《房屋认购意向书》，是否具备法律效力？
问：我与某房地产公司于2000年11月20日签订了《房屋认购意向书》，购买某房地产公司在本市东部开发的商品房一套。该《房屋认购意向书》约定：“自愿认购某广场公寓一套，建筑面积为184.25平方米，每平方米单价为4500元，房款总计819125元，交付日期为2002年6月15日，《房屋认购意向书》签订当日支付定金及首期房款合计人民币166125元，余款在双方签订《商品房购销合同》时付清，房地产公司保证于2001年5月30日前，完备法律手续，取得《商品房预售许可证》与我签订《商品房购销合同》。”
《房屋认购意向书》签订后，我当即付清了定金和首期房款。但是房地产公司却迟迟不与我签订《商品房购销合同》，我认购的房产也没有如期开工建设。后来才知道该房地产公司已将所开发的该项目土地转让给了另外的房产公司。我此时才知上当受骗，找到房地产公司，其表示可以解除与我的《房屋认购意向书》，退还房款只按照银行贷款利率赔偿损失。对此，我坚决不同意，可是我不知道如何从法律上维护自己的权益，特请教以下问题：
《房屋认购意向书》是否具备法律效力？我可否要求房地产公司承担违约责任？我应该主张哪些权利？
答：你与房地产公司签订的《房屋认购意向书》是双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，因而是合法有效的。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”由于你与房地产公司签订的《房屋认购意向书》内容具体确定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的有关商品房买卖合同的主要内容，并且你已依约定支付了房款，因此根据上述司法解释的规定，该《房屋认购意向书》应当认定为商品房买卖合同。否则即是对扰乱经济秩序、破坏交易安全、非法融资等行为的纵容。
房地产公司在土地倍数增值的高额利润驱动下，将该项目土地再行转让的做法，与诚实信用原则相悖，属于恶意违约的行为，该行为最终直接导致合同履行根本不能，无法实现你所信赖与期待的合同目的，使你的合法利益遭受损失，你可以要求房地产公司返还已付购房款及利息、并赔偿损失。根据相关法律规定，损失赔偿额包括可得利益的损失即履行该合同取得该房屋产权所获得的增值利益。
另外，由于房地产公司在履行合同的过程中存在着明显的恶意违约行为，相关司法解释已为该情形设定了惩罚性赔偿，因此你还可以请求房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，在与之协商不能的情况下可以通过诉讼方式解决。
山东北极之星律师事务所律师朱绍显山东北极之星律师事务所
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《房屋认购意向书》签订后，我当即付清了定金和首期房款。但是房地产公司却迟迟不与我签订《商品房购销合同》，我认购的房产也没有如期开工建设。后来才知道该房地产公司已将所开发的该项目土地转让给了另外的房产公司。我此时才知上当受骗，找到房地产公司，其表示可以解除与我的《房屋认购意向书》，退还房款只按照银行贷款利率赔偿损失。对此，我坚决不同意，可是我不知道如何从法律上维护自己的权益，特请教以下问题：
《房屋认购意向书》是否具备法律效力？我可否要求房地产公司承担违约责任？我应该主张哪些权利？
答：你与房地产公司签订的《房屋认购意向书》是双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，因而是合法有效的。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”由于你与房地产公司签订的《房屋认购意向书》内容具体确定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的有关商品房买卖合同的主要内容，并且你已依约定支付了房款，因此根据上述司法解释的规定，该《房屋认购意向书》应当认定为商品房买卖合同。否则即是对扰乱经济秩序、破坏交易安全、非法融资等行为的纵容。
房地产公司在土地倍数增值的高额利润驱动下，将该项目土地再行转让的做法，与诚实信用原则相悖，属于恶意违约的行为，该行为最终直接导致合同履行根本不能，无法实现你所信赖与期待的合同目的，使你的合法利益遭受损失，你可以要求房地产公司返还已付购房款及利息、并赔偿损失。根据相关法律规定，损失赔偿额包括可得利益的损失即履行该合同取得该房屋产权所获得的增值利益。
另外，由于房地产公司在履行合同的过程中存在着明显的恶意违约行为，相关司法解释已为该情形设定了惩罚性赔偿，因此你还可以请求房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，在与之协商不能的情况下可以通过诉讼方式解决。
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