拿到预售许可证前卖房是否属违法行为？
问：今年年初，我与一家房产公司签订了预售合同，付了定金3万元以及首笔房款19万元。合同签订一个多月后，房产公司却一直都没有把预售合同拿去房管局登记。后来，我在和售楼小姐交涉时得知，那个楼盘还没有办出预售许可证。我怕房子以后有问题，当即要求解除预售合同退回房款，可售楼小姐说，急什么，反正房子到时候按约交给你就行了。来信请问，我现在不想买那套房子了，我该怎么办？首付款怎么才能要回来？
解答：根据国家及本市相关房地产法律法规的规定，房产开发商在预售商品房之前应当取得《预售许可证》；没有取得《预售许可证》销售或预售商品房的，属于违法行为；开发商与购房者签订的商品房销售或预售合同属于无效合同。
就你的情况而言，去年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经做出明确规定：出卖人(开发商)未取得商品房预售许可证明，与买受人(购房者)订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。据此，开发商应当将已经收受的房款以及定金及时返还给你。若因此给你造成损失的，开发商作为导致合同无效的过错方还应当承担赔偿责任。如果开发商故意隐瞒未取得预售许可证的事实，你还可以要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
若你的确不愿意再购买那套房子，要讨回首笔房款，你必须先解除预售合同。为此，你应当尽早向法院起诉。否则，若开发商在你起诉之前把预售许可证办出来了，预售合同很有可能就不再认定为无效合同。
申房律师事务所孙洪林律师
解答：根据国家及本市相关房地产法律法规的规定，房产开发商在预售商品房之前应当取得《预售许可证》；没有取得《预售许可证》销售或预售商品房的，属于违法行为；开发商与购房者签订的商品房销售或预售合同属于无效合同。
就你的情况而言，去年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已经做出明确规定：出卖人(开发商)未取得商品房预售许可证明，与买受人(购房者)订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。据此，开发商应当将已经收受的房款以及定金及时返还给你。若因此给你造成损失的，开发商作为导致合同无效的过错方还应当承担赔偿责任。如果开发商故意隐瞒未取得预售许可证的事实，你还可以要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
若你的确不愿意再购买那套房子，要讨回首笔房款，你必须先解除预售合同。为此，你应当尽早向法院起诉。否则，若开发商在你起诉之前把预售许可证办出来了，预售合同很有可能就不再认定为无效合同。
申房律师事务所孙洪林律师
