“第三只眼”看中国房地产
外滩记者 李杨／北京报道
居者不必有其屋
出路：经济适用房廉租房道
“普通老百姓是否买得起房，不是房地产市场发展好坏的标准”，在讨论“房地产市场如何健康发展”这个话题之前，钟伟认为“观念更新”非常重要：“中高收入的买商品房，中等收入的可能去租房，低收入的也要保证‘居者有其屋’：房子本身是不是他们的并不是问题的关键。”
中国的“自有住房率”在世界上算高的，大约70%；而在美国，大约有一半的人没有自有住宅。他可能租的是公寓房，如果收入更低，一般会租政府提供的廉租房。日本也有很多廉租房，都是十几层的“板楼”。 我国70%的自有住房率是把有宅基地的农民都算进来了。如果明确定义了商品房的品质，实际自有住房率并不高，而且多数“商品房”还是房改房。
由此出发，当前的“经济适用房”政策值得商榷。如果一个人租不起房，他自然更加买不起。对于政府以低价出让土地、开发商以较低质量施工的经济适用房（有的面积达到三百多平方一套），实惠难以照顾到中低收入阶层，而更容易成为各方“瓜分利益”的过程。
“招投标只是解决了土地供求的问题。如果住房政策不调整，高度市场化的政策延续下去，买了土地就意味着增值，就会导致房价、地价在未来十几年持续上涨。”社科院金融研究所博士尹中立认为，“调整住房政策、扩大经济适用房的供给是治本之策。政府一定要负责中低收入阶层的住房问题，在财政支持力度上增加对中低收入阶层住房消费的倾斜。”
“上海不可能大规模推行类似香港的公屋制度，但如何保障低收入家庭的住房是个重要的课题。”顾建发对记者表示。
钟伟的建议是：“建设以收入为标杆、以出租为目的的廉租房。”房子建成之后，可以政府管理，也可以聘用市场化的机构，用很低廉的价格租给中低收入者。等到他们收入提高，不再符合廉租房标准了，可以退出，让更穷的人住进来。“但不应该卖给你，因为这是政府对中低收入者的补贴。”由于廉租房有各项配套措施，包括便捷的交通线，这样既不会影响商品房市场，也能让低收入阶层“居者有其屋”，过上有尊严的生活。
宏观调控不是万能药
首要是建立房地产监控观察体系
北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为地方政府应该做的不是直接调控楼价、“拍脑袋”决定涨幅，而是建好房地产监控观察体系。
其中的要项包括：已经和即将出让的土地面积，中长期的土地出让规划,在建、闲置土地的比例，当前和今后可供楼盘的面积等，还要分类监测高、中、低档房的空置率，以及房地产开发企业的资金情况（资产负债率、盈利情况）。如果得到了以上真实信息，“就可以看到供销的中长期平衡关系，并精确计算出市场供求的情况；只有在这样的基础上，政府才能有理有据地说：有几项指标进入了‘黄灯区’甚至‘红灯区’，需要引起高度重视；或者，尽管房价上涨比较快，但这是有有效需求支撑的。”
从某种意义上说，宏观调控只是“头痛医头、脚痛医脚”的“反周期”措施，一味强调加强宏观调控、忽视体制变迁容易走上计划经济的老路。“要使经济健康稳定地运行，最终不是取决于有多高的调控技巧，而是在于以多大的努力去推动经济体制的变革。”钟对记者表示。
房价虚高的原由
级差地租地域狭窄 土地出让金收取欠妥
北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为：“当前整体房价高企的根本原因是人多地少。”他从宏观经济学的角度提出了对房地产市场的看法。
我国具有级差地租的地域狭窄。在东南沿海（主要是长三角、珠三角）面积一百多万平方公里的地带住了约三亿人，其中具有级差地租的大中城市特别少。往内地走，以昆明为例，世博园附近品质、环境很好的房子比北京的经济适用房还便宜。
“只有人均收入、配套设施、政府管理水准都比较高的地方才有级差地租，需求也聚集在这些地方，房价自然就高了。”以北京为例：常住人口（约两千万）和东京、伦敦差不多，如果以四环、五环来算市区面积不到500平方公里，而东京、伦敦的市区面积分别是2100、2600平方公里。加上我们的城市规划往往“摊大饼”、“围城”，缺乏功能区的有效划分，物流、人流、产品流比较混乱。“城市发展模式的扭曲自然会在房价的扭曲上体现出来。如果跨地域的整合、协调架构能够启动的话，大都市的房价不会这么高。”
土地出让金的收取方式也使当前房价“虚高”。
“从2001-2003年，全国出让土地有三分之一没有开发。为什么‘圈而不建’还继续出让？主要是因为土地出让金是由本届政府一次性收取的，而不是采取基金制的办法。”
地价是房价中的重头，其他的建筑安装成本、销售成本和利润占大约60%。如果开发商可以分期交纳出让金，无疑将大大减轻资金压力。但此中又存在一个“怪圈”。
“为什么不能‘一次出让、分批收取’呢？企业的信用不足。如果分十年收，几年后早就不知他到哪里去了；由于房地产开发企业跟政府部门‘过于亲密’，信用情况就更糟糕。另外，很多项目中应该由政府承担的市政基础设施费用由企业负担了，开发商提供公共产品也抬高了房价。”
与此同时，某些地区普遍存在的发展商“惜售”、由“关系户”来卖“二手房”的行为被认为是典型的价格操纵。尹中立对记者表示：“房地产市场和股票市场极为类似，价格形成机制都存在着信息不对称，存在着和股票市场庄家一样的伎俩。发展商‘囤积居奇’也属于操纵市场，需要监管的原因就在于此。”
散布虚假信息的做法即使成了“行规”，还是有可能通过《消费者权益保护法》的“欺行霸市”条款来诉讼，这样可以“举证责任倒置”。由于此类诉讼并不多，所以房价被发展商等“炒高”的部分依然坚挺。
居者不必有其屋
出路：经济适用房廉租房道
“普通老百姓是否买得起房，不是房地产市场发展好坏的标准”，在讨论“房地产市场如何健康发展”这个话题之前，钟伟认为“观念更新”非常重要：“中高收入的买商品房，中等收入的可能去租房，低收入的也要保证‘居者有其屋’：房子本身是不是他们的并不是问题的关键。”
中国的“自有住房率”在世界上算高的，大约70%；而在美国，大约有一半的人没有自有住宅。他可能租的是公寓房，如果收入更低，一般会租政府提供的廉租房。日本也有很多廉租房，都是十几层的“板楼”。 我国70%的自有住房率是把有宅基地的农民都算进来了。如果明确定义了商品房的品质，实际自有住房率并不高，而且多数“商品房”还是房改房。
由此出发，当前的“经济适用房”政策值得商榷。如果一个人租不起房，他自然更加买不起。对于政府以低价出让土地、开发商以较低质量施工的经济适用房（有的面积达到三百多平方一套），实惠难以照顾到中低收入阶层，而更容易成为各方“瓜分利益”的过程。
“招投标只是解决了土地供求的问题。如果住房政策不调整，高度市场化的政策延续下去，买了土地就意味着增值，就会导致房价、地价在未来十几年持续上涨。”社科院金融研究所博士尹中立认为，“调整住房政策、扩大经济适用房的供给是治本之策。政府一定要负责中低收入阶层的住房问题，在财政支持力度上增加对中低收入阶层住房消费的倾斜。”
“上海不可能大规模推行类似香港的公屋制度，但如何保障低收入家庭的住房是个重要的课题。”顾建发对记者表示。
钟伟的建议是：“建设以收入为标杆、以出租为目的的廉租房。”房子建成之后，可以政府管理，也可以聘用市场化的机构，用很低廉的价格租给中低收入者。等到他们收入提高，不再符合廉租房标准了，可以退出，让更穷的人住进来。“但不应该卖给你，因为这是政府对中低收入者的补贴。”由于廉租房有各项配套措施，包括便捷的交通线，这样既不会影响商品房市场，也能让低收入阶层“居者有其屋”，过上有尊严的生活。
宏观调控不是万能药
首要是建立房地产监控观察体系
北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为地方政府应该做的不是直接调控楼价、“拍脑袋”决定涨幅，而是建好房地产监控观察体系。
其中的要项包括：已经和即将出让的土地面积，中长期的土地出让规划,在建、闲置土地的比例，当前和今后可供楼盘的面积等，还要分类监测高、中、低档房的空置率，以及房地产开发企业的资金情况（资产负债率、盈利情况）。如果得到了以上真实信息，“就可以看到供销的中长期平衡关系，并精确计算出市场供求的情况；只有在这样的基础上，政府才能有理有据地说：有几项指标进入了‘黄灯区’甚至‘红灯区’，需要引起高度重视；或者，尽管房价上涨比较快，但这是有有效需求支撑的。”
从某种意义上说，宏观调控只是“头痛医头、脚痛医脚”的“反周期”措施，一味强调加强宏观调控、忽视体制变迁容易走上计划经济的老路。“要使经济健康稳定地运行，最终不是取决于有多高的调控技巧，而是在于以多大的努力去推动经济体制的变革。”钟对记者表示。
房价虚高的原由
级差地租地域狭窄 土地出让金收取欠妥
北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为：“当前整体房价高企的根本原因是人多地少。”他从宏观经济学的角度提出了对房地产市场的看法。
我国具有级差地租的地域狭窄。在东南沿海（主要是长三角、珠三角）面积一百多万平方公里的地带住了约三亿人，其中具有级差地租的大中城市特别少。往内地走，以昆明为例，世博园附近品质、环境很好的房子比北京的经济适用房还便宜。
“只有人均收入、配套设施、政府管理水准都比较高的地方才有级差地租，需求也聚集在这些地方，房价自然就高了。”以北京为例：常住人口（约两千万）和东京、伦敦差不多，如果以四环、五环来算市区面积不到500平方公里，而东京、伦敦的市区面积分别是2100、2600平方公里。加上我们的城市规划往往“摊大饼”、“围城”，缺乏功能区的有效划分，物流、人流、产品流比较混乱。“城市发展模式的扭曲自然会在房价的扭曲上体现出来。如果跨地域的整合、协调架构能够启动的话，大都市的房价不会这么高。”
土地出让金的收取方式也使当前房价“虚高”。
“从2001-2003年，全国出让土地有三分之一没有开发。为什么‘圈而不建’还继续出让？主要是因为土地出让金是由本届政府一次性收取的，而不是采取基金制的办法。”
地价是房价中的重头，其他的建筑安装成本、销售成本和利润占大约60%。如果开发商可以分期交纳出让金，无疑将大大减轻资金压力。但此中又存在一个“怪圈”。
“为什么不能‘一次出让、分批收取’呢？企业的信用不足。如果分十年收，几年后早就不知他到哪里去了；由于房地产开发企业跟政府部门‘过于亲密’，信用情况就更糟糕。另外，很多项目中应该由政府承担的市政基础设施费用由企业负担了，开发商提供公共产品也抬高了房价。”
与此同时，某些地区普遍存在的发展商“惜售”、由“关系户”来卖“二手房”的行为被认为是典型的价格操纵。尹中立对记者表示：“房地产市场和股票市场极为类似，价格形成机制都存在着信息不对称，存在着和股票市场庄家一样的伎俩。发展商‘囤积居奇’也属于操纵市场，需要监管的原因就在于此。”
散布虚假信息的做法即使成了“行规”，还是有可能通过《消费者权益保护法》的“欺行霸市”条款来诉讼，这样可以“举证责任倒置”。由于此类诉讼并不多，所以房价被发展商等“炒高”的部分依然坚挺。
