CBD的思考
香港天荣地产顾问（中国）有限公司青岛天荣房地产咨询有限公司策划总监高广基
中央商务区（ C BD）是一个中心城市的灵魂，是城市的人气聚
集区，是城市经济发展的火车头，是城市总体战略意图的具体表现。要想建成区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区（ C BD），需要有科学的规划、绿色生态设计，要达到有便捷的立体交通网络及各种配套设施一应俱全。要达到这个目标，最重要的是建好中央核心商务区。
C BD最初的聚集，首先表现为写字楼的聚集，然后再依托写字楼群落的主体，产生为写字楼客户所服务的酒店、公寓、商场、娱乐等其他附属功能。这些附属功能的产生，首先依托于写字楼里写字楼客户的存在。从另一方面讲，由于这些附属功能的存在，又反过来促进了写字楼群落进一步的聚集。一个发达的 C BD体系，就是在这种作用力与反作用力的相互推进的过程中，不断发展完善的。在这一发展过程中，写字楼群落始终是“树”，而其他附属功能则是“藤”。
C BD本身的聚集动力，应当是“因商而商”或“因商而住”，而不是“因住而商”或“因住而住”。最能标志 C BD功能的物业类型，是写字楼而不是公寓。
青岛作为山东经济的龙头，经济发展迅速，城市 C BD的建设已初具规模，但同时在 C BD的建设过程中也暴露了很多的不足：高级写字楼太少、交通拥挤、作为商务配套功能的小户型商住公寓、停车位不足、购物休闲设施太少、绿化不够等。
伴随2008奥运会的临近和青岛城市品牌的不断提升，大型外资、外地企业纷纷入驻青岛，而作为青岛 C BD的东部，与大企业形象相符的甲级写字楼太少，而能成为 C BD标志性设施一流、服务一流、外观一流的建筑还没有出现。目前 C BD的办公楼多为90年代的建筑，无论从外观、设施、服务、功能上都和目前高速发展的快捷商务活动存在一定的差距，此外由于 C BD中央核心区前几年的过度开发，现在可利用开发土地已经很少，新开项目多位于中央核心区的边缘位置，远远不能满足大型外地、外企的办公需要，所以说目前青岛 C BD高端产品的空缺成为制约青岛 C BD建设的瓶颈。
从市场来看，青岛2003年下半年至2004年4月，CBD中央核心区写字楼二手市场交易量不断加大，价格不断攀升。与此同时，青岛经济的高速发展带动了青岛个体私营企业的发展，次商业圈位置的办公楼成交量不断上升。可以说，2004年是青岛的商务年。
当前国内的区域经济竞争，首先表现为中心城市间的竞争，而中心城市的竞争很大程度体现在 C BD的功能和水平上。也可以说区域经济的竞争集中体现在 C BD之间的竞争上， C BD将成为国内区域经济竞争的制高点。另外，国际经济竞争的突出特点，也表现在各国大城市之间的竞争上。竞争的一个主要方面就是形象竞争，也就是有没有中央商务区的竞争，一个规划科学的 C BD，可以提高这个城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。同时也可以通过 C BD这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的竞争。
市场和经济发展都需要青岛 C BD高端写字楼的出现，我们期待着青岛 C BD标志性甲级写字楼的出现。
中央商务区（ C BD）是一个中心城市的灵魂，是城市的人气聚
集区，是城市经济发展的火车头，是城市总体战略意图的具体表现。要想建成区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区（ C BD），需要有科学的规划、绿色生态设计，要达到有便捷的立体交通网络及各种配套设施一应俱全。要达到这个目标，最重要的是建好中央核心商务区。
C BD最初的聚集，首先表现为写字楼的聚集，然后再依托写字楼群落的主体，产生为写字楼客户所服务的酒店、公寓、商场、娱乐等其他附属功能。这些附属功能的产生，首先依托于写字楼里写字楼客户的存在。从另一方面讲，由于这些附属功能的存在，又反过来促进了写字楼群落进一步的聚集。一个发达的 C BD体系，就是在这种作用力与反作用力的相互推进的过程中，不断发展完善的。在这一发展过程中，写字楼群落始终是“树”，而其他附属功能则是“藤”。
C BD本身的聚集动力，应当是“因商而商”或“因商而住”，而不是“因住而商”或“因住而住”。最能标志 C BD功能的物业类型，是写字楼而不是公寓。
青岛作为山东经济的龙头，经济发展迅速，城市 C BD的建设已初具规模，但同时在 C BD的建设过程中也暴露了很多的不足：高级写字楼太少、交通拥挤、作为商务配套功能的小户型商住公寓、停车位不足、购物休闲设施太少、绿化不够等。
伴随2008奥运会的临近和青岛城市品牌的不断提升，大型外资、外地企业纷纷入驻青岛，而作为青岛 C BD的东部，与大企业形象相符的甲级写字楼太少，而能成为 C BD标志性设施一流、服务一流、外观一流的建筑还没有出现。目前 C BD的办公楼多为90年代的建筑，无论从外观、设施、服务、功能上都和目前高速发展的快捷商务活动存在一定的差距，此外由于 C BD中央核心区前几年的过度开发，现在可利用开发土地已经很少，新开项目多位于中央核心区的边缘位置，远远不能满足大型外地、外企的办公需要，所以说目前青岛 C BD高端产品的空缺成为制约青岛 C BD建设的瓶颈。
从市场来看，青岛2003年下半年至2004年4月，CBD中央核心区写字楼二手市场交易量不断加大，价格不断攀升。与此同时，青岛经济的高速发展带动了青岛个体私营企业的发展，次商业圈位置的办公楼成交量不断上升。可以说，2004年是青岛的商务年。
当前国内的区域经济竞争，首先表现为中心城市间的竞争，而中心城市的竞争很大程度体现在 C BD的功能和水平上。也可以说区域经济的竞争集中体现在 C BD之间的竞争上， C BD将成为国内区域经济竞争的制高点。另外，国际经济竞争的突出特点，也表现在各国大城市之间的竞争上。竞争的一个主要方面就是形象竞争，也就是有没有中央商务区的竞争，一个规划科学的 C BD，可以提高这个城市的竞争能力，并辐射周边地区，带动区域经济的发展。同时也可以通过 C BD这个平台，有效地参与区域经济和国际经济的竞争。
市场和经济发展都需要青岛 C BD高端写字楼的出现，我们期待着青岛 C BD标志性甲级写字楼的出现。
