三个角度看青岛房地产市场
2004年的房地产市场从一开始就有所不同
三个角度看市场
对于2004年青岛房地产市场的认识，从年初开始就有很多不同的看法与观点，对一个发
展中的市场，争论是不可避免的，但最重要的是市场的信心。
与往年不同的是，今年的房地产市场相对平静了许多，不论是开发商卖房子，还是消费者买房子，没有了往日的喧闹。
在平静的氛围中，市场相对缺少了一些激情的成分，更多地倾向于理性的层面，毕竟，从政策引导的角度和市场自身发展的需要，一个相对理性的市场才有可能实现健康稳步发展。
市场期望：保持一个合适的速度
保持房地产市场长期健康发展是每一个人的愿望。青岛房地产市场经历了快速发展的2000、2001、2002,在2003年达到了一个新的高度，房价涨幅在全国也小有名气，青岛房地产市场在不少的场合成为国内业界共同探讨的话题。
不可否认，青岛房地产市场有其特殊性，有着与其它城市不同的市场环境与区位优势，在很多人眼里，青岛房地产所面对的是全国乃至更大的市场。
市场的快速发展，背后是需求的强大支撑。但是伴随着房价的不断上涨，有效需求的数量也在不断缩小，可以说，房价每上涨一分，都会减少一定数额的需求量。在很多开发商眼中，我的楼盘只有一两百户，找到合适的买家应该没有问题，有的开发商甚至把目光瞄向北京、江浙一带乃至香港特别行政区等。其实这是一个误区，楼盘再小也需要本地购买力的支撑，过多地依赖外来购买力支撑可能不会收到理想的效果。
从去年下半年至今，有相当一部分楼盘在定价上跨出了一大步，给人的感觉是扶摇直上，这与开发商对市场的前景预期是密切相关的，但这也同样抬升了普通百姓购房的门槛，持币观望成为一部分市民的无奈选择。
从总体上看，青岛房地产应该保持一个较为合适的发展速度，这将为市场中的任何一个层面带来长远的利益。
在目前的市场状况下，青岛房地产应该把更多的精力用在如何做好产品、做好品牌上。产品是一个企业立足的基础，品牌则是企业发展的先决条件。伴随着市场的快速发展，市场优胜劣汰的进程也将逐渐加快，一批只重经济效益而忽视消费者需求，产品粗制滥造的开发商将最终为市场所抛弃。
市场结构：市区应得到更大支撑
在今年亮相的楼盘中，市区楼盘的数量比较少，特别是与郊区楼盘同台竞技之时，这种对比就更加明显。
市区的楼盘为什么会数量少？这只是一个表面的现象，细细算下来，市南、市北、四方、李沧加上崂山区的楼盘数量并不少，之所以感觉少，一方面是今年以来市区推向市场的楼盘数量少，相当一部分楼盘是去年乃至前年开盘销售的，另一方面，真正可供普通市民选择的楼盘数量是少了，每平方米价格在三四千元的楼盘很难找得到。
市区楼盘除了数量较少外，另一个不容忽视的方面是楼盘规模相对较小，一般的楼盘都是高层几个楼座，多层几万平方米。而郊区推出的楼盘中在10万平方米以上的并不在少数，而且是相当一部分楼盘在同一时间推出，给人的感觉是市场的重心偏向了郊区。
在很多的城市，市区房地产发展到一定程度，其重心必然要向郊区转移，在郊区形成几个较大规模的居住区，这一方面是城市发展的需要，另一方面也有轨道交通等交通条件的支撑。
从青岛目前的市场情形看，一方面市区房地产仍然有较大的发展空间（这个发展空间指的并不是房价走势），青岛完全有可能在市区的范围内形成几个较大规模的居住区。另一方面，向外发展的交通等条件仍然需要进一步提升与改善，单靠私人交通工具无法彻底解决问题。
还有一个现象，市区里可供开发的土地并不少，有一部分是通过公开拍卖、挂牌出让的土地，还有一部分是原先的协议出让地，应该尽快让这部分土地进入开发程序，在一定期限内开盘销售。
无论从哪个角度，市区房地产在目前情况下仍然应该占据较大比重，应该得到较大的支撑。
房价走势：稳步缓升是长久之计
不知从何时起，青岛的房价受到了空前的重视。市场的火爆程度直接反映在房价上，消费者释放出来的购房需求，对房价的升幅直接起到了很大的促进作用。
回顾青岛房价的走势，2000年房价开始起步，2001、2002、2003则是一年一大步，也正是由于这三大步，让很多开发商找不着方向，有的准备在2004年里迈出更大的步伐。
从市区楼盘看，已经有一部分楼盘价格攀升至万元左右／平方米，从海边向市区里的价格梯次逐渐形成，海边楼盘价格基本在7000元以上，中间区域楼盘价格在4000元以上、7000元以下，相当一部分楼盘价格突破5000元。
从郊区楼盘来看，这几年的发展也是突飞猛进，在青岛周边区市中，黄岛区房地产市场最先启动，紧接着是胶南、胶州、即墨、莱西等区市，房价也一路走高，黄岛区的房价早已超过李沧区，有的楼盘价格甚至超过四方区。
房价是市场的直接表现，是市场供求关系博弈的结果，任何一个开发商都没有能力和可能去左右房价的走势，但其在楼盘定价上的决策却能对房价产生或多或少的影响。有的开发商在定价时考虑利益最大化，每平方米增长一二百元，这个数字看起来并不多，但同时有若干个开发商抱着同样的想法，对市场就完全有可能产生误导作用。再者，不同的楼盘有不同的品质，即使区位完全一样的楼盘也存在较大的差别，消费者在选择楼盘时，仅仅考虑区位和价格是完全不够的，不同的楼盘在建筑质量、总体规划、物业管理等方面有时有着天壤之别。
对于一个已经连续快速增长三四年的房地产市场而言，更需要一个适度的增长幅度，对于一个需要长期发展的市场而言，长远之计应该是稳步缓升。
青岛日报记者王其涛
三个角度看市场
对于2004年青岛房地产市场的认识，从年初开始就有很多不同的看法与观点，对一个发
展中的市场，争论是不可避免的，但最重要的是市场的信心。
与往年不同的是，今年的房地产市场相对平静了许多，不论是开发商卖房子，还是消费者买房子，没有了往日的喧闹。
在平静的氛围中，市场相对缺少了一些激情的成分，更多地倾向于理性的层面，毕竟，从政策引导的角度和市场自身发展的需要，一个相对理性的市场才有可能实现健康稳步发展。
市场期望：保持一个合适的速度
保持房地产市场长期健康发展是每一个人的愿望。青岛房地产市场经历了快速发展的2000、2001、2002,在2003年达到了一个新的高度，房价涨幅在全国也小有名气，青岛房地产市场在不少的场合成为国内业界共同探讨的话题。
不可否认，青岛房地产市场有其特殊性，有着与其它城市不同的市场环境与区位优势，在很多人眼里，青岛房地产所面对的是全国乃至更大的市场。
市场的快速发展，背后是需求的强大支撑。但是伴随着房价的不断上涨，有效需求的数量也在不断缩小，可以说，房价每上涨一分，都会减少一定数额的需求量。在很多开发商眼中，我的楼盘只有一两百户，找到合适的买家应该没有问题，有的开发商甚至把目光瞄向北京、江浙一带乃至香港特别行政区等。其实这是一个误区，楼盘再小也需要本地购买力的支撑，过多地依赖外来购买力支撑可能不会收到理想的效果。
从去年下半年至今，有相当一部分楼盘在定价上跨出了一大步，给人的感觉是扶摇直上，这与开发商对市场的前景预期是密切相关的，但这也同样抬升了普通百姓购房的门槛，持币观望成为一部分市民的无奈选择。
从总体上看，青岛房地产应该保持一个较为合适的发展速度，这将为市场中的任何一个层面带来长远的利益。
在目前的市场状况下，青岛房地产应该把更多的精力用在如何做好产品、做好品牌上。产品是一个企业立足的基础，品牌则是企业发展的先决条件。伴随着市场的快速发展，市场优胜劣汰的进程也将逐渐加快，一批只重经济效益而忽视消费者需求，产品粗制滥造的开发商将最终为市场所抛弃。
市场结构：市区应得到更大支撑
在今年亮相的楼盘中，市区楼盘的数量比较少，特别是与郊区楼盘同台竞技之时，这种对比就更加明显。
市区的楼盘为什么会数量少？这只是一个表面的现象，细细算下来，市南、市北、四方、李沧加上崂山区的楼盘数量并不少，之所以感觉少，一方面是今年以来市区推向市场的楼盘数量少，相当一部分楼盘是去年乃至前年开盘销售的，另一方面，真正可供普通市民选择的楼盘数量是少了，每平方米价格在三四千元的楼盘很难找得到。
市区楼盘除了数量较少外，另一个不容忽视的方面是楼盘规模相对较小，一般的楼盘都是高层几个楼座，多层几万平方米。而郊区推出的楼盘中在10万平方米以上的并不在少数，而且是相当一部分楼盘在同一时间推出，给人的感觉是市场的重心偏向了郊区。
在很多的城市，市区房地产发展到一定程度，其重心必然要向郊区转移，在郊区形成几个较大规模的居住区，这一方面是城市发展的需要，另一方面也有轨道交通等交通条件的支撑。
从青岛目前的市场情形看，一方面市区房地产仍然有较大的发展空间（这个发展空间指的并不是房价走势），青岛完全有可能在市区的范围内形成几个较大规模的居住区。另一方面，向外发展的交通等条件仍然需要进一步提升与改善，单靠私人交通工具无法彻底解决问题。
还有一个现象，市区里可供开发的土地并不少，有一部分是通过公开拍卖、挂牌出让的土地，还有一部分是原先的协议出让地，应该尽快让这部分土地进入开发程序，在一定期限内开盘销售。
无论从哪个角度，市区房地产在目前情况下仍然应该占据较大比重，应该得到较大的支撑。
房价走势：稳步缓升是长久之计
不知从何时起，青岛的房价受到了空前的重视。市场的火爆程度直接反映在房价上，消费者释放出来的购房需求，对房价的升幅直接起到了很大的促进作用。
回顾青岛房价的走势，2000年房价开始起步，2001、2002、2003则是一年一大步，也正是由于这三大步，让很多开发商找不着方向，有的准备在2004年里迈出更大的步伐。
从市区楼盘看，已经有一部分楼盘价格攀升至万元左右／平方米，从海边向市区里的价格梯次逐渐形成，海边楼盘价格基本在7000元以上，中间区域楼盘价格在4000元以上、7000元以下，相当一部分楼盘价格突破5000元。
从郊区楼盘来看，这几年的发展也是突飞猛进，在青岛周边区市中，黄岛区房地产市场最先启动，紧接着是胶南、胶州、即墨、莱西等区市，房价也一路走高，黄岛区的房价早已超过李沧区，有的楼盘价格甚至超过四方区。
房价是市场的直接表现，是市场供求关系博弈的结果，任何一个开发商都没有能力和可能去左右房价的走势，但其在楼盘定价上的决策却能对房价产生或多或少的影响。有的开发商在定价时考虑利益最大化，每平方米增长一二百元，这个数字看起来并不多，但同时有若干个开发商抱着同样的想法，对市场就完全有可能产生误导作用。再者，不同的楼盘有不同的品质，即使区位完全一样的楼盘也存在较大的差别，消费者在选择楼盘时，仅仅考虑区位和价格是完全不够的，不同的楼盘在建筑质量、总体规划、物业管理等方面有时有着天壤之别。
对于一个已经连续快速增长三四年的房地产市场而言，更需要一个适度的增长幅度，对于一个需要长期发展的市场而言，长远之计应该是稳步缓升。
青岛日报记者王其涛
