数 98119 1401.7
总成本 211558 114840.7
120平方米/套的成本 59.31 32.19
总售价 253869.6 137808.8
120平方米/套的房价 71.17 38.63
新房子的价格有望降低，对老百姓应该是利好消息。建设部专家赵燕菁认为，如果改用
物业税的形式分期支付地租和税费，现在的房价就可以大幅下降。按上表折算，假如以现在
的建设成本为100元／平方米计算，把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般
水平，房屋建设成本将会降到54.27元／平方米；假如以现在100万总价买的房子，实行物业
税后房价将降到54.27万元。
（四）税率与物业质量结合更紧密，物有所值得以体现
根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按
照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随房产的升值而提高。比如公路、地铁开通
后，随着交通、配套等设施的增设，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也会提高。
政府财政收入与土地、房产价值直接挂钩，促使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环
境。目前的状况是，虽然在土地费用里市政配套设施费占了很大的比重，但整个城市的计划
配套设施覆盖却和具体项目脱钩，也就意味着虽然开发商交了数额不小的市政配套设施费，
但其项目开发的相关配套却不一定会及时到位，这就是地方政府的短期行为了，因为前期费
用征纳已经实现，把钱投到哪里是政府的事，开发商是没有权利做要求的，而涉及到开发项
目的各种配套，则还需要开发商再掏腰包了，这也就形成了实物地租。而这些成本到最后还
是摊到消费者身上的。据业内人士推测，新的房地产税收方式会导致购房者在以后按年交纳
税费时，有可能会比一次性交纳要承担的多，这种情况会产生一种“平买贵用”的现象。但
是笔者认为，将来政府征收物业税会有两个重要因素，一是会结合购房者的经济承受能力进
行设置，二是根据当时的物业素质进行评定。考虑货币的时间价值和提前享用齐全配套，开
征物业税不仅不会增加居民的负担，还会促使地方政府改变其短期行为，更关心投资环境。
（五）地产金融面临新挑战，引领金融品种多元化趋势
随着经济的不断发展，汽车和房地产已经成为我过国的支柱产业。虽然国家为了防止房地产
泡沫，在地产金融上颁布了一些法规对贷款等融资渠道进行限制，但是，由于地产行业自身
特点，它对金融始终保持着很强的依赖性。特别是在现行的房地产操作方式，从获取土地到
开始销售，虽然有相当一部分税费计入成本最后分摊到消费者身上，但是开发商在前期垫付
的成本很高，如坂田地块的总成本就高达21亿元，怎么能离开银行的支持呢？而实行物业税
后，开发商所需要预先支付的成本就大大降低了，有些甚至就不需要贷款了，这就给银行造
成了一定的压力。另一方面，消费者购房的门槛降低了，但是，每月要负担的费用却增高
了，承上例，以120平方米/套来计，原来售价为71.17万元的房子，改征后只需要付38.63万
元就可以获得了，假设房子价值不变，还有32.54万元需要消费者在用房的时候承担，加上
房子价值的重新评估，消费者可能要承担更多的费用，同一套房子原来月供2000元，将来可
能就变成月供3000元了。这种趋势就是金融品种将越来越多，以适应市场的需要。
