写字楼市场亟须细分 市场不同需求差异化明显
多家研究机构的写字楼市场报告共同显示，北京写字楼的租金指数２０００年以来一直呈略微下降趋势，从指数走势来看，明年北京写字楼租金仍将进一步微调下降。这无疑为新写字楼的开发建设者亮出了黄牌警告，放弃传统，细分写字楼市场不同的需求，开发建设不同类型的写字楼将成为写字楼建设市场发展的趋势。
近几年在ＣＢＤ、金融街、中关村等几大写字楼聚集地，甲级写字楼市场一直处于很低迷的状态。根据戴德梁行的预测，２００４年之后甲级写字楼市场会非常困难。戴德梁行副董事房伟曾表示，按照规划，２００４年仅ＣＢＤ就会有５００万平方米的新增供应，再加上中关村和其他地段，写字楼的供应将成倍增长。另一项调查显示，从中长期规划来看，ＣＢＤ约在５００万平方米，中关村为２００万平方米左右，金融街在１５０万平方米左右，其他地区在１５０万平方米左右，潜在供应量在１０００万平方米左右。未来几年都是北京写字楼供应较为集中的时期，这与外资和内资公司对写字楼需求的平稳增长有很大反差。
市场供大于求时，产品的销售会产生困境，产品创新可以使其迅速地脱离困境。就此意义而言，写字楼建设市场的细分类型将成为地产商明智的选择，市场多层次需求也将在开发建设的细分中得到张扬。
市场上不同需求间差异化明显
实际上，差异化的写字楼产品需求是客观存在的，例如一些高科技企业的研发中心就会倾向于选择在城市边缘区域、自然风景优美、低层低密度的办公物业内；一些大型的商业开发客户需要城市中心地带、交通便利、繁华区域内的办公物业；一些中小型的企业则更愿意选择成本经济，办公条件优良的城区边缘地带。其间有关注形象的，有关注交通方便的，有关注办公条件的。客户的不同需求实际上就是商业的机会。
根据华高莱斯最近举行的一次大规模的写字楼市场的深度调查，发现客户细分化的需求还是很明显的。最为典型的例子是关于银行办公用房的。银行用的写字楼，表面上看都差不多，但实际上分行和支行用的写字楼差别是非常大的，分行由于是管理行，考虑更多的是形象问题，所以一定要醒目。而支行要考虑经营，考虑附近有无大的客户资源，对形象的要求不一定很高。
写字楼市场的细分程度可以不同程度借鉴商品住宅的细分模式。在住宅市场当中，经济适用房、普通住宅、高档住宅、豪华住宅；小户型、大户型、超大户型；公寓、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ以及别墅等产品分类越来越细。相比较而言，写字楼的市场细分化程度显得偏低。
业内专家分析认为，写字楼市场的细分首先可以从地域入手，需要写字楼的人群中，有的要进城，有的要出城；其次是将讲究外观、讲究内容的细分。有的写字楼对形象有要求，有的写字楼就是一个办公的场所，对形象要求不高；最后是从公司业态聚集的需求上细分，不同的业态聚集需要不同的硬件配套设施。另外一种划分建议是按照具体办公的需求来划分，比如机构总部、一般办公、商业推销、企业策划、商业经营等等。
正如专家分析所见，从严格意义上讲，所有行业的公司其实都是可以细分的，只是有些产业在国内发展得还不够充分，没有形成有效的聚集。
北京中原房地产商业楼宇部总监穆昆对此有着完全不同的看法，他认为就现阶段而言，绝对意义上的差异化写字楼发展将会受到较多的限制，对于目前由发展商建设写字楼项目而言，在没有非常明确的客户定位前，写字楼的细分是十分困难的。非常个性化的项目应由企业自建或度身订做则更为合理。
按照国际城市发展规律，当人均ＧＤＰ超过３０００美元时，将出现城市发展大量向城市边缘区域扩张的趋势，由此将促进新的郊区居住形式和办公形式的形成。如位于西南四环的中关村丰台科技园推出的低密度商务花园式总部基地就取得了不错的销售业绩。
写字楼细分呼唤行业标准出台
市场的需求就在眼前，商业的机会也是清晰可见，然而令人遗憾的是写字楼的行业标准目前还不像饭店那样明确完善。对于早已存在的甲级写字楼的判断就有不同的意见。
询问每个像点儿样的写字楼，都说自己是甲级写字楼，但事实未必如此。据了解，对所谓甲级写字楼各公司都有自己的判断标准，有的统计为２０余个，有的统计为１３０余个。仲量联行提出了位置、楼盘建成时间等９条标准，其中两条为有知名的跨国公司入驻和国际化水准的物业管理。仅以这两条来判断，能够满足跨国公司需求的也就是人们耳熟能详的国贸、嘉里中心、盈科中心、东方广场等非常有限的几家。
按照目前的习惯，写字楼市场分为顶级、甲级、乙级及丙级。随着市场化向更深一步的推进，写字楼建设及供给市场等级之间的细分将成为不可逆转的趋势。
近几年在ＣＢＤ、金融街、中关村等几大写字楼聚集地，甲级写字楼市场一直处于很低迷的状态。根据戴德梁行的预测，２００４年之后甲级写字楼市场会非常困难。戴德梁行副董事房伟曾表示，按照规划，２００４年仅ＣＢＤ就会有５００万平方米的新增供应，再加上中关村和其他地段，写字楼的供应将成倍增长。另一项调查显示，从中长期规划来看，ＣＢＤ约在５００万平方米，中关村为２００万平方米左右，金融街在１５０万平方米左右，其他地区在１５０万平方米左右，潜在供应量在１０００万平方米左右。未来几年都是北京写字楼供应较为集中的时期，这与外资和内资公司对写字楼需求的平稳增长有很大反差。
市场供大于求时，产品的销售会产生困境，产品创新可以使其迅速地脱离困境。就此意义而言，写字楼建设市场的细分类型将成为地产商明智的选择，市场多层次需求也将在开发建设的细分中得到张扬。
市场上不同需求间差异化明显
实际上，差异化的写字楼产品需求是客观存在的，例如一些高科技企业的研发中心就会倾向于选择在城市边缘区域、自然风景优美、低层低密度的办公物业内；一些大型的商业开发客户需要城市中心地带、交通便利、繁华区域内的办公物业；一些中小型的企业则更愿意选择成本经济，办公条件优良的城区边缘地带。其间有关注形象的，有关注交通方便的，有关注办公条件的。客户的不同需求实际上就是商业的机会。
根据华高莱斯最近举行的一次大规模的写字楼市场的深度调查，发现客户细分化的需求还是很明显的。最为典型的例子是关于银行办公用房的。银行用的写字楼，表面上看都差不多，但实际上分行和支行用的写字楼差别是非常大的，分行由于是管理行，考虑更多的是形象问题，所以一定要醒目。而支行要考虑经营，考虑附近有无大的客户资源，对形象的要求不一定很高。
写字楼市场的细分程度可以不同程度借鉴商品住宅的细分模式。在住宅市场当中，经济适用房、普通住宅、高档住宅、豪华住宅；小户型、大户型、超大户型；公寓、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ以及别墅等产品分类越来越细。相比较而言，写字楼的市场细分化程度显得偏低。
业内专家分析认为，写字楼市场的细分首先可以从地域入手，需要写字楼的人群中，有的要进城，有的要出城；其次是将讲究外观、讲究内容的细分。有的写字楼对形象有要求，有的写字楼就是一个办公的场所，对形象要求不高；最后是从公司业态聚集的需求上细分，不同的业态聚集需要不同的硬件配套设施。另外一种划分建议是按照具体办公的需求来划分，比如机构总部、一般办公、商业推销、企业策划、商业经营等等。
正如专家分析所见，从严格意义上讲，所有行业的公司其实都是可以细分的，只是有些产业在国内发展得还不够充分，没有形成有效的聚集。
北京中原房地产商业楼宇部总监穆昆对此有着完全不同的看法，他认为就现阶段而言，绝对意义上的差异化写字楼发展将会受到较多的限制，对于目前由发展商建设写字楼项目而言，在没有非常明确的客户定位前，写字楼的细分是十分困难的。非常个性化的项目应由企业自建或度身订做则更为合理。
按照国际城市发展规律，当人均ＧＤＰ超过３０００美元时，将出现城市发展大量向城市边缘区域扩张的趋势，由此将促进新的郊区居住形式和办公形式的形成。如位于西南四环的中关村丰台科技园推出的低密度商务花园式总部基地就取得了不错的销售业绩。
写字楼细分呼唤行业标准出台
市场的需求就在眼前，商业的机会也是清晰可见，然而令人遗憾的是写字楼的行业标准目前还不像饭店那样明确完善。对于早已存在的甲级写字楼的判断就有不同的意见。
询问每个像点儿样的写字楼，都说自己是甲级写字楼，但事实未必如此。据了解，对所谓甲级写字楼各公司都有自己的判断标准，有的统计为２０余个，有的统计为１３０余个。仲量联行提出了位置、楼盘建成时间等９条标准，其中两条为有知名的跨国公司入驻和国际化水准的物业管理。仅以这两条来判断，能够满足跨国公司需求的也就是人们耳熟能详的国贸、嘉里中心、盈科中心、东方广场等非常有限的几家。
按照目前的习惯，写字楼市场分为顶级、甲级、乙级及丙级。随着市场化向更深一步的推进，写字楼建设及供给市场等级之间的细分将成为不可逆转的趋势。
