从1－4月统计数据分析房地产开发 四大看点美不胜收两个不足值得注意
纵观今年1－4月份我市房地产开发领域，在多项政策的调控下，总体上表现正常，完成投资26.5亿元，比去年增长22.9％，主要凸显四个方面的看点，存在两个不利发展的问题
。
看点一：投资结构日趋合理，住宅投资继续领涨
优化投资结构，围绕建立多个层次住宅供应体系，加快住宅产业的合理发展是我市房地产开发建设的重中之重。1－4月份，在全部房地产开发完成投资中，商品住宅投资完成21.7亿元，比去年同期增长38.3％，比全市房地产投资增幅快15.4个百分点；办公楼与商业营业用房投资分别完成0.5亿元和2.4亿元，均比去年下降31％，其它投资1.9亿元，增长15.7％。
从不同房屋用途所占比重看，商品住宅投资占全部房地产开发完成投资的81.9％，比去年同期提高9.2个百分点。办公楼投资占1.8％，下降1.4个百分点。商业营业用房投资占9.2％，下降7.3个百分点；其他用房投资占7.1％，下降0.5个百分点。住宅投资的持续领涨，说明我市房地产开发投资走向符合市场对住宅消费的需求，投资结构日趋合理。
看点二：施工面积规模扩张，大盘开发多
随着我市房地产市场形势的持续向好，商品房施工面积也进一步扩大。1－4月份，全市商品房施工面积1250.7万平方米，比去年同期增长37.4％，在全市316个施工项目中，单个工程施工面积超过10万平方米的楼盘27个，施工面积合计占全市的31.9％，市内四区中在建项目施工面积在10万平米以上的11个，郊区五市16个，说明我市房地产开发步入大盘时代，规模化发展趋势明显。
由于目前我市去年结转的大量在建商品房屋正在加大投入，加快建设，本年新开工程的步履有所放缓，1－4月份，新开工面积278.7万平方米，比去年同期增长17.4％，增幅回落14.3个百分点，其中：住宅新开工238.8万平方米，增长15.7％，占全部新开面积的85.7％，比去年同期下降0.2个百分点。
看点三：投资主体国有投资回落，民间投资拉动强劲
随着市场经济的日益发展和完善，我市房地产企业进行现代企业制度改革的越来越多，在1－4月份我市房地产开发投资主体中，非国有企业投资是推动今年房地产开发投资增长的主要动力，完成投资24.4亿元，同比增长26.6％，高于全市投资增速3.7个百分点，国有单位投资完成2.1亿元，比去年下降8.7％。在非国有经济开发企业投资主体中有90％的投资是由民间企业完成的，民间投资完成22亿元，增长28.7％，高于全市开发投资增速5.8个百分点。港澳台、外商开发企业完成投资2.4亿元，增长10.5％，占全市房地产开发投资的比重由去年同期的10.1％回落到9.1％，下降1个百分点。
看点四：商品房供销 竣工房屋放量增加，个人消费是主流
进入4月份，我市各类房屋经过1－2年的建设周期逐步竣工，带动全市商品房屋销售量一改上个月的下降态势加速上扬，市面房屋供应量增加，住宅作为个人消费品中的“拳头”产品深受消费者的垂青。1－4月份，我市累计竣工各类房屋82万平方米，比去年增长56.4％，其中：住宅竣工59.6万平方米，增长46.6％。从销售看，住宅销售62.1万平方米，比住宅竣工面积多2.5万平方米，同比增长8.7％，其中：个人购买住宅58.5万平方米，占住宅销售94.2％的绝对份额。
房地产在我市经济发展与城市建设中作用显著，但从我市房地产开发的现状和走势看，两个问题值得关注。
问题一：一是银行潜在风险比较大
房地产开发资金来源中国内贷款增幅持续高位，所占比例不断提高，银行信贷风险大的问题一直非常突出。今年1－4月份，我市房地产企业本年到位资金来源59.5亿元，比去年增长46.6％，其中：国内贷款14.1亿元，增长78.4％，高于当年到位资金增幅31.8个百分点，占资金来源的23.8％，比去年所占比例提高4.3个百分点。近日国务院发出通知，决定适当提高房地产开发投资项目资本金比例，由20％及以上提高到35％及以上，这无疑对我市房地产开发企业项目运作提高了门槛，对企业经营的资金链将产生更为严峻的考验。
问题二：投资地域结构向郊区偏移，市内四区开发不足
我市郊区经济的迅速发展，城市化进程的加快，住宅郊区化日益兴起，加上市内老城区土地的稀有与地价的扬升，致使许多房地产企业纷纷将目光转投郊区板块，今年以来这一趋势更加明显，且呈现出投资地域偏移市郊、市内四区开发不足的倾向，供求失衡关系仍未得到有效化解。
从开发投资看，1－4月份在我市商品房开发投资额中，市内四区及崂山投资13.9亿元，占全市的52.4％，施工面积571.5万平方米，占45.7％；五市及城阳投资12.6亿元，占47.6％，施工面积679.2万平方米，占54.3％，比市内四区及崂山施工面积所占比例高8.6个百分点。
从供求情况看，市内四区及崂山竣工房屋量不大，给这一地区房屋销售的实现带来制约，但潜在需求仍占据全市的主导地位。1－4月份，我市市内四区及崂山区各类商品住宅竣工11.1万平方米，仅占全市住宅面积的18.6％，商品住宅实际销售面积13.2万平方米，占全市的21.2％。另一方面，在全市房地产开发预售商品房所收定金及预收款20.2亿元中，市内市区及崂山就达12.2亿元，占60.4％。
这种投资地域格局容易造成两种负面影响：一是我市郊区五市一区毕竟人均收入有限，流动人口比重小，对周边地区的集聚效应辐射能力较弱，市场空间较狭窄，承载能力有限，过量的房地产开发极易带来商品房屋的空置；二是目前我市潜在需求量巨大的仍是老城区居民，青岛这些年虽然一直致力于住房产业的发展，但由于历史原因造成的住房欠账较多，我市居民的居住条件远不如省内其它地区，加上土地稀缺性带来的市南、市北老城区可供房源不多，崂山区的楼盘价格颇高且多为外地人买走，致使我市居民对市内四区住房的有效需求尚未真正释放。所以可以说，我市房地产市场供求紧张，实质是老城区商品房供给不足与需求缺口大。
青岛日报通讯员王之钰
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看点一：投资结构日趋合理，住宅投资继续领涨
优化投资结构，围绕建立多个层次住宅供应体系，加快住宅产业的合理发展是我市房地产开发建设的重中之重。1－4月份，在全部房地产开发完成投资中，商品住宅投资完成21.7亿元，比去年同期增长38.3％，比全市房地产投资增幅快15.4个百分点；办公楼与商业营业用房投资分别完成0.5亿元和2.4亿元，均比去年下降31％，其它投资1.9亿元，增长15.7％。
从不同房屋用途所占比重看，商品住宅投资占全部房地产开发完成投资的81.9％，比去年同期提高9.2个百分点。办公楼投资占1.8％，下降1.4个百分点。商业营业用房投资占9.2％，下降7.3个百分点；其他用房投资占7.1％，下降0.5个百分点。住宅投资的持续领涨，说明我市房地产开发投资走向符合市场对住宅消费的需求，投资结构日趋合理。
看点二：施工面积规模扩张，大盘开发多
随着我市房地产市场形势的持续向好，商品房施工面积也进一步扩大。1－4月份，全市商品房施工面积1250.7万平方米，比去年同期增长37.4％，在全市316个施工项目中，单个工程施工面积超过10万平方米的楼盘27个，施工面积合计占全市的31.9％，市内四区中在建项目施工面积在10万平米以上的11个，郊区五市16个，说明我市房地产开发步入大盘时代，规模化发展趋势明显。
由于目前我市去年结转的大量在建商品房屋正在加大投入，加快建设，本年新开工程的步履有所放缓，1－4月份，新开工面积278.7万平方米，比去年同期增长17.4％，增幅回落14.3个百分点，其中：住宅新开工238.8万平方米，增长15.7％，占全部新开面积的85.7％，比去年同期下降0.2个百分点。
看点三：投资主体国有投资回落，民间投资拉动强劲
随着市场经济的日益发展和完善，我市房地产企业进行现代企业制度改革的越来越多，在1－4月份我市房地产开发投资主体中，非国有企业投资是推动今年房地产开发投资增长的主要动力，完成投资24.4亿元，同比增长26.6％，高于全市投资增速3.7个百分点，国有单位投资完成2.1亿元，比去年下降8.7％。在非国有经济开发企业投资主体中有90％的投资是由民间企业完成的，民间投资完成22亿元，增长28.7％，高于全市开发投资增速5.8个百分点。港澳台、外商开发企业完成投资2.4亿元，增长10.5％，占全市房地产开发投资的比重由去年同期的10.1％回落到9.1％，下降1个百分点。
看点四：商品房供销 竣工房屋放量增加，个人消费是主流
进入4月份，我市各类房屋经过1－2年的建设周期逐步竣工，带动全市商品房屋销售量一改上个月的下降态势加速上扬，市面房屋供应量增加，住宅作为个人消费品中的“拳头”产品深受消费者的垂青。1－4月份，我市累计竣工各类房屋82万平方米，比去年增长56.4％，其中：住宅竣工59.6万平方米，增长46.6％。从销售看，住宅销售62.1万平方米，比住宅竣工面积多2.5万平方米，同比增长8.7％，其中：个人购买住宅58.5万平方米，占住宅销售94.2％的绝对份额。
房地产在我市经济发展与城市建设中作用显著，但从我市房地产开发的现状和走势看，两个问题值得关注。
问题一：一是银行潜在风险比较大
房地产开发资金来源中国内贷款增幅持续高位，所占比例不断提高，银行信贷风险大的问题一直非常突出。今年1－4月份，我市房地产企业本年到位资金来源59.5亿元，比去年增长46.6％，其中：国内贷款14.1亿元，增长78.4％，高于当年到位资金增幅31.8个百分点，占资金来源的23.8％，比去年所占比例提高4.3个百分点。近日国务院发出通知，决定适当提高房地产开发投资项目资本金比例，由20％及以上提高到35％及以上，这无疑对我市房地产开发企业项目运作提高了门槛，对企业经营的资金链将产生更为严峻的考验。
问题二：投资地域结构向郊区偏移，市内四区开发不足
我市郊区经济的迅速发展，城市化进程的加快，住宅郊区化日益兴起，加上市内老城区土地的稀有与地价的扬升，致使许多房地产企业纷纷将目光转投郊区板块，今年以来这一趋势更加明显，且呈现出投资地域偏移市郊、市内四区开发不足的倾向，供求失衡关系仍未得到有效化解。
从开发投资看，1－4月份在我市商品房开发投资额中，市内四区及崂山投资13.9亿元，占全市的52.4％，施工面积571.5万平方米，占45.7％；五市及城阳投资12.6亿元，占47.6％，施工面积679.2万平方米，占54.3％，比市内四区及崂山施工面积所占比例高8.6个百分点。
从供求情况看，市内四区及崂山竣工房屋量不大，给这一地区房屋销售的实现带来制约，但潜在需求仍占据全市的主导地位。1－4月份，我市市内四区及崂山区各类商品住宅竣工11.1万平方米，仅占全市住宅面积的18.6％，商品住宅实际销售面积13.2万平方米，占全市的21.2％。另一方面，在全市房地产开发预售商品房所收定金及预收款20.2亿元中，市内市区及崂山就达12.2亿元，占60.4％。
这种投资地域格局容易造成两种负面影响：一是我市郊区五市一区毕竟人均收入有限，流动人口比重小，对周边地区的集聚效应辐射能力较弱，市场空间较狭窄，承载能力有限，过量的房地产开发极易带来商品房屋的空置；二是目前我市潜在需求量巨大的仍是老城区居民，青岛这些年虽然一直致力于住房产业的发展，但由于历史原因造成的住房欠账较多，我市居民的居住条件远不如省内其它地区，加上土地稀缺性带来的市南、市北老城区可供房源不多，崂山区的楼盘价格颇高且多为外地人买走，致使我市居民对市内四区住房的有效需求尚未真正释放。所以可以说，我市房地产市场供求紧张，实质是老城区商品房供给不足与需求缺口大。
青岛日报通讯员王之钰
