2004年5月夏天里的冬天？中国房地产巅峰时刻
·编者按·郑 言
五月是一年中最好的季节，但这个五月，地产商的日子不好过。最可怕的是，有迹象表明，难过的将远不止这个五月。
４月底，国务院及国务院办公厅连下三道令牌，均与房地产有关：房地产开发项目资本金提高至３５％及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投资项目。
几乎同时，中国银监会兵发五路，清查包括房地产信贷在内的信贷等。自４月２７日起，全国商业银行暂停发放包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款等多项贷款（某银行人士称是上级口头通知），目前个贷虽已基本恢复，但开发贷款仍被严控。
控制土地和信贷，即等于扼紧了房地产业的咽喉。正如历次宏观调控多以房地产首当其冲一样，此次国家亦是如此施加宏观调控于房地产业。
这还不够。
５月９日，高层领导在上海主持召开了江浙沪土地和房地产工作座谈会。此前，国土资源部和建设部分别召开了部分省市国土资源厅（局）长、土地储备中心主任座谈会，部分房地产开发企业座谈会。会后传出的信息表明，中央还准备了其他的调控手段，随时可能发出。譬如，提高固定资产投资税，并有可能提高贷款（包括房地产开发贷款利率在内）等。
众多地产商惊呼，国家调控之手太猛、太重。北京华远集团总裁任志强大声疾呼：国家要慎用调控手段。他担心，如果这些调控手段一并使出，房地产业有可能陷入像１０年前那样的低潮。业内人士最感恐慌的是，一批在建的房地产项目，有可能因为对开发贷款的严格限制，而缺乏后续资金，成为半截子工程、烂尾工程；即使不限制个人住房消费信贷，仅因为这些调控措施的接连出台，消费者产生观望心态，购房需求严重受阻，可能造成新一批商品房积压。这是个所有房地产从业者备感黯淡的前景。但另一方面，半年不批地，则可能减少部分城市商品房供应，造成房价上涨。
乐观者亦有之，譬如潘石屹。他对本报记者说，新政策对有土地没有钱的企业可能是坏事情，对没有土地有钱的企业可能是好事情，而潘石屹自己属于后者，“我没有银行贷款，以后也不准备向银行贷款”。潘石屹认为，中国房地产业不可能重现１０年前的情形，因为国家经济总量、所有制形式、房地产投资的资金来源和消费需求均大为不同，但他也担心国家出台限制个人消费的政策。
准确预测调控政策对房地产市场的影响是困难的，不过有一点，房地产投资增幅将应声下滑，这正是国家宏观调控的主要意图之一。倘若不再出台新的调控措施，“半年时间，挺一挺也就过去了，但谁知道后面会不会有更猛的东西出来？”一位地产商心事重重地说。
２００４年５月，是否将成为中国房地产发生根本转变的大拐点？地产商呢，是否只能在恐慌和焦虑中等待？
没有答案。
“洗牌”在子夜
实习记者 阴 雪
本报记者 杨丽萍 北京报道
５月１２日，在谈到房地产金融调控政策对房地产企业的影响时，潘石屹对本报记者坦言，“我们基本没有银行负债，现金流也不会发生问题。但这一系列政策对市场会有较大影响，房地产行业蕴含着重新洗牌的可能性。”
金融决定轨道 轨道决定命运
“国家所实施的金融政策，已经规划出了房地产市场的基本轨道。”北京金地总经理陈长春给本报记者作了一个非常形象的比喻：“高速公路：通常是指拥有大量资金和专业的开发水平的房地产商；国家一级公路：指资金比较多，但开发能力、或者说项目运作能力还不是很强的发展商；乡间小路：小的项目公司。新制度的出台把三条道路的界限划得更加清楚，对它们所起到的限制作用呈逐步加强的趋势，防止了‘大家混在一条马路上谁都跑不快’的不公平的竞争结果。”
从这个意义上来说，金融门槛就是这三条基本轨道的界限。从去年６月的央行１２１文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，到８月的国务院１８号令《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，到今年３月的“指引”《商业银行房地产贷款风险管理指引》，再到国务院最新的通知，无一例外地都显现出了金融界限的作用。
业内人士分析，１２１文件中规定，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例；它对开发商自有资金的规定也只有３０％。此次国务院的通知的金融界限明显地更为严格，通知对房地产开发商的资本金要求从２０％上升到了３５％。
房地产开发不含经济适用房项目固定资产投资项目资本金比例由２０％提高到３５％就意味着房地产开发商的银行负债率不能超过６５％。而据潘石屹透露，目前许多开发商的负债率都达到了８０％到９０％，一般来说，５０％到６０％的负债率才是比较健康的。
这样一来，开发商处在哪条轨道便一目了然了。
北京万达房地产开发公司总经理罗昕在接受本报记者采访时就信心十足的表示：北京万达一定是处在高速路上的企业。他说，大企业在进入市场之前都会做比较全面的风险预测、可行性研究等项目评估，并时时为金融政策的收紧做准备。
同样自认为是处在高速路上的北京新华联房地产开发有限公司总经理方明理也表示，新的调控政策的出台，“有利于扶植真正的房地产企业做大做强，有一定实力的开发商、真正把房地产当作一项事业的开发商能够一直做下去。”
显然，面对金融政策的收紧最危险的还是那些驶在“乡间小路”的房企们。
“负债率过高的房地产企业一旦资金不能立即接上，将被无情地淘汰出这个市场。可以预料的是，市场将会进一步两极分化。新的金融政策可能会导致新一轮的行业洗牌。”ＳＯＨＯ中国老总潘石屹指出。
“资本金金融政策的推出，某种意义上来讲能够起到规范市场的作用。”陈长春指出，行业洗牌的另一种表现就是房地产市场将会出现地产企业的整合。他说，“这对于地产界来说是好事，大家可以在土地资源、资金资源、项目经营管理三个方面的能力进行互补，互补效果好的情况下对地产市场的良性发展有好处。”
当代万国城副总经理姜鹏则从消费者的角度出发阐述了金融政策调整之后的行业洗牌。“消费者的诸如炒房、期房转让等投资行为将受到限制；投资型的购买会减少；吸引投资客的物业会受比较大的影响，而纯居住的自住型的物业不会受太大影响。”
融资趋于“多元” 拿地“量力而行”
“新政策实施以后，资本金比例提高了，如果开发商的自有资金不足的话，就不会得到银行的贷款，这样就可以分散银行在贷款方面的风险，减少银行系统投向房地产行业的资金量。”业内人士指出，新的金融政策在保证银行金融安全的同时，房地产业将面临由于信贷收缩所导致的融资困难。
几位地产公司老板告诉本报记者，对于大的地产商来说，项目的资本金比例一般都超过了３５％，所以提高１５％的资本金比例对他们不会造成很大影响。而多元化的融资模式也使他们在金融新政面前游刃有余。
方明理告诉记者，新华联的融资渠道很多，首先是企业通过加速现有开发项目的销售节奏增加现金流；另外集团会加大对房地产本身的投入；遇到确实很好的项目时，集团下属的几家正在准备或已经上市的全资企业和相关企业，也会对房地产的开发提供很大的支撑和保证。陈长春也表示，“金地作为一家上市公司，融资渠道是比较畅通的，企业信誉好、还贷能力强、维持一个合适的市场覆盖率。融资渠道不会有太大的问题。”
但是，如果确如潘石屹所说，许多开发企业银行信贷占到房地产开发资金的８０％左右，那么，谁将会在这场金融博弈中败下阵来将指日可见。
即使如此，精明的大地产商们仍然时刻保持着头脑的清醒，陈长春说，政策的新调整“对于房地产项目公司来讲有个值得思考的问题：大盘的操作项目所需资金的比例将会增加，房地产企业在开发大盘时所需要的资本金比例和分期到位的资金安排是个比较关键的内容。”因此，即使是大地产商对于政策的调整也决不能掉以轻心，特别是在土地储备数量和开发节奏等方面必须精打细算。
“金融政策调整之后，由于短时间内企业在前期投入的资金多了，因此拿地要‘量体裁衣’。”方明理说，虽然新华联长期以来都是坚持量力而行的开发原则，但是新政之后将更为谨慎，保持一定的储备与开发的比例，既能满足开发的要求又能够保证自己正常的周转，根据现金流的实际情况来考虑土地储备。
陈长春也表现出了同样的深谋远虑：“每个企业都会有长期的规划，金地有５年左右的规划，是根据土地市场的供应机制决定的。如果今后土地更多地进行市场化直接供给，在土地储备上就要减少，选择性地购买土地，保证正在开发的项目、准备开发的项目和储备项目三者之间的平衡，对企业来讲就不会有大的风险。”
记者在采访中还了解到，包括潘石屹，华远集团总裁任志强在内的众多开发商最为担心的还是银行对个贷的限制。但专家估计，金融监管部门不会轻易祭出这一杀伤力巨大的工具。
地产重蹈１０年覆辙？
本报记者 杨丽萍 北京报道
矛头所指，房地产无处可藏。
中国第一季度固定资产投资增幅超过４３％，其中房地产投资增长４１％。这组数据成为“投资过热”的另一有力证据，也成为中央政府同时启动土地和信贷这两个重要“杠杆”，调控房地产业的重要参考。
然而，在一片“严控”声中显现出来的“担忧声”也引起了有关部门的高度重视。有业内人士指出，“如果因为投资的增长过速而采取严厉的宏观调控手段，如取消开发与消费信贷，如严格控制土地的供给数量，大大减少用地规模，必然会使现有的经济发展、现有红红火火的房地产投资与消费出现大的波折。”更有甚者提出，空气中似乎已散发着１９９３年房地产釜底抽薪的残酷味道，历史的一幕惨剧是否即将重现？
剑指房地产
“房地产也许从生下来就不是一个好孩子，从来也没有成为一个乖孩子，总是在市场经济的发展中闹出一些涨涨跌跌的故事，也每次都在宏观调控中首当其冲的成为整顿和治理的对象。”华远集团总裁任志强说，新一轮的宏观调控同样从压缩和限制房地产投资开始。
４月２５日，中国人民银行提高存款准备金率０．５个百分点，即存款准备金率由现行的７％提高到７．５％。同日，差别存款准备金率制度也开始实施，３８家存款类金融机构开始执行８％的存款准备金率。
此后的一天，中共中央政治局召开会议，强调要坚决遏制部分行业盲目投资，适度控制货币信贷增长。如果说这一意见还没有把房地产业列上抑制“黑名单”的话，那么，几天后国务院发出的有关通知里，房地产可以说是“在劫难逃”。通知明确规定，适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，其中特别强调的是，房地产开发项目（不含经济适用房项目），资本金比例要由２０％提高到３５％以上。
此间个贷也明显呈现出“严控”之势。
“工行已下发通知，各地二级分行在自己权限内，是可以根据当地市场情况来对个人贷款利率进行上下浮动调整的。”５月１０日，工行的知情人士向记者透露，工行的这一规定是在接到央行的调控信号后作出的。据了解，央行已出台政策，各地分行可以对投资性个人信贷业务进行利率上的调节；对于房产投资炒作者要停止发放贷款；对于不法开发商通过贷款来套现的假按揭行为要坚决停办和抵制。
“当然商业银行不会轻易拿出‘浮动利率’这个‘杀手锏’。”农行总行房地产信贷部门的有关人士向记者证实，各家银行已经开始对部分个贷特别是住房个贷说“ＮＯ”了，他们目前采取的主要方式是“对超过第三套的投资性住房信贷业务抬高了门槛，并对投资第四套房的情况不予以银行贷款。”
同时，中国人民银行副行长吴晓灵在博鳌亚洲论坛２００４年年会上也表达了政府严控贷款的决心，对于近８个月内３次紧缩信贷的情况，吴晓灵特别提到，如果这些政策都不奏效，央行下一步则将采取更加激烈的措施。
除了信贷，土地也是当前进行宏观调控的一大“着力点”，土地监管总是和信贷调控如影随行。
４月２９日，国务院办公厅发出紧急通知，决定集中半年左右时间，深入开展土地市场治理整顿。内容涉及严格建设用地审批管理，切实保护基本农田，严格执行土地利用总体规划和年度计划等六项内容。同一天，国务院办公厅再度发文，要求对所有在建、拟建固定资产投资项目进行一次全面清理，涉及土地管理、信贷政策等多方面，并对所有清理的项目，逐个提出停止建设、暂停建设限期整改、取消立项、符合要求等四类处理意见，时限为１个半月。
房地产这个“坏孩子”，再次面临严峻考验。
投资之痛
部分行业投资过热，并潜存引发经济过热的危险，这就是国家此轮宏观调控的背景。虽然“房地产业是国民经济的晴雨表”之说并未成为上下一致的共识，但抑制投资过热必然要拿房地产投资开刀。
“土地和信贷作为经济两大重要生产要素，中央一定会死死地看住了，力图将过热的投资增长压下去。”任志强说，其实，从去年下半年开始，政府陆续出台加强土地管理、控制信贷过快增长的政策就已向房地产投资亮出了“严控”的牌子，只是这些措施的实施力度一直以来都不尽如人意。
“在今年货币当局的调控目标中，全部金融机构新增人民币贷款２．６万亿元左右去年这一数字是２．７７万亿元。而第一季度的新增贷款就达９．１３１亿元，在四分之一的时间里已经消耗三分之一的目标额度。”农行的知情人士向记者透露。
而土地方面的数字也不堪示弱。记者从国土资源部得到的数字显示，近７年来全国耕地减少１亿亩，其中６００多个县、市的人均耕地面积低于０．８亩的国际警戒线。即使在国家实行最严格耕地保护政策的２００３年，全年净减少耕地也达２５３．７万公顷。
“中国正处于经济增长的上升阶段，投资增长有一定的客观必然性。但在固定资产投资‘大干快上’的背后，是一些地方政府靠经营土地筹集资金，大搞形象工程；一些企业用相对低的成本获得土地，又以土地去抵押贷款；加上银根一度比较宽松，助长了投资扩张的冲动。”一位房地产业专家指出，对房地产的投资冲动通常情况下都会加大银行的金融风险。据了解，目前房地产行业的融资对商业银行的依赖程度很大，银行信贷占到房地产开发资金的６０％以上，高者达８０％左右。
“地方政府和投资企业的行为是在与中央政府进行博弈。”吴晓灵日前在一次正式场合中强调，正是由于这种现象的客观存在，中央平稳进行宏观调控的大基调不会出现大变动。
“按照这种‘降温’速度，在２００４到２００５年间，中国投资的年增长率可能要下降近一半，维持在大约１６％的水平。”亚洲开发银行在上月２８日发布的《２００４年亚洲发展展望》中做出了这样的预测。
据有关人士透露，虽然国家宏观调控措施４月底才发出，但４月份全国房地产投资已呈下降之势。按照这种趋势，全年房地产投资将比去年同期大幅减缓。
惊起昨日梦
本报记者在采访中发现，虽然很多专家都认为，目前这种“管紧土地，看好信贷”的新政并不会影响正常的经济发展和社会需求，但是不可否认的是，有不少开发商都认为，如果这种调控一旦成为现实，房地产形势将不容乐观，更有甚者认为１９９３年历史的一幕惨剧有可能将会重现。一场有关新政的争论正在“如火如荼”地展开。
“在土地方面，各地原先征收的土地和开发商手中的土地资源还不少，只要盘活土地存量，不会影响经济发展。在控制信贷规模方面，央行只是提高存款准备金率０．５个百分点，而全年信贷新增总规模２．６万亿元不包括外汇贷款的调控目标并没有改变。只要正确把握信贷投向和规范信贷行为，把重点放在严格控制新开工项目上，完全能够保证符合国家产业政策、有市场、有效益的企业对流动资金的正常需求。”部分经济学家的观点显得比较乐观。
但任志强认为，“房地产并非这一轮中国经济高速增长的‘祸首’。尽管房地产连续多年的增长会对部分行业和产品产生拉动，但其拉动的作用是局部的。”他指出，如对钢材的拉动，房地产仅占钢材总用量的不足１／３，铝的用量就更低了。任志强强调，不能简单地把这一轮中国经济增长的上涨和固定资产投资的高速增长与１９９２—１９９３年的高速增长等同起来，并加以抑制。
“１９９２－１９９３年的经济高速增长是在其它行业的投资几乎无增长的条件下，以房地产业投资为主要拉动的单一高速增长。而２００３—２００４年的固定资产投资增长中则是以其它多行业的高速增长所拉动，如钢铁、供电、汽车、水泥、电解铝、石油、煤炭、运输、电讯、非房地产的城市基础设施的年投资增长有３０％～６００％之多，房地产的全国平均年增长只有２０％，相比之下，还算比较低的了。”任志强还指出，１９９２—１９９３年的房地产增长是在一个房地产投资与消费的低潮期起步的，过高的投资没有消费市场的支撑。而现有的房地产投资增长是在连续多年平均２０％的增长基础上较平衡的发展增长，连续多年消费增速都大于投资增速，也说明了这一轮投资增长具有其合理性和需要，不会因此而产生过度的危险。他认为，用限制项目资本金率提高房地产公司取得信贷的门槛，会对一些资本金小而从事开发项目大的企业，起到防止投资过快增长的限制作用，同时有利于减少银行的信贷风险。但实际在土地招拍挂出让方式之后此项资本金率的提高，几乎没有任何作用。
“１９９２—１９９３年宏观调控被称为成功软着陆的成果是以牺牲全国的房地产为代价的，１９９７年是全国宏观调控宣布成功着陆的一年，同时是房地产全行业进入亏损的一年。如果没有１９９８年２３号文件的住房制度改革，那么房地产就仍然是继续走下坡路的结果。”任志强呼吁，调控不应“一刀切”，政府要慎用调控手段，希望这次不要仍然由房地产业承担改革和宏观调控的成本。
任志强说，任何时候都不应限制与控制对个人消费的住房信贷。如果限制与控制个人购房的消费信贷，用关闭下游、减少消费来抑制供给是万万不可取的方式。没有了购房消费信贷的支持时，几乎６０％～８０％的消费需求都变成了没有能力实现的需求，“不但需求如高台跳水一样会直线下落、房价会直线下落、中国人的财富会直线下落、就业会下落，中国的经济也会直线下落。”他不无危言耸听地说。
广州监控落点土地市场
见习记者 伍雪华 广州报道
国务院新闻办有关通知对房地产市场影响有多大？在广州，几乎所有的开发商都针对国务院３个通知专门召开过高层会议研究应对之策。
５月１２日，广东省发改委投资处透露，发改委正在作固定资产投资清理整顿方案，初步决定在６月底前全省清理整顿完毕；人民银行广州分行信贷管理处正在开会研究方案；广东省国土资源厅有关负责人则在当天下午，召集开会研究土地市场清理整顿问题。
开发商处变不惊？
零点调查集团董事长袁岳分析，房地产项目资本金从２０％及以上提高到３５％及以上，势必会导致房地产业的一次大洗牌。他说，准入门槛提高后，那些缺乏实力、专事炒作、以暗箱操作圈占土地为能事的开发商将被市场无情地淘汰出局，而那些实力型、守法经营的开发商将会比较容易、比较顺利地获取土地资源。他还强调，行业资金暗移也是导致房地产业利润分配不公平现象的根本原因。攫取高额利润的开发商并没有真正在开发房地产，他们将项目贷款拿到手以后，只将其中一部分资金用于项目的筹建，然后层层转包，最后变成项目建设出钱的是包工头甚至建筑工人，以致一个项目以不同方式多次重复贷款。而有很大部分项目资金却被开发商违规截留，转移投入到其他行业或者变成直接利润。至于全副投入的守法开发商则因违规开发商抬高土地价格、合法经营的成本较高反而获利较少。
面对此番国务院对房地产市场打出的“组合拳”，合生创展集团似乎显得很从容。“有关通知对房地产行业本身其实是件好事情，国家通过有效地控制土地供应，提高土地的有效使用率，加强金融管理，这些对行业的发展都是十分有利的。”该集团新闻发言人如此回答记者。
这位发言人认为，这些措施“估计现在可能对个别实力较差的小型发展商会造成较大的影响，对其继续运作下去会造成很大的困难；而对于一些有实力的，有充足土地储备的，资金运营科学的，成本控制得法的大型地产集团基本不会构成什么影响。相反，会对他们十分有利，因为市场规范了，准入的门槛提高了，市场内不必要的内耗相对减少了，市场运作相对变简单了。”
据他预测，推行通知后，在未来几年，广州房地产市场总体的需求水平，“相信应该是稳定增长的，但土地的供应量将会逐步减少了。”原因是“目前广州在老城区，可供应的土地已经基本很少了，而天河东部和海珠东南部目前还有部分可供开发土地，这些区域预计在未来不远的几年里将会是个热点。”该集团并为此庆幸，因为“恰好合生创展在这些区域均有较大的土地储备，而且项目所处的位置都不错，这些对于集团来说都是一个很好的发展机遇。”
该发言人还分析，由于受政策及市场综合因素的影响，“在未来一段时间里，房价估计还会有一个上扬的空间。”
他的依据是，从“五一”黄金周的销售状况，无论是从市场总体情况看，还是从合生创展集团本身的销售业绩看，其所表现出来的都是让人“喜出望外”的。“据不完全统计，今年整个‘五一’黄金周促销期，合生集团共售出１４８６套单位，销售量达到黄金周总推货量的九成多。这些业绩都充分说明市场对有实力的品牌大地产公司的认可，同时也说明国家一系列的管理措施，其实对市场的规范是有利于市场健康发展的。”
而其他如珠江地产、美林置业等各大地产商都认为房价会上扬５％－２０％，也都认为对广州的开发商的资金链“不会产生重大影响”，理由也是“广州的房地产市场已高度成熟”。因此，“正面影响远胜负面影响”。
富力地产集团有关人士认为，开发信贷门槛抬高对于中小开发商来说，周转资金会受到一些影响，或许有被迫放慢开发进度的情况发生。“但是对房价不会有明显的影响。”这位负责人分析说，“房价受市场供需关系影响，不会因为政策调控或成本抬高而上涨。如果说有小幅上扬，那也不是政策调控的原因，而是房地产市场的供需价值规律在调节。我们觉得不能把一些楼盘的价格沉浮都归结于政策、法规等外在因素而忽略供需关系，其实房价涨跌在很多的情况下是开发商的市场策略调整，要警惕其中不乏炒作的成分。”
信贷“新政”为楼市降温
然而，广州市场的稳定不足以说明开发商毫无顾虑，开发商们都清楚，市场利润空间渐趋平衡，消费者不再有跟风心理，因此，近期并没有热炒亚运概念。记者经多方了解，他们还是各有应对的。由于开发商现在所处的阶段各不相同，正处于高速扩张阶段的开发商，已经在寻求多元化的融资途径，例如信托和外资基金；一些处于稳定发展阶段的，如恒大集团，今年开发面积达１２０多万平方米，在广州业内可占据首位，该集团有关领导表示年内不会有更大的开拓计划；另据悉，某地产公司甚至属意产业转型，年内将会停止土地储备以及一切扩张动作。
农行办公室陈斌分析，开发商资本金的提高，可能就会放缓整体开发进度，目前大部分开发商的开发资金还是以银行信贷为主；另一方面，第二套个人住房消费信贷利率上调，会降低市民消费欲望。刚过去的五一黄金周，农行在１１个楼盘均设点作展销，他发现开发商的广告量比以往黄金周少了，来看楼的客户人数也没有预期那样多。其实买自住房的客户对利率上调不甚敏感，对投资者的影响较大。开发商会否为此而降价？业内人士说，要看他们愿不愿意打一场价格战。
市场反应平淡的另一个重要原因，就是各商业银行接收通知和执行细则的过程都有滞后性。
土地市场再遇清理
中央对土地市场的严控，已经初见成效，就广州来说，最近撤销了４１个开发区，土地储备量大幅增加。日前，广东省省长黄华华更在公开场合宣布，今年要重点做好土地市场的问题清理工作。消息人士透露，五一长假之前，银监会有关调查小组对有关土地出让部门也进行过调查。
今年是广州近年来土地出让最多的一年。据土地开发中心披露的数据，今年计划出让３１幅经营性国有土地使用权的总用地面积为１０７公顷，约为去年实际出让总用地面积２３．３公顷的４．６倍。然而，宽松的政策对广州房地产发展起到巨大作用，但也带来不少问题。央行不断收紧房贷，使得众多房产企业甚至大型房企也捉襟见肘。部分开发商长期拖欠土地出让金，据悉有相当部分开发商拖欠地价时间长达六七年，而且拖欠数额巨大，仅１６家开发商拖欠的土地出让金本金已经高达近１０亿元。
上海楼市变局在即
本报记者 沈 浪 上海报道
“紧缩”已经成为目前沪上银行处理房地产贷款的唯一背景。
４月２７日，上海商业银行同时暂停信贷，并且传出央行可能会出台升息或者具体信贷政策调整的消息。５月８日，一些低风险业务全部恢复正常，个人贷款业务也重新启动，然而，降低房地产开发贷款额度权限，个人房贷门槛提高已成大势所趋。
资金杠杆再收缩
“现在还没有新的进展，到底会有什么样新的细则也不清楚。”建设银行上海分行房地产信贷部主任助理闵雪松在接受采访时这样表示。
然而，从工行上海分行却传来另一种讯息，即为防范金融风险，对于部分风险房地产开发贷款项目的自有资本金将可能提高到４５％。
一旦成为现实，参与者就绝不可能只有工行。而这一切，除了意味着商业银行实行更高自我标准、严控风险之外，也将一些开发商原本就脆弱的资金链逼迫至崩溃边缘。
“土地、金融、消费三大市场的变化，使房地产企业早期以社会资源整合为核心的‘以小博大’的发展模式逐步被淘汰。”新汉业不动产机构执行董事赵云飞认为，随着金融政策的进一步收缩，如何寻求便捷有效的资金渠道？已成为上海房地产企业进入再造时期的命脉。
通常而言，房地产业内企业负债率在５０％到６０％依旧是健康和安全的。可事实上，在市场蓬勃发展，而资金来源却依然单一的情况下。国内许多房地产开发商对银行资金的依赖度早就超出了这条“警戒线”，不少开发商的负债率超过８０％，甚至９０％以上。用小比例的资金为杠杆，融入银行资金为前期费用，从而撬动整个房产项目。这似乎已经是长期以来内地众多房地产企业所默认的最基本“游戏规则”。
马太效应
自１８号文件颁布以来，行业“洗牌”声不绝于耳，而五月的这一场房地产金融风暴，将使之进程大大提速，无法适应“新规则”者，只有自动出局。
“我们并不担心，银行控制的只是风险，有好的项目，有可以信赖的合作伙伴，他们又有什么理由拒绝呢？”一家大型房产开发商坦言，对于房地产业金融业务中的“风吹草动”，他毫不在意。
该人士表示，尽管银行对于项目的贷款审核比过去严格，但绝不会“一刀切”。银行本身就是一个赢利机构，越来越市场化是必然趋势，因此，银行所制定的新政策，仍旧将围绕市场的基本规律，对于市场前景看好的优质项目以及信誉等级高的贷款企业，肯定会保持畅通的贷款支持。而受到严格控制的只是那些有市场风险的项目，需要坐立不安的也仅仅是那些本身就并不优秀的开发商而已。
常规的银行融资渠道的门槛大大提高，开发企业的前期资金运作面临着极大的考验。开发商因为无法顺利获取项目开发后续资金而倒闭歇业，在上海已称不上新闻，而更多处于困境的开发商对于资金的渴求已近乎盲目。
企业改制上市、寻求信托、与基金的合作投资，哪一种才是出路？
“事实上，就目前而言，开发商能依靠的仍旧只有银行。”的确，多元化的融资在现在内地市场而言，仍旧只是形式大于实际。即使有成功的先例，从中获益的也只有那些有品牌、有规模的开发商，而金融政策上的种种限制，更加大了中小开发商使用信托、基金等方式融资的难度。
面对紧缩性政策的出台，对于小的开发商而言，唯一的出路只剩下与大开发商的合作，将手中的项目倒手转让，然后慢慢退出这个市场。而大型开发商在不断地吸纳新项目，以及多渠道资金的供应下，其在近年内将呈现出爆发性的发展。
终端控制
个人房贷属于商品消费的终端环节，通过终端环节调控，将使调控周期大为缩减。
在紧缩的大背景下，上海周边城市一些银行已经开始对个人购房信贷采取行动。如温州工行已停办个人第４套购房贷款；中行杭州支行目前对于一些楼盘，首付比例执行央行公布的基准利率（年利率５．３１％），而不是优惠利率（５．０４％）；首付比例从２０％调至４０％。
上海的各家商业银行自五一长假后个人房贷就已经重新启动，但具体调控细则却尚未公布。不过，额度收紧，且门槛明显提高已成事实，对未签合同的贷款项目将严加审查，在审核时可能会想办法拒绝部分个贷的申请，此外预警项目必须退出。
中行上海分行相关人士表示，不管未来对于个人房贷消费的具体操作有何调整，商业银行对于消费者用于自住需求的购房贷款将始终予以倾斜和支持，各项贷款优惠措施不会发生变化，也不存在任何不合理的限制。
对于部分有风险的个人房贷项目，按已经下发的中国银行上海市零售贷款业务操作细则为：对于申请贷款购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；借款人每增加一套住房按揭贷款，贷款最高成数相应递减５％，直至贷款最高成数控制在６０％，高档商品房和别墅贷款最高成数控制在５０％；家庭里夫妻双方各自购买房屋也将被视作第２套住房消费，包括个人收入、资信证明等个人材料将受到严格审核。同时，对于中、高、低价房作出界定，对豪宅的定义，包括单价、总价、面积等项都会有明确的规定。
而据消息人士称，个人住房贷款成数自第２套起以一定比例递减、并相应取消优惠按揭利率等做法，目前已经在中行上海分行实施，且已成为沪上各商业银行的业内共识，操作细则已在各银行商讨制定过程中。
长三角地产商风声鹤唳
本报记者 范利祥 上海报道
这个“五一”节，长三角的很多地产商们过得很不踏实。
“我们关起门来整整开了两天会。”上海一位地产商告诉本报记者。
夏天里的冬天？
“这几项政策对房地产的影响是非常大的。”浙江证大房地产开发有限公司总经理、浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生在接受本报记者采访时开门见山地表示。
不久前，赵到某银行为他的一个房产项目去贷款，遭到了银行的严格审查。“现在的房地产市场没有以前好了，需求没有以前旺了。”他大加感叹，“连银行也跟着变脸了，不像以前那么积极了。”
以前各银行对房地产按揭业务“简直是疯抢”，“额度是无限的，有多少贷多少”，赵杭生说，但现在“他们都给每月的房地产按揭设定了额度。”
银行的另一个变化也让赵感慨不已。以前的房地产项目“只要符合条件，都给你贷款。”但现在是“优中选优，对项目有选择地放贷”。一些项目即使“四证”齐全，银行也不一定会放贷。比如一些别墅和处在边缘地带等地段不好的项目，或者银行评估后认为风险比较大，也不给贷款了。
不仅如此，在各种政策信息的影响下，“抢购现象基本没有了，很多人抱着观望的态度。”赵杭生说，需求冷淡下来，房地产商感到非常紧张，“都在抓紧推进项目的开发”。因为“现在不抓紧开发，资金就无法回笼；再加上四大国有商业银行惜贷，除四家银行以外的其他银行也在收贷（只收不贷），资金链会绷得更紧。”
上海当地的一位地产商则告诉本报记者，那些主要依靠四大国有商业银行以外的银行来贷款的房地产开发商现在更着急。“我有些朋友以前主要是到当地的信用社或兴业银行、浦发银行等银行贷款搞房地产开发。现在这些银行银根收得更紧，这些开发商日子更难过。”
“政策市”回归
但对于这些来自决策层的“组合拳”，赵杭生“并不认为很悲观”。“对房地产来说，这是好事。”他说。
“如同股市一样，现在的房地产市场基本上还是‘政策市’。”赵杭生分析，中国的房地产市场启动靠的是银行的一系列“优惠政策”，比如，放宽房地产贷款，降低按揭门槛，放低利率等。
这些措施使得１９９８年之后的房地产投资增长非常迅猛。但也出现了很多不健康的症状，“现在各行各业都在投资房地产，“投资的和投机的都混进来了”。
特别是在沿海尤其是长三角一带的杭州、上海、宁波、南京等一线或二线城市，房地产投资过热现象更为严重。其表象是：大量炒地者推动地价飞速上涨，开发商开发成本过快，从而带动了房价的急遽上扬，“引起了很大的不平衡。”
“房地产领域的通货膨胀已经非常严重了。”赵杭生断言，房价的两位数增长，必然带来其他行业的通货膨胀。“现在已经传导到它的上、下游产业如钢铁、水泥等建材、能源身上。”
原来很多地方政府如上海、杭州、宁波等，希望通过房地产业来拉动内需，但现在看来已经产生了很大的负作用。甚至城市建设和开发区建设的过热，也与房地产有着莫大的关系。“就像一个人一样，虽然总体上是健康的，但出现了感冒，发了高烧，烧到了将近４０℃，就需要及时治理。”赵杭生打了一个形象的比喻。
更主要的是，以往，银行对房地产业是两头支持：一是供给上的支持，如项目贷款、地皮贷款；二是需求上的支持，如按揭贷款。房地产的“政策背景”导致了其对银行的依赖程度非常高，有的地方甚至达８０％以上。“不少银行透支操作，而且透支的比例相当大。这种透支一旦长期延续下去，愈演愈烈，将会带来很大潜在的金融风险。”
所以，赵杭生认为，如果不及时对房地产的贷款规模、投资规模、投资增长幅度等加以宏观调控，这些问题就会变本加厉，加快金融危机的到来。
解铃还需系铃人。他认为，钢铁、水泥等行业的过快增长，源头在房地产。而房地产的源头是金融和土地。所以最有效的手段，就是从信贷和土地上进行紧急“刹车”。
“土地贩子”自食其果
赵杭生发现了一个新现象，在这些政策的影响下，“那些囤积土地的开发商开始坐不住了”。他透露，以前土地市场表面上看来很紧张，但私下里并非如此。“很多‘有各种关系’的土地贩子囤积了大量的地皮，进行‘黑市’交易。”
但不可逃避的问题是，他们拿地时很大程度上仍然依靠银行的贷款。这个背景使得这些“土地贩子”处于两难之中。一方面，银根收紧，如果不抓紧开发，资金回笼将很困难，而不开发的话，闲置一年要罚款，闲置两年要收回。这对囤积地皮者形成了巨大的压力。
另一方面，这些“土地贩子”如果进行房地产开发又要面临资金难题。“以前你要是开发，银行马上就支持你。但现在银行要看看你这个项目好不好，到底是什么项目。比如别墅项目，它立马就不支持你了。普通住宅还要看地段，好的地段它还勉强支持，不好的地段，银行认为风险比较大，它也不会支持你。”
赵杭生认为，这对于“土地贩子”的打压是致命的。“他们资金难以周转，所以要想办法卖掉地皮，急着找合作对象或干脆进行转让。”他透露，现在“隐形”土地市场土地供应量明显加大。“以前是拼命拿地，吃了一肚子地，现在扛不住了，都在急着吐出来。”
不过，在这些带有强势信号政策的支配下，“土地供应商在暗中竞争，”而以往急于找地的开发商反而观望起来，因为他们“选择的余地很大”，所以“非要等土地价格降下来再买。”
赵透露，他最近从某市“原价”拿了一块地。也就是说，迫于各种政策的压力，持有该地块的“地产商”只好按照当初拿地时的价格转手卖掉。“现在很多囤积土地的开发商首要任务是抓紧回笼资金，利润反而放在第二位了。资金不回笼，哪来的利润呢？”而原来“他们都是把利润作为第一目标。”
赵杭生表示，现在来看，这些宏观调控措施还是非常见效的：开发商普遍比较谨慎，投资更加理性。原来那种盲目乐观，盲目投资的现象，已经很大程度上得到遏制了。
“看来决策层是要动真格了。”他说，“希望这次别再是一阵风。”
广州四大银行的“温柔之剑”
本报记者 苏 丝 广州报道
“五一”过后，央行收紧银根信号增强，四大商业银行开始了具体细则的制定。“领导们已经带队开始了对二级城市分、支行的年中检查。”５月１２日，省农行有关人士告诉记者。同时有消费者反映，“五一”期间，东莞各商业银行已经停止第二套个人住房按揭贷款。
相比“五一”前地方银行对收紧信贷这一话题的隐讳，各商业银行办公室的知情人士，言语间对房地产开发信贷和消费信贷的市场调控前景，越发肯定。
政策微调
广州某银行的一位人士告诉本报记者，从１９９７年开始实行审、贷分离，广州地区大商业银行对房地产开发贷款把控就趋向严格和规范了。由于央行自去年颁布１２１和１８号文件后再没有新文件出台，目前各银行的新政策对信贷的控制只是将金融手段对房地产的调控略加收紧而已。
“房地产投资可以说是仅次于健康的一项投资，银行从房地产信贷业务可切入其他一系列收费业务，例如个人理财业务，这对今后银行客户结构调整来说有重要意义。”农行广州市分行办公室陈斌如是说。
２００３年７月、１０月，中行先后开始实施“重大授信风险事项报告制度”和“预保预报制度”等，用意就是遏制新增不良资产。今年４月１４日，中行在召开全球电视电话会议中，就提出加快风险控制系统建设。其中“采取措施严格控制公司贷款投放速度，积极调整信贷结构，严格控制过度投资行业的贷款，适度调整授权，上收审批权限”，“严格控制购买豪华别墅和购房用于投资；适当支持个人商铺按揭贷款；对于个人营运车辆贷款、高档住房贷款、投资用住房贷款必须降低贷款比例，缩短贷款年限”等几条，即是针对房地产信贷业务的具体指导。
广州市农行有关人士指出，广州的房地产消费信贷在１９９８年前后是一个巅峰时期，现在银行的个人住房按揭在个人按揭贷款中占据的比重仍然在８０％以上。近几年，广州不少人都将早期的福利分房出租，以租金填补新房的部分月供，这也是房地产市场资金流活跃的原因之一。在这样的市场环境之下，银行放贷作为纯粹的市场行为，也希望做大做强。据了解，目前广州四大商业银行在房地产信贷市场份额中，有一个公认的排行榜：工行、建行、农行、中行。由银行家分析，一般银行房地产信贷占据整个业务比重的３０％４０％是最为适宜的。据工行营业部有关人士反映，一季度工行个人消费信贷占据广州３０％的市场份额。虽然各家银行不肯透露具体比重，但据近年来房地产开发量分析，来自银行的信贷仍占主体。银行专家透露，广州除了几家外资开发商自有资金比较充足外，都以银行贷款为主。
期待“细则”
本报记者在采访中了解到，不少银行界人士认为，广州的房地产市场已经度过了投机高峰期，抬高房地产开发信贷门槛，重点在于前期审批工作。
５月１０日，中行召开境内分行电话会议，针对江苏铁本事件，重申了加强和改善风险管理的１１项措施。中行广东省分行办公室强昕透露说，广东省中行对此所采取的细则是：对贷款回收实行动态监控，这种动态表现在，从１９９８年的按季度收息调整至目前的按月收息；要求授信公司定期提供财务报表，银行信贷员也定期到各公司了解财务情况。另一方面，各家银行对于放贷也会采取“分期付款”方式，每一项都先经过审批把关再发放贷款。他强调，房地产开发贷款重在贷前贷中贷后监控管理工作；对第二套住房按揭采取的是调高贷款利率，或者提高按揭成数。据了解，中行在前年开始的拍卖清理固定资产行动中，标的大部分为房地产项目或土地。
但是，有金融界人士指出，四大银行无法监控一人在多家银行贷款，只有到房管局查询，但是家庭成员共同按揭多套住房，也较具蒙蔽性。若要对投机性购房进行控制，必须尽快建立银行征信系统。
不论如何监控，商业银行都有自己的利润诉求。目前，个人住房按揭贷款是公认的信贷质量最高的市场，对这个已然庞大而且潜力无穷的市场，谁也不会轻易放弃。如何满足商业银行在防范风险的基础上追求更大利润的诉求，监管部门必须制定更加细化的规则。
五月是一年中最好的季节，但这个五月，地产商的日子不好过。最可怕的是，有迹象表明，难过的将远不止这个五月。
４月底，国务院及国务院办公厅连下三道令牌，均与房地产有关：房地产开发项目资本金提高至３５％及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投资项目。
几乎同时，中国银监会兵发五路，清查包括房地产信贷在内的信贷等。自４月２７日起，全国商业银行暂停发放包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款等多项贷款（某银行人士称是上级口头通知），目前个贷虽已基本恢复，但开发贷款仍被严控。
控制土地和信贷，即等于扼紧了房地产业的咽喉。正如历次宏观调控多以房地产首当其冲一样，此次国家亦是如此施加宏观调控于房地产业。
这还不够。
５月９日，高层领导在上海主持召开了江浙沪土地和房地产工作座谈会。此前，国土资源部和建设部分别召开了部分省市国土资源厅（局）长、土地储备中心主任座谈会，部分房地产开发企业座谈会。会后传出的信息表明，中央还准备了其他的调控手段，随时可能发出。譬如，提高固定资产投资税，并有可能提高贷款（包括房地产开发贷款利率在内）等。
众多地产商惊呼，国家调控之手太猛、太重。北京华远集团总裁任志强大声疾呼：国家要慎用调控手段。他担心，如果这些调控手段一并使出，房地产业有可能陷入像１０年前那样的低潮。业内人士最感恐慌的是，一批在建的房地产项目，有可能因为对开发贷款的严格限制，而缺乏后续资金，成为半截子工程、烂尾工程；即使不限制个人住房消费信贷，仅因为这些调控措施的接连出台，消费者产生观望心态，购房需求严重受阻，可能造成新一批商品房积压。这是个所有房地产从业者备感黯淡的前景。但另一方面，半年不批地，则可能减少部分城市商品房供应，造成房价上涨。
乐观者亦有之，譬如潘石屹。他对本报记者说，新政策对有土地没有钱的企业可能是坏事情，对没有土地有钱的企业可能是好事情，而潘石屹自己属于后者，“我没有银行贷款，以后也不准备向银行贷款”。潘石屹认为，中国房地产业不可能重现１０年前的情形，因为国家经济总量、所有制形式、房地产投资的资金来源和消费需求均大为不同，但他也担心国家出台限制个人消费的政策。
准确预测调控政策对房地产市场的影响是困难的，不过有一点，房地产投资增幅将应声下滑，这正是国家宏观调控的主要意图之一。倘若不再出台新的调控措施，“半年时间，挺一挺也就过去了，但谁知道后面会不会有更猛的东西出来？”一位地产商心事重重地说。
２００４年５月，是否将成为中国房地产发生根本转变的大拐点？地产商呢，是否只能在恐慌和焦虑中等待？
没有答案。
“洗牌”在子夜
实习记者 阴 雪
本报记者 杨丽萍 北京报道
５月１２日，在谈到房地产金融调控政策对房地产企业的影响时，潘石屹对本报记者坦言，“我们基本没有银行负债，现金流也不会发生问题。但这一系列政策对市场会有较大影响，房地产行业蕴含着重新洗牌的可能性。”
金融决定轨道 轨道决定命运
“国家所实施的金融政策，已经规划出了房地产市场的基本轨道。”北京金地总经理陈长春给本报记者作了一个非常形象的比喻：“高速公路：通常是指拥有大量资金和专业的开发水平的房地产商；国家一级公路：指资金比较多，但开发能力、或者说项目运作能力还不是很强的发展商；乡间小路：小的项目公司。新制度的出台把三条道路的界限划得更加清楚，对它们所起到的限制作用呈逐步加强的趋势，防止了‘大家混在一条马路上谁都跑不快’的不公平的竞争结果。”
从这个意义上来说，金融门槛就是这三条基本轨道的界限。从去年６月的央行１２１文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，到８月的国务院１８号令《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，到今年３月的“指引”《商业银行房地产贷款风险管理指引》，再到国务院最新的通知，无一例外地都显现出了金融界限的作用。
业内人士分析，１２１文件中规定，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对购买第二套以上住房的，应适当提高首付款比例；它对开发商自有资金的规定也只有３０％。此次国务院的通知的金融界限明显地更为严格，通知对房地产开发商的资本金要求从２０％上升到了３５％。
房地产开发不含经济适用房项目固定资产投资项目资本金比例由２０％提高到３５％就意味着房地产开发商的银行负债率不能超过６５％。而据潘石屹透露，目前许多开发商的负债率都达到了８０％到９０％，一般来说，５０％到６０％的负债率才是比较健康的。
这样一来，开发商处在哪条轨道便一目了然了。
北京万达房地产开发公司总经理罗昕在接受本报记者采访时就信心十足的表示：北京万达一定是处在高速路上的企业。他说，大企业在进入市场之前都会做比较全面的风险预测、可行性研究等项目评估，并时时为金融政策的收紧做准备。
同样自认为是处在高速路上的北京新华联房地产开发有限公司总经理方明理也表示，新的调控政策的出台，“有利于扶植真正的房地产企业做大做强，有一定实力的开发商、真正把房地产当作一项事业的开发商能够一直做下去。”
显然，面对金融政策的收紧最危险的还是那些驶在“乡间小路”的房企们。
“负债率过高的房地产企业一旦资金不能立即接上，将被无情地淘汰出这个市场。可以预料的是，市场将会进一步两极分化。新的金融政策可能会导致新一轮的行业洗牌。”ＳＯＨＯ中国老总潘石屹指出。
“资本金金融政策的推出，某种意义上来讲能够起到规范市场的作用。”陈长春指出，行业洗牌的另一种表现就是房地产市场将会出现地产企业的整合。他说，“这对于地产界来说是好事，大家可以在土地资源、资金资源、项目经营管理三个方面的能力进行互补，互补效果好的情况下对地产市场的良性发展有好处。”
当代万国城副总经理姜鹏则从消费者的角度出发阐述了金融政策调整之后的行业洗牌。“消费者的诸如炒房、期房转让等投资行为将受到限制；投资型的购买会减少；吸引投资客的物业会受比较大的影响，而纯居住的自住型的物业不会受太大影响。”
融资趋于“多元” 拿地“量力而行”
“新政策实施以后，资本金比例提高了，如果开发商的自有资金不足的话，就不会得到银行的贷款，这样就可以分散银行在贷款方面的风险，减少银行系统投向房地产行业的资金量。”业内人士指出，新的金融政策在保证银行金融安全的同时，房地产业将面临由于信贷收缩所导致的融资困难。
几位地产公司老板告诉本报记者，对于大的地产商来说，项目的资本金比例一般都超过了３５％，所以提高１５％的资本金比例对他们不会造成很大影响。而多元化的融资模式也使他们在金融新政面前游刃有余。
方明理告诉记者，新华联的融资渠道很多，首先是企业通过加速现有开发项目的销售节奏增加现金流；另外集团会加大对房地产本身的投入；遇到确实很好的项目时，集团下属的几家正在准备或已经上市的全资企业和相关企业，也会对房地产的开发提供很大的支撑和保证。陈长春也表示，“金地作为一家上市公司，融资渠道是比较畅通的，企业信誉好、还贷能力强、维持一个合适的市场覆盖率。融资渠道不会有太大的问题。”
但是，如果确如潘石屹所说，许多开发企业银行信贷占到房地产开发资金的８０％左右，那么，谁将会在这场金融博弈中败下阵来将指日可见。
即使如此，精明的大地产商们仍然时刻保持着头脑的清醒，陈长春说，政策的新调整“对于房地产项目公司来讲有个值得思考的问题：大盘的操作项目所需资金的比例将会增加，房地产企业在开发大盘时所需要的资本金比例和分期到位的资金安排是个比较关键的内容。”因此，即使是大地产商对于政策的调整也决不能掉以轻心，特别是在土地储备数量和开发节奏等方面必须精打细算。
“金融政策调整之后，由于短时间内企业在前期投入的资金多了，因此拿地要‘量体裁衣’。”方明理说，虽然新华联长期以来都是坚持量力而行的开发原则，但是新政之后将更为谨慎，保持一定的储备与开发的比例，既能满足开发的要求又能够保证自己正常的周转，根据现金流的实际情况来考虑土地储备。
陈长春也表现出了同样的深谋远虑：“每个企业都会有长期的规划，金地有５年左右的规划，是根据土地市场的供应机制决定的。如果今后土地更多地进行市场化直接供给，在土地储备上就要减少，选择性地购买土地，保证正在开发的项目、准备开发的项目和储备项目三者之间的平衡，对企业来讲就不会有大的风险。”
记者在采访中还了解到，包括潘石屹，华远集团总裁任志强在内的众多开发商最为担心的还是银行对个贷的限制。但专家估计，金融监管部门不会轻易祭出这一杀伤力巨大的工具。
地产重蹈１０年覆辙？
本报记者 杨丽萍 北京报道
矛头所指，房地产无处可藏。
中国第一季度固定资产投资增幅超过４３％，其中房地产投资增长４１％。这组数据成为“投资过热”的另一有力证据，也成为中央政府同时启动土地和信贷这两个重要“杠杆”，调控房地产业的重要参考。
然而，在一片“严控”声中显现出来的“担忧声”也引起了有关部门的高度重视。有业内人士指出，“如果因为投资的增长过速而采取严厉的宏观调控手段，如取消开发与消费信贷，如严格控制土地的供给数量，大大减少用地规模，必然会使现有的经济发展、现有红红火火的房地产投资与消费出现大的波折。”更有甚者提出，空气中似乎已散发着１９９３年房地产釜底抽薪的残酷味道，历史的一幕惨剧是否即将重现？
剑指房地产
“房地产也许从生下来就不是一个好孩子，从来也没有成为一个乖孩子，总是在市场经济的发展中闹出一些涨涨跌跌的故事，也每次都在宏观调控中首当其冲的成为整顿和治理的对象。”华远集团总裁任志强说，新一轮的宏观调控同样从压缩和限制房地产投资开始。
４月２５日，中国人民银行提高存款准备金率０．５个百分点，即存款准备金率由现行的７％提高到７．５％。同日，差别存款准备金率制度也开始实施，３８家存款类金融机构开始执行８％的存款准备金率。
此后的一天，中共中央政治局召开会议，强调要坚决遏制部分行业盲目投资，适度控制货币信贷增长。如果说这一意见还没有把房地产业列上抑制“黑名单”的话，那么，几天后国务院发出的有关通知里，房地产可以说是“在劫难逃”。通知明确规定，适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，其中特别强调的是，房地产开发项目（不含经济适用房项目），资本金比例要由２０％提高到３５％以上。
此间个贷也明显呈现出“严控”之势。
“工行已下发通知，各地二级分行在自己权限内，是可以根据当地市场情况来对个人贷款利率进行上下浮动调整的。”５月１０日，工行的知情人士向记者透露，工行的这一规定是在接到央行的调控信号后作出的。据了解，央行已出台政策，各地分行可以对投资性个人信贷业务进行利率上的调节；对于房产投资炒作者要停止发放贷款；对于不法开发商通过贷款来套现的假按揭行为要坚决停办和抵制。
“当然商业银行不会轻易拿出‘浮动利率’这个‘杀手锏’。”农行总行房地产信贷部门的有关人士向记者证实，各家银行已经开始对部分个贷特别是住房个贷说“ＮＯ”了，他们目前采取的主要方式是“对超过第三套的投资性住房信贷业务抬高了门槛，并对投资第四套房的情况不予以银行贷款。”
同时，中国人民银行副行长吴晓灵在博鳌亚洲论坛２００４年年会上也表达了政府严控贷款的决心，对于近８个月内３次紧缩信贷的情况，吴晓灵特别提到，如果这些政策都不奏效，央行下一步则将采取更加激烈的措施。
除了信贷，土地也是当前进行宏观调控的一大“着力点”，土地监管总是和信贷调控如影随行。
４月２９日，国务院办公厅发出紧急通知，决定集中半年左右时间，深入开展土地市场治理整顿。内容涉及严格建设用地审批管理，切实保护基本农田，严格执行土地利用总体规划和年度计划等六项内容。同一天，国务院办公厅再度发文，要求对所有在建、拟建固定资产投资项目进行一次全面清理，涉及土地管理、信贷政策等多方面，并对所有清理的项目，逐个提出停止建设、暂停建设限期整改、取消立项、符合要求等四类处理意见，时限为１个半月。
房地产这个“坏孩子”，再次面临严峻考验。
投资之痛
部分行业投资过热，并潜存引发经济过热的危险，这就是国家此轮宏观调控的背景。虽然“房地产业是国民经济的晴雨表”之说并未成为上下一致的共识，但抑制投资过热必然要拿房地产投资开刀。
“土地和信贷作为经济两大重要生产要素，中央一定会死死地看住了，力图将过热的投资增长压下去。”任志强说，其实，从去年下半年开始，政府陆续出台加强土地管理、控制信贷过快增长的政策就已向房地产投资亮出了“严控”的牌子，只是这些措施的实施力度一直以来都不尽如人意。
“在今年货币当局的调控目标中，全部金融机构新增人民币贷款２．６万亿元左右去年这一数字是２．７７万亿元。而第一季度的新增贷款就达９．１３１亿元，在四分之一的时间里已经消耗三分之一的目标额度。”农行的知情人士向记者透露。
而土地方面的数字也不堪示弱。记者从国土资源部得到的数字显示，近７年来全国耕地减少１亿亩，其中６００多个县、市的人均耕地面积低于０．８亩的国际警戒线。即使在国家实行最严格耕地保护政策的２００３年，全年净减少耕地也达２５３．７万公顷。
“中国正处于经济增长的上升阶段，投资增长有一定的客观必然性。但在固定资产投资‘大干快上’的背后，是一些地方政府靠经营土地筹集资金，大搞形象工程；一些企业用相对低的成本获得土地，又以土地去抵押贷款；加上银根一度比较宽松，助长了投资扩张的冲动。”一位房地产业专家指出，对房地产的投资冲动通常情况下都会加大银行的金融风险。据了解，目前房地产行业的融资对商业银行的依赖程度很大，银行信贷占到房地产开发资金的６０％以上，高者达８０％左右。
“地方政府和投资企业的行为是在与中央政府进行博弈。”吴晓灵日前在一次正式场合中强调，正是由于这种现象的客观存在，中央平稳进行宏观调控的大基调不会出现大变动。
“按照这种‘降温’速度，在２００４到２００５年间，中国投资的年增长率可能要下降近一半，维持在大约１６％的水平。”亚洲开发银行在上月２８日发布的《２００４年亚洲发展展望》中做出了这样的预测。
据有关人士透露，虽然国家宏观调控措施４月底才发出，但４月份全国房地产投资已呈下降之势。按照这种趋势，全年房地产投资将比去年同期大幅减缓。
惊起昨日梦
本报记者在采访中发现，虽然很多专家都认为，目前这种“管紧土地，看好信贷”的新政并不会影响正常的经济发展和社会需求，但是不可否认的是，有不少开发商都认为，如果这种调控一旦成为现实，房地产形势将不容乐观，更有甚者认为１９９３年历史的一幕惨剧有可能将会重现。一场有关新政的争论正在“如火如荼”地展开。
“在土地方面，各地原先征收的土地和开发商手中的土地资源还不少，只要盘活土地存量，不会影响经济发展。在控制信贷规模方面，央行只是提高存款准备金率０．５个百分点，而全年信贷新增总规模２．６万亿元不包括外汇贷款的调控目标并没有改变。只要正确把握信贷投向和规范信贷行为，把重点放在严格控制新开工项目上，完全能够保证符合国家产业政策、有市场、有效益的企业对流动资金的正常需求。”部分经济学家的观点显得比较乐观。
但任志强认为，“房地产并非这一轮中国经济高速增长的‘祸首’。尽管房地产连续多年的增长会对部分行业和产品产生拉动，但其拉动的作用是局部的。”他指出，如对钢材的拉动，房地产仅占钢材总用量的不足１／３，铝的用量就更低了。任志强强调，不能简单地把这一轮中国经济增长的上涨和固定资产投资的高速增长与１９９２—１９９３年的高速增长等同起来，并加以抑制。
“１９９２－１９９３年的经济高速增长是在其它行业的投资几乎无增长的条件下，以房地产业投资为主要拉动的单一高速增长。而２００３—２００４年的固定资产投资增长中则是以其它多行业的高速增长所拉动，如钢铁、供电、汽车、水泥、电解铝、石油、煤炭、运输、电讯、非房地产的城市基础设施的年投资增长有３０％～６００％之多，房地产的全国平均年增长只有２０％，相比之下，还算比较低的了。”任志强还指出，１９９２—１９９３年的房地产增长是在一个房地产投资与消费的低潮期起步的，过高的投资没有消费市场的支撑。而现有的房地产投资增长是在连续多年平均２０％的增长基础上较平衡的发展增长，连续多年消费增速都大于投资增速，也说明了这一轮投资增长具有其合理性和需要，不会因此而产生过度的危险。他认为，用限制项目资本金率提高房地产公司取得信贷的门槛，会对一些资本金小而从事开发项目大的企业，起到防止投资过快增长的限制作用，同时有利于减少银行的信贷风险。但实际在土地招拍挂出让方式之后此项资本金率的提高，几乎没有任何作用。
“１９９２—１９９３年宏观调控被称为成功软着陆的成果是以牺牲全国的房地产为代价的，１９９７年是全国宏观调控宣布成功着陆的一年，同时是房地产全行业进入亏损的一年。如果没有１９９８年２３号文件的住房制度改革，那么房地产就仍然是继续走下坡路的结果。”任志强呼吁，调控不应“一刀切”，政府要慎用调控手段，希望这次不要仍然由房地产业承担改革和宏观调控的成本。
任志强说，任何时候都不应限制与控制对个人消费的住房信贷。如果限制与控制个人购房的消费信贷，用关闭下游、减少消费来抑制供给是万万不可取的方式。没有了购房消费信贷的支持时，几乎６０％～８０％的消费需求都变成了没有能力实现的需求，“不但需求如高台跳水一样会直线下落、房价会直线下落、中国人的财富会直线下落、就业会下落，中国的经济也会直线下落。”他不无危言耸听地说。
广州监控落点土地市场
见习记者 伍雪华 广州报道
国务院新闻办有关通知对房地产市场影响有多大？在广州，几乎所有的开发商都针对国务院３个通知专门召开过高层会议研究应对之策。
５月１２日，广东省发改委投资处透露，发改委正在作固定资产投资清理整顿方案，初步决定在６月底前全省清理整顿完毕；人民银行广州分行信贷管理处正在开会研究方案；广东省国土资源厅有关负责人则在当天下午，召集开会研究土地市场清理整顿问题。
开发商处变不惊？
零点调查集团董事长袁岳分析，房地产项目资本金从２０％及以上提高到３５％及以上，势必会导致房地产业的一次大洗牌。他说，准入门槛提高后，那些缺乏实力、专事炒作、以暗箱操作圈占土地为能事的开发商将被市场无情地淘汰出局，而那些实力型、守法经营的开发商将会比较容易、比较顺利地获取土地资源。他还强调，行业资金暗移也是导致房地产业利润分配不公平现象的根本原因。攫取高额利润的开发商并没有真正在开发房地产，他们将项目贷款拿到手以后，只将其中一部分资金用于项目的筹建，然后层层转包，最后变成项目建设出钱的是包工头甚至建筑工人，以致一个项目以不同方式多次重复贷款。而有很大部分项目资金却被开发商违规截留，转移投入到其他行业或者变成直接利润。至于全副投入的守法开发商则因违规开发商抬高土地价格、合法经营的成本较高反而获利较少。
面对此番国务院对房地产市场打出的“组合拳”，合生创展集团似乎显得很从容。“有关通知对房地产行业本身其实是件好事情，国家通过有效地控制土地供应，提高土地的有效使用率，加强金融管理，这些对行业的发展都是十分有利的。”该集团新闻发言人如此回答记者。
这位发言人认为，这些措施“估计现在可能对个别实力较差的小型发展商会造成较大的影响，对其继续运作下去会造成很大的困难；而对于一些有实力的，有充足土地储备的，资金运营科学的，成本控制得法的大型地产集团基本不会构成什么影响。相反，会对他们十分有利，因为市场规范了，准入的门槛提高了，市场内不必要的内耗相对减少了，市场运作相对变简单了。”
据他预测，推行通知后，在未来几年，广州房地产市场总体的需求水平，“相信应该是稳定增长的，但土地的供应量将会逐步减少了。”原因是“目前广州在老城区，可供应的土地已经基本很少了，而天河东部和海珠东南部目前还有部分可供开发土地，这些区域预计在未来不远的几年里将会是个热点。”该集团并为此庆幸，因为“恰好合生创展在这些区域均有较大的土地储备，而且项目所处的位置都不错，这些对于集团来说都是一个很好的发展机遇。”
该发言人还分析，由于受政策及市场综合因素的影响，“在未来一段时间里，房价估计还会有一个上扬的空间。”
他的依据是，从“五一”黄金周的销售状况，无论是从市场总体情况看，还是从合生创展集团本身的销售业绩看，其所表现出来的都是让人“喜出望外”的。“据不完全统计，今年整个‘五一’黄金周促销期，合生集团共售出１４８６套单位，销售量达到黄金周总推货量的九成多。这些业绩都充分说明市场对有实力的品牌大地产公司的认可，同时也说明国家一系列的管理措施，其实对市场的规范是有利于市场健康发展的。”
而其他如珠江地产、美林置业等各大地产商都认为房价会上扬５％－２０％，也都认为对广州的开发商的资金链“不会产生重大影响”，理由也是“广州的房地产市场已高度成熟”。因此，“正面影响远胜负面影响”。
富力地产集团有关人士认为，开发信贷门槛抬高对于中小开发商来说，周转资金会受到一些影响，或许有被迫放慢开发进度的情况发生。“但是对房价不会有明显的影响。”这位负责人分析说，“房价受市场供需关系影响，不会因为政策调控或成本抬高而上涨。如果说有小幅上扬，那也不是政策调控的原因，而是房地产市场的供需价值规律在调节。我们觉得不能把一些楼盘的价格沉浮都归结于政策、法规等外在因素而忽略供需关系，其实房价涨跌在很多的情况下是开发商的市场策略调整，要警惕其中不乏炒作的成分。”
信贷“新政”为楼市降温
然而，广州市场的稳定不足以说明开发商毫无顾虑，开发商们都清楚，市场利润空间渐趋平衡，消费者不再有跟风心理，因此，近期并没有热炒亚运概念。记者经多方了解，他们还是各有应对的。由于开发商现在所处的阶段各不相同，正处于高速扩张阶段的开发商，已经在寻求多元化的融资途径，例如信托和外资基金；一些处于稳定发展阶段的，如恒大集团，今年开发面积达１２０多万平方米，在广州业内可占据首位，该集团有关领导表示年内不会有更大的开拓计划；另据悉，某地产公司甚至属意产业转型，年内将会停止土地储备以及一切扩张动作。
农行办公室陈斌分析，开发商资本金的提高，可能就会放缓整体开发进度，目前大部分开发商的开发资金还是以银行信贷为主；另一方面，第二套个人住房消费信贷利率上调，会降低市民消费欲望。刚过去的五一黄金周，农行在１１个楼盘均设点作展销，他发现开发商的广告量比以往黄金周少了，来看楼的客户人数也没有预期那样多。其实买自住房的客户对利率上调不甚敏感，对投资者的影响较大。开发商会否为此而降价？业内人士说，要看他们愿不愿意打一场价格战。
市场反应平淡的另一个重要原因，就是各商业银行接收通知和执行细则的过程都有滞后性。
土地市场再遇清理
中央对土地市场的严控，已经初见成效，就广州来说，最近撤销了４１个开发区，土地储备量大幅增加。日前，广东省省长黄华华更在公开场合宣布，今年要重点做好土地市场的问题清理工作。消息人士透露，五一长假之前，银监会有关调查小组对有关土地出让部门也进行过调查。
今年是广州近年来土地出让最多的一年。据土地开发中心披露的数据，今年计划出让３１幅经营性国有土地使用权的总用地面积为１０７公顷，约为去年实际出让总用地面积２３．３公顷的４．６倍。然而，宽松的政策对广州房地产发展起到巨大作用，但也带来不少问题。央行不断收紧房贷，使得众多房产企业甚至大型房企也捉襟见肘。部分开发商长期拖欠土地出让金，据悉有相当部分开发商拖欠地价时间长达六七年，而且拖欠数额巨大，仅１６家开发商拖欠的土地出让金本金已经高达近１０亿元。
上海楼市变局在即
本报记者 沈 浪 上海报道
“紧缩”已经成为目前沪上银行处理房地产贷款的唯一背景。
４月２７日，上海商业银行同时暂停信贷，并且传出央行可能会出台升息或者具体信贷政策调整的消息。５月８日，一些低风险业务全部恢复正常，个人贷款业务也重新启动，然而，降低房地产开发贷款额度权限，个人房贷门槛提高已成大势所趋。
资金杠杆再收缩
“现在还没有新的进展，到底会有什么样新的细则也不清楚。”建设银行上海分行房地产信贷部主任助理闵雪松在接受采访时这样表示。
然而，从工行上海分行却传来另一种讯息，即为防范金融风险，对于部分风险房地产开发贷款项目的自有资本金将可能提高到４５％。
一旦成为现实，参与者就绝不可能只有工行。而这一切，除了意味着商业银行实行更高自我标准、严控风险之外，也将一些开发商原本就脆弱的资金链逼迫至崩溃边缘。
“土地、金融、消费三大市场的变化，使房地产企业早期以社会资源整合为核心的‘以小博大’的发展模式逐步被淘汰。”新汉业不动产机构执行董事赵云飞认为，随着金融政策的进一步收缩，如何寻求便捷有效的资金渠道？已成为上海房地产企业进入再造时期的命脉。
通常而言，房地产业内企业负债率在５０％到６０％依旧是健康和安全的。可事实上，在市场蓬勃发展，而资金来源却依然单一的情况下。国内许多房地产开发商对银行资金的依赖度早就超出了这条“警戒线”，不少开发商的负债率超过８０％，甚至９０％以上。用小比例的资金为杠杆，融入银行资金为前期费用，从而撬动整个房产项目。这似乎已经是长期以来内地众多房地产企业所默认的最基本“游戏规则”。
马太效应
自１８号文件颁布以来，行业“洗牌”声不绝于耳，而五月的这一场房地产金融风暴，将使之进程大大提速，无法适应“新规则”者，只有自动出局。
“我们并不担心，银行控制的只是风险，有好的项目，有可以信赖的合作伙伴，他们又有什么理由拒绝呢？”一家大型房产开发商坦言，对于房地产业金融业务中的“风吹草动”，他毫不在意。
该人士表示，尽管银行对于项目的贷款审核比过去严格，但绝不会“一刀切”。银行本身就是一个赢利机构，越来越市场化是必然趋势，因此，银行所制定的新政策，仍旧将围绕市场的基本规律，对于市场前景看好的优质项目以及信誉等级高的贷款企业，肯定会保持畅通的贷款支持。而受到严格控制的只是那些有市场风险的项目，需要坐立不安的也仅仅是那些本身就并不优秀的开发商而已。
常规的银行融资渠道的门槛大大提高，开发企业的前期资金运作面临着极大的考验。开发商因为无法顺利获取项目开发后续资金而倒闭歇业，在上海已称不上新闻，而更多处于困境的开发商对于资金的渴求已近乎盲目。
企业改制上市、寻求信托、与基金的合作投资，哪一种才是出路？
“事实上，就目前而言，开发商能依靠的仍旧只有银行。”的确，多元化的融资在现在内地市场而言，仍旧只是形式大于实际。即使有成功的先例，从中获益的也只有那些有品牌、有规模的开发商，而金融政策上的种种限制，更加大了中小开发商使用信托、基金等方式融资的难度。
面对紧缩性政策的出台，对于小的开发商而言，唯一的出路只剩下与大开发商的合作，将手中的项目倒手转让，然后慢慢退出这个市场。而大型开发商在不断地吸纳新项目，以及多渠道资金的供应下，其在近年内将呈现出爆发性的发展。
终端控制
个人房贷属于商品消费的终端环节，通过终端环节调控，将使调控周期大为缩减。
在紧缩的大背景下，上海周边城市一些银行已经开始对个人购房信贷采取行动。如温州工行已停办个人第４套购房贷款；中行杭州支行目前对于一些楼盘，首付比例执行央行公布的基准利率（年利率５．３１％），而不是优惠利率（５．０４％）；首付比例从２０％调至４０％。
上海的各家商业银行自五一长假后个人房贷就已经重新启动，但具体调控细则却尚未公布。不过，额度收紧，且门槛明显提高已成事实，对未签合同的贷款项目将严加审查，在审核时可能会想办法拒绝部分个贷的申请，此外预警项目必须退出。
中行上海分行相关人士表示，不管未来对于个人房贷消费的具体操作有何调整，商业银行对于消费者用于自住需求的购房贷款将始终予以倾斜和支持，各项贷款优惠措施不会发生变化，也不存在任何不合理的限制。
对于部分有风险的个人房贷项目，按已经下发的中国银行上海市零售贷款业务操作细则为：对于申请贷款购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；借款人每增加一套住房按揭贷款，贷款最高成数相应递减５％，直至贷款最高成数控制在６０％，高档商品房和别墅贷款最高成数控制在５０％；家庭里夫妻双方各自购买房屋也将被视作第２套住房消费，包括个人收入、资信证明等个人材料将受到严格审核。同时，对于中、高、低价房作出界定，对豪宅的定义，包括单价、总价、面积等项都会有明确的规定。
而据消息人士称，个人住房贷款成数自第２套起以一定比例递减、并相应取消优惠按揭利率等做法，目前已经在中行上海分行实施，且已成为沪上各商业银行的业内共识，操作细则已在各银行商讨制定过程中。
长三角地产商风声鹤唳
本报记者 范利祥 上海报道
这个“五一”节，长三角的很多地产商们过得很不踏实。
“我们关起门来整整开了两天会。”上海一位地产商告诉本报记者。
夏天里的冬天？
“这几项政策对房地产的影响是非常大的。”浙江证大房地产开发有限公司总经理、浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生在接受本报记者采访时开门见山地表示。
不久前，赵到某银行为他的一个房产项目去贷款，遭到了银行的严格审查。“现在的房地产市场没有以前好了，需求没有以前旺了。”他大加感叹，“连银行也跟着变脸了，不像以前那么积极了。”
以前各银行对房地产按揭业务“简直是疯抢”，“额度是无限的，有多少贷多少”，赵杭生说，但现在“他们都给每月的房地产按揭设定了额度。”
银行的另一个变化也让赵感慨不已。以前的房地产项目“只要符合条件，都给你贷款。”但现在是“优中选优，对项目有选择地放贷”。一些项目即使“四证”齐全，银行也不一定会放贷。比如一些别墅和处在边缘地带等地段不好的项目，或者银行评估后认为风险比较大，也不给贷款了。
不仅如此，在各种政策信息的影响下，“抢购现象基本没有了，很多人抱着观望的态度。”赵杭生说，需求冷淡下来，房地产商感到非常紧张，“都在抓紧推进项目的开发”。因为“现在不抓紧开发，资金就无法回笼；再加上四大国有商业银行惜贷，除四家银行以外的其他银行也在收贷（只收不贷），资金链会绷得更紧。”
上海当地的一位地产商则告诉本报记者，那些主要依靠四大国有商业银行以外的银行来贷款的房地产开发商现在更着急。“我有些朋友以前主要是到当地的信用社或兴业银行、浦发银行等银行贷款搞房地产开发。现在这些银行银根收得更紧，这些开发商日子更难过。”
“政策市”回归
但对于这些来自决策层的“组合拳”，赵杭生“并不认为很悲观”。“对房地产来说，这是好事。”他说。
“如同股市一样，现在的房地产市场基本上还是‘政策市’。”赵杭生分析，中国的房地产市场启动靠的是银行的一系列“优惠政策”，比如，放宽房地产贷款，降低按揭门槛，放低利率等。
这些措施使得１９９８年之后的房地产投资增长非常迅猛。但也出现了很多不健康的症状，“现在各行各业都在投资房地产，“投资的和投机的都混进来了”。
特别是在沿海尤其是长三角一带的杭州、上海、宁波、南京等一线或二线城市，房地产投资过热现象更为严重。其表象是：大量炒地者推动地价飞速上涨，开发商开发成本过快，从而带动了房价的急遽上扬，“引起了很大的不平衡。”
“房地产领域的通货膨胀已经非常严重了。”赵杭生断言，房价的两位数增长，必然带来其他行业的通货膨胀。“现在已经传导到它的上、下游产业如钢铁、水泥等建材、能源身上。”
原来很多地方政府如上海、杭州、宁波等，希望通过房地产业来拉动内需，但现在看来已经产生了很大的负作用。甚至城市建设和开发区建设的过热，也与房地产有着莫大的关系。“就像一个人一样，虽然总体上是健康的，但出现了感冒，发了高烧，烧到了将近４０℃，就需要及时治理。”赵杭生打了一个形象的比喻。
更主要的是，以往，银行对房地产业是两头支持：一是供给上的支持，如项目贷款、地皮贷款；二是需求上的支持，如按揭贷款。房地产的“政策背景”导致了其对银行的依赖程度非常高，有的地方甚至达８０％以上。“不少银行透支操作，而且透支的比例相当大。这种透支一旦长期延续下去，愈演愈烈，将会带来很大潜在的金融风险。”
所以，赵杭生认为，如果不及时对房地产的贷款规模、投资规模、投资增长幅度等加以宏观调控，这些问题就会变本加厉，加快金融危机的到来。
解铃还需系铃人。他认为，钢铁、水泥等行业的过快增长，源头在房地产。而房地产的源头是金融和土地。所以最有效的手段，就是从信贷和土地上进行紧急“刹车”。
“土地贩子”自食其果
赵杭生发现了一个新现象，在这些政策的影响下，“那些囤积土地的开发商开始坐不住了”。他透露，以前土地市场表面上看来很紧张，但私下里并非如此。“很多‘有各种关系’的土地贩子囤积了大量的地皮，进行‘黑市’交易。”
但不可逃避的问题是，他们拿地时很大程度上仍然依靠银行的贷款。这个背景使得这些“土地贩子”处于两难之中。一方面，银根收紧，如果不抓紧开发，资金回笼将很困难，而不开发的话，闲置一年要罚款，闲置两年要收回。这对囤积地皮者形成了巨大的压力。
另一方面，这些“土地贩子”如果进行房地产开发又要面临资金难题。“以前你要是开发，银行马上就支持你。但现在银行要看看你这个项目好不好，到底是什么项目。比如别墅项目，它立马就不支持你了。普通住宅还要看地段，好的地段它还勉强支持，不好的地段，银行认为风险比较大，它也不会支持你。”
赵杭生认为，这对于“土地贩子”的打压是致命的。“他们资金难以周转，所以要想办法卖掉地皮，急着找合作对象或干脆进行转让。”他透露，现在“隐形”土地市场土地供应量明显加大。“以前是拼命拿地，吃了一肚子地，现在扛不住了，都在急着吐出来。”
不过，在这些带有强势信号政策的支配下，“土地供应商在暗中竞争，”而以往急于找地的开发商反而观望起来，因为他们“选择的余地很大”，所以“非要等土地价格降下来再买。”
赵透露，他最近从某市“原价”拿了一块地。也就是说，迫于各种政策的压力，持有该地块的“地产商”只好按照当初拿地时的价格转手卖掉。“现在很多囤积土地的开发商首要任务是抓紧回笼资金，利润反而放在第二位了。资金不回笼，哪来的利润呢？”而原来“他们都是把利润作为第一目标。”
赵杭生表示，现在来看，这些宏观调控措施还是非常见效的：开发商普遍比较谨慎，投资更加理性。原来那种盲目乐观，盲目投资的现象，已经很大程度上得到遏制了。
“看来决策层是要动真格了。”他说，“希望这次别再是一阵风。”
广州四大银行的“温柔之剑”
本报记者 苏 丝 广州报道
“五一”过后，央行收紧银根信号增强，四大商业银行开始了具体细则的制定。“领导们已经带队开始了对二级城市分、支行的年中检查。”５月１２日，省农行有关人士告诉记者。同时有消费者反映，“五一”期间，东莞各商业银行已经停止第二套个人住房按揭贷款。
相比“五一”前地方银行对收紧信贷这一话题的隐讳，各商业银行办公室的知情人士，言语间对房地产开发信贷和消费信贷的市场调控前景，越发肯定。
政策微调
广州某银行的一位人士告诉本报记者，从１９９７年开始实行审、贷分离，广州地区大商业银行对房地产开发贷款把控就趋向严格和规范了。由于央行自去年颁布１２１和１８号文件后再没有新文件出台，目前各银行的新政策对信贷的控制只是将金融手段对房地产的调控略加收紧而已。
“房地产投资可以说是仅次于健康的一项投资，银行从房地产信贷业务可切入其他一系列收费业务，例如个人理财业务，这对今后银行客户结构调整来说有重要意义。”农行广州市分行办公室陈斌如是说。
２００３年７月、１０月，中行先后开始实施“重大授信风险事项报告制度”和“预保预报制度”等，用意就是遏制新增不良资产。今年４月１４日，中行在召开全球电视电话会议中，就提出加快风险控制系统建设。其中“采取措施严格控制公司贷款投放速度，积极调整信贷结构，严格控制过度投资行业的贷款，适度调整授权，上收审批权限”，“严格控制购买豪华别墅和购房用于投资；适当支持个人商铺按揭贷款；对于个人营运车辆贷款、高档住房贷款、投资用住房贷款必须降低贷款比例，缩短贷款年限”等几条，即是针对房地产信贷业务的具体指导。
广州市农行有关人士指出，广州的房地产消费信贷在１９９８年前后是一个巅峰时期，现在银行的个人住房按揭在个人按揭贷款中占据的比重仍然在８０％以上。近几年，广州不少人都将早期的福利分房出租，以租金填补新房的部分月供，这也是房地产市场资金流活跃的原因之一。在这样的市场环境之下，银行放贷作为纯粹的市场行为，也希望做大做强。据了解，目前广州四大商业银行在房地产信贷市场份额中，有一个公认的排行榜：工行、建行、农行、中行。由银行家分析，一般银行房地产信贷占据整个业务比重的３０％４０％是最为适宜的。据工行营业部有关人士反映，一季度工行个人消费信贷占据广州３０％的市场份额。虽然各家银行不肯透露具体比重，但据近年来房地产开发量分析，来自银行的信贷仍占主体。银行专家透露，广州除了几家外资开发商自有资金比较充足外，都以银行贷款为主。
期待“细则”
本报记者在采访中了解到，不少银行界人士认为，广州的房地产市场已经度过了投机高峰期，抬高房地产开发信贷门槛，重点在于前期审批工作。
５月１０日，中行召开境内分行电话会议，针对江苏铁本事件，重申了加强和改善风险管理的１１项措施。中行广东省分行办公室强昕透露说，广东省中行对此所采取的细则是：对贷款回收实行动态监控，这种动态表现在，从１９９８年的按季度收息调整至目前的按月收息；要求授信公司定期提供财务报表，银行信贷员也定期到各公司了解财务情况。另一方面，各家银行对于放贷也会采取“分期付款”方式，每一项都先经过审批把关再发放贷款。他强调，房地产开发贷款重在贷前贷中贷后监控管理工作；对第二套住房按揭采取的是调高贷款利率，或者提高按揭成数。据了解，中行在前年开始的拍卖清理固定资产行动中，标的大部分为房地产项目或土地。
但是，有金融界人士指出，四大银行无法监控一人在多家银行贷款，只有到房管局查询，但是家庭成员共同按揭多套住房，也较具蒙蔽性。若要对投机性购房进行控制，必须尽快建立银行征信系统。
不论如何监控，商业银行都有自己的利润诉求。目前，个人住房按揭贷款是公认的信贷质量最高的市场，对这个已然庞大而且潜力无穷的市场，谁也不会轻易放弃。如何满足商业银行在防范风险的基础上追求更大利润的诉求，监管部门必须制定更加细化的规则。
