从胶州地产看郊区板块未来发展
增长态势继续保持
2001年建设新城区，房地产成为引领新城区建设的支柱产业。首次开发的映月园、浮翠园面积在20万平方米，1300套住房在不到两个月时间内就销售出约900套，价格也从最初的900多元／平方米上升到目前的1600－1700元／平方米，创了胶州房地产记录。
青岛环宇、青岛中房、青岛新园等众多开发商更是对新城区的前景信心十足，纷纷前来开发。2003年10月开始，翰林苑、中房花苑、新城市花园等项目陆续开盘，将胶州房地产价格进一步提升，房价增幅在10％以上。预计2004年到未来相当长的一段时间里，胶州乃至整个郊区楼盘这种房价增长态势会继续保持。
政策调控影响楼市
随着青岛市区可供开发的土地越来越少，大多开发商向郊区及省外发展，土地“招拍挂”的实施，当地政府加大基础设施投入，使生地变熟地，熟地变“金地”，开发商拿地的成本越来越高。以胶州为例，2001年新城区土地15－18万／亩，到2003年末涨到35－40万／亩，楼面地价增加约300元／平方米，就直接反映到了房价上。
此外，2000年中国直接融资比例占总融资比例的12.6％，2001年8％，2002年4.7％，2003年只有2.5％左右，而美国约为33％。直接融资比例越来越低，这对社会资源造成极大的扭曲。由于直接融资的困难，对所有的企业而言，不论是适合较低风险的间接融资，还是适合高风险的直接融资最后都涌向银行，通过各种手段从银行贷款，最终把所有的风险转嫁给银行。121文件及存款准备金率的上调更加大了房地产企业融资的难度，融资成本增加。
郊区楼盘成本较高
郊区楼盘靠什么取胜？靠价格？靠环境？靠品质？还是靠创新？当人无我有，人有我新的时候，就要靠创新。创新是要付出代价的，要比其他项目多增加成本的。而且随着钢材、水泥等原材料涨价，建筑成本增加60－80元／平方米。
另外，由于受到地理位置的制约，外派人员的各种补贴、往返交通等都增加了郊区地产开发管理成本，大概占到1％左右。而且郊区楼盘由于其市场不成熟，购买力低，相对市区项目销售周期长。再加上1／3的项目请销售代理，销售费用也要因此随之增加。
胶州市作为进出青岛的门户城市，与青岛市区紧密相连，青黄高速公路的建设，使胶州市成为青岛市的近郊。
胶州新城区位于老城区东南部，总用地面积10平方公里，五个组团按照“标准现代化，建设市场化，融资多元化，速度深圳化”的要求，塑造出富有自然韵味和时代气息的城市景观。
环宇房地产发展有限公司总经理助理袁升斌
来源：青岛早报
2001年建设新城区，房地产成为引领新城区建设的支柱产业。首次开发的映月园、浮翠园面积在20万平方米，1300套住房在不到两个月时间内就销售出约900套，价格也从最初的900多元／平方米上升到目前的1600－1700元／平方米，创了胶州房地产记录。
青岛环宇、青岛中房、青岛新园等众多开发商更是对新城区的前景信心十足，纷纷前来开发。2003年10月开始，翰林苑、中房花苑、新城市花园等项目陆续开盘，将胶州房地产价格进一步提升，房价增幅在10％以上。预计2004年到未来相当长的一段时间里，胶州乃至整个郊区楼盘这种房价增长态势会继续保持。
政策调控影响楼市
随着青岛市区可供开发的土地越来越少，大多开发商向郊区及省外发展，土地“招拍挂”的实施，当地政府加大基础设施投入，使生地变熟地，熟地变“金地”，开发商拿地的成本越来越高。以胶州为例，2001年新城区土地15－18万／亩，到2003年末涨到35－40万／亩，楼面地价增加约300元／平方米，就直接反映到了房价上。
此外，2000年中国直接融资比例占总融资比例的12.6％，2001年8％，2002年4.7％，2003年只有2.5％左右，而美国约为33％。直接融资比例越来越低，这对社会资源造成极大的扭曲。由于直接融资的困难，对所有的企业而言，不论是适合较低风险的间接融资，还是适合高风险的直接融资最后都涌向银行，通过各种手段从银行贷款，最终把所有的风险转嫁给银行。121文件及存款准备金率的上调更加大了房地产企业融资的难度，融资成本增加。
郊区楼盘成本较高
郊区楼盘靠什么取胜？靠价格？靠环境？靠品质？还是靠创新？当人无我有，人有我新的时候，就要靠创新。创新是要付出代价的，要比其他项目多增加成本的。而且随着钢材、水泥等原材料涨价，建筑成本增加60－80元／平方米。
另外，由于受到地理位置的制约，外派人员的各种补贴、往返交通等都增加了郊区地产开发管理成本，大概占到1％左右。而且郊区楼盘由于其市场不成熟，购买力低，相对市区项目销售周期长。再加上1／3的项目请销售代理，销售费用也要因此随之增加。
胶州市作为进出青岛的门户城市，与青岛市区紧密相连，青黄高速公路的建设，使胶州市成为青岛市的近郊。
胶州新城区位于老城区东南部，总用地面积10平方公里，五个组团按照“标准现代化，建设市场化，融资多元化，速度深圳化”的要求，塑造出富有自然韵味和时代气息的城市景观。
环宇房地产发展有限公司总经理助理袁升斌
来源：青岛早报
