多“说”句话少闹纠纷
法律人士提醒购房者，购房合同应尽量明细化购买一套称心如意的房子，选房自然重要，因此很多购房者注重选房而忽视了签订合同的重要性。其实，签订一份严谨的购房合同能有效避免入住纠纷。最近，早报楼宇热线2882315多次接到购房者的投诉电话，讲述他们在办理入住手续时与开发商发生纠纷。
逾期违约金要按实际损失算
如果房屋延期交付，开发商又不能举出可以免责的证据，就要按照合同约定承担违约责任，然而违约条款怎样约定也是门学问。如果约定不当，消费者得到的赔偿反而不足其损失，也就不能有效保障其权益。
家住开发区的潘先生就遇到这样的事，他买的网点房延期交付，只好租用他人的网点房来经营，开发商同意按照合同约定进行赔偿，但潘先生一算账才发现，双方约定的违约金是已付购房款的万分之二，远不及他用来租房的租金损失。虽然合同约定他可以得到赔偿，但实际上得不偿失。
对此，山东元鼎律师事务所的蔡顺香律师认为，类似潘先生的情况，很多购房者都遇到过。在约定房屋延期交付的违约责任时，购房者可以参照最高院司法解释的相关规定，违约金按照房屋逾期交付期间政府有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准进行确定。购房者可以计算一下自己付款方式下的违约金比例是否合适。
贷款买房的购房者签订合同时应当注意，在合同中约定开发商逾期交房的违约金至少要高于自己要付的贷款利息。
建议：蔡律师还提醒购房者，一旦出现购房者可以选择退房的情况，如果开发商只承担已付款的银行利息，显然无法弥补购房者的损失，开发商还应承担银行贷款的违约金、房屋保险费等。蔡律师建议购房者在合同约定中加上一句话：因出卖人违约造成买受人损失的，买受人的全部经济损失应由出卖人承担。
交什么样的房子要写进合同
前不久，张先生接到开发商的电话，通知他在李沧某小区买的房子可以办理入住手续了。领取房屋钥匙时，他要求开发商出具有关房屋通过质检的证明材料，然而开发商直言回绝了他的要求，认为合同当中没有约定交房时要出示质检报告。张先生查看购房合同后，发现合同对交付何种条件的房屋确实未做约定，虽然他担心房屋质量有问题，但还是极不情愿地接受了房屋并办理入住手续。
对此，山东德衡律师事务所的刘景昆律师认为，大多数购房者已经知道房屋交付时必须通过竣工验收，但他们并不知道这可以写进合同条款，因而容易造成类似张先生的入住尴尬。
其实，即便购房者未对房屋交付条件做出约定，开发商也不得随意交付房屋。开发商交付房屋时，房屋须通过政府有关部门的综合验收，这在有关法律法规当中已强制性规定，因此，开发商交付未经竣工验收的房屋是违规行为。个别开发商以“合同未作约定”为由糊弄购房者，致使购房者的合法权益得不到保障，很容易引发入住纠纷。
建议：购房者应尽量在合同中完善该条款，避免开发商钻“空子”。
何为“不可抗力” 合同要列明
市民陈女士购买鞍山路某小区的商品房，但房屋交付超过了合同约定的日期，开发商称去年房屋在施工过程中遭遇“非典”而延误工期，属于合同约定的不可抗力，要求免去其延期交房的违约赔偿责任。陈女士不知道“非典”是否可以作为开发商免责的理由，此事最终不了了之。
山东岛城律师事务所的陈洁律师认为，根据我国《合同法》的相关规定，合同当事人在履行合同时，因遭遇不可抗力而无法继续履行合同的，可以免除当事人的违约责任。因此，个别开发商便以“非典”属于不可抗力为“借口”，要求免除其延期交房的违约责任。
对于“非典”是否属于不可抗力，开发商是否可以以此作为延期交房的免责理由，关键要看“非典”是否真正影响了房屋的施工进程。开发商提出该免责理由时负有举证责任，否则无法认定免责事由。
建议：购房者在签订合同时，应当明确约定哪些属于特殊原因，对不可抗力的情况可以做出更加详细的约定，以免开发商把责任推给了“不可抗力”。
逾期违约金要按实际损失算
如果房屋延期交付，开发商又不能举出可以免责的证据，就要按照合同约定承担违约责任，然而违约条款怎样约定也是门学问。如果约定不当，消费者得到的赔偿反而不足其损失，也就不能有效保障其权益。
家住开发区的潘先生就遇到这样的事，他买的网点房延期交付，只好租用他人的网点房来经营，开发商同意按照合同约定进行赔偿，但潘先生一算账才发现，双方约定的违约金是已付购房款的万分之二，远不及他用来租房的租金损失。虽然合同约定他可以得到赔偿，但实际上得不偿失。
对此，山东元鼎律师事务所的蔡顺香律师认为，类似潘先生的情况，很多购房者都遇到过。在约定房屋延期交付的违约责任时，购房者可以参照最高院司法解释的相关规定，违约金按照房屋逾期交付期间政府有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准进行确定。购房者可以计算一下自己付款方式下的违约金比例是否合适。
贷款买房的购房者签订合同时应当注意，在合同中约定开发商逾期交房的违约金至少要高于自己要付的贷款利息。
建议：蔡律师还提醒购房者，一旦出现购房者可以选择退房的情况，如果开发商只承担已付款的银行利息，显然无法弥补购房者的损失，开发商还应承担银行贷款的违约金、房屋保险费等。蔡律师建议购房者在合同约定中加上一句话：因出卖人违约造成买受人损失的，买受人的全部经济损失应由出卖人承担。
交什么样的房子要写进合同
前不久，张先生接到开发商的电话，通知他在李沧某小区买的房子可以办理入住手续了。领取房屋钥匙时，他要求开发商出具有关房屋通过质检的证明材料，然而开发商直言回绝了他的要求，认为合同当中没有约定交房时要出示质检报告。张先生查看购房合同后，发现合同对交付何种条件的房屋确实未做约定，虽然他担心房屋质量有问题，但还是极不情愿地接受了房屋并办理入住手续。
对此，山东德衡律师事务所的刘景昆律师认为，大多数购房者已经知道房屋交付时必须通过竣工验收，但他们并不知道这可以写进合同条款，因而容易造成类似张先生的入住尴尬。
其实，即便购房者未对房屋交付条件做出约定，开发商也不得随意交付房屋。开发商交付房屋时，房屋须通过政府有关部门的综合验收，这在有关法律法规当中已强制性规定，因此，开发商交付未经竣工验收的房屋是违规行为。个别开发商以“合同未作约定”为由糊弄购房者，致使购房者的合法权益得不到保障，很容易引发入住纠纷。
建议：购房者应尽量在合同中完善该条款，避免开发商钻“空子”。
何为“不可抗力” 合同要列明
市民陈女士购买鞍山路某小区的商品房，但房屋交付超过了合同约定的日期，开发商称去年房屋在施工过程中遭遇“非典”而延误工期，属于合同约定的不可抗力，要求免去其延期交房的违约赔偿责任。陈女士不知道“非典”是否可以作为开发商免责的理由，此事最终不了了之。
山东岛城律师事务所的陈洁律师认为，根据我国《合同法》的相关规定，合同当事人在履行合同时，因遭遇不可抗力而无法继续履行合同的，可以免除当事人的违约责任。因此，个别开发商便以“非典”属于不可抗力为“借口”，要求免除其延期交房的违约责任。
对于“非典”是否属于不可抗力，开发商是否可以以此作为延期交房的免责理由，关键要看“非典”是否真正影响了房屋的施工进程。开发商提出该免责理由时负有举证责任，否则无法认定免责事由。
建议：购房者在签订合同时，应当明确约定哪些属于特殊原因，对不可抗力的情况可以做出更加详细的约定，以免开发商把责任推给了“不可抗力”。
