深圳楼价为何还在涨?
深圳楼价怎么还在涨?----业内人士认为，银根收缩、外销动向、中小企业板上市对深圳楼市价格影响不大
从一年前央行121文件开始，悬在中国房地产业头上的达摩克利斯之剑就在不停晃动。随后土地、金融方面一系列“紧收”政策的相继出台，更使地产商本就紧张的资金链进一步紧绷，不少城市持续飙升的房价开始出现向下拐点。
然而，深圳楼市却在一片肃杀中逆风飞扬。资料显示，今年一季度全市商品房价格与上年相比上涨了5.1%，商品住宅价格上涨6.61%。尽管外销楼盘量降了。但专家们认为：外销市场在深圳楼市中小到可以忽略不计，无论火爆还是冷清，都不会影响深圳楼价。另外，中小企业板能否引发深圳楼价波动尚不明朗，就在不少人认为股市将部分扯落房价的时候，一份来自北京的资料显示股市的上扬也极可能促使楼价上涨。
深圳楼价，稳中有涨，它由潜在需求决定，不是几项外力所能左右的。
银根收缩 深圳楼价安然无恙？
自去年年中至今，关于中国经济过热及房地产泡沫的争论终于有了一个近于肯定的说法，房地产最终还是被列到黑名单之中，而主要表现为金融收缩的宏观调控也随之而来。从4月份开始，银根全面收缩，房地产开发自有资本金比率由30%提高到35%；商业银行存款准备金率自今年4月25日起，上调0.5个百分点；同时，各大商业银行严打投资性购房，提高按揭成数，部分商业银行对个人二次购房执行商业贷款利率，并拒绝为别墅埋单等……
宏观调控使不少城市持续飙升的房价开始出现向下拐点。然而，深圳楼市却在一片肃杀中逆风飞扬。
具体到深圳，业界依然认为本市房地产无泡沫，官方严格的土地控制使得本市近两年来地产市场甚至略微供不应求，不下一家知名地产中介机构预测，今年高档商品房价格将会上涨10%-12%！同时，深圳地产较高的产业集中度及相对规范的市场化运作，也似乎使其在全国一片喊打声中安然无恙。
土地三年严控，供略小于求
2002年，深圳房地产投资比重占全市固定资产投资的55%，房地产信贷占新增固定资产贷款的50%，同时，当年全市的闲置土地达到了200平方公里。鉴于可能出现的供求失调与金融风险，深圳市房地产研究所所长王锋介绍，从去年起，深圳将进入连续3年的土地严控期，每年土地出让量控制在1平方公里，其中，商品房用地控制在10%以内，以控制房地产进一步过快增长，同时，将囤积在地产商手里的土地释放出来。
至去年底，在全市土地开发量中，官方批准出让量仅占1/3，余下2/3都是地产商释放出的闲置土地。王锋表示，今年官方还将保持相差无多的土地出让规模。
王指出，从去年底到今年初，深圳已短期呈现出供给不足的问题，随着这个问题的暴露，4月份的 全市商品房新开工量明显增加，“约达280万平方米，接近一季度总和(324万平方米)”，从这个势头来看，他认为，到今年年底，供应不足问题应能得到解决，这对保持全年总量平衡会有较大作用。
房地产产业集中度高
对于房地产企业开发门槛猛然提高，王锋觉得，这对深圳地产商影响不会很大， 因为，深圳房地产行业产业集中度较高，“700多家地产企业中，前50名地产企业的房产开发量就占去了半壁江山，这些地产企业基本都形成了规模化、品牌化以及专业化”。他指出，这些地产企业自身实力强，35%的开发门槛对其影响不会太大，其信用度高，融资渠道要比小企业广泛而且容易得多。而且，依照其信用度和专业化程度，其进行房产开发，也不会对金融市场造成较大冲击。
不过，对于全市目前300-400家的中小地产企业，王锋估计，会进行新一轮市场洗牌。不过，“这对规范深圳地产市场有好处，将会进一步提高地产行业集中度”。
房价年底前有望回落
深圳中原地产深港研究中心总监张伟认为，宏观调控主要针对上海、北京、杭州以及南京等那些房地产前期增长过快的城市，至于深圳，影响则小得多。
他指出，深圳近年来由于地皮严重稀缺，从而间接造成市场需求增长得很厉害，尤其是特区内的房价连续上涨。“从去年开始到未来的几年内，本市的土地供应量都将会集中在关外，关外放量大且房价低，这对高企不下的关内房价将是一个很好的平衡”。因此，他认为，国家宏观调控，不仅不会给深圳房价带来太大波动，反而会进一步挤压深圳原本很少的地产泡末——投资性购房，“让那些有钱买房自住的人能买到好房子，从而加大自住型买家买楼的比例”。
有人士预测，考虑到下半年包括高档楼盘在内的深圳商品房推盘量猛增，乐观一点估计，今年深圳商品房还将有可能价维持在6%左右的上涨幅度，换句话说，到今年年底前，业界认为高档商品房价会上升至10%—12%的高增长势头将会有可能会回落。
罗湖投资型购房下降至少1成
深圳地产虽然在全国经济形势趋紧的背景下保持超然，但银根收缩，尤其是银行提高按揭成数，严拒长期盛行的行业潜规则：低首付，对今年罗湖为数众多的投资型物业已然造成实质性冲击。深圳一家权威地产中介机构预测，罗湖商品房在第二季度，其投资型成交比例至少将下降10%。
事实上，从去年开始，罗湖莲塘、东门包括关外布吉，均出现了较严重的低首付甚至零首期现象，客户1—2万元即可入住，这其中包含了很大一部分投资客。从今年年初开始，罗湖所推出主打投资概念的中小户型楼盘约有100万平方米，6月份将是其推盘高潮，与此同时，本市各大银行开始严拒低首付，按揭首付成数最低不少于2成。
业内人士认为，银行关小水龙头，对投资客是个“决定性的压力”。因为，原来投资客只需首付1成，其余的两成或三成全部通过开发商转嫁到银行身上，今后月供则是全部由租户来承担，如果房子买到手就能出租的话。而现在，投资客不但要首付两成，还要考虑到投资风险问题，因此，目前深圳的投资客正在变得和银行一样谨慎。
记者电话调查了罗湖几家外销中小户型楼盘，售楼员多数表示，现在一成首期做不了，不仅内地投资客谨慎许多，连港客也担心银行不给按揭贷款，结果，有港客因此而放弃购置投资物业，而购买者大多数也不会像先前那样一次性买多套，而缩减至1—2套。
脆弱的“负翁”
经济过热的明显分野似乎应该从121文件开始，央行应该是最先意识到投资过热的，但121甫一出台，包括任志强、潘石屹在内的脆弱的京城地产大腕都站出来反对，直至18号文出台，央行的努力似乎化为乌有。而到了今年第一季度，固定资产投资猛增43%，房地产投资增长41.1%，银行共有4300多亿元沉淀在房地产行业中。拿地地产商银行贷款占70%的经验值来计算，全国3万多家地产企业的自有资金规模只有1000多亿元，平均每家地产企业都欠银行至少1000万元。事实上，这个欠债数目肯定更多，因为，现实中地产开发的套路还是空手套白狼：抵押土地取得建设资金，房子建成，抵押房产取得购房按揭贷款，以后就让业主还款去，出了问题，坏账都坏到银行家里。
谁也说不清地产商到底有多少钱，或者说，他可能根本就没什么钱。前几日，深圳一个比较有名的地产商跟我说自家的资产规模有多么大，我就问他，你能告诉我你的资产负债率是多高吗？他就显得很不情愿，开始王顾左右而言他。我真的有点希望地产及地产商对宏观调控不再那么敏感，或许那方能证明一个行业真正成熟起来。
外销市场 影响力弱不会左右大势？
今年一季度，深圳商品房外销比重不升反降，市场反应冷清，但在随之而来的二季度，外销物业推盘量大增，尤其是罗湖，加上在建项目，粗略估计，年底之前，会有10余个中小户型楼盘约1万套房源入市，推售面积将会超过80万平方米，业界预测，今年，罗湖将再次成为外销焦点。
香港那边传来的利好是，在未来10年内，会有64个亿流入内地楼市，约有16万人欲迁居内地，深圳即为主要置业地之一。
与此同时，国内银根收缩，对港人深圳投资信心产生不小影响，5月份，港人深圳大手笔物业投资出现明显下降。
一边是港人大批涌进，一边是宏观调控，深圳外销物业比重是升是降？对房价是否会产生冲击？这些都成了悬念。
港人深圳置业越来越多
数据显示，一季度，深圳外销商品房面积12万多平方米，比例仅占全市商品房销售面积的5.09%，同比下降21.08%。对于比去年SARS盛行期间还不如的外销成绩，深圳中原地产深港研究中心总监张伟如此解释：去年年底，深圳外销物业集中火力在香港推售，今年一季度推盘量不比去年同期，且又处于休整期；同时，香港一季度市场活跃，楼价恢复很快，大批投资客留守本土；此外，包括香港在内的全国股市在一季度均大幅上扬，这也分薄了一定比例的投资者。
置业国际(中国)有限公司董事兼总经理罗志聪表示，最近两个月来，深圳外销物业呈现出越来越旺盛的趋势，公司最近统计，港人内地置业，深圳过半，其中7成左右用来自住，投资出租比例占到27%，与前三年相比，自住、工作与投资的比例一直在走高。他估测，4、5两个月份推出的外销物业约能和一季度整体持平。
深圳中原地产深港研究中心预测，第二季度，罗湖、福田乃至龙岗都将会有多个大型自住或投资型项目入市，不过，考虑到国家银根收缩，外销市场会受到一定影响，而且，这种影响实质上已经显现。
远期来看，今年5月14日，香港规划署公布一项关于港人移居内地的调查，去年，港人内地置业，深圳所占比重为20%多。该项调查指出，在未来10年，将有16万多港人迁居内地，合共会有约64亿元港币将流入内地房地产市场，深圳中原地产深港研究中心外销研究部认为，这其中会有8成人选择在广东置业。罗志聪均表示，这对深圳将是一个极大的利好。
将会推升房价？
罗志聪认为，港人深圳置业，房价一般处于7000-9000元/平方米之间，而这个价位在“三文治”房价结构的深圳——7000元/平方米以下与9000元/平方米以上，支撑能力较大——恰恰是个软肋，而港人在这个价位段的支撑能力则大得多，因此，港人的大批量入市，会对深圳房价有一定的推升。
张伟则表示，外销不会对深圳房价产生明显影响。他指出，外销在深圳市场中所占的比重太小了，就算第二季度推盘量猛增，其外销比例最高也应在8%上下浮动，“这个比例在整个房价波动中，可以忽略不计”，因此，他对日前媒体报道的港人入深将拉动深圳房价大升，颇不以为然。
但罗志聪认为，国土部门5.09%的外销比例过于保守，“(国土部门)没有将中港家庭计算进去，我个人认为，应该会超过10%。”张伟表示，如果外销比例超过10%，将会对房价有一定影响，“但也不会很大”，因为，对于整体市场而言，关内推盘量远远小于关外，关外的低楼价会对关内楼价起到很大平衡作用，而作为关内市场一个构成部分的外销物业，其在整体市场中所起到的作用不会很明显。
罗湖6月外销热战
从上几周开始，罗湖的外销物业就提前进入预热期，华润附近的城市天地广场集中在香港推销并成功解筹，百仕达·东郡7、8两栋楼宇400余套中小户型单位针对港人展开宣传攻势，总户数1200套的小户型楼盘东门168也在认筹中。6月6日，罗湖外销比例达80%的新银座·华庭开盘，这直接启动罗湖外销物业进入6月的集中推盘期。
粗略统计，6月份约5个纯外销或部分外销项目将有明显动作，除新银座·华庭外，城市天地广场、布心蓝堡公寓12日开盘，东郡12日正式认筹，东门168本月将解筹等，这5个项目合共就有5000多套的放量，加上稍后的东门国际、东门天下、鸥洲广场、虹楼以及在建的新天地名居和阳光新干线，在第二、三季度，会有10余个中小户型楼盘约1万套房源入市，推售面积将会超过80万平方米。
如此火辣的外销推盘高潮，与银根收缩的推理影响似乎形成了二元悖论。
深圳中原地产深港研究中心外销研究部估计，这些外销物业中的投资比例比2003年同期要高4—5个点，目前中小户型的外销投资比例在50%左右。由于银根收缩，现下，港人大手笔十几套捆绑购置的投资案例已明显下降，5月份以来，港人买楼的数量已经有所减少。不过，根据新银座·华庭的成交情况，港人小手笔投资目前似乎还未受到明显影响，这也可能是推动外销市场6月热战的一个最大动力。研究部表示，鉴于港人较强的投资意识与开发商适时调整市场策略，推出较多的优惠措施，外销所受到的影响应不会很大。
兜头一盆冷水
长期以来，我对罗湖的印象都是“外销猛于虎”，今年也是，大大小小的中小户型外销楼宇的入市，令我欢喜非常，想着外销好转，自然联系到香港经济复苏，那是个很良好的愿望。不过，5月份以来，外销面目突然不是那么明朗，隐隐约约也曾捕捉到几丝端倪，但从未想到银行的动作会如此密而不宣，悄然就这么关了水龙头。
按中原的推算，外销物业中中小户型投资比例占到5成，那么虽然外销在整体房价中是那么微不足道，但外销投资比例的下降，还是会将整体外销成绩拉下一大段。我不知道这样对全年的外销市场会产生多大影响，不过，一个很明显的事实是，香港人高涨的投资热情刚蔓延到深圳，兜头就被泼了一盆冷水，现在很多港人来深圳买楼，都担心无法贷到按揭款，这对于正常的购房投资收租，是不是个打击？
一剂温和的楼价泻药？
2004年5月注定是深圳的大日子。就在深圳市政府陆续迁入新的市民中心的同时，北京传来了深交所中小企业板确定开张的利好消息。5月27日下午四时，中国证监会副主席屠光绍在五洲宾馆宣读了国务院有关设立中小企业板块的批复文件，中国中小企业板块正式启动。
就在此前一小时，深沪股市双双以长红报收，两大股指大涨超过2%。随后八家来自江苏、浙江等地的中小企业纷纷奔赴深圳筹备上市事宜，其中新和成、江苏琼花、伟星实业等已于近日陆续上市。
股市变动引发地产界大辩论
一位证券业人士告诉记者，中小企业板块新股对资金的扯动早已于5月底初现端倪。近期以次新、小盘、科技等为代表的中小企业板概念股盘面表现极为抢眼，众多私募基金及中小投资者纷纷抢入股市增加仓位。
中长期影响变化莫测
记者采访到的一位专家表示，上述辩论双方都无法回避一个问题。即中小企业板成功启动后，会引导全国资金向深圳汇聚，深圳资本市场有可能每天多出几十上百亿的资金流量。这些资金的注入将在相当程度上增强深圳及周边地区的经济活力，从而也必将促使深圳房市增容。
“两派观点其实都纠缠在中小企业板对股市的短期影响上了。从长远来看，中小企业板对深圳经济包括房地产市场的推动是显而易见的，绝对是利好而非利空。当然，楼价有可能在三、五个月内出现一轮波动，此后将继续走强。”该专家在电话中预测道。
然而，中央政府金融政策未来变动仍使这位专家的论断显得过于乐观。现在已有本地媒体担心深圳启动中小企业板的代价将是把主板全部迁往上海。深圳大学金融研究中心主任国世平教授在接受《21世纪经济报道》采访时也表示：“原来在深交所开创业板的前提就是主板合并，而在深圳搞二板不过是给深圳市一个象征性的补偿罢了，现在补偿已兑现了，不可能不推进主板合并了。”
而如果真的在中小企业板块尚不成熟的情况下将500家主板公司迁往上海，深圳市场将在相当长时间内缺乏安身立命之本。大量证券投资基金、私人投资公司也将随之向上海迅速转移，由此导致的经济活力减弱也必将对楼市产生深远影响。
由此可见，中小企业板启动对深圳房价的影响真可谓是变幻莫测莫衷一是，大量变数的存在更使各方观点都有其一定的合理性。
也许一位业内人士的调侃在某种意义上才算捕捉到了事情的真相：“对深圳楼市来说，中小企业板就像是一剂温和的泻药。短时间内可能会让房价有所松动，但要真正败热清火还得看政府调控和市场的供需变化。”
纳斯达克上扬促中关村楼价蹿升
时至今日，中小企业板对深圳楼价到底有何波动尚不明朗，种种力量间扑朔迷离的制衡与纠缠让所有专家都不敢过早地妄下定语。就在不少人认为股市将部分扯落房价的时候，一份来自北京的资料显示股市的上扬也极可能促使楼价上涨。
2003年第三季度，北京中关村写字楼指数中的租价指数和售价指数双双出现小幅反弹。其中租价指数为94.70点，比上一季度上涨0.68点，指数平均成交价格14.29元/平方米/天，从而终止了自2002年秋天以来四个季度的持续下跌。售价指数为100.4点，比上一季度上涨0.61点，指数平均售价为10677.98元/平方米，终止了连续三个季度的下跌。
根据有关部门分析，促使中关村楼价触底反弹的一个重要因素是：象征世界高科技产业景气的美国纳斯达克指数在持续几个月的下滑后终于在2003年4、5月份出现了较强的上扬。世界软件及半导体产业的恢复性发展带动了国际IT市场的好转，从而促使中关村高新技术产业在接下来的几个月内开始恢复元气，其结果是中关村写字楼供过于求的状况在短期内得到缓解，租价开始回升并在一定程度上对办公楼售价有所支撑。另外，纳斯达克指数的上扬也增强了中关村部分大企业的投资信心，使这些原计划继续租赁办公场所的大型企业提前进入投资置业阶段，从而成为楼市的又一利好。
资金，让人无法视而不见
有位同事知道我要探讨中小企业板与楼价的关系时颇不以为然。在他看来，两者的关系就像高考与楼市的关系般风马牛不相及。他的理由是：股市对楼价的影响并不那么直接，而且错综复杂需要较长时间才能看到效果。
然而，气功中不是有一招唤作“隔山打牛”么？说明间接作用有时也能产生大的影响。况且中小企业板的推出是近年深圳金融业的一件决定性大事，它对资金密集的房地产业的影响不容回避。
其实我一直期盼看到事情美好的一面。例如那些具有相当实力和条件但又不够主板资格的房地产企业可趁势登陆中小企业板，从而部分缓解资金矛盾。
可惜率先上市的八家企业以江浙地区私营企业为主，其中没有一家是经营房地产的。也许深圳的地产豪强们还在谨慎地观望，相信他们会选择适当时机进入股市，从而避免成都某些地产商以高达42%的年综合费率向典当业者“求助”的尴尬。
链接 二手房价缘何涨？
今年一季度，我市二手房交易面积达到148.79万平方米，比上年同期增长68.8%，高于去年同期及去年底的增长速度(56%、45%)。记者从几家深圳二手楼中介代理商了解到，在二手房交易面积增长的同时，二手房价格呈平稳增长趋势。
二手房价格为何上涨？记者就此采访了有关业内人士。
戴德梁行三级市场有关负责人告诉记者，宏观经济发展形势良好，CEPA的实施、特区外全面城市化的启动等，使居民对房地产的需求更加旺盛，一季度深圳市住宅销售面积比上年同期增长23%，旺盛的市场需求对房地产价格有拉动作用。其次，由于地铁、道路等基础设施的加快建设，使特区内外地铁沿线、道路周边的房地产产生预期升值，在一定程度上拉动了房价上升。最后，特区外城市化实施、关内外差距的减小，使特区内对特区外的辐射作用增强，使特区外房地产价格逐渐向特区边缘地区的房地产价格接近，也使特区外房地产价格上涨。
南方都市报
从一年前央行121文件开始，悬在中国房地产业头上的达摩克利斯之剑就在不停晃动。随后土地、金融方面一系列“紧收”政策的相继出台，更使地产商本就紧张的资金链进一步紧绷，不少城市持续飙升的房价开始出现向下拐点。
然而，深圳楼市却在一片肃杀中逆风飞扬。资料显示，今年一季度全市商品房价格与上年相比上涨了5.1%，商品住宅价格上涨6.61%。尽管外销楼盘量降了。但专家们认为：外销市场在深圳楼市中小到可以忽略不计，无论火爆还是冷清，都不会影响深圳楼价。另外，中小企业板能否引发深圳楼价波动尚不明朗，就在不少人认为股市将部分扯落房价的时候，一份来自北京的资料显示股市的上扬也极可能促使楼价上涨。
深圳楼价，稳中有涨，它由潜在需求决定，不是几项外力所能左右的。
银根收缩 深圳楼价安然无恙？
自去年年中至今，关于中国经济过热及房地产泡沫的争论终于有了一个近于肯定的说法，房地产最终还是被列到黑名单之中，而主要表现为金融收缩的宏观调控也随之而来。从4月份开始，银根全面收缩，房地产开发自有资本金比率由30%提高到35%；商业银行存款准备金率自今年4月25日起，上调0.5个百分点；同时，各大商业银行严打投资性购房，提高按揭成数，部分商业银行对个人二次购房执行商业贷款利率，并拒绝为别墅埋单等……
宏观调控使不少城市持续飙升的房价开始出现向下拐点。然而，深圳楼市却在一片肃杀中逆风飞扬。
具体到深圳，业界依然认为本市房地产无泡沫，官方严格的土地控制使得本市近两年来地产市场甚至略微供不应求，不下一家知名地产中介机构预测，今年高档商品房价格将会上涨10%-12%！同时，深圳地产较高的产业集中度及相对规范的市场化运作，也似乎使其在全国一片喊打声中安然无恙。
土地三年严控，供略小于求
2002年，深圳房地产投资比重占全市固定资产投资的55%，房地产信贷占新增固定资产贷款的50%，同时，当年全市的闲置土地达到了200平方公里。鉴于可能出现的供求失调与金融风险，深圳市房地产研究所所长王锋介绍，从去年起，深圳将进入连续3年的土地严控期，每年土地出让量控制在1平方公里，其中，商品房用地控制在10%以内，以控制房地产进一步过快增长，同时，将囤积在地产商手里的土地释放出来。
至去年底，在全市土地开发量中，官方批准出让量仅占1/3，余下2/3都是地产商释放出的闲置土地。王锋表示，今年官方还将保持相差无多的土地出让规模。
王指出，从去年底到今年初，深圳已短期呈现出供给不足的问题，随着这个问题的暴露，4月份的 全市商品房新开工量明显增加，“约达280万平方米，接近一季度总和(324万平方米)”，从这个势头来看，他认为，到今年年底，供应不足问题应能得到解决，这对保持全年总量平衡会有较大作用。
房地产产业集中度高
对于房地产企业开发门槛猛然提高，王锋觉得，这对深圳地产商影响不会很大， 因为，深圳房地产行业产业集中度较高，“700多家地产企业中，前50名地产企业的房产开发量就占去了半壁江山，这些地产企业基本都形成了规模化、品牌化以及专业化”。他指出，这些地产企业自身实力强，35%的开发门槛对其影响不会太大，其信用度高，融资渠道要比小企业广泛而且容易得多。而且，依照其信用度和专业化程度，其进行房产开发，也不会对金融市场造成较大冲击。
不过，对于全市目前300-400家的中小地产企业，王锋估计，会进行新一轮市场洗牌。不过，“这对规范深圳地产市场有好处，将会进一步提高地产行业集中度”。
房价年底前有望回落
深圳中原地产深港研究中心总监张伟认为，宏观调控主要针对上海、北京、杭州以及南京等那些房地产前期增长过快的城市，至于深圳，影响则小得多。
他指出，深圳近年来由于地皮严重稀缺，从而间接造成市场需求增长得很厉害，尤其是特区内的房价连续上涨。“从去年开始到未来的几年内，本市的土地供应量都将会集中在关外，关外放量大且房价低，这对高企不下的关内房价将是一个很好的平衡”。因此，他认为，国家宏观调控，不仅不会给深圳房价带来太大波动，反而会进一步挤压深圳原本很少的地产泡末——投资性购房，“让那些有钱买房自住的人能买到好房子，从而加大自住型买家买楼的比例”。
有人士预测，考虑到下半年包括高档楼盘在内的深圳商品房推盘量猛增，乐观一点估计，今年深圳商品房还将有可能价维持在6%左右的上涨幅度，换句话说，到今年年底前，业界认为高档商品房价会上升至10%—12%的高增长势头将会有可能会回落。
罗湖投资型购房下降至少1成
深圳地产虽然在全国经济形势趋紧的背景下保持超然，但银根收缩，尤其是银行提高按揭成数，严拒长期盛行的行业潜规则：低首付，对今年罗湖为数众多的投资型物业已然造成实质性冲击。深圳一家权威地产中介机构预测，罗湖商品房在第二季度，其投资型成交比例至少将下降10%。
事实上，从去年开始，罗湖莲塘、东门包括关外布吉，均出现了较严重的低首付甚至零首期现象，客户1—2万元即可入住，这其中包含了很大一部分投资客。从今年年初开始，罗湖所推出主打投资概念的中小户型楼盘约有100万平方米，6月份将是其推盘高潮，与此同时，本市各大银行开始严拒低首付，按揭首付成数最低不少于2成。
业内人士认为，银行关小水龙头，对投资客是个“决定性的压力”。因为，原来投资客只需首付1成，其余的两成或三成全部通过开发商转嫁到银行身上，今后月供则是全部由租户来承担，如果房子买到手就能出租的话。而现在，投资客不但要首付两成，还要考虑到投资风险问题，因此，目前深圳的投资客正在变得和银行一样谨慎。
记者电话调查了罗湖几家外销中小户型楼盘，售楼员多数表示，现在一成首期做不了，不仅内地投资客谨慎许多，连港客也担心银行不给按揭贷款，结果，有港客因此而放弃购置投资物业，而购买者大多数也不会像先前那样一次性买多套，而缩减至1—2套。
脆弱的“负翁”
经济过热的明显分野似乎应该从121文件开始，央行应该是最先意识到投资过热的，但121甫一出台，包括任志强、潘石屹在内的脆弱的京城地产大腕都站出来反对，直至18号文出台，央行的努力似乎化为乌有。而到了今年第一季度，固定资产投资猛增43%，房地产投资增长41.1%，银行共有4300多亿元沉淀在房地产行业中。拿地地产商银行贷款占70%的经验值来计算，全国3万多家地产企业的自有资金规模只有1000多亿元，平均每家地产企业都欠银行至少1000万元。事实上，这个欠债数目肯定更多，因为，现实中地产开发的套路还是空手套白狼：抵押土地取得建设资金，房子建成，抵押房产取得购房按揭贷款，以后就让业主还款去，出了问题，坏账都坏到银行家里。
谁也说不清地产商到底有多少钱，或者说，他可能根本就没什么钱。前几日，深圳一个比较有名的地产商跟我说自家的资产规模有多么大，我就问他，你能告诉我你的资产负债率是多高吗？他就显得很不情愿，开始王顾左右而言他。我真的有点希望地产及地产商对宏观调控不再那么敏感，或许那方能证明一个行业真正成熟起来。
外销市场 影响力弱不会左右大势？
今年一季度，深圳商品房外销比重不升反降，市场反应冷清，但在随之而来的二季度，外销物业推盘量大增，尤其是罗湖，加上在建项目，粗略估计，年底之前，会有10余个中小户型楼盘约1万套房源入市，推售面积将会超过80万平方米，业界预测，今年，罗湖将再次成为外销焦点。
香港那边传来的利好是，在未来10年内，会有64个亿流入内地楼市，约有16万人欲迁居内地，深圳即为主要置业地之一。
与此同时，国内银根收缩，对港人深圳投资信心产生不小影响，5月份，港人深圳大手笔物业投资出现明显下降。
一边是港人大批涌进，一边是宏观调控，深圳外销物业比重是升是降？对房价是否会产生冲击？这些都成了悬念。
港人深圳置业越来越多
数据显示，一季度，深圳外销商品房面积12万多平方米，比例仅占全市商品房销售面积的5.09%，同比下降21.08%。对于比去年SARS盛行期间还不如的外销成绩，深圳中原地产深港研究中心总监张伟如此解释：去年年底，深圳外销物业集中火力在香港推售，今年一季度推盘量不比去年同期，且又处于休整期；同时，香港一季度市场活跃，楼价恢复很快，大批投资客留守本土；此外，包括香港在内的全国股市在一季度均大幅上扬，这也分薄了一定比例的投资者。
置业国际(中国)有限公司董事兼总经理罗志聪表示，最近两个月来，深圳外销物业呈现出越来越旺盛的趋势，公司最近统计，港人内地置业，深圳过半，其中7成左右用来自住，投资出租比例占到27%，与前三年相比，自住、工作与投资的比例一直在走高。他估测，4、5两个月份推出的外销物业约能和一季度整体持平。
深圳中原地产深港研究中心预测，第二季度，罗湖、福田乃至龙岗都将会有多个大型自住或投资型项目入市，不过，考虑到国家银根收缩，外销市场会受到一定影响，而且，这种影响实质上已经显现。
远期来看，今年5月14日，香港规划署公布一项关于港人移居内地的调查，去年，港人内地置业，深圳所占比重为20%多。该项调查指出，在未来10年，将有16万多港人迁居内地，合共会有约64亿元港币将流入内地房地产市场，深圳中原地产深港研究中心外销研究部认为，这其中会有8成人选择在广东置业。罗志聪均表示，这对深圳将是一个极大的利好。
将会推升房价？
罗志聪认为，港人深圳置业，房价一般处于7000-9000元/平方米之间，而这个价位在“三文治”房价结构的深圳——7000元/平方米以下与9000元/平方米以上，支撑能力较大——恰恰是个软肋，而港人在这个价位段的支撑能力则大得多，因此，港人的大批量入市，会对深圳房价有一定的推升。
张伟则表示，外销不会对深圳房价产生明显影响。他指出，外销在深圳市场中所占的比重太小了，就算第二季度推盘量猛增，其外销比例最高也应在8%上下浮动，“这个比例在整个房价波动中，可以忽略不计”，因此，他对日前媒体报道的港人入深将拉动深圳房价大升，颇不以为然。
但罗志聪认为，国土部门5.09%的外销比例过于保守，“(国土部门)没有将中港家庭计算进去，我个人认为，应该会超过10%。”张伟表示，如果外销比例超过10%，将会对房价有一定影响，“但也不会很大”，因为，对于整体市场而言，关内推盘量远远小于关外，关外的低楼价会对关内楼价起到很大平衡作用，而作为关内市场一个构成部分的外销物业，其在整体市场中所起到的作用不会很明显。
罗湖6月外销热战
从上几周开始，罗湖的外销物业就提前进入预热期，华润附近的城市天地广场集中在香港推销并成功解筹，百仕达·东郡7、8两栋楼宇400余套中小户型单位针对港人展开宣传攻势，总户数1200套的小户型楼盘东门168也在认筹中。6月6日，罗湖外销比例达80%的新银座·华庭开盘，这直接启动罗湖外销物业进入6月的集中推盘期。
粗略统计，6月份约5个纯外销或部分外销项目将有明显动作，除新银座·华庭外，城市天地广场、布心蓝堡公寓12日开盘，东郡12日正式认筹，东门168本月将解筹等，这5个项目合共就有5000多套的放量，加上稍后的东门国际、东门天下、鸥洲广场、虹楼以及在建的新天地名居和阳光新干线，在第二、三季度，会有10余个中小户型楼盘约1万套房源入市，推售面积将会超过80万平方米。
如此火辣的外销推盘高潮，与银根收缩的推理影响似乎形成了二元悖论。
深圳中原地产深港研究中心外销研究部估计，这些外销物业中的投资比例比2003年同期要高4—5个点，目前中小户型的外销投资比例在50%左右。由于银根收缩，现下，港人大手笔十几套捆绑购置的投资案例已明显下降，5月份以来，港人买楼的数量已经有所减少。不过，根据新银座·华庭的成交情况，港人小手笔投资目前似乎还未受到明显影响，这也可能是推动外销市场6月热战的一个最大动力。研究部表示，鉴于港人较强的投资意识与开发商适时调整市场策略，推出较多的优惠措施，外销所受到的影响应不会很大。
兜头一盆冷水
长期以来，我对罗湖的印象都是“外销猛于虎”，今年也是，大大小小的中小户型外销楼宇的入市，令我欢喜非常，想着外销好转，自然联系到香港经济复苏，那是个很良好的愿望。不过，5月份以来，外销面目突然不是那么明朗，隐隐约约也曾捕捉到几丝端倪，但从未想到银行的动作会如此密而不宣，悄然就这么关了水龙头。
按中原的推算，外销物业中中小户型投资比例占到5成，那么虽然外销在整体房价中是那么微不足道，但外销投资比例的下降，还是会将整体外销成绩拉下一大段。我不知道这样对全年的外销市场会产生多大影响，不过，一个很明显的事实是，香港人高涨的投资热情刚蔓延到深圳，兜头就被泼了一盆冷水，现在很多港人来深圳买楼，都担心无法贷到按揭款，这对于正常的购房投资收租，是不是个打击？
一剂温和的楼价泻药？
2004年5月注定是深圳的大日子。就在深圳市政府陆续迁入新的市民中心的同时，北京传来了深交所中小企业板确定开张的利好消息。5月27日下午四时，中国证监会副主席屠光绍在五洲宾馆宣读了国务院有关设立中小企业板块的批复文件，中国中小企业板块正式启动。
就在此前一小时，深沪股市双双以长红报收，两大股指大涨超过2%。随后八家来自江苏、浙江等地的中小企业纷纷奔赴深圳筹备上市事宜，其中新和成、江苏琼花、伟星实业等已于近日陆续上市。
股市变动引发地产界大辩论
一位证券业人士告诉记者，中小企业板块新股对资金的扯动早已于5月底初现端倪。近期以次新、小盘、科技等为代表的中小企业板概念股盘面表现极为抢眼，众多私募基金及中小投资者纷纷抢入股市增加仓位。
中长期影响变化莫测
记者采访到的一位专家表示，上述辩论双方都无法回避一个问题。即中小企业板成功启动后，会引导全国资金向深圳汇聚，深圳资本市场有可能每天多出几十上百亿的资金流量。这些资金的注入将在相当程度上增强深圳及周边地区的经济活力，从而也必将促使深圳房市增容。
“两派观点其实都纠缠在中小企业板对股市的短期影响上了。从长远来看，中小企业板对深圳经济包括房地产市场的推动是显而易见的，绝对是利好而非利空。当然，楼价有可能在三、五个月内出现一轮波动，此后将继续走强。”该专家在电话中预测道。
然而，中央政府金融政策未来变动仍使这位专家的论断显得过于乐观。现在已有本地媒体担心深圳启动中小企业板的代价将是把主板全部迁往上海。深圳大学金融研究中心主任国世平教授在接受《21世纪经济报道》采访时也表示：“原来在深交所开创业板的前提就是主板合并，而在深圳搞二板不过是给深圳市一个象征性的补偿罢了，现在补偿已兑现了，不可能不推进主板合并了。”
而如果真的在中小企业板块尚不成熟的情况下将500家主板公司迁往上海，深圳市场将在相当长时间内缺乏安身立命之本。大量证券投资基金、私人投资公司也将随之向上海迅速转移，由此导致的经济活力减弱也必将对楼市产生深远影响。
由此可见，中小企业板启动对深圳房价的影响真可谓是变幻莫测莫衷一是，大量变数的存在更使各方观点都有其一定的合理性。
也许一位业内人士的调侃在某种意义上才算捕捉到了事情的真相：“对深圳楼市来说，中小企业板就像是一剂温和的泻药。短时间内可能会让房价有所松动，但要真正败热清火还得看政府调控和市场的供需变化。”
纳斯达克上扬促中关村楼价蹿升
时至今日，中小企业板对深圳楼价到底有何波动尚不明朗，种种力量间扑朔迷离的制衡与纠缠让所有专家都不敢过早地妄下定语。就在不少人认为股市将部分扯落房价的时候，一份来自北京的资料显示股市的上扬也极可能促使楼价上涨。
2003年第三季度，北京中关村写字楼指数中的租价指数和售价指数双双出现小幅反弹。其中租价指数为94.70点，比上一季度上涨0.68点，指数平均成交价格14.29元/平方米/天，从而终止了自2002年秋天以来四个季度的持续下跌。售价指数为100.4点，比上一季度上涨0.61点，指数平均售价为10677.98元/平方米，终止了连续三个季度的下跌。
根据有关部门分析，促使中关村楼价触底反弹的一个重要因素是：象征世界高科技产业景气的美国纳斯达克指数在持续几个月的下滑后终于在2003年4、5月份出现了较强的上扬。世界软件及半导体产业的恢复性发展带动了国际IT市场的好转，从而促使中关村高新技术产业在接下来的几个月内开始恢复元气，其结果是中关村写字楼供过于求的状况在短期内得到缓解，租价开始回升并在一定程度上对办公楼售价有所支撑。另外，纳斯达克指数的上扬也增强了中关村部分大企业的投资信心，使这些原计划继续租赁办公场所的大型企业提前进入投资置业阶段，从而成为楼市的又一利好。
资金，让人无法视而不见
有位同事知道我要探讨中小企业板与楼价的关系时颇不以为然。在他看来，两者的关系就像高考与楼市的关系般风马牛不相及。他的理由是：股市对楼价的影响并不那么直接，而且错综复杂需要较长时间才能看到效果。
然而，气功中不是有一招唤作“隔山打牛”么？说明间接作用有时也能产生大的影响。况且中小企业板的推出是近年深圳金融业的一件决定性大事，它对资金密集的房地产业的影响不容回避。
其实我一直期盼看到事情美好的一面。例如那些具有相当实力和条件但又不够主板资格的房地产企业可趁势登陆中小企业板，从而部分缓解资金矛盾。
可惜率先上市的八家企业以江浙地区私营企业为主，其中没有一家是经营房地产的。也许深圳的地产豪强们还在谨慎地观望，相信他们会选择适当时机进入股市，从而避免成都某些地产商以高达42%的年综合费率向典当业者“求助”的尴尬。
链接 二手房价缘何涨？
今年一季度，我市二手房交易面积达到148.79万平方米，比上年同期增长68.8%，高于去年同期及去年底的增长速度(56%、45%)。记者从几家深圳二手楼中介代理商了解到，在二手房交易面积增长的同时，二手房价格呈平稳增长趋势。
二手房价格为何上涨？记者就此采访了有关业内人士。
戴德梁行三级市场有关负责人告诉记者，宏观经济发展形势良好，CEPA的实施、特区外全面城市化的启动等，使居民对房地产的需求更加旺盛，一季度深圳市住宅销售面积比上年同期增长23%，旺盛的市场需求对房地产价格有拉动作用。其次，由于地铁、道路等基础设施的加快建设，使特区内外地铁沿线、道路周边的房地产产生预期升值，在一定程度上拉动了房价上升。最后，特区外城市化实施、关内外差距的减小，使特区内对特区外的辐射作用增强，使特区外房地产价格逐渐向特区边缘地区的房地产价格接近，也使特区外房地产价格上涨。
南方都市报
