地产资金链怎样才能良性循环？
在土地公开“招、拍、挂”的高门槛和一系列新的金融调控措施的双重压力下，房地产传统的单向流动的呆滞资金链模式几近失灵，如何建立双程和双向循环的良性资金链模式是房地产迈向成熟和理性的通途。
所谓地产资金链是指在房地产的不同阶段资金的表现方式和资金的来源，这里不仅是一个资金总量的问题，也是一个资金结构的问题，尤其还涉及资金周期和资金增值的问题。
我们都知道，房地产的产业链形态如下：
资金———土地———在建工程———商品———资金（销售）＋资产（经营）＋存货（空置）
这只是一个传统的单向资金流动图，如果市场和项目定位准确，销售成功，尤其在过去只需付15％的土地款，再加上50％甚至全额的垫资和预售，可能只需30％左右的银行资金就可以完成一个项目的操作。但在实际的项目运做过程中，特别是现在房地产暴利时代已经终结，如果一个项目或企业在启动期没有充裕的自有资金（起码达到银行要求的35％）和不同阶段的资金计划和安排，不仅最后的投资回报无法保证，甚至在运作过程中资金链就可能中断。更不用说即使整个项目运作正常，如果销售受阻，周期过长，尾盘超过30％，不仅投资商的利润无法兑现，还可能催生企业特别是银行的巨大风险。
因为在传统的房地产资金链中，除了预售（不包括银行按揭），实际银行的资金占绝对的比例（包括所谓的自有资金、建安垫资和银行按揭），接近80％。很多项目可以说是空手套白狼。所以项目一旦砸在手里，银行就又多了大量不良资产。
其实重要的不仅是房地产是否过热和银行资金是否投入到房地产过多，更是中国房地产企业的资金链还没有形成一个良性循环系统。所谓良性循环是指双向和放大。双向是指房地产的整个过程的资金循环不能断，就像人体的血液循环一样，如果血出现问题最后就会导致身体萎缩，脑坏死，直至心脏停止跳动。而所谓放大是指投入产出即投资回报率。循环只是保证了资金的安全，但投资者更关心的是利润。所以中国房地产必须走出仅仅靠销售回笼现金的产品运营初级阶段，要逐步进入不动产经营和资本运营的中高级阶段。只有这样才能在产品单线销售中断情况下，企业和银行或投资者仍可通过出卖资产、股权甚至企业（项目）等多线和打包方式盘活资金链。
而银行要想分散和减轻风险，不仅是一个减少房地产贷款的问题，更是一个战略上和宏观上分流11万亿存款和盘活近4万亿资产（不良资产＋流动性差的资产）的问题。所以去年以来的房地产信托的火爆，海内外私募基金的躁动，资本市场的活跃都预示着中国房地产的融资已经进入重大的转折点，特别是资产证券化的破冰和未来债券的曙光，将使中国的房地产不仅从项目的资金循环上，更从行业的资金循环上完成真正意义上的与国际接轨和自身的良性运转。
房地产企业要想完成自身的超越和银行的解脱，最重要的就是解决民间资本和海外资本如何进入中国房地产的通道。
房地产要想从根本上走出困境，任何一方孤军奋战都无法也无力解决问题。
因为地产资金链在严重依赖银行资金的现状下，控制银行贷款只能主观上或一相情愿上减少银行风险。其实减少银行风险和保证房地产健康持续地发展是相辅相成的，只有房地产健康持续地发展了，银行的风险才能降到最低点。更何况银行也是一个赢利机构，否则如果房地产的资金链一旦中断，银行已经投入的上万亿资金怎么收回？何况这只解决了进入的问题，如果不解决退出的问题也同样是半途而废。所以根本的问题是既要降低银行风险又要保证房地产的健康持续发展，途径无非两个：一是在分流银行存款的前提下，鼓励和推出新的融资渠道和品种，如信托、证券、债券和基金等，把银行在房地产的资金总量逐步降到发达国家的标准即50％以下。同时对已经投入和即将投入的银行资金拓宽回流和退出的渠道，如证券、债券特别是资产证券化。其中房地产债券和资产证券化包括资本市场对房地产的开放力度无疑是最重要的，而民间资本和海外资本的畅通进入则是当前最迫切的。除了政府、银行和中介机构齐心协力外，房地产企业金融意识的提高和发展方向的调整，也是至关重要的。朱凌波
北京日报
所谓地产资金链是指在房地产的不同阶段资金的表现方式和资金的来源，这里不仅是一个资金总量的问题，也是一个资金结构的问题，尤其还涉及资金周期和资金增值的问题。
我们都知道，房地产的产业链形态如下：
资金———土地———在建工程———商品———资金（销售）＋资产（经营）＋存货（空置）
这只是一个传统的单向资金流动图，如果市场和项目定位准确，销售成功，尤其在过去只需付15％的土地款，再加上50％甚至全额的垫资和预售，可能只需30％左右的银行资金就可以完成一个项目的操作。但在实际的项目运做过程中，特别是现在房地产暴利时代已经终结，如果一个项目或企业在启动期没有充裕的自有资金（起码达到银行要求的35％）和不同阶段的资金计划和安排，不仅最后的投资回报无法保证，甚至在运作过程中资金链就可能中断。更不用说即使整个项目运作正常，如果销售受阻，周期过长，尾盘超过30％，不仅投资商的利润无法兑现，还可能催生企业特别是银行的巨大风险。
因为在传统的房地产资金链中，除了预售（不包括银行按揭），实际银行的资金占绝对的比例（包括所谓的自有资金、建安垫资和银行按揭），接近80％。很多项目可以说是空手套白狼。所以项目一旦砸在手里，银行就又多了大量不良资产。
其实重要的不仅是房地产是否过热和银行资金是否投入到房地产过多，更是中国房地产企业的资金链还没有形成一个良性循环系统。所谓良性循环是指双向和放大。双向是指房地产的整个过程的资金循环不能断，就像人体的血液循环一样，如果血出现问题最后就会导致身体萎缩，脑坏死，直至心脏停止跳动。而所谓放大是指投入产出即投资回报率。循环只是保证了资金的安全，但投资者更关心的是利润。所以中国房地产必须走出仅仅靠销售回笼现金的产品运营初级阶段，要逐步进入不动产经营和资本运营的中高级阶段。只有这样才能在产品单线销售中断情况下，企业和银行或投资者仍可通过出卖资产、股权甚至企业（项目）等多线和打包方式盘活资金链。
而银行要想分散和减轻风险，不仅是一个减少房地产贷款的问题，更是一个战略上和宏观上分流11万亿存款和盘活近4万亿资产（不良资产＋流动性差的资产）的问题。所以去年以来的房地产信托的火爆，海内外私募基金的躁动，资本市场的活跃都预示着中国房地产的融资已经进入重大的转折点，特别是资产证券化的破冰和未来债券的曙光，将使中国的房地产不仅从项目的资金循环上，更从行业的资金循环上完成真正意义上的与国际接轨和自身的良性运转。
房地产企业要想完成自身的超越和银行的解脱，最重要的就是解决民间资本和海外资本如何进入中国房地产的通道。
房地产要想从根本上走出困境，任何一方孤军奋战都无法也无力解决问题。
因为地产资金链在严重依赖银行资金的现状下，控制银行贷款只能主观上或一相情愿上减少银行风险。其实减少银行风险和保证房地产健康持续地发展是相辅相成的，只有房地产健康持续地发展了，银行的风险才能降到最低点。更何况银行也是一个赢利机构，否则如果房地产的资金链一旦中断，银行已经投入的上万亿资金怎么收回？何况这只解决了进入的问题，如果不解决退出的问题也同样是半途而废。所以根本的问题是既要降低银行风险又要保证房地产的健康持续发展，途径无非两个：一是在分流银行存款的前提下，鼓励和推出新的融资渠道和品种，如信托、证券、债券和基金等，把银行在房地产的资金总量逐步降到发达国家的标准即50％以下。同时对已经投入和即将投入的银行资金拓宽回流和退出的渠道，如证券、债券特别是资产证券化。其中房地产债券和资产证券化包括资本市场对房地产的开放力度无疑是最重要的，而民间资本和海外资本的畅通进入则是当前最迫切的。除了政府、银行和中介机构齐心协力外，房地产企业金融意识的提高和发展方向的调整，也是至关重要的。朱凌波
北京日报
