楼市走势在乌鸦与麻雀之间，谈宏观调控下企业发展策略
从资金到土地，从开发到营销，去年下半年以来，一系列宏观调控政策明晰地勾勒出了一幅全方位的监管蓝图。自然，相关调控政策的执行及效应与市场的风险应对成了房地产商们必须考量的头等大事。为此，我们推出了“宏观调控下企业发展战略老总谈”系列报道，由开发企业老总们来现身说法，叙谈未来房企发展之路和规避市场风险之法。
日前，华远集团总裁任志强出席了由本报协办的“２００４中国（杭州）商用地产高峰论坛”。任志强的杭州之行让媒体争相追逐，而论坛席间的“任式”言论更使会场内掌声不断。
联合竞标——中小房企应对金融紧缩之策
目前，国家实施的金融调控政策，任志强认为会对资本小、开发项目大的房企的投资起到遏制作用，但如果政府实行土地高价出让，提高房地产企业固定项目资本金率可能起不到应有的作用。因为开发商要在四证齐全后才能贷款开发，由于地价很高，拿到地的开发商大都已达到或超过３５％的资本金比例。
至于政策调控及供地规范是否会进一步提高土地的价格，进而提高房产商开发成本，任志强不以为然，他不赞同成本会更高的说法。他说，最近杭州周边城市土地招拍卖就出现没人下单的现象；没有人买单，地价就有可能下降。如果杭州有一个房地产商的协会组织进行协调，地价太高了大家都不买，那么地价就有可能走低。
招拍挂的目的是实现土地利益的最大化，但高地价最终受害的是购房者。在金融紧缩条件下，中小房地产企业该如何作为？任志强认为，房地产企业联合投标无疑是解决融资问题的一种好的选择。如果房产商能够联合投标，就有可能降低地价，进而降低房价，这样对开发商对购房者都有好处。据他介绍，北京奥运会开发项目到目前为止没有一个项目是一家企业单独去做的，都是联合投标的。此前天津市到北京举行土地拍卖会，底价４亿多元，后来中标价９亿多元。６个单位投标，投７亿元的只有两家，投９亿元以上的只有一家。与其这样竞拍，还不如大家协商，谁出一个底价，如无人竞标，其他竞标单位分别给你几千万元完成成交。
沉住气——消费者与开发商的房价博弈之道
如果说开发商和购房者是市场中的一对冤家，那么任志强此次在杭州，屁股显然坐在了消费者一边。
作为一种房展奇观，一年两度的省、市房博（交）会连年火爆、持续不衰，并已成为反映杭州楼市走势的风向标。而在刚刚闭幕的浙江第１１届房博会上，无论是参观人数，还是交易额都首次出现了较大程度的下滑。对这一现象，任志强认为：目前正处于政府宏观调控时期，消费者不知下一步的房产政策将如何变化，持币观望很正常。成交量下降并不是因为大家觉得房价到头了才不买了，而是因为近期出台了很多政策，人们对前景的预期不明朗了。不明朗的时候大家都会觉得先等等看比较安全，这才是成交下降的原因。
任志强还认为，中国各大城市的房价几乎都脱离了民众的购买力，住宅价格几乎已经到头了，在未来两三年内房价上升将非常有限。如果房价超越了大多数民众的需求，加上对政策预期的不确定性，致使需求不能转化为购买力的话，那么房价肯定会降。在目前情况下，简单地说，房价是一场消费者与开发商的博弈，如果消费者能坚持不买的话，那么开发商肯定会憋不住，房价就会降。
未来楼市预期——乌鸦与麻雀
按人的消费心理，人们总是只买涨而不买跌。房价跌的时候，人们预期明天的价格肯定要比今天低，明天的明天还会跌，因此就想等到房价最低时再购买；而在上涨时，消费者的预期正好相反，因为怕买晚了会吃亏，于是纷纷抢购。
因此，针对许多人关心的宏观政策调控后，房地产将会如何发展、预期未来房价又会怎样演变，任志强说：没有人知道这个预期，这种情况在任何一个城市的发展中都存在，你要自己判断应该怎么做，没有人可以告诉你。任志强风趣地用了一个麻雀和乌鸦的比喻来阐述这个问题：黑板上画着一只麻雀和一只乌鸦，老师问学生哪只是麻雀，哪只是乌鸦？由于都没见过这两种动物，学生们都不能正确地将它们指认出来。但有个孩子却回答出来了，这个学生说，乌鸦的旁边是麻雀，麻雀的旁边是乌鸦！
任志强说，对于政策的预期各人有所不同，没有人会告诉你具体答案，帮你指认究竟左边的是乌鸦还是右边的是乌鸦。
尽管不能确定房价的涨落，但任志强还是认为：在此背景之下，可以肯定的是房地产企业必然出现重新洗牌局面，一些中小企业将出局，退出房地产市场。
日前，华远集团总裁任志强出席了由本报协办的“２００４中国（杭州）商用地产高峰论坛”。任志强的杭州之行让媒体争相追逐，而论坛席间的“任式”言论更使会场内掌声不断。
联合竞标——中小房企应对金融紧缩之策
目前，国家实施的金融调控政策，任志强认为会对资本小、开发项目大的房企的投资起到遏制作用，但如果政府实行土地高价出让，提高房地产企业固定项目资本金率可能起不到应有的作用。因为开发商要在四证齐全后才能贷款开发，由于地价很高，拿到地的开发商大都已达到或超过３５％的资本金比例。
至于政策调控及供地规范是否会进一步提高土地的价格，进而提高房产商开发成本，任志强不以为然，他不赞同成本会更高的说法。他说，最近杭州周边城市土地招拍卖就出现没人下单的现象；没有人买单，地价就有可能下降。如果杭州有一个房地产商的协会组织进行协调，地价太高了大家都不买，那么地价就有可能走低。
招拍挂的目的是实现土地利益的最大化，但高地价最终受害的是购房者。在金融紧缩条件下，中小房地产企业该如何作为？任志强认为，房地产企业联合投标无疑是解决融资问题的一种好的选择。如果房产商能够联合投标，就有可能降低地价，进而降低房价，这样对开发商对购房者都有好处。据他介绍，北京奥运会开发项目到目前为止没有一个项目是一家企业单独去做的，都是联合投标的。此前天津市到北京举行土地拍卖会，底价４亿多元，后来中标价９亿多元。６个单位投标，投７亿元的只有两家，投９亿元以上的只有一家。与其这样竞拍，还不如大家协商，谁出一个底价，如无人竞标，其他竞标单位分别给你几千万元完成成交。
沉住气——消费者与开发商的房价博弈之道
如果说开发商和购房者是市场中的一对冤家，那么任志强此次在杭州，屁股显然坐在了消费者一边。
作为一种房展奇观，一年两度的省、市房博（交）会连年火爆、持续不衰，并已成为反映杭州楼市走势的风向标。而在刚刚闭幕的浙江第１１届房博会上，无论是参观人数，还是交易额都首次出现了较大程度的下滑。对这一现象，任志强认为：目前正处于政府宏观调控时期，消费者不知下一步的房产政策将如何变化，持币观望很正常。成交量下降并不是因为大家觉得房价到头了才不买了，而是因为近期出台了很多政策，人们对前景的预期不明朗了。不明朗的时候大家都会觉得先等等看比较安全，这才是成交下降的原因。
任志强还认为，中国各大城市的房价几乎都脱离了民众的购买力，住宅价格几乎已经到头了，在未来两三年内房价上升将非常有限。如果房价超越了大多数民众的需求，加上对政策预期的不确定性，致使需求不能转化为购买力的话，那么房价肯定会降。在目前情况下，简单地说，房价是一场消费者与开发商的博弈，如果消费者能坚持不买的话，那么开发商肯定会憋不住，房价就会降。
未来楼市预期——乌鸦与麻雀
按人的消费心理，人们总是只买涨而不买跌。房价跌的时候，人们预期明天的价格肯定要比今天低，明天的明天还会跌，因此就想等到房价最低时再购买；而在上涨时，消费者的预期正好相反，因为怕买晚了会吃亏，于是纷纷抢购。
因此，针对许多人关心的宏观政策调控后，房地产将会如何发展、预期未来房价又会怎样演变，任志强说：没有人知道这个预期，这种情况在任何一个城市的发展中都存在，你要自己判断应该怎么做，没有人可以告诉你。任志强风趣地用了一个麻雀和乌鸦的比喻来阐述这个问题：黑板上画着一只麻雀和一只乌鸦，老师问学生哪只是麻雀，哪只是乌鸦？由于都没见过这两种动物，学生们都不能正确地将它们指认出来。但有个孩子却回答出来了，这个学生说，乌鸦的旁边是麻雀，麻雀的旁边是乌鸦！
任志强说，对于政策的预期各人有所不同，没有人会告诉你具体答案，帮你指认究竟左边的是乌鸦还是右边的是乌鸦。
尽管不能确定房价的涨落，但任志强还是认为：在此背景之下，可以肯定的是房地产企业必然出现重新洗牌局面，一些中小企业将出局，退出房地产市场。
