售后包租卷土重来 “美味蛋糕”还是“定时炸弹”
“滴水成金”的神话
按《商品房销售管理办法》的表述，“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”。与此同时，房地产业内对售后包租也有个解释。“所谓售后包租，就是开发商将所售商品房出售给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商签订包租协议，并以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种销售方式”。
据了解，售后包租有多种形式，包括“返租回报”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。
售后包租这种销售方式在中国内地最早出现是在20世纪90年代初期，一经推出，就异常火爆，但往往因为开发商最终无法兑现承诺，楼还没盖完，就卷款而逃，而导致了大量烂尾楼的出现。2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》中明确规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
近年来，售后包租重新抬头，回报率从几年前较保守的每年6％至8％升到了目前的8％至 11％不等，返租年限也从以前的3年左右变成现在的5年、10年之久；此外，经营模式也发生了转变，售后包租经营方不再是开发商，而是作为中介方的投资公司。
在深圳，某商城打出“滴水成金”的旗号，承诺“10年返租，每年 8％”，结果开盘不到一周，回笼资金就达到近两亿元人民币。一时间，售后包租模式大有风起云涌之势。售后包租真的像开发商所宣传的那样，是一种零风险、高收益的投资吗？
倒推数字的噱头
某些开发商对售后包租的投资分析往往极具诱惑力。根据开发商的计算，在包租的前一段时期，投资者基本上可以“以租养供”，租期期满后不仅能收回投资，而且还可以净赚一个商铺。投资者不需劳神费力，便可坐收渔翁之利。
但是商铺的高昂租价收益，往往和投资者的还贷款数惊人地吻合，不禁让人心起疑问————你猜对了，这个天文数字的租价其实是开发商为了卖房倒推出来的。一位房地产业内人士指出，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8％、 10％甚至 12％的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。
暗藏风险的“炸弹”
就目前高档物业市场存在售后包租的形式，很多业内人士及法律专家认为，由第三方来执行售后包租这种商业销售技巧虽然不存在违法之嫌，但由于目前操作模式不甚成熟，对购房人而言，其中仍蕴藏着诸多风险。
据法律界专家介绍，采取售后包租的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系；二是购房人与第三方的委托租赁关系。其风险在于一旦租赁环节出现问题，不能实现包租，其损失只能由租户或第三方承担，与开发商无关，也就是说“售后包租等于是把市场风险转嫁给了消费者”。
在一份承诺售后包租楼盘的包租协议上，记者注意到，租约虽然为 5年，但实际上该合同文字表述使得租赁公司随时可以解约，解约时只需向投资人赔付一个月的房租即可。
明确条款规避风险
如何规避售后包租风险是很多购房人及业内普遍关心的问题。据专家介绍，其风险主要来自于租赁公司，因为该公司有可能不履约；也有来自于市场的风险，当包租房过多、超出市场需求时，势必导致收益减少。
为了规避以上风险，法律专家提出了自己的建议。
首先，应当由开发商提供担保，承担连带责任。购房人在签订合同时，应当与开发商、租赁公司共同签订，应当约定尽可能长的包租期，同时严格约定租赁公司不得提前解除合同，否则应承担巨额的经济赔偿责任。合同中应将开发商作为租赁公司的担保方，一旦租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。
其次，明确约定相应违约责任。市场的变化不是人们所能控制的，如果购房人期望的是长期回报，那么就一定要把违约责任约定清楚，如租金、租期、租金的交付方式、违约责任的确认等。
再次，购买售后包租房需考虑周全。律师建议，如果购买售后包租房，就要查实合同另一方的企业情况、承担责任的能力，订好合同条款、明确责任。 据《财经时报》
按《商品房销售管理办法》的表述，“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为”。与此同时，房地产业内对售后包租也有个解释。“所谓售后包租，就是开发商将所售商品房出售给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商签订包租协议，并以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种销售方式”。
据了解，售后包租有多种形式，包括“返租回报”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总归是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。
售后包租这种销售方式在中国内地最早出现是在20世纪90年代初期，一经推出，就异常火爆，但往往因为开发商最终无法兑现承诺，楼还没盖完，就卷款而逃，而导致了大量烂尾楼的出现。2001年6月1日，国务院颁布的《商品房销售管理办法》中明确规定，房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租，或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
近年来，售后包租重新抬头，回报率从几年前较保守的每年6％至8％升到了目前的8％至 11％不等，返租年限也从以前的3年左右变成现在的5年、10年之久；此外，经营模式也发生了转变，售后包租经营方不再是开发商，而是作为中介方的投资公司。
在深圳，某商城打出“滴水成金”的旗号，承诺“10年返租，每年 8％”，结果开盘不到一周，回笼资金就达到近两亿元人民币。一时间，售后包租模式大有风起云涌之势。售后包租真的像开发商所宣传的那样，是一种零风险、高收益的投资吗？
倒推数字的噱头
某些开发商对售后包租的投资分析往往极具诱惑力。根据开发商的计算，在包租的前一段时期，投资者基本上可以“以租养供”，租期期满后不仅能收回投资，而且还可以净赚一个商铺。投资者不需劳神费力，便可坐收渔翁之利。
但是商铺的高昂租价收益，往往和投资者的还贷款数惊人地吻合，不禁让人心起疑问————你猜对了，这个天文数字的租价其实是开发商为了卖房倒推出来的。一位房地产业内人士指出，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8％、 10％甚至 12％的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。
暗藏风险的“炸弹”
就目前高档物业市场存在售后包租的形式，很多业内人士及法律专家认为，由第三方来执行售后包租这种商业销售技巧虽然不存在违法之嫌，但由于目前操作模式不甚成熟，对购房人而言，其中仍蕴藏着诸多风险。
据法律界专家介绍，采取售后包租的方式涉及两种法律关系：一是购房人与开发商之间的买卖关系；二是购房人与第三方的委托租赁关系。其风险在于一旦租赁环节出现问题，不能实现包租，其损失只能由租户或第三方承担，与开发商无关，也就是说“售后包租等于是把市场风险转嫁给了消费者”。
在一份承诺售后包租楼盘的包租协议上，记者注意到，租约虽然为 5年，但实际上该合同文字表述使得租赁公司随时可以解约，解约时只需向投资人赔付一个月的房租即可。
明确条款规避风险
如何规避售后包租风险是很多购房人及业内普遍关心的问题。据专家介绍，其风险主要来自于租赁公司，因为该公司有可能不履约；也有来自于市场的风险，当包租房过多、超出市场需求时，势必导致收益减少。
为了规避以上风险，法律专家提出了自己的建议。
首先，应当由开发商提供担保，承担连带责任。购房人在签订合同时，应当与开发商、租赁公司共同签订，应当约定尽可能长的包租期，同时严格约定租赁公司不得提前解除合同，否则应承担巨额的经济赔偿责任。合同中应将开发商作为租赁公司的担保方，一旦租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。
其次，明确约定相应违约责任。市场的变化不是人们所能控制的，如果购房人期望的是长期回报，那么就一定要把违约责任约定清楚，如租金、租期、租金的交付方式、违约责任的确认等。
再次，购买售后包租房需考虑周全。律师建议，如果购买售后包租房，就要查实合同另一方的企业情况、承担责任的能力，订好合同条款、明确责任。 据《财经时报》
