怎样抑制房价上扬过快 专家言开征物业税等九措施
目前，房价上扬过快已经成为经济生活中一个值得重视的现象。今年一季度，35个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7％，涨幅比去年四季度上升2.6个百分点，比同期城镇居民消费价格指数高出5.6个百分点。有9个城市房价涨幅超过10％，其中上海达到28.3％。目前，上海市在外环线内面积610平方公里，常住人口915万的城区中，单价不超过5118元／平方米的商品房已基本绝迹。杭州市的房价三年翻了一番，目前在主城区中，二手房的价格普遍上升至7000元／平方米。
房价持续走高的弊端不小，不仅会影响人民生活水平的提高，助长房地产泡沫和拉大社会贫富差距，恶化投资环境，而且还会使我们实施“城市化”战略的效果被打折扣。由于房价过高，一方面进城务工农民中的极大多数买不起住房，无法在城市定居，城乡“二元结构”难以消除，从而阻滞农村的改革与发展；另一方面部分最终留在城市的农民中，极大多数只能居住相对简陋的住房，也将导致城市贫困阶层扩大，进而形成新的“二元结构”。
目前，不少地方政府已经感受到房价过高的巨大压力，进而采取措施加以抑制。诸如房产增值税、物业税、禁炒令、期房限制转让、限价售房，等等。但是，由于引致房价上涨的因素是多方面的，而政府出台的措施往往是“单打独斗”，力度不足，因而效果不佳。当前房价之所以持续上扬，既有非正常因素，如恶性炒买，人为倡导的高消费示范等，也有正常因素，如经济发展，人民生活要求提高，土地资源供给有限……因此，需要同时运用以经济手段、法制手段为主，行政手段为辅的多种措施予以抑制。
一，对房产的转让和买卖征收增值税，税率应不低于20％，房改房的购入价一律按购买时有关部门规定的超面积部分价格计算（下同）。
二，禁止期房转让，进入交易的二手房必须是现房。
三，开征物业税即不动产税。（1）以核心家庭为单位征收，有正当职业与收入的成年子女可以自立门户；（2）户籍居民与非户籍居民应有适当差异，这是抑制炒房的需要；（3）税率按年度计算，但分上下半年两期征收，在一个征税期中，只要拥有房产一天，便要全额征收（这也是为了抑制炒房）；（4）期房与现房同等征税；（5）税率累进，可分五档，分别为购入价的0％、0.5％、1％、2％和3％。大体上，每个户籍居民家庭拥有房产0平方米￣100平方米，税率为0，100平方米￣200平方米部分为0.5％，200平方米￣300平方米部分为1％，300平方米￣400平方米部分为2％，400平方米以上部分为3％。非户籍居民无零税率一档，0平方米￣100平方米为0.5％，100平方米￣200平方米为1％，以此类推。当非户籍居民转为户籍居民时，税率在下一个征收期中作相应调整；户籍居民转为非户籍居民时，税率在即期中调整。
四，调整按揭比例。商业银行的住房按揭贷款比例，户籍居民调整为70％，非户籍居民购房在50平方米及以下部分调整为70％，超过50平方米部分为30％。由于这里不包含公积金贷款，因而一般不会影响户籍居民的正常购房。
五，做好城市规划，并认真执行。规划中，应遵循让低收入者住主城区，让高收入者住市郊的原则。主城区应适当提高建筑密度，多建经济适用房、廉租房；市郊降低建筑密度，增加绿地面积与车库。
六，切实控制地价。抑制地价可以采用多种方式，其中之一是改变竞价方式。比如，对于主城区的住房建筑地块，先由主管部门作出初步设计及规定建筑要求，并估算出底价（包括地价及今后的住房价格），在竞标中由最接近底价者（而非出价最高者）中标。
七，充分发挥经济适用房及廉租房的应有作用。这里的关键是控制每套住宅的建筑面积。一般应为40平方米￣60平方米，最高不得超过70平方米。为了改进住房的使用效果，不妨适当增加层高。
八，对别墅及其他豪华高档住房征收特别消费税，税率不低于购房价的20％，并且税金额要加入购房价中作为今后计征物业税的基数。
九，严厉查处各类违规违法行为。所言违规违法行为的主体，不仅涉及交易双方，而且还应包括商业银行、公证部门等等。若不进行严厉查处，则许多措施的效果便会付诸东流。为此，应完善相应法规并严格执行，还要高额奖励公众举报。
建议的这些措施若能付诸执行，预计大体如下：房产的转手交易会减少，租赁会增加；房屋租赁价格的涨幅将会趋近房价涨幅（目前后者高于前者2.9个百分点）。这些，都有助于房地产泡沫趋于缩小。
经济日报
房价持续走高的弊端不小，不仅会影响人民生活水平的提高，助长房地产泡沫和拉大社会贫富差距，恶化投资环境，而且还会使我们实施“城市化”战略的效果被打折扣。由于房价过高，一方面进城务工农民中的极大多数买不起住房，无法在城市定居，城乡“二元结构”难以消除，从而阻滞农村的改革与发展；另一方面部分最终留在城市的农民中，极大多数只能居住相对简陋的住房，也将导致城市贫困阶层扩大，进而形成新的“二元结构”。
目前，不少地方政府已经感受到房价过高的巨大压力，进而采取措施加以抑制。诸如房产增值税、物业税、禁炒令、期房限制转让、限价售房，等等。但是，由于引致房价上涨的因素是多方面的，而政府出台的措施往往是“单打独斗”，力度不足，因而效果不佳。当前房价之所以持续上扬，既有非正常因素，如恶性炒买，人为倡导的高消费示范等，也有正常因素，如经济发展，人民生活要求提高，土地资源供给有限……因此，需要同时运用以经济手段、法制手段为主，行政手段为辅的多种措施予以抑制。
一，对房产的转让和买卖征收增值税，税率应不低于20％，房改房的购入价一律按购买时有关部门规定的超面积部分价格计算（下同）。
二，禁止期房转让，进入交易的二手房必须是现房。
三，开征物业税即不动产税。（1）以核心家庭为单位征收，有正当职业与收入的成年子女可以自立门户；（2）户籍居民与非户籍居民应有适当差异，这是抑制炒房的需要；（3）税率按年度计算，但分上下半年两期征收，在一个征税期中，只要拥有房产一天，便要全额征收（这也是为了抑制炒房）；（4）期房与现房同等征税；（5）税率累进，可分五档，分别为购入价的0％、0.5％、1％、2％和3％。大体上，每个户籍居民家庭拥有房产0平方米￣100平方米，税率为0，100平方米￣200平方米部分为0.5％，200平方米￣300平方米部分为1％，300平方米￣400平方米部分为2％，400平方米以上部分为3％。非户籍居民无零税率一档，0平方米￣100平方米为0.5％，100平方米￣200平方米为1％，以此类推。当非户籍居民转为户籍居民时，税率在下一个征收期中作相应调整；户籍居民转为非户籍居民时，税率在即期中调整。
四，调整按揭比例。商业银行的住房按揭贷款比例，户籍居民调整为70％，非户籍居民购房在50平方米及以下部分调整为70％，超过50平方米部分为30％。由于这里不包含公积金贷款，因而一般不会影响户籍居民的正常购房。
五，做好城市规划，并认真执行。规划中，应遵循让低收入者住主城区，让高收入者住市郊的原则。主城区应适当提高建筑密度，多建经济适用房、廉租房；市郊降低建筑密度，增加绿地面积与车库。
六，切实控制地价。抑制地价可以采用多种方式，其中之一是改变竞价方式。比如，对于主城区的住房建筑地块，先由主管部门作出初步设计及规定建筑要求，并估算出底价（包括地价及今后的住房价格），在竞标中由最接近底价者（而非出价最高者）中标。
七，充分发挥经济适用房及廉租房的应有作用。这里的关键是控制每套住宅的建筑面积。一般应为40平方米￣60平方米，最高不得超过70平方米。为了改进住房的使用效果，不妨适当增加层高。
八，对别墅及其他豪华高档住房征收特别消费税，税率不低于购房价的20％，并且税金额要加入购房价中作为今后计征物业税的基数。
九，严厉查处各类违规违法行为。所言违规违法行为的主体，不仅涉及交易双方，而且还应包括商业银行、公证部门等等。若不进行严厉查处，则许多措施的效果便会付诸东流。为此，应完善相应法规并严格执行，还要高额奖励公众举报。
建议的这些措施若能付诸执行，预计大体如下：房产的转手交易会减少，租赁会增加；房屋租赁价格的涨幅将会趋近房价涨幅（目前后者高于前者2.9个百分点）。这些，都有助于房地产泡沫趋于缩小。
经济日报
