城市房价上扬轨迹:青岛惊现向下拐点济南走出槽状空间
天津：温热到高热
记者：阴雪
很少有几个城市像天津这样，城区内存在如此之多的危陋平房。从1994年开始，天津每年的房屋拆迁量约为100万平方米。2003年后，除了旧城改造，城市快速路网建设、地铁一号线改造、轻轨铺设以及对海河两岸进行改造等大型市政基础设施建设工程也相继上马，这些工程带来了巨大的拆迁量。仅2003全年天津累计拆迁量就超过500万平方米，涉及两三百万人动迁，这相当于过去5年的总和。
天津的房地产市场，就像加速的京津城际列车，正呼啸着向前疾奔。
连续几年不温不火的天津房地产市场，自去年下半年突然开始火爆，房价几乎每个月都有变动。据中房指数天津办公室的统计数字表明，从去年9月到今年4月，几乎所有楼盘每平方米的售价都有所上升：“水木天成”从2618元上涨到2860元；华苑新城二期从3050元上涨到3700元；“阳光100”甚至从3900元上涨到4930元，在短短几个月时间内涨幅超过了1000元！
国家发改委、国家统计局公布的全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年一季度天津房价涨幅为14.2％。
“温而不热”的天津楼市，如今为何突然发热？
全民购房？
“由于以前城市建设投资不足，影响了天津的城市功能和地位，因此天津城市方面的欠债是比较严重的。”天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫对本报记者说。
天津融创奥城投资有限公司总经理助理陈维明表示，“天津市场起步比周边城市慢了一步”，目前天津房地产的火爆从某些方面看，实质上属于偿还历史的欠债。
据统计，目前全国城市人均居住面积为23平方米，而天津只有14平方米，仅为全国平均面积的64％。卢卫分析说，“天津市目前的人均GDP大约是3000美金，而从2000美金上升到3000美金只用了一年的时间。人们的收入在增长，而人均居住水平还比较低。对于天津来说，‘全民购房’的动力不仅存在，而且在不断继续和增强。”
“去年下半年，政府拆迁政策的执行硬性拉动市场，反映在春节之后，市场供应量略显不足，造成房价上涨。”天津万隆置业有限公司总经理陈起具体分析说。
很少有几个城市像天津这样，城区内存在如此之多的危陋平房。从1994年开始，天津每年的房屋拆迁量约为100万平方米。2003年后，除了旧城改造，城市快速路网建设、地铁一号线改造、轻轨铺设以及对海河两岸进行改造等大型市政基础设施建设工程也相继上马，这些工程带来了巨大的拆迁量。仅2003全年天津累计拆迁量就超过500万平方米，涉及两三百万人动迁，这相当于过去5年的总和。
大量动迁户加入商品房的需求阵营中。有资料显示，天津从1999年开始，每年住房供给量为600万到700万平方米，销售630万平方米，供求基本平衡。但2003年下半年，由于拆迁集中，短时间内房屋需求量呈井喷态势增长，形成供给的弹性不足。
供应量的略显不足不仅使新房房价上涨，二手房的价格也随之向上浮动。据天津市中介机构内部人员透露，在河北区金钟河大街上，房龄20年的板楼，成交价为3000元／平方米；在南开区、和平区的二手房市场，一些去年售价八九万元的小户型，今年已经涨到十五六万元。
市场潜力之大“简直望不到边”
“天津的房地产基本没有泡沫，一直走得比较平稳，因此老百姓对所买房子的预期值很高，始终认为房价不会跌。”陈起说，“天津居民一般是有了长久的积蓄之后，才开始集中买房。”
“天津房地产市场的潜力之大，简直望不到边。”天津一位地产商不无夸张地对本报记者说。天津人均居住面积要从目前的14平方米，达到全国现有的平均23平方米，即使不考虑人口增量和住房水平的提高，仅以每年人均增加1平方米计算，连续9年，每年纯住宅需求量就达1000余万平方米以上。
如果说像万隆这样中低价位楼盘的开发商们，受益于市场的火爆，是因为城市巨量拆迁带来了大量的中低收入客户，那么对于致力于金字塔尖的高端市场开发的时代奥城来说，销售情况又是如何？
陈维明兴奋地告诉本报记者，“奥城4月18号开盘，销售状况超出想象之外的好，到4月底，仅仅用了12天的时间，就回款2个亿，这在天津房地产市场上可能是绝无仅有的。很多客户提着包，装着一百多万现金来买房，我们收款的时候都心颤。”陈维明分析说，“高端市场的火爆，一是由于现在天津的高档住宅相对较少，二是有钱人第一次置业到了10年期，现在他们想要更换住宅。市场容量是有的，但天津人比较务实，不会超前消费，只在自己能承受的范围内消费，很慎重、很理智。就像天津人的性格一样，比较实在，因此天津炒房的人少，真正买房的客户还是自有居住为主。”
卢卫也认为，“天津的房地产市场比较扎实，它的发展是自下而上的，从一般老百姓到高收入的人都有买房需求。同时天津人的住房消费观念也比较成熟，买房比较挑剔，因为他们买房不是投机，80％甚至90％以上的人买房是为了自住。”
没房的买房，有房的改善，一时间房屋交易空前活跃，使得天津房价节节攀升。
市场之价政府之手
卢卫在总结天津房价上涨的原因时说，“多种因素的作用范围、力度、形式不尽相同，但作用时间和作用方向却相对集中，它们的共同发力导致楼价涨幅甚大。”
房价看涨同时也缘于成本推动。陈维明就表示，由于建材市场采购价格的大幅度上涨，使得房屋建筑成本有所增加，推动一些今年新开盘的商品房项目提高了销售价格。卢卫分析认为，“由于新建住宅的科技含量有所提升，对住宅的结构、材料、节能、环艺实行了新的设计规范和标准，导致了建筑成本的上升。”
同时，土地费用也有所增加。“过去政府缺乏城市经营意识。”卢卫介绍，天津自1994年开始的城市平房改造，当时政府起主导作用，采用回迁政策。1997年左右开始进行货币化拆迁，但政府还是起推动型作用。许多承担大片危陋平房改造的开发商，往往是划拨得到土地，除安置拆迁居民外，部分用于商品房开发。2002年，国土资源部出台文件，要求经营性土地不得协议转让，必须通过招标、拍卖、挂牌交易。“2003年6月天津市对经营性土地全部实行‘招拍挂’有偿交易，这是地价长期偏低后回归价值本位的市场要求，从而带动了房价的上涨。”
据天津市房地产专家判断，该市土地价格未来还将继续上涨。
然而，就在天津楼市的一片涨声中，政府伸出了干预之手。4月19日，天津市政府召开第23次常务会议，提出“要加强对房地产市场调控力度，将本市全年商品房平均价格涨幅努力调控在10％左右。”随后，天津市建委又出台了具体的调控房价8项措施。
“政府出面调控房价，应是一种理性的、积极的干预，而非人为的、消极的抑制。”卢卫认为，“政府目前出台的这些措施配置得当，从各方面形成了一套抑制楼价的‘组合拳’。政府调控的目的，不是单纯控制房价的涨幅，而是要熨平房价不规范的、振荡过大的波动。”
卢卫同时还表示，“将房价涨幅控制在10％，只是政府针对目前房价过高的一种短期目标而非经常性目标。从中长期看，城市用地控制从紧、购房需求大、开发成本上推，都使天津楼价升多降少的走势成为定局。”
还有专家认为，房地产价格更多由市场形成，政府并非不可干预，问题在于，天津市政府提出的将房价控制在10％左右的调控目标，是如何科学定性，又如何能保证实现？
谁搅热了沈阳地产？
本报记者 杨丽萍 沈阳报道
“沈阳现在以每月100－200元／平方米的速度涨价，在环城路上的房子都已经开到3000元／平方米了，大二环的房价已经是2500元／平方米起价了，二手房的价格也差不多是2500－3000元／平方米了。”5月17日至19日，记者在沈阳第七届房交会现场采访时，很多市民感慨：“这只是平民老百姓的房子，好房子的价格想都不敢想。”
2003年突然发力
沈阳确实出现了老百姓想都不敢想的房子。在沈阳浑南新区，华新国际开发的河畔花园被誉为是沈阳的富人区，房价已从多年前3000多元上涨到现在的1万多元／平方米。
“在沈阳，普通老百姓能够接受的房价也就是3000元／平方米左右。”沈阳华锐房地产开发有限公司企划部经理崔天泽告诉记者，而沈阳的房价普遍都在3000元以上。
用沈阳房地产业内人士的一句话来说，沈阳房价的上涨和沈阳房地产市场的升温可以说是“突如其来”，开发商们清楚地记得这个大拐点就在2003年。
“2003年之后，沈阳整体市场进入了一个高速发展期。”沈阳华锐房地产开发有限公司总经理阎峰说。而据记者了解，2003年，沈阳房地产投资总计177.3亿元，同比增长了53％，占到全市固定资产总投资的30.4％；同年，沈阳房地产销售额比2002年同期增长24.3％；商品住宅和二手房交易面积双双突破500万平方米大关，在全国北方城市中仅仅落后于北京和天津，位居第三。
而房价的上涨此时也和房地产的“投资热”如影随形。记者从沈阳政府部门得到的统计数据也证实，1998年沈阳商品住宅的单位售价才2300元／平方米，几年以来涨幅都比较平稳，但是到去年底全市商品房平均价格突然猛增至2915.9元／平方米，涨幅达到6％。2003年同样成为了沈阳房价的拐点。
沈阳房价的攀升速度“惊人”其实才刚刚开始。早在今年年初，对沈阳房地产颇有研究的沈阳市房地产研究所副所长范瀚章教授就预言2004年沈阳房价的涨幅可能将达到10％，而这一预期很快就在第一季度得到了印证，房价涨幅达到了19.6％。
“我的一个朋友只买了沈阳某楼盘的一个号，一个月以后，这个楼盘每平方米就涨了200元，他把这个号一倒手就能赚个一两万了。”沈阳一知名媒体的记者透露。不到半年时间，有人三次倒房净赚8万多元。
沈阳华锐房地产开发有限公司总经理阎峰也向记者坦言，沈阳房价的确涨速明显，该公司开发的位于沈阳皇姑区的“塔湾欣城”，刚拿地时周边的项目房价也就在2400元左右，不久就涨到了2800元／平方米，“一年后，我这个项目单价涨到3200元是一点问题都没有。”
“鹏利广场花园是中粮集团在沈阳的第一个项目，位于商业气息非常浓的中街附近，均价3400元／平方米，5年前的价格也只有1800元／平方米，主要是这一两年涨起来的”，沈阳鹏利广场房地产开发有限公司市场部总监陈念透露，即将推出的鹏利广场花园二期的房价也将上调。
沈阳二手房房价也不容忽视。一季度，沈阳市七区二手房平均价格达到了2802元／平方米，比去年同期上涨每平方米709元。很多二手房的价格直追3000元的高位。
然而，沈阳房价并没有因为3000元这个数字而“戛然而止”。一位温州购房团的成员认为，沈阳房价两年内还会有较大涨幅，如果判断准确的话，两年之内脱手的楼盘涨幅可以达到20％。
沈阳房价无泡沫？
范瀚章教授认为，目前沈阳的有效需求旺盛且持续，两三年内出现回落还不太可能。
沈阳市房产局局长马英更是明确指出，未来打算在沈阳买低价房是不可能的事情。他说，只有泡沫消失后，房子才会自然降价，而在沈阳不存在泡沫问题，所以也就不存在价值回归。
“我可以肯定地说，沈阳房地产没有泡沫。”马英在接受媒体采访时说，沈阳市房价平均在3000元／平方米左右，开发商投入成本应该是2500元／平方米左右，也就是说，每平方米毛利润维持在500－700元左右，净利润基本是300元到500元，净资产收益率在15％－20％之间，而这个利润空间是正常的、合理的。如果每平方米的利润超过了1000元，就需要调控，如果不进行调控，房地产经济就将不能持续，就会产生泡沫现象。“沈阳房地产没有泡沫。”
记者采访的几家房地产开发企业，其观点基本与马英一致。
“我们不能把沈阳现在房价的上涨与其他城市的房地产过热等同起来，因为2003年之前的沈阳房地产已比沿海发达地区及部分内陆城市的房地产落后至少4－5年。”沈阳友谊城青苹果住区总经理徐成前说，起点低，涨幅虽大，也不能说明里面有泡沫成分。
阎锋对此表示赞同，他说，沈阳房地产的火爆和房价的急增是4－5年落后局面的市场释放，正因为如此，沈阳极有可能是目前全国少有的房价上涨但不存在泡沫的城市。
马英指出，地价是房价上涨的一个重要因素。“土地热决定了房子热”，由于土地的增值速度快的原因，沈阳房子越来越贵也是必然。
“沈阳的房价上涨不是一种虚高，除了土地和原材料成本增加的因素外，需求更是支撑房价坚挺的强劲动力。”辽宁佳地房地产开发有限公司副总经理刘瑛说，首先是旧城区的改造、扩张，“金廊”工程的实施增加了市场需求；而振兴东北举措和城镇化进程也将源源不断的扩大房地产市场容量。“沈阳住房消费高峰期还没到来，5年内不存在过剩、顶峰的问题。”
“按照沈阳市政府规划，未来两年内沈阳市拆迁户将达到13万户，可带来交易面积1730万平方米，交易额452亿元。”陈念用具体数字向记者计算了沈阳的住房需求，“按现有城市化率计算，每年将有7万人进入沈阳，需要增加140万平方米的住房面积。这些都足以支持未来5年左右沈阳房地产维持在一个高速发展的水平。”
不过，也有沈阳房地产业内人士指出，沈阳目前某些区域的房价确实有点过高，开发商和政府都要警惕正在悄悄燃烧的“区域热”。而二手房也出现了一些“泡沫”苗头。“按照供求规律，二手房价格应该控制在商品房价格的50％－70％较为合适，而沈阳现在已经达到了71％，有些区域二手房价格甚至高过了商品房价格。”专家提醒，二手房价格如果不加控制的上升也有可能带来沈阳房地产的泡沫。
青岛：向下拐点惊现？
本报记者 蒋培宇 青岛报道
“海泊人家”炒家跳水并非仅此一家。来自官方的统计表明，青岛市今年一季度房价虽然继续上涨，但涨幅开始回落。青岛市统计局最新统计结果显示，一季度，房屋销售交易价格与去年一季度相比，上升1.3％。房屋销售价格涨幅则较去年四季度回落1.6个百分点。
炒房者高台跳水
在青岛市，“海泊人家”这个楼盘不是最大的，也不是最贵的，但它可能是最有名的。
“海泊人家”可谓一夜成名。该项目占地约50亩，共13栋楼，576套房屋，总投资约2.2亿元，预计2004年完工。楼盘位置为三级地段，销售场面却出人意料地火爆。去年9月7日开盘当天，近5000人冒着大雨排队抢购，附近交通为之堵塞，开发商不得不请民警维持秩序。“买房的人像疯了一样，出手想都不想，干脆得就像买一棵大白菜！”一位地产商这样形容当时的火爆场景。
“海泊人家”预售房价为均价3800元／平方米，正式按揭时升至4100元，开盘时涨为4750元，开盘第三天即飞升至5080元。即使这样，很多人还是空手而归。
“海泊人家”飞升的房价背后晃动着大量炒家的身影。一位不愿透露姓名的地产商指出，“至少有30％的房子掌握在炒家手里，开盘第二天‘海泊人家’的房子就出现在二手房市场，从一楼到十楼全有。”
但时隔仅半年多，“海泊人家”的部分业主不得不咀嚼苦涩的滋味。“海泊人家”旁要建高架桥，房子可能贬值的消息首先开始流传，随后在二手房市场的“海泊人家”的报价开始下滑。“比高峰时降了几百元。”青岛市商业银行零售业务部总经理徐洪治说。
记者调查表明，在二手房市场，“海泊人家”的房子大部分报价超过5300元／平方米，个别的为7000元／平方米，而有相当部分的房子在5000元／平方米以下，一般为4500元／平方米左右，大大低于开盘第三天的价格5080元／平方米以及开盘价4750元／平方米，个别房子报价甚至在4200元／平方米，接近正式按揭价4100元／平方米。高位接盘者将不得不付出代价。
2004：拐点惊现？
“海泊人家”炒家跳水并非仅此一家。来自官方的统计表明，青岛市今年一季度房价虽然持续上涨，但涨幅开始回落。青岛市统计局最新统计结果显示，一季度，房屋销售交易价格与去年一季度相比，上升1.3％。房屋销售价格涨幅则较去年四季度回落1.6个百分点。有业内人士指出，由于去年第一季度受非典影响，房产市场受到一定程度冲击，因此今年第一季度在楼市一路向上的情况下，涨幅应该比去年第一季度大大上升，“实际情况却相反，看来青岛市房价上涨乏力”。
青岛房产市场自2000年以来一直号称卖方市场，有人形容为只要挖个坑就有人买。但是，今年青岛房产市场却首先从办公和商住楼上开始现出颓势，投资分别完成0.5亿元和2.4亿元，均比去年下降31％。
徐洪治认为，青岛市的房价差不多到顶了，上升的空间已经不大。“今年接触到的房产商普遍底气不足，认为青岛市的房价就像拉到底的弓，再拉就要断弦了。”与此相应的是，有的楼盘遭遇滑铁卢，“开盘价6000多元／平方米，想卖到8000元／平方米，没想到不好卖。另外，在二手房市场，每平方米价格超过万元的也很不好卖。”
青岛市当地一家媒体在报道今年一季度的一次房产大集时说，进入2004年，青岛市的房产市场已没有了2003年的激情和喧闹，购房者更加理性，对新开盘的高价普遍存抱持币观望态度，房产商不得不将希望寄托在5月的旅游购房者身上。
“现在通货膨胀，钱留在房产商手里就贬值，赶快买地做房产，有了地又不敢耽搁，想着赶快开发，怕迟了房价跌下去砸在自己手上。”徐洪治这样形容目前青岛市房产商惴惴不安的心态。
目前青岛的大地产商正全力加快开发速度。青岛市最大的房地产开发商青岛城建今年推出了10个项目，除了1个在北京外，9个均在青岛，总开工面积超过100万平方米。有青岛市房地产黑马之称的海信地产，在去年推出60余万平方米项目的基础上，今年推出的项目开工面积将达80万平方米。仅两家房地产商的开工面积就占了青岛市一年商品房销售面积的一半有余。
海信地产公开表示，加快开发速度，原因之一是为了规避经营风险。
供应放量楼市败火？
从2000年以来，青岛市的房产市场已经过3年火爆增长，房价翻了两番，沿海部分地段甚至翻了4番。近期青岛市一家房地产商在崂山区推出一批豪宅，均价为3万元／平方米，在青岛市引起巨大反响。
实际上，部分青岛房产商对房价的大幅度上涨并不拍手欢迎。已涉足房产市场5年的青岛亚星集团总裁姜剑就曾大声疾呼：“（青岛的）房价应该稳一稳，再不能大幅上扬了！”他担心房价大幅上升后会下滑，对经济乃至行业造成毁灭性打击。
青岛土地和商品房供应正急剧放量。青岛市正进行大规模搞土地清理整顿，这项活动见效后，囤积在开发商手里的大批土地将被蜂拥推入房产开发市场。据业内流传的说法，沉淀在青岛开发商手里的土地大约有2600万平方米。而青岛市市内四区旧城尚未大规模开发，其间蕴藏大量可供房产开发的土地。5月14日下午青岛市市北区人民政府与和记黄埔地产有限公司、加拿大协平世博地产有限公司签署了合作开发建设占地2.5平方公里的青岛中央商务区的意向书，它将大大推进青岛市内四区旧城改造速度，缓解房产开发土地供应矛盾。同时，青岛市还决定至2006年，将竣工600万平方米经济适用房，相当于青岛市目前两年的商品房销售面积总和，竣工速度为从2004年开始每年递增100万平方米，这将大大满足中低端用户的购房需求，占目前青岛市近70％的中低端住房市场的火爆势头会大大降温，从而使整个市场供求趋于平衡，房价回归理性，炒房者无利可图或获利极薄，自然会失去炒楼的动力。
青岛市房产界比较普遍的看法是，2004年是一道坎，国家的政策在逐渐收紧。统计表明，今年1－4月，青岛市房地产企业国内贷款14.1亿元，增长78.4％，高于当年到位资金增幅31.8个百分点，占资金来源的23.8％，比去年占比提高4.3个百分点。而拖欠各项应付款7.5亿元，比上年增长49.1％，拖欠款占完成投资的比重为28.3％。其中拖欠建筑企业工程款5.7亿元，增长42.9％。
青岛市有房产商认为，楼市渐趋理性将会与国家出台的相关政策形成合力，加快青岛市房产行业洗牌的速度，部分企业将被淘汰。
谁能揪住房价这匹疯驴的尾巴？
物价在涨，房价涨得更快。
据国家发展和改革委员会、国家统计局4月19日发布的一项监测数据显示，一季度，全国35个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7％，比去年四季度增加2.6个百分点。有9个城市房价涨幅超过10个百分点，其中上海上涨28.3％，沈阳19.6％，青岛16％，重庆14.5％，天津14.2％，南京12.1％，宁波11.9％，杭州10.5％，济南10.2％。
此前，本报地产版已对长三角地区房价蹿升进行了全面调查。本期，将探讨二线城市，而且主要是中西部城市房价飞涨的背景。不过，很多读者会很自然地从中得出观感，房价上涨已非个别城市的特有现象，俨然已成全国燎原之势。
有一位开发商告诉本报记者，物价已连续11个月上涨，累计涨幅远远超过20％，房价涨幅低于20％，其实就是负增长。
而一位消费者说，“我的收入基本没有增长，或者年增长只有3％－5％，收入增长怎么也追不上房价的增长，我何时才买得起房？”
可是，国家不是正对房地产进行宏观调控吗？“没事，只要国家不对消费信贷进行限制，房价就还得涨。”北京一位著名开发商说，“看来对住房消费信贷进行限制的可能性不大。”
很多开发商骑着房价这匹疯驴，绝尘而去；很多购房者揪不住这匹疯驴的尾巴，向隅而叹。
（李一戈）
济南：走出“槽状”空间
本报记者 王法争 济南报道
“近一年多来济南的房价快涨疯了，这是有史以来上涨最快的时期，市场太热了，连头几年积累的烂尾楼都卖完了。”济南一家房地产公司的杨老板这样对记者说。
济南市房管部门提供的一份分析表明，2003年济南房价涨幅创历史新高。今年一季度，济南市增量房均价达到2527元／平方米，比上一季度上涨了10.2％，同比增长18.03％；存量房均价为1919元／平方米，同比增长25.6％。
济南当地的开发商和有关专家，普遍将房价飙升归因于大规模城改带来的需求与土地政策调整后，供应不足所致。但山东省建设厅的有关人士却对记者表示，造成房价上涨的原因有许多，但目前涨幅过快，有人为炒作的嫌疑。
据了解，山东建设部门近期将召开专门会议对目前的房价形势进行讨论，以便出台适当的宏观调控政策。
开发商等米下锅
房价搜房济南公司的常务副总经理侯婕认为，现在济南的楼市完全是一个卖方市场。山东普利发展有限公司董事长刘建业也认为供需矛盾是造成房价上升的重要原因。面对不断上涨的房价，众房地产开发商甚至抛出了“仍有上升空间”的论调，认为目前济南的房价与京津和宁沪杭房价相比偏低，房价涨势一直慢半拍。济南房价在京津和宁沪杭之间形成一个“槽状”低地，仍有一定的上涨空间。
“济南房价水平滞后于经济发展水平的局面肯定会发生变化，有10.2％的涨幅是很正常的，而且还有很大的上升空间。”一位开发量超过10万平方米的开发商说。
济南舜华园建设发展有限公司市场部一位人士对记者说，济南房价的上涨，主要原因在于大规模城改拉动了购房需求。该人士分析，济南的情况和南京比较类似，都是省会城市和副省级城市，GDP也差不多。三年前，南京为了迎接世界华商大会开展大规模城市改造，促进了房地产市场急剧升温，房价也应声而涨。济南的大规模城改比南京晚两年多，今天也显示出了同样的市场趋势。为了迎接今年6月份的亚洲杯足球赛和申办下一届全运会，济南市重点建设项目相继实施，特别是经十东路建设工程的竣工，带动了整个东西部地区商品房价格的全面走高。
从去年下半年开始，济南拆迁安置用房数量大增，仅经十路、经一路拆迁就需安置用房5.6万户。市政府对旧房的拆迁补偿费每平方米提高到了4000元左右，使拆迁居民有一定的资金投向房地产市场，在一定程度上抬高了房价的涨幅。经十路拆迁中曾出现过2100多户居民无房安置的情况，该工程指挥部在全市范围内紧急搜寻安置房源。
除了拆迁居民，还有大量的城市新兴白领要满足住房需求，很多人包括外来人口也要解决首次置业和异地置业的问题。
楼市需求日趋旺盛，但是新土地政策却造成了新楼盘的难产。济南市政府早在2002年底就冻结了所有开发用地的转让审批手续，接着又出台政策要求全面停止协议出让土地，一律实行挂牌拍卖，仅济南城区冻结的土地就达8000亩之多。由于济南的土地供应一直没有一个具体的时间表，许多房地产公司在“等米下锅”。据统计，去年5月、10月和今年4月济南举行的三届房展会，楼盘供应数量逐年递减，分别是182家、168家和108家。而且，由于土地供应后续不足，基本没有新开楼盘。
土地供应紧张缘于土地市场整顿。截至目前，山东省已经分三批撤销各类开发区739个，减少了74.6％；开发区总规划面积由4873平方公里调减为1100平方公里，调减了77.4％。
政府祭起经济适用房之旗
济南房地产界资深人士支英珉先生却呼吁“房价涨幅应该慢些再慢些”，认为“相对于南京、杭州等省会城市，济南的经济发展水平要落后一些，不能攀比。”高房价不但将赶跑“本欲来济南的投资者”，也可能“降低济南市民其它领域的消费能力，间接抑制城市经济总量的增长”。
政府也有所忧虑。据记者了解，济南市有关部门正在着手调查房地产市场的炒作现象，认为这在一定程度上使房价出现了不少泡沫，山东建设部门也认为济南房价有“炒作嫌疑”，近期将召开专门会议对目前的房价形势进行讨论。
业内人士分析说，房价炒作有两方面的原因，一是房地产开发商出于自身的利益考虑，在销售中过分炒作目前土地紧张，借势抬高房价。一位购房者王先生告诉记者，在他买房初期，开发商就放言，下一期每平方至少要涨价200元，要给这一期购房者留下升值空间；另外还有部分投机者大兴房产投资，更为房价上涨推波助澜。
政府的对策是，推出较大规模的经济适用房，以缓解房价压力。济南市今年的第一个几十万平方米的经济适用房项目已经启动，年底即可进入市场，以后每年还将有120万平方米左右的的经济适用房推出。
“围城”现象
济南市房地产业的红火形势，吸引了包括兖矿集团、山东黄金集团、中国重汽集团等业外大公司斥巨资杀入房地产市场。
但是，热闹的济南房地产市场似乎没有真正的巨鳄，尚未形成真正的竞争市场。目前济南大大小小的房地产公司将近400家，2003年销售过2亿元的只有10家左右，没有一家市场份额超过10％。
外地开发商几乎很难染指济南地产市场。香港新世界公司和青岛伟东置业都是以招商引资的方式来到济南，阳光100房地产开发有限公司虽然来自北京，出资方却主要是山东本地企业兖矿集团，大连万达集团也只是做了一个规模不大的商业地产项目。
来自北京的阳光100副总经理解君认为，从长远发展来看，济南是一个房地产发展潜力很大的市场，一方面济南离北京较近，交通位置处于枢纽地带，对经济文化等各方面的辐射力较强，因而城市的发展空间大，另一方面济南的房地产市场不够规范，市场化程度不够，还没有真正运作发展起来，这恰恰预示着房地产市场的潜力。天津顺驰山东公司最近已悄然挂牌。
外面的企业想进来，济南本地的房地产商却一门心思打算出去。山东普利房产是济南著名的开发企业，累计开发面积已上百万平方米。近来在济南没有新开工项目，该公司已转战淄博等城市。中润、三庆等企业也开始在淄博甚至一些县级市开发项目。
重庆泡沫：有，还是没有？
本报记者 陶春苗 重庆报道
就像那直线上升的水银柱，重庆房价不仅在挑战购房者的心理价位，更在考验人们对房价的想像力。
5月13日至16日，2004年重庆市春季房交会显示，重庆市房价“涨势如虹”。房展会成交面积近119万平方米，成交金额近37亿元，均价3100元／平方米，比去年的秋交会商品房成交均价比2098元／平方米，上涨了1002元／平方米，涨幅达47.6％。
房价飙升之谜
沉默多年的重庆楼市，以房价开始了它的爆发。2003年二季度，重庆房价上涨5.5％，居西部城市之首，地价涨幅更达33.7％，国内仅次于杭州。今年一季度重庆房价上涨14％，但有开发商称，实际涨幅超过20％。2004年春季房交会则是另一个印证。
究竟是哪只手在推动重庆房价上涨？
重庆市国土房管局有关人士认为，近年来，重庆房价持续上涨，市场日益活跃，主要应归功于政策改善了购房环境，刺激了住房消费。如重庆市路桥收费改革，实行年票制。原先新建的大桥，因为收费，车辆一般不愿意经过，而桥头附近的房地产也卖不动，路桥收费改革后，桥头附近的房地产一下被激活了。
重庆市城市建设综合开发管理办公室主任张新益说：“重庆市的城市人口将从现在的1100万增加到2010年的1600万，大量的住房需求将由此产生，从而推动重庆房地产价格往上走。”
不过，房地产业界人士的说法是，上半年以来的房价飚升，当然离不开政策刺激，但更重要的原因还是地价上涨。重庆市万基房地产顾问有限公司董事长卢泰宇称，在激烈的竞争下，一线城市的房地产开发商为了拓展空间，必然选择向二线城市扩张。重庆作为西部大开发的重点城市，也是新兴的直辖市和三峡重镇，最近几年在基础能源设施建设、道路交通建设上投入了大量的资金，工业快速增长，经济发展迅速。城乡居民储蓄余额达到历史性的1800亿元，人均GDP接近1000美元，特别是渝中区的人均GDP达到3000美元。这都为重庆市房地产的加速发展提供了绝好的机会，并吸引了大批外地开发商进入重庆。埠外资金的涌入，将重庆市的土地价格大幅推高，不论是在新区还是在老区，短短一年的时间里，土地价格就上涨了一倍多。
按业界的说法，土地成本大约是建房成本的30％。虽然地价大幅上涨是现在的事，但开发商都非常精明，以前的存量土地此时不涨价，还待何时？
至于地价大幅上涨的原因，一个大家都接受的说法是，这与2002年重庆政府大幅度调整土地级别有关，同时去年政府重点强化土地储备、公开招标拍卖、控制土地供应总量等，客观上也推动了地价的上扬。
泡沫？
记者在这次的重庆房交会上，认识了一位浙江东阳来重庆做木雕生意的陈先生，他在“广厦城”买了好几套房子。陈先生称，他买这么多房子是用来投资的。他在“广厦城”买的房子去年非典过后，才只有1600多元／平方米，现在已经涨到了3000多元／平方米。他一个老乡在南坪“上海城”买了5套，也获利不薄。
本次房交会会刊上刊登的绝大多数内容都是转让房源。二手房中介信息共有3641条，而二手房出售超过了1500套，数量是上届房交会的两倍。据调查，炒家抛售的房源大多数是清水房，其中有一些还在施工中。如果房子能够顺利成交的话，一二个月内，炒家就能赚上二三万元。
在巨大的利益诱惑面前，越来越多的人加入了炒房大军。房价一片“涨”声，也引起了部分消费者心理恐慌，不自觉地投入到买房大军行列。一些消费者也产生了一步到位的想法，买了一套很大的房子，结果背上了很大的还款压力。如今的重庆楼市似乎正陷入这样一个怪圈：不断上涨的房价，推动了地价的不断上涨，而不断上涨的地价，又推动了房价的新一轮上涨。
重庆房地产主管部门有关人士认为，该市有一个“信号”值得重视。一个是空置房的居高不下。目前，全市空置房有近470万平方米，其中，空置一年以上的住宅面积110.85万平方米，同比增长14.8％。
重庆大学经济与工商管理学院博士生导师、重庆大学发展研究中心副主任蒲勇健坚称，重庆主城区的房价短短半年多时间上涨了近一半，肯定有泡沫存在。因为，重庆房价的大幅上涨未能反映重庆老百姓的正常需求，老百姓的收入增长速度没有这么快。“重庆房价的大幅度上升，很大程度上是浙江炒房团、尤其是温州炒房团炒起来的”。有人说，适度的泡沫有利于房地产行业的发展，这种说法是错误的，因为没有一个很好的尺度来衡量泡沫是否适度，其次，泡沫都是由小到大的，如果不加以控制，将会发生大问题。
蒲勇健的声音很快被淹没了。重庆市统计局从重庆市房地产市场的投资速度、房价涨幅、资金来源、供求比例等四个重要指标进行分析后，认定重庆市房产市场不具备泡沫的特征。
重庆市同创置业房地产公司副总经理周奕先很坚决地说：“重庆市房地产市场没有泡沫。去年，重庆的房地产价格不仅在全国是排名靠后，在西部也是倒数。重庆的房地产价格没有成都、西安、昆明等城市高，甚至还没有贵阳高。重庆的房价经过大幅上涨以后，目前才与其直辖市的地位相称。”
东宏实业（重庆）有限公司总经理韦华宁说：“重庆市房地产价格没有虚火，总体上来说，是比较正常的。近半年来，重庆房地产价格虽然涨幅较高，但是它的起点比较低，在省级城市中是偏低的。由于重庆市的政策引导和市场培育，以及建材和土地价格的大幅上涨，重庆市房地产价格开始爆发了。但是总体看来，重庆房地产的利润率在20％左右，是在一个合理的范围内。”
不可知的未来
蒲勇健称，中央最近接连出台针对房地产的调控措施，意味着这一行业已经出现了泡沫。
卢泰宇说，重庆市房地产市场已出现结构性过剩，如本次房交会推出的花园式洋房、联排别墅、高档别墅等高档住宅太多了，沿江开发的一些房地产项目也基本上以高品质的大房型为主，而重庆人的收入水平还远未达到这样的消费层次。
记者在房交会看到的美茵河谷、大川水岸、棕榈泉、天地豪园、广厦城、比华利、蓝湖郡、奥林匹克花园等项目，已推出或即将推出别墅、联排别墅、花园洋房等高档住宅，占地大都在1000亩以上。
卢泰宇还透露，在重庆北部新区将有一大批高档住宅小区上市，每一个项目都在1000亩以上，总规模“达几万亩”，可容纳近10万户家庭。他不知道北部新区是否真有如此之大的市场消费能力。
至于中央对房地产市场的宏观调控，卢泰宇也表示了他的担心：由于国家调高了房地产开发项目资本金比例，各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款等，一些没有实力的房地产开发企业将会被逐步淘汰出局，而一些较大的房地产开发商因为圈地太多，也可能会出现资金断裂。
韦华宁说，国家对个人按揭贷款进行限制，提高个人第二次按揭贷款利率，买房人必然会减少，从而影响到商品房销售量。而对企业收紧贷款，将使房地产商不得不放缓开发速度。
业内专家认为，国办文件到今年年底才会真正见到成效。但如若地方执行不力的话，可能导致更为严厉的政策的出台。
责任编辑：赵振宇
记者：阴雪
很少有几个城市像天津这样，城区内存在如此之多的危陋平房。从1994年开始，天津每年的房屋拆迁量约为100万平方米。2003年后，除了旧城改造，城市快速路网建设、地铁一号线改造、轻轨铺设以及对海河两岸进行改造等大型市政基础设施建设工程也相继上马，这些工程带来了巨大的拆迁量。仅2003全年天津累计拆迁量就超过500万平方米，涉及两三百万人动迁，这相当于过去5年的总和。
天津的房地产市场，就像加速的京津城际列车，正呼啸着向前疾奔。
连续几年不温不火的天津房地产市场，自去年下半年突然开始火爆，房价几乎每个月都有变动。据中房指数天津办公室的统计数字表明，从去年9月到今年4月，几乎所有楼盘每平方米的售价都有所上升：“水木天成”从2618元上涨到2860元；华苑新城二期从3050元上涨到3700元；“阳光100”甚至从3900元上涨到4930元，在短短几个月时间内涨幅超过了1000元！
国家发改委、国家统计局公布的全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年一季度天津房价涨幅为14.2％。
“温而不热”的天津楼市，如今为何突然发热？
全民购房？
“由于以前城市建设投资不足，影响了天津的城市功能和地位，因此天津城市方面的欠债是比较严重的。”天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫对本报记者说。
天津融创奥城投资有限公司总经理助理陈维明表示，“天津市场起步比周边城市慢了一步”，目前天津房地产的火爆从某些方面看，实质上属于偿还历史的欠债。
据统计，目前全国城市人均居住面积为23平方米，而天津只有14平方米，仅为全国平均面积的64％。卢卫分析说，“天津市目前的人均GDP大约是3000美金，而从2000美金上升到3000美金只用了一年的时间。人们的收入在增长，而人均居住水平还比较低。对于天津来说，‘全民购房’的动力不仅存在，而且在不断继续和增强。”
“去年下半年，政府拆迁政策的执行硬性拉动市场，反映在春节之后，市场供应量略显不足，造成房价上涨。”天津万隆置业有限公司总经理陈起具体分析说。
很少有几个城市像天津这样，城区内存在如此之多的危陋平房。从1994年开始，天津每年的房屋拆迁量约为100万平方米。2003年后，除了旧城改造，城市快速路网建设、地铁一号线改造、轻轨铺设以及对海河两岸进行改造等大型市政基础设施建设工程也相继上马，这些工程带来了巨大的拆迁量。仅2003全年天津累计拆迁量就超过500万平方米，涉及两三百万人动迁，这相当于过去5年的总和。
大量动迁户加入商品房的需求阵营中。有资料显示，天津从1999年开始，每年住房供给量为600万到700万平方米，销售630万平方米，供求基本平衡。但2003年下半年，由于拆迁集中，短时间内房屋需求量呈井喷态势增长，形成供给的弹性不足。
供应量的略显不足不仅使新房房价上涨，二手房的价格也随之向上浮动。据天津市中介机构内部人员透露，在河北区金钟河大街上，房龄20年的板楼，成交价为3000元／平方米；在南开区、和平区的二手房市场，一些去年售价八九万元的小户型，今年已经涨到十五六万元。
市场潜力之大“简直望不到边”
“天津的房地产基本没有泡沫，一直走得比较平稳，因此老百姓对所买房子的预期值很高，始终认为房价不会跌。”陈起说，“天津居民一般是有了长久的积蓄之后，才开始集中买房。”
“天津房地产市场的潜力之大，简直望不到边。”天津一位地产商不无夸张地对本报记者说。天津人均居住面积要从目前的14平方米，达到全国现有的平均23平方米，即使不考虑人口增量和住房水平的提高，仅以每年人均增加1平方米计算，连续9年，每年纯住宅需求量就达1000余万平方米以上。
如果说像万隆这样中低价位楼盘的开发商们，受益于市场的火爆，是因为城市巨量拆迁带来了大量的中低收入客户，那么对于致力于金字塔尖的高端市场开发的时代奥城来说，销售情况又是如何？
陈维明兴奋地告诉本报记者，“奥城4月18号开盘，销售状况超出想象之外的好，到4月底，仅仅用了12天的时间，就回款2个亿，这在天津房地产市场上可能是绝无仅有的。很多客户提着包，装着一百多万现金来买房，我们收款的时候都心颤。”陈维明分析说，“高端市场的火爆，一是由于现在天津的高档住宅相对较少，二是有钱人第一次置业到了10年期，现在他们想要更换住宅。市场容量是有的，但天津人比较务实，不会超前消费，只在自己能承受的范围内消费，很慎重、很理智。就像天津人的性格一样，比较实在，因此天津炒房的人少，真正买房的客户还是自有居住为主。”
卢卫也认为，“天津的房地产市场比较扎实，它的发展是自下而上的，从一般老百姓到高收入的人都有买房需求。同时天津人的住房消费观念也比较成熟，买房比较挑剔，因为他们买房不是投机，80％甚至90％以上的人买房是为了自住。”
没房的买房，有房的改善，一时间房屋交易空前活跃，使得天津房价节节攀升。
市场之价政府之手
卢卫在总结天津房价上涨的原因时说，“多种因素的作用范围、力度、形式不尽相同，但作用时间和作用方向却相对集中，它们的共同发力导致楼价涨幅甚大。”
房价看涨同时也缘于成本推动。陈维明就表示，由于建材市场采购价格的大幅度上涨，使得房屋建筑成本有所增加，推动一些今年新开盘的商品房项目提高了销售价格。卢卫分析认为，“由于新建住宅的科技含量有所提升，对住宅的结构、材料、节能、环艺实行了新的设计规范和标准，导致了建筑成本的上升。”
同时，土地费用也有所增加。“过去政府缺乏城市经营意识。”卢卫介绍，天津自1994年开始的城市平房改造，当时政府起主导作用，采用回迁政策。1997年左右开始进行货币化拆迁，但政府还是起推动型作用。许多承担大片危陋平房改造的开发商，往往是划拨得到土地，除安置拆迁居民外，部分用于商品房开发。2002年，国土资源部出台文件，要求经营性土地不得协议转让，必须通过招标、拍卖、挂牌交易。“2003年6月天津市对经营性土地全部实行‘招拍挂’有偿交易，这是地价长期偏低后回归价值本位的市场要求，从而带动了房价的上涨。”
据天津市房地产专家判断，该市土地价格未来还将继续上涨。
然而，就在天津楼市的一片涨声中，政府伸出了干预之手。4月19日，天津市政府召开第23次常务会议，提出“要加强对房地产市场调控力度，将本市全年商品房平均价格涨幅努力调控在10％左右。”随后，天津市建委又出台了具体的调控房价8项措施。
“政府出面调控房价，应是一种理性的、积极的干预，而非人为的、消极的抑制。”卢卫认为，“政府目前出台的这些措施配置得当，从各方面形成了一套抑制楼价的‘组合拳’。政府调控的目的，不是单纯控制房价的涨幅，而是要熨平房价不规范的、振荡过大的波动。”
卢卫同时还表示，“将房价涨幅控制在10％，只是政府针对目前房价过高的一种短期目标而非经常性目标。从中长期看，城市用地控制从紧、购房需求大、开发成本上推，都使天津楼价升多降少的走势成为定局。”
还有专家认为，房地产价格更多由市场形成，政府并非不可干预，问题在于，天津市政府提出的将房价控制在10％左右的调控目标，是如何科学定性，又如何能保证实现？
谁搅热了沈阳地产？
本报记者 杨丽萍 沈阳报道
“沈阳现在以每月100－200元／平方米的速度涨价，在环城路上的房子都已经开到3000元／平方米了，大二环的房价已经是2500元／平方米起价了，二手房的价格也差不多是2500－3000元／平方米了。”5月17日至19日，记者在沈阳第七届房交会现场采访时，很多市民感慨：“这只是平民老百姓的房子，好房子的价格想都不敢想。”
2003年突然发力
沈阳确实出现了老百姓想都不敢想的房子。在沈阳浑南新区，华新国际开发的河畔花园被誉为是沈阳的富人区，房价已从多年前3000多元上涨到现在的1万多元／平方米。
“在沈阳，普通老百姓能够接受的房价也就是3000元／平方米左右。”沈阳华锐房地产开发有限公司企划部经理崔天泽告诉记者，而沈阳的房价普遍都在3000元以上。
用沈阳房地产业内人士的一句话来说，沈阳房价的上涨和沈阳房地产市场的升温可以说是“突如其来”，开发商们清楚地记得这个大拐点就在2003年。
“2003年之后，沈阳整体市场进入了一个高速发展期。”沈阳华锐房地产开发有限公司总经理阎峰说。而据记者了解，2003年，沈阳房地产投资总计177.3亿元，同比增长了53％，占到全市固定资产总投资的30.4％；同年，沈阳房地产销售额比2002年同期增长24.3％；商品住宅和二手房交易面积双双突破500万平方米大关，在全国北方城市中仅仅落后于北京和天津，位居第三。
而房价的上涨此时也和房地产的“投资热”如影随形。记者从沈阳政府部门得到的统计数据也证实，1998年沈阳商品住宅的单位售价才2300元／平方米，几年以来涨幅都比较平稳，但是到去年底全市商品房平均价格突然猛增至2915.9元／平方米，涨幅达到6％。2003年同样成为了沈阳房价的拐点。
沈阳房价的攀升速度“惊人”其实才刚刚开始。早在今年年初，对沈阳房地产颇有研究的沈阳市房地产研究所副所长范瀚章教授就预言2004年沈阳房价的涨幅可能将达到10％，而这一预期很快就在第一季度得到了印证，房价涨幅达到了19.6％。
“我的一个朋友只买了沈阳某楼盘的一个号，一个月以后，这个楼盘每平方米就涨了200元，他把这个号一倒手就能赚个一两万了。”沈阳一知名媒体的记者透露。不到半年时间，有人三次倒房净赚8万多元。
沈阳华锐房地产开发有限公司总经理阎峰也向记者坦言，沈阳房价的确涨速明显，该公司开发的位于沈阳皇姑区的“塔湾欣城”，刚拿地时周边的项目房价也就在2400元左右，不久就涨到了2800元／平方米，“一年后，我这个项目单价涨到3200元是一点问题都没有。”
“鹏利广场花园是中粮集团在沈阳的第一个项目，位于商业气息非常浓的中街附近，均价3400元／平方米，5年前的价格也只有1800元／平方米，主要是这一两年涨起来的”，沈阳鹏利广场房地产开发有限公司市场部总监陈念透露，即将推出的鹏利广场花园二期的房价也将上调。
沈阳二手房房价也不容忽视。一季度，沈阳市七区二手房平均价格达到了2802元／平方米，比去年同期上涨每平方米709元。很多二手房的价格直追3000元的高位。
然而，沈阳房价并没有因为3000元这个数字而“戛然而止”。一位温州购房团的成员认为，沈阳房价两年内还会有较大涨幅，如果判断准确的话，两年之内脱手的楼盘涨幅可以达到20％。
沈阳房价无泡沫？
范瀚章教授认为，目前沈阳的有效需求旺盛且持续，两三年内出现回落还不太可能。
沈阳市房产局局长马英更是明确指出，未来打算在沈阳买低价房是不可能的事情。他说，只有泡沫消失后，房子才会自然降价，而在沈阳不存在泡沫问题，所以也就不存在价值回归。
“我可以肯定地说，沈阳房地产没有泡沫。”马英在接受媒体采访时说，沈阳市房价平均在3000元／平方米左右，开发商投入成本应该是2500元／平方米左右，也就是说，每平方米毛利润维持在500－700元左右，净利润基本是300元到500元，净资产收益率在15％－20％之间，而这个利润空间是正常的、合理的。如果每平方米的利润超过了1000元，就需要调控，如果不进行调控，房地产经济就将不能持续，就会产生泡沫现象。“沈阳房地产没有泡沫。”
记者采访的几家房地产开发企业，其观点基本与马英一致。
“我们不能把沈阳现在房价的上涨与其他城市的房地产过热等同起来，因为2003年之前的沈阳房地产已比沿海发达地区及部分内陆城市的房地产落后至少4－5年。”沈阳友谊城青苹果住区总经理徐成前说，起点低，涨幅虽大，也不能说明里面有泡沫成分。
阎锋对此表示赞同，他说，沈阳房地产的火爆和房价的急增是4－5年落后局面的市场释放，正因为如此，沈阳极有可能是目前全国少有的房价上涨但不存在泡沫的城市。
马英指出，地价是房价上涨的一个重要因素。“土地热决定了房子热”，由于土地的增值速度快的原因，沈阳房子越来越贵也是必然。
“沈阳的房价上涨不是一种虚高，除了土地和原材料成本增加的因素外，需求更是支撑房价坚挺的强劲动力。”辽宁佳地房地产开发有限公司副总经理刘瑛说，首先是旧城区的改造、扩张，“金廊”工程的实施增加了市场需求；而振兴东北举措和城镇化进程也将源源不断的扩大房地产市场容量。“沈阳住房消费高峰期还没到来，5年内不存在过剩、顶峰的问题。”
“按照沈阳市政府规划，未来两年内沈阳市拆迁户将达到13万户，可带来交易面积1730万平方米，交易额452亿元。”陈念用具体数字向记者计算了沈阳的住房需求，“按现有城市化率计算，每年将有7万人进入沈阳，需要增加140万平方米的住房面积。这些都足以支持未来5年左右沈阳房地产维持在一个高速发展的水平。”
不过，也有沈阳房地产业内人士指出，沈阳目前某些区域的房价确实有点过高，开发商和政府都要警惕正在悄悄燃烧的“区域热”。而二手房也出现了一些“泡沫”苗头。“按照供求规律，二手房价格应该控制在商品房价格的50％－70％较为合适，而沈阳现在已经达到了71％，有些区域二手房价格甚至高过了商品房价格。”专家提醒，二手房价格如果不加控制的上升也有可能带来沈阳房地产的泡沫。
青岛：向下拐点惊现？
本报记者 蒋培宇 青岛报道
“海泊人家”炒家跳水并非仅此一家。来自官方的统计表明，青岛市今年一季度房价虽然继续上涨，但涨幅开始回落。青岛市统计局最新统计结果显示，一季度，房屋销售交易价格与去年一季度相比，上升1.3％。房屋销售价格涨幅则较去年四季度回落1.6个百分点。
炒房者高台跳水
在青岛市，“海泊人家”这个楼盘不是最大的，也不是最贵的，但它可能是最有名的。
“海泊人家”可谓一夜成名。该项目占地约50亩，共13栋楼，576套房屋，总投资约2.2亿元，预计2004年完工。楼盘位置为三级地段，销售场面却出人意料地火爆。去年9月7日开盘当天，近5000人冒着大雨排队抢购，附近交通为之堵塞，开发商不得不请民警维持秩序。“买房的人像疯了一样，出手想都不想，干脆得就像买一棵大白菜！”一位地产商这样形容当时的火爆场景。
“海泊人家”预售房价为均价3800元／平方米，正式按揭时升至4100元，开盘时涨为4750元，开盘第三天即飞升至5080元。即使这样，很多人还是空手而归。
“海泊人家”飞升的房价背后晃动着大量炒家的身影。一位不愿透露姓名的地产商指出，“至少有30％的房子掌握在炒家手里，开盘第二天‘海泊人家’的房子就出现在二手房市场，从一楼到十楼全有。”
但时隔仅半年多，“海泊人家”的部分业主不得不咀嚼苦涩的滋味。“海泊人家”旁要建高架桥，房子可能贬值的消息首先开始流传，随后在二手房市场的“海泊人家”的报价开始下滑。“比高峰时降了几百元。”青岛市商业银行零售业务部总经理徐洪治说。
记者调查表明，在二手房市场，“海泊人家”的房子大部分报价超过5300元／平方米，个别的为7000元／平方米，而有相当部分的房子在5000元／平方米以下，一般为4500元／平方米左右，大大低于开盘第三天的价格5080元／平方米以及开盘价4750元／平方米，个别房子报价甚至在4200元／平方米，接近正式按揭价4100元／平方米。高位接盘者将不得不付出代价。
2004：拐点惊现？
“海泊人家”炒家跳水并非仅此一家。来自官方的统计表明，青岛市今年一季度房价虽然持续上涨，但涨幅开始回落。青岛市统计局最新统计结果显示，一季度，房屋销售交易价格与去年一季度相比，上升1.3％。房屋销售价格涨幅则较去年四季度回落1.6个百分点。有业内人士指出，由于去年第一季度受非典影响，房产市场受到一定程度冲击，因此今年第一季度在楼市一路向上的情况下，涨幅应该比去年第一季度大大上升，“实际情况却相反，看来青岛市房价上涨乏力”。
青岛房产市场自2000年以来一直号称卖方市场，有人形容为只要挖个坑就有人买。但是，今年青岛房产市场却首先从办公和商住楼上开始现出颓势，投资分别完成0.5亿元和2.4亿元，均比去年下降31％。
徐洪治认为，青岛市的房价差不多到顶了，上升的空间已经不大。“今年接触到的房产商普遍底气不足，认为青岛市的房价就像拉到底的弓，再拉就要断弦了。”与此相应的是，有的楼盘遭遇滑铁卢，“开盘价6000多元／平方米，想卖到8000元／平方米，没想到不好卖。另外，在二手房市场，每平方米价格超过万元的也很不好卖。”
青岛市当地一家媒体在报道今年一季度的一次房产大集时说，进入2004年，青岛市的房产市场已没有了2003年的激情和喧闹，购房者更加理性，对新开盘的高价普遍存抱持币观望态度，房产商不得不将希望寄托在5月的旅游购房者身上。
“现在通货膨胀，钱留在房产商手里就贬值，赶快买地做房产，有了地又不敢耽搁，想着赶快开发，怕迟了房价跌下去砸在自己手上。”徐洪治这样形容目前青岛市房产商惴惴不安的心态。
目前青岛的大地产商正全力加快开发速度。青岛市最大的房地产开发商青岛城建今年推出了10个项目，除了1个在北京外，9个均在青岛，总开工面积超过100万平方米。有青岛市房地产黑马之称的海信地产，在去年推出60余万平方米项目的基础上，今年推出的项目开工面积将达80万平方米。仅两家房地产商的开工面积就占了青岛市一年商品房销售面积的一半有余。
海信地产公开表示，加快开发速度，原因之一是为了规避经营风险。
供应放量楼市败火？
从2000年以来，青岛市的房产市场已经过3年火爆增长，房价翻了两番，沿海部分地段甚至翻了4番。近期青岛市一家房地产商在崂山区推出一批豪宅，均价为3万元／平方米，在青岛市引起巨大反响。
实际上，部分青岛房产商对房价的大幅度上涨并不拍手欢迎。已涉足房产市场5年的青岛亚星集团总裁姜剑就曾大声疾呼：“（青岛的）房价应该稳一稳，再不能大幅上扬了！”他担心房价大幅上升后会下滑，对经济乃至行业造成毁灭性打击。
青岛土地和商品房供应正急剧放量。青岛市正进行大规模搞土地清理整顿，这项活动见效后，囤积在开发商手里的大批土地将被蜂拥推入房产开发市场。据业内流传的说法，沉淀在青岛开发商手里的土地大约有2600万平方米。而青岛市市内四区旧城尚未大规模开发，其间蕴藏大量可供房产开发的土地。5月14日下午青岛市市北区人民政府与和记黄埔地产有限公司、加拿大协平世博地产有限公司签署了合作开发建设占地2.5平方公里的青岛中央商务区的意向书，它将大大推进青岛市内四区旧城改造速度，缓解房产开发土地供应矛盾。同时，青岛市还决定至2006年，将竣工600万平方米经济适用房，相当于青岛市目前两年的商品房销售面积总和，竣工速度为从2004年开始每年递增100万平方米，这将大大满足中低端用户的购房需求，占目前青岛市近70％的中低端住房市场的火爆势头会大大降温，从而使整个市场供求趋于平衡，房价回归理性，炒房者无利可图或获利极薄，自然会失去炒楼的动力。
青岛市房产界比较普遍的看法是，2004年是一道坎，国家的政策在逐渐收紧。统计表明，今年1－4月，青岛市房地产企业国内贷款14.1亿元，增长78.4％，高于当年到位资金增幅31.8个百分点，占资金来源的23.8％，比去年占比提高4.3个百分点。而拖欠各项应付款7.5亿元，比上年增长49.1％，拖欠款占完成投资的比重为28.3％。其中拖欠建筑企业工程款5.7亿元，增长42.9％。
青岛市有房产商认为，楼市渐趋理性将会与国家出台的相关政策形成合力，加快青岛市房产行业洗牌的速度，部分企业将被淘汰。
谁能揪住房价这匹疯驴的尾巴？
物价在涨，房价涨得更快。
据国家发展和改革委员会、国家统计局4月19日发布的一项监测数据显示，一季度，全国35个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7％，比去年四季度增加2.6个百分点。有9个城市房价涨幅超过10个百分点，其中上海上涨28.3％，沈阳19.6％，青岛16％，重庆14.5％，天津14.2％，南京12.1％，宁波11.9％，杭州10.5％，济南10.2％。
此前，本报地产版已对长三角地区房价蹿升进行了全面调查。本期，将探讨二线城市，而且主要是中西部城市房价飞涨的背景。不过，很多读者会很自然地从中得出观感，房价上涨已非个别城市的特有现象，俨然已成全国燎原之势。
有一位开发商告诉本报记者，物价已连续11个月上涨，累计涨幅远远超过20％，房价涨幅低于20％，其实就是负增长。
而一位消费者说，“我的收入基本没有增长，或者年增长只有3％－5％，收入增长怎么也追不上房价的增长，我何时才买得起房？”
可是，国家不是正对房地产进行宏观调控吗？“没事，只要国家不对消费信贷进行限制，房价就还得涨。”北京一位著名开发商说，“看来对住房消费信贷进行限制的可能性不大。”
很多开发商骑着房价这匹疯驴，绝尘而去；很多购房者揪不住这匹疯驴的尾巴，向隅而叹。
（李一戈）
济南：走出“槽状”空间
本报记者 王法争 济南报道
“近一年多来济南的房价快涨疯了，这是有史以来上涨最快的时期，市场太热了，连头几年积累的烂尾楼都卖完了。”济南一家房地产公司的杨老板这样对记者说。
济南市房管部门提供的一份分析表明，2003年济南房价涨幅创历史新高。今年一季度，济南市增量房均价达到2527元／平方米，比上一季度上涨了10.2％，同比增长18.03％；存量房均价为1919元／平方米，同比增长25.6％。
济南当地的开发商和有关专家，普遍将房价飙升归因于大规模城改带来的需求与土地政策调整后，供应不足所致。但山东省建设厅的有关人士却对记者表示，造成房价上涨的原因有许多，但目前涨幅过快，有人为炒作的嫌疑。
据了解，山东建设部门近期将召开专门会议对目前的房价形势进行讨论，以便出台适当的宏观调控政策。
开发商等米下锅
房价搜房济南公司的常务副总经理侯婕认为，现在济南的楼市完全是一个卖方市场。山东普利发展有限公司董事长刘建业也认为供需矛盾是造成房价上升的重要原因。面对不断上涨的房价，众房地产开发商甚至抛出了“仍有上升空间”的论调，认为目前济南的房价与京津和宁沪杭房价相比偏低，房价涨势一直慢半拍。济南房价在京津和宁沪杭之间形成一个“槽状”低地，仍有一定的上涨空间。
“济南房价水平滞后于经济发展水平的局面肯定会发生变化，有10.2％的涨幅是很正常的，而且还有很大的上升空间。”一位开发量超过10万平方米的开发商说。
济南舜华园建设发展有限公司市场部一位人士对记者说，济南房价的上涨，主要原因在于大规模城改拉动了购房需求。该人士分析，济南的情况和南京比较类似，都是省会城市和副省级城市，GDP也差不多。三年前，南京为了迎接世界华商大会开展大规模城市改造，促进了房地产市场急剧升温，房价也应声而涨。济南的大规模城改比南京晚两年多，今天也显示出了同样的市场趋势。为了迎接今年6月份的亚洲杯足球赛和申办下一届全运会，济南市重点建设项目相继实施，特别是经十东路建设工程的竣工，带动了整个东西部地区商品房价格的全面走高。
从去年下半年开始，济南拆迁安置用房数量大增，仅经十路、经一路拆迁就需安置用房5.6万户。市政府对旧房的拆迁补偿费每平方米提高到了4000元左右，使拆迁居民有一定的资金投向房地产市场，在一定程度上抬高了房价的涨幅。经十路拆迁中曾出现过2100多户居民无房安置的情况，该工程指挥部在全市范围内紧急搜寻安置房源。
除了拆迁居民，还有大量的城市新兴白领要满足住房需求，很多人包括外来人口也要解决首次置业和异地置业的问题。
楼市需求日趋旺盛，但是新土地政策却造成了新楼盘的难产。济南市政府早在2002年底就冻结了所有开发用地的转让审批手续，接着又出台政策要求全面停止协议出让土地，一律实行挂牌拍卖，仅济南城区冻结的土地就达8000亩之多。由于济南的土地供应一直没有一个具体的时间表，许多房地产公司在“等米下锅”。据统计，去年5月、10月和今年4月济南举行的三届房展会，楼盘供应数量逐年递减，分别是182家、168家和108家。而且，由于土地供应后续不足，基本没有新开楼盘。
土地供应紧张缘于土地市场整顿。截至目前，山东省已经分三批撤销各类开发区739个，减少了74.6％；开发区总规划面积由4873平方公里调减为1100平方公里，调减了77.4％。
政府祭起经济适用房之旗
济南房地产界资深人士支英珉先生却呼吁“房价涨幅应该慢些再慢些”，认为“相对于南京、杭州等省会城市，济南的经济发展水平要落后一些，不能攀比。”高房价不但将赶跑“本欲来济南的投资者”，也可能“降低济南市民其它领域的消费能力，间接抑制城市经济总量的增长”。
政府也有所忧虑。据记者了解，济南市有关部门正在着手调查房地产市场的炒作现象，认为这在一定程度上使房价出现了不少泡沫，山东建设部门也认为济南房价有“炒作嫌疑”，近期将召开专门会议对目前的房价形势进行讨论。
业内人士分析说，房价炒作有两方面的原因，一是房地产开发商出于自身的利益考虑，在销售中过分炒作目前土地紧张，借势抬高房价。一位购房者王先生告诉记者，在他买房初期，开发商就放言，下一期每平方至少要涨价200元，要给这一期购房者留下升值空间；另外还有部分投机者大兴房产投资，更为房价上涨推波助澜。
政府的对策是，推出较大规模的经济适用房，以缓解房价压力。济南市今年的第一个几十万平方米的经济适用房项目已经启动，年底即可进入市场，以后每年还将有120万平方米左右的的经济适用房推出。
“围城”现象
济南市房地产业的红火形势，吸引了包括兖矿集团、山东黄金集团、中国重汽集团等业外大公司斥巨资杀入房地产市场。
但是，热闹的济南房地产市场似乎没有真正的巨鳄，尚未形成真正的竞争市场。目前济南大大小小的房地产公司将近400家，2003年销售过2亿元的只有10家左右，没有一家市场份额超过10％。
外地开发商几乎很难染指济南地产市场。香港新世界公司和青岛伟东置业都是以招商引资的方式来到济南，阳光100房地产开发有限公司虽然来自北京，出资方却主要是山东本地企业兖矿集团，大连万达集团也只是做了一个规模不大的商业地产项目。
来自北京的阳光100副总经理解君认为，从长远发展来看，济南是一个房地产发展潜力很大的市场，一方面济南离北京较近，交通位置处于枢纽地带，对经济文化等各方面的辐射力较强，因而城市的发展空间大，另一方面济南的房地产市场不够规范，市场化程度不够，还没有真正运作发展起来，这恰恰预示着房地产市场的潜力。天津顺驰山东公司最近已悄然挂牌。
外面的企业想进来，济南本地的房地产商却一门心思打算出去。山东普利房产是济南著名的开发企业，累计开发面积已上百万平方米。近来在济南没有新开工项目，该公司已转战淄博等城市。中润、三庆等企业也开始在淄博甚至一些县级市开发项目。
重庆泡沫：有，还是没有？
本报记者 陶春苗 重庆报道
就像那直线上升的水银柱，重庆房价不仅在挑战购房者的心理价位，更在考验人们对房价的想像力。
5月13日至16日，2004年重庆市春季房交会显示，重庆市房价“涨势如虹”。房展会成交面积近119万平方米，成交金额近37亿元，均价3100元／平方米，比去年的秋交会商品房成交均价比2098元／平方米，上涨了1002元／平方米，涨幅达47.6％。
房价飙升之谜
沉默多年的重庆楼市，以房价开始了它的爆发。2003年二季度，重庆房价上涨5.5％，居西部城市之首，地价涨幅更达33.7％，国内仅次于杭州。今年一季度重庆房价上涨14％，但有开发商称，实际涨幅超过20％。2004年春季房交会则是另一个印证。
究竟是哪只手在推动重庆房价上涨？
重庆市国土房管局有关人士认为，近年来，重庆房价持续上涨，市场日益活跃，主要应归功于政策改善了购房环境，刺激了住房消费。如重庆市路桥收费改革，实行年票制。原先新建的大桥，因为收费，车辆一般不愿意经过，而桥头附近的房地产也卖不动，路桥收费改革后，桥头附近的房地产一下被激活了。
重庆市城市建设综合开发管理办公室主任张新益说：“重庆市的城市人口将从现在的1100万增加到2010年的1600万，大量的住房需求将由此产生，从而推动重庆房地产价格往上走。”
不过，房地产业界人士的说法是，上半年以来的房价飚升，当然离不开政策刺激，但更重要的原因还是地价上涨。重庆市万基房地产顾问有限公司董事长卢泰宇称，在激烈的竞争下，一线城市的房地产开发商为了拓展空间，必然选择向二线城市扩张。重庆作为西部大开发的重点城市，也是新兴的直辖市和三峡重镇，最近几年在基础能源设施建设、道路交通建设上投入了大量的资金，工业快速增长，经济发展迅速。城乡居民储蓄余额达到历史性的1800亿元，人均GDP接近1000美元，特别是渝中区的人均GDP达到3000美元。这都为重庆市房地产的加速发展提供了绝好的机会，并吸引了大批外地开发商进入重庆。埠外资金的涌入，将重庆市的土地价格大幅推高，不论是在新区还是在老区，短短一年的时间里，土地价格就上涨了一倍多。
按业界的说法，土地成本大约是建房成本的30％。虽然地价大幅上涨是现在的事，但开发商都非常精明，以前的存量土地此时不涨价，还待何时？
至于地价大幅上涨的原因，一个大家都接受的说法是，这与2002年重庆政府大幅度调整土地级别有关，同时去年政府重点强化土地储备、公开招标拍卖、控制土地供应总量等，客观上也推动了地价的上扬。
泡沫？
记者在这次的重庆房交会上，认识了一位浙江东阳来重庆做木雕生意的陈先生，他在“广厦城”买了好几套房子。陈先生称，他买这么多房子是用来投资的。他在“广厦城”买的房子去年非典过后，才只有1600多元／平方米，现在已经涨到了3000多元／平方米。他一个老乡在南坪“上海城”买了5套，也获利不薄。
本次房交会会刊上刊登的绝大多数内容都是转让房源。二手房中介信息共有3641条，而二手房出售超过了1500套，数量是上届房交会的两倍。据调查，炒家抛售的房源大多数是清水房，其中有一些还在施工中。如果房子能够顺利成交的话，一二个月内，炒家就能赚上二三万元。
在巨大的利益诱惑面前，越来越多的人加入了炒房大军。房价一片“涨”声，也引起了部分消费者心理恐慌，不自觉地投入到买房大军行列。一些消费者也产生了一步到位的想法，买了一套很大的房子，结果背上了很大的还款压力。如今的重庆楼市似乎正陷入这样一个怪圈：不断上涨的房价，推动了地价的不断上涨，而不断上涨的地价，又推动了房价的新一轮上涨。
重庆房地产主管部门有关人士认为，该市有一个“信号”值得重视。一个是空置房的居高不下。目前，全市空置房有近470万平方米，其中，空置一年以上的住宅面积110.85万平方米，同比增长14.8％。
重庆大学经济与工商管理学院博士生导师、重庆大学发展研究中心副主任蒲勇健坚称，重庆主城区的房价短短半年多时间上涨了近一半，肯定有泡沫存在。因为，重庆房价的大幅上涨未能反映重庆老百姓的正常需求，老百姓的收入增长速度没有这么快。“重庆房价的大幅度上升，很大程度上是浙江炒房团、尤其是温州炒房团炒起来的”。有人说，适度的泡沫有利于房地产行业的发展，这种说法是错误的，因为没有一个很好的尺度来衡量泡沫是否适度，其次，泡沫都是由小到大的，如果不加以控制，将会发生大问题。
蒲勇健的声音很快被淹没了。重庆市统计局从重庆市房地产市场的投资速度、房价涨幅、资金来源、供求比例等四个重要指标进行分析后，认定重庆市房产市场不具备泡沫的特征。
重庆市同创置业房地产公司副总经理周奕先很坚决地说：“重庆市房地产市场没有泡沫。去年，重庆的房地产价格不仅在全国是排名靠后，在西部也是倒数。重庆的房地产价格没有成都、西安、昆明等城市高，甚至还没有贵阳高。重庆的房价经过大幅上涨以后，目前才与其直辖市的地位相称。”
东宏实业（重庆）有限公司总经理韦华宁说：“重庆市房地产价格没有虚火，总体上来说，是比较正常的。近半年来，重庆房地产价格虽然涨幅较高，但是它的起点比较低，在省级城市中是偏低的。由于重庆市的政策引导和市场培育，以及建材和土地价格的大幅上涨，重庆市房地产价格开始爆发了。但是总体看来，重庆房地产的利润率在20％左右，是在一个合理的范围内。”
不可知的未来
蒲勇健称，中央最近接连出台针对房地产的调控措施，意味着这一行业已经出现了泡沫。
卢泰宇说，重庆市房地产市场已出现结构性过剩，如本次房交会推出的花园式洋房、联排别墅、高档别墅等高档住宅太多了，沿江开发的一些房地产项目也基本上以高品质的大房型为主，而重庆人的收入水平还远未达到这样的消费层次。
记者在房交会看到的美茵河谷、大川水岸、棕榈泉、天地豪园、广厦城、比华利、蓝湖郡、奥林匹克花园等项目，已推出或即将推出别墅、联排别墅、花园洋房等高档住宅，占地大都在1000亩以上。
卢泰宇还透露，在重庆北部新区将有一大批高档住宅小区上市，每一个项目都在1000亩以上，总规模“达几万亩”，可容纳近10万户家庭。他不知道北部新区是否真有如此之大的市场消费能力。
至于中央对房地产市场的宏观调控，卢泰宇也表示了他的担心：由于国家调高了房地产开发项目资本金比例，各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款等，一些没有实力的房地产开发企业将会被逐步淘汰出局，而一些较大的房地产开发商因为圈地太多，也可能会出现资金断裂。
韦华宁说，国家对个人按揭贷款进行限制，提高个人第二次按揭贷款利率，买房人必然会减少，从而影响到商品房销售量。而对企业收紧贷款，将使房地产商不得不放缓开发速度。
业内专家认为，国办文件到今年年底才会真正见到成效。但如若地方执行不力的话，可能导致更为严厉的政策的出台。
责任编辑：赵振宇
