质疑：土地“招拍挂”会不会导致楼市泡沫？
土地“招拍挂”制度，在很大程度上解决了先前土地批租中的“暗箱操作”，这对地产市场的反腐倡廉，防止土地腐败来说，自然是一件大好事。只是许多城市自从执行“招拍挂”政策后，土地价格一路狂涨，相应地，房价也一路狂飙。于是，在房地产业界，也就产生了这样的争论：“招拍挂”会否会导致地价高？地价高会否会导致房价高？再进一步是，“招拍挂”会否会导致楼市泡沫？
“招拍挂”会否会导致地价高？
国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中，有这样的规定：第十三条(二)：……。投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标。第十六条第一款：竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。第十九条（一）：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在这里，我们可以清楚地看到，对于同一宗土地，以挂牌方式出让的，至少得有一个竞买人，且报价得高于底价；以拍卖方式出让的，竞买人得超过三人；以投标方式出让的，投标人也得超过三人。可以说，采用招标拍卖挂牌出让国有土地使用权这种方式，土地的供应量必定是小于至多是等于（挂牌时只有一个竞买人那种特殊情况）需求量的。
因此，从操作层面上讲，采用招标拍卖挂牌出让国有土地使用权这种方式，土地的供应量必定是小于至多是等于需求量的，这个等于也就是挂牌时只有一个竞买人时那种微乎其微的特殊情况。所以，各地政府在实施“招拍挂”制度时，即便没有非饱和型供地的政策取向，在实际操作中，若没有统筹的、相应的、配套的政策和措施的跟进，那么，在具体操作中也依然会步入“非饱和型供地”的泥潭。
而经济学常识告诉我们，在市场经济条件下，商品的价格和数量是由供需的平衡点决定的。最简单地说，就是当供大于需时，商品的价格就下跌；而当需大于供时，商品的价格就上升。因此，我们可以知道，采取“招拍挂”的供地方式必定会导致地价上升。
地价高会否会导致房价高？
会计学常识告诉我们，房价是由土地成本、建安成本、各种税费及开发商利润构成的，在建安成本、各种税费及开发商利润相对稳定不变的前提下，房价很大程度上是由地价决定的。而“招拍挂”方式的供地终将导致地价的上涨，从而导致房价上扬。
而从经济学角度讲，虽然，商品竞争的价格和数量取决于供给和需求，但从本质上讲，供给和需求并不是解释价格的最终因素，市场并非决定价格的唯一主体，很多因素都影响价格，价格也取决于其他的因素；只不过，在自由竞争的市场，这些因素都通过供给和需求而发生作用。因为供给最终取决于成本，所以，价格也同样取决于成本；只不过，成本对价格的决定不能跳过供给发生作用，它不是直接的，而是需要通过对供给曲线的影响而起最终的决定。这也就是通常所说的价格传导机制，即按照价格运行的一般规律,在正常情况下，上游产品的价格变动会反映在下游产品的价格变化上。所以说，“招拍挂”方式的供地导致地价上涨后，终将导致房价的上扬。
“招拍挂”最终会否会导致楼市泡沫？
根据经济学的解释，地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。最简单地说，泡沫的产生源于虚拟需求，或者说是投机需求。
我们只要细细地研究一下土地“招拍挂”的实施过程，我们就会发现“招拍挂”为虚拟需求，或者说是投机需求的过度膨胀创造了条件。
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十条第一款规定：市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。
据此，我们可以知道，在确定“招拍挂”供地的标底或者底价时，一个很大依据是土地估价结果。而我们知道，目前，国际上公认的土地估价方法有市场比较法、收益还原法和成本估价法，但不论是在西方发达国家还是在我国，随着地产市场的发育，现在土地估价师们最信赖而且越用越多的是市场比较法。根据市场比较法的定义：市场比较法是在求取被估价不动产的价格时，将被估价地产与在较近期内已经发生了交易的类似地产加以比较对照，从已经发生交易的类似地产的既知价格，修正得出被估价的地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。由此，我们可以知道，比较案例对估价结果的影响是非常巨大的。
当一个城市，开始实施“招拍挂”供地时，其第一次确定“招拍挂”供地的标底或者底价时，自然不可能有以“招拍挂”供地方式最终成交的地价结果作为比较案例；第二次、第三次时，也许待确定标底或者底价的地产与先前第一次“招拍挂”地产由于不存在类似的可比性而不能拿来作为比较案例；但是随着次数的增多，先前的“招拍挂”方式成交的地价结果必定会成为下一次确定“招拍挂”供地标底或者底价时的比较案例。而通过上面的分析，我们已经知道，在“招拍挂”这个环节，“供的数量”必定是小于至多是等于“需的数量”的，也就是说，经过这个环节得出的“成交价格”，必定是上扬的；而这些个上扬的“成交价格”，它们中的一些，又将成为下一次确定“招拍挂”供地的“标底或者底价”时的比较案例，比较的结果自然是得出比以前“标底或者底价”更高的“标底或者底价”；而这些“标底或者底价”经过“招拍挂”这个环节，得到的自然是更加上扬的“成交价格”；如此循环往复，经过“招拍挂”这个环节的不断“神化”，土地的价格自然是一路走高。相应地，房屋的价格自然也就水涨船高。
于是，很自然地，一个地价、房价只会涨不会跌的美好预期，就同时呈现在了房地产开发商和购房者的眼前。怀着对销售价格的美好预期，开发商在拍卖场上举牌时也就显得底气十足；怀着对房价飙升的美好预期，投机者和投资者在购房现场所看到的也就成了遍地是金。当然，此时，一般的想购房自住的普通老百姓，就只有望楼叹息的份儿了。
就这样，地价、房价经过“招拍挂”环节的不断“神化”，经过房地产投机商们或者说炒房者们的不断追涨，又经过“招拍挂”环节的不断“神化”，又经过房地产投机商们或者说炒房者们的不断追涨，这样一直循环往复，久而久之，楼市的泡沫自然也就越吹越大。
只是，问题在于，泡沫能够这样永久吹下去，并且越吹越大、永远不破吗？
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“招拍挂”会否会导致地价高？
国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中，有这样的规定：第十三条(二)：……。投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标。第十六条第一款：竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。第十九条（一）：在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；（二）在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；在这里，我们可以清楚地看到，对于同一宗土地，以挂牌方式出让的，至少得有一个竞买人，且报价得高于底价；以拍卖方式出让的，竞买人得超过三人；以投标方式出让的，投标人也得超过三人。可以说，采用招标拍卖挂牌出让国有土地使用权这种方式，土地的供应量必定是小于至多是等于（挂牌时只有一个竞买人那种特殊情况）需求量的。
因此，从操作层面上讲，采用招标拍卖挂牌出让国有土地使用权这种方式，土地的供应量必定是小于至多是等于需求量的，这个等于也就是挂牌时只有一个竞买人时那种微乎其微的特殊情况。所以，各地政府在实施“招拍挂”制度时，即便没有非饱和型供地的政策取向，在实际操作中，若没有统筹的、相应的、配套的政策和措施的跟进，那么，在具体操作中也依然会步入“非饱和型供地”的泥潭。
而经济学常识告诉我们，在市场经济条件下，商品的价格和数量是由供需的平衡点决定的。最简单地说，就是当供大于需时，商品的价格就下跌；而当需大于供时，商品的价格就上升。因此，我们可以知道，采取“招拍挂”的供地方式必定会导致地价上升。
地价高会否会导致房价高？
会计学常识告诉我们，房价是由土地成本、建安成本、各种税费及开发商利润构成的，在建安成本、各种税费及开发商利润相对稳定不变的前提下，房价很大程度上是由地价决定的。而“招拍挂”方式的供地终将导致地价的上涨，从而导致房价上扬。
而从经济学角度讲，虽然，商品竞争的价格和数量取决于供给和需求，但从本质上讲，供给和需求并不是解释价格的最终因素，市场并非决定价格的唯一主体，很多因素都影响价格，价格也取决于其他的因素；只不过，在自由竞争的市场，这些因素都通过供给和需求而发生作用。因为供给最终取决于成本，所以，价格也同样取决于成本；只不过，成本对价格的决定不能跳过供给发生作用，它不是直接的，而是需要通过对供给曲线的影响而起最终的决定。这也就是通常所说的价格传导机制，即按照价格运行的一般规律,在正常情况下，上游产品的价格变动会反映在下游产品的价格变化上。所以说，“招拍挂”方式的供地导致地价上涨后，终将导致房价的上扬。
“招拍挂”最终会否会导致楼市泡沫？
根据经济学的解释，地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。最简单地说，泡沫的产生源于虚拟需求，或者说是投机需求。
我们只要细细地研究一下土地“招拍挂”的实施过程，我们就会发现“招拍挂”为虚拟需求，或者说是投机需求的过度膨胀创造了条件。
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十条第一款规定：市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。
据此，我们可以知道，在确定“招拍挂”供地的标底或者底价时，一个很大依据是土地估价结果。而我们知道，目前，国际上公认的土地估价方法有市场比较法、收益还原法和成本估价法，但不论是在西方发达国家还是在我国，随着地产市场的发育，现在土地估价师们最信赖而且越用越多的是市场比较法。根据市场比较法的定义：市场比较法是在求取被估价不动产的价格时，将被估价地产与在较近期内已经发生了交易的类似地产加以比较对照，从已经发生交易的类似地产的既知价格，修正得出被估价的地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。由此，我们可以知道，比较案例对估价结果的影响是非常巨大的。
当一个城市，开始实施“招拍挂”供地时，其第一次确定“招拍挂”供地的标底或者底价时，自然不可能有以“招拍挂”供地方式最终成交的地价结果作为比较案例；第二次、第三次时，也许待确定标底或者底价的地产与先前第一次“招拍挂”地产由于不存在类似的可比性而不能拿来作为比较案例；但是随着次数的增多，先前的“招拍挂”方式成交的地价结果必定会成为下一次确定“招拍挂”供地标底或者底价时的比较案例。而通过上面的分析，我们已经知道，在“招拍挂”这个环节，“供的数量”必定是小于至多是等于“需的数量”的，也就是说，经过这个环节得出的“成交价格”，必定是上扬的；而这些个上扬的“成交价格”，它们中的一些，又将成为下一次确定“招拍挂”供地的“标底或者底价”时的比较案例，比较的结果自然是得出比以前“标底或者底价”更高的“标底或者底价”；而这些“标底或者底价”经过“招拍挂”这个环节，得到的自然是更加上扬的“成交价格”；如此循环往复，经过“招拍挂”这个环节的不断“神化”，土地的价格自然是一路走高。相应地，房屋的价格自然也就水涨船高。
于是，很自然地，一个地价、房价只会涨不会跌的美好预期，就同时呈现在了房地产开发商和购房者的眼前。怀着对销售价格的美好预期，开发商在拍卖场上举牌时也就显得底气十足；怀着对房价飙升的美好预期，投机者和投资者在购房现场所看到的也就成了遍地是金。当然，此时，一般的想购房自住的普通老百姓，就只有望楼叹息的份儿了。
就这样，地价、房价经过“招拍挂”环节的不断“神化”，经过房地产投机商们或者说炒房者们的不断追涨，又经过“招拍挂”环节的不断“神化”，又经过房地产投机商们或者说炒房者们的不断追涨，这样一直循环往复，久而久之，楼市的泡沫自然也就越吹越大。
只是，问题在于，泡沫能够这样永久吹下去，并且越吹越大、永远不破吗？
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