郊区置业买回空壳，提醒：农民的住宅不得向城市居民出售
法律人士提醒：农民房不能向城市居民出售随着城市公交网络不断向近郊延伸，郊区的交通状况得到明显改善，到郊区置业逐渐受到人们的青睐，住在郊区、工作在市区成为一种新兴生活方式。但由于郊区有些住宅在产权上存在问题，由此引发的纠纷也接踵而来，本报楼宇热线2882315、2075047就经常接到置业者
的相关咨询电话。
案例1买下房子难办产权
去年肖先生在城阳区买了一处二手期房。因原房主未取得房产证，肖先生长了个心眼，要求扣押2万元房款作为将来的办证担保，并与卖方签订了购房合同。
肖先生以为自己做得非常谨慎，但入住不久他找原房主要求办理房屋产权过户时，原房主却迟迟拿不出产权证。原房主坦言，他是当地村庄的村民，而该房屋是村民集资建的，属于集体产权，无法办理个人的产权证。现在房屋已经售出，如果肖先生愿意继续居住下去，他可以不再索要余下的2万元房款。
对此肖先生非常郁闷，买的房子不能办产权证，这房子要还是不要，他一时拿不定主意。
案例2房价上涨房主反悔
相对肖先生来说，胡先生的遭遇更加不幸。前不久他接到法院传票，原房主竟然就房屋买卖合同提出异议，要求法院裁定合同无效。
前年，胡先生以4万元的价格，买了崂山区某村庄的一处民宅。原房主当时告知他只转让使用权，但承诺胡先生可永久居住。结果过了刚刚一年，原房主就委托律师登门，以他为城镇户口，不得购买集体土地的房屋为由，要求退还该房屋。
胡先生经过调查得知，目前的房价已比当年交易时高出一倍，原房主要求退房的真正原因就是房价上涨。如果他同意退房，原房主就可以把这套房子再转手卖个高价，而他却不能再用以前的房款买到现在的房子了。
这种买卖行为无效
就以上两起纠纷，北京广盛律师事务所青岛分所的冷奎亨律师指出，城市居民购买农民房产，其买卖行为无效，房屋产权亦无法过户。
根据我国房屋开发的有关政策，开发商开发房屋的前提条件就是先取得土地，因取得的土地性质不同，建设的房屋也有所不同，像集体土地上开发的房屋，就只能出售给集体成员。
在集体土地上开发建设的房屋，属于村民建房，其房屋产权也由当地政府进行确认。基于农民房禁止向城市居民出售这一政策，当地政府必然不会为城市居民肖先生办理集体房屋产权证。
争议 溢价部分算谁的
有人不禁会问，像胡先生遇到的这种情况，房价上涨了，原房主却要求取消合同收回房产，那房价上涨部分算谁的？原房主按原房价退还房款，对胡先生显然不公平，这种纠纷该怎样解决？
对此冷律师指出，因房屋买卖行为无效，不管交易行为已发生多长时间，双方都应当尽量恢复到房屋买卖时的状态。例如，买方居住房屋造成房屋毁损的，买方应向卖方承担赔偿责任；而买方已对房屋进行了装修的，卖方应就装修情况向买方进行折价补偿。
至于房屋成交价与退房时房价有差别的，卖方可以不向买方承担房价上涨造成的差价，同样，买方也不会向卖方承担因房价下跌造成的差价。
国务院在1999年颁布《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
的相关咨询电话。
案例1买下房子难办产权
去年肖先生在城阳区买了一处二手期房。因原房主未取得房产证，肖先生长了个心眼，要求扣押2万元房款作为将来的办证担保，并与卖方签订了购房合同。
肖先生以为自己做得非常谨慎，但入住不久他找原房主要求办理房屋产权过户时，原房主却迟迟拿不出产权证。原房主坦言，他是当地村庄的村民，而该房屋是村民集资建的，属于集体产权，无法办理个人的产权证。现在房屋已经售出，如果肖先生愿意继续居住下去，他可以不再索要余下的2万元房款。
对此肖先生非常郁闷，买的房子不能办产权证，这房子要还是不要，他一时拿不定主意。
案例2房价上涨房主反悔
相对肖先生来说，胡先生的遭遇更加不幸。前不久他接到法院传票，原房主竟然就房屋买卖合同提出异议，要求法院裁定合同无效。
前年，胡先生以4万元的价格，买了崂山区某村庄的一处民宅。原房主当时告知他只转让使用权，但承诺胡先生可永久居住。结果过了刚刚一年，原房主就委托律师登门，以他为城镇户口，不得购买集体土地的房屋为由，要求退还该房屋。
胡先生经过调查得知，目前的房价已比当年交易时高出一倍，原房主要求退房的真正原因就是房价上涨。如果他同意退房，原房主就可以把这套房子再转手卖个高价，而他却不能再用以前的房款买到现在的房子了。
这种买卖行为无效
就以上两起纠纷，北京广盛律师事务所青岛分所的冷奎亨律师指出，城市居民购买农民房产，其买卖行为无效，房屋产权亦无法过户。
根据我国房屋开发的有关政策，开发商开发房屋的前提条件就是先取得土地，因取得的土地性质不同，建设的房屋也有所不同，像集体土地上开发的房屋，就只能出售给集体成员。
在集体土地上开发建设的房屋，属于村民建房，其房屋产权也由当地政府进行确认。基于农民房禁止向城市居民出售这一政策，当地政府必然不会为城市居民肖先生办理集体房屋产权证。
争议 溢价部分算谁的
有人不禁会问，像胡先生遇到的这种情况，房价上涨了，原房主却要求取消合同收回房产，那房价上涨部分算谁的？原房主按原房价退还房款，对胡先生显然不公平，这种纠纷该怎样解决？
对此冷律师指出，因房屋买卖行为无效，不管交易行为已发生多长时间，双方都应当尽量恢复到房屋买卖时的状态。例如，买方居住房屋造成房屋毁损的，买方应向卖方承担赔偿责任；而买方已对房屋进行了装修的，卖方应就装修情况向买方进行折价补偿。
至于房屋成交价与退房时房价有差别的，卖方可以不向买方承担房价上涨造成的差价，同样，买方也不会向卖方承担因房价下跌造成的差价。
国务院在1999年颁布《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
