北京：空置房大幅降价放量上市 谁是“甩卖”赢家？
本市部分空置房单价下调数千元“甩卖”的消息，在房地产市场引起广泛关注：罗马花园、阳光广场的10套空置房每平方米降价三千多元在一周内销售一空；地处国际展览中心南侧、原价每平方米9500元的力鸿花园正以每平方米6500元的均价“甩卖”……是什么原因造成空置房大幅降价、放量上市？空置房“甩卖”，谁是赢家？
三大因素促销空置房
业内人士分析有如下3个原因，造成空置房热销：
首先，本市空置房数量可观
国家统计局4月22日发布的国房景气指数月度报告显示，一季度，全国商品房空置面积为9008万平方米，同比增长5.3%，明显高于2003年增长2.2%的水平。其中，空置1到3年的商品房面积占全部空置房面积的比重为43.1%，空置3年以上的占12.6%。另据建设部的统计数据显示，目前全国空置、积压1年以上的商品住宅面积达到1.2亿平方米，其中北京占10%，多达1200万平方米，沉淀资金高达700亿元，按人均居住面积计算，可安置北京市约50万人口。据了解，空置房的来源除商品房的尾房外，还有用于抵债的债权房及被法院罚没、羁押的部分房屋。这些空置房已成为不少开发商和债权企业的“心病”。
第二，开发企业急需资金回笼
去年央行颁布了121号文件，各国有银行和股份制银行继央行之后，针对投资性房地产开发项目分别制定了严格的限贷措施，使得开发商的资金压力加大。今年受宏观调控的影响，国家又出台相关政策，要求房地产开发项目的自有资本金从原来规定的20%提高到35%及以上，并对各银行贷款进行严查。基金及证券等新的融资渠道的缺失使得很多开发商面临着资金链断裂的风险。为了缓解现金压力，开发商只有将尾房快速变现，才能解决现金周转困难所带来的相关问题。
另外，自去年9月1日起执行的新的《物业管理条例》规定：“已竣工但尚未出售或者未交给买受人的物业，物业费用由建设单位交纳。”这就意味着如果开发商不能尽快将尾房销售出去，就必须为所持尾房缴纳物业费，年复一年的物业管理费用和房屋折旧，对开发商也是一笔不少的资金负担。
与开发商面临同样资金困难的还有与房地产开发企业紧密相关的水泥建筑材料商、园林设计、建筑公司等企业。这些企业在资金紧缺的时候大多无法拿到项目开发企业的项目工程款，而只收到开发商用于抵债的成套商品房。这些被称作债权房的空置房屋占用了企业的大量资金，只有将空置的债权房套现，才可能解决这些企业的经济危机。
第三，新商品房供应充足，空置房前景堪忧
据了解，今年本市商品房开复工面积将达到1亿多平方米，各种档次的楼盘项目将在北京市郊遍地开花。虽然卖房的开发商都在为房价上涨摇旗呐喊，可与此同时不少开发商却在大幅打折以促进自己项目的销售。新房上市量巨大，商品房价格又走势下滑，加之空置房周边新建房产项目房屋设计、户型及环境上的改善，使得空置房面临的压力剧增。不少拥有空置房的企业都想趁着形势还好，快速出手卖个好价钱，否则继续空置下去，前景将不容乐观。
空置房“甩卖”多家共赢
空置房“甩卖”，首先受益的是买房人。据了解，目前本市二级市场的供需比例在1：6左右，紧俏地区的供需更是高达1：10，大多数客户买不到合适的二手房，而经济适用房位置较远，且需排队购房，所以现在很多人权衡利弊后，愿意购买尾房。除因其价格低外，无期房风险也是一个重要原因。另外很多空置房、尾房所属楼盘极具知名度，物业设施完善，出租也可获相对稳定的回报率，对买房人也很有吸引力。据代理尾房、空置房项目多年的房地产经纪公司“我爱我家”介绍，近来该公司销售的空置房成交数量明显上升，到该公司寻购空置房的几乎占到全部购房者的四成以上。一位刚刚购买了空置房的先生说，虽然这套房户型不太理想，但少花30多万元买到这里的现房，值了。
买房人高兴，开发商也乐意。以往有空置房的开发商是等着中介公司找上门去代理销售，而今不少开发商是主动找中介来洽谈代理业务。专业人士认为，空置房的销售，在满足广大购房者的需求、为中介带来短期代理利润的同时，也对开发商和相关企业的发展有积极作用，已经超过了单纯的楼盘销售。它加速资金流动，加快二级交易市场的发展，有效地降低住宅市场空置率，有利于促进整个房地产市场健康发展。
市有关管理部门负责人近日表示，北京今后将由增量房市场向存量房市场转变，鼓励有实力的中介企业批量购买空置房。目前我爱我家、顺驰公司、链家宝业等中介公司均在开拓空置房代理业务。由此看来，空置房的大量上市和热销，带来的将是房地产市场多方的共赢。
北京日报
三大因素促销空置房
业内人士分析有如下3个原因，造成空置房热销：
首先，本市空置房数量可观
国家统计局4月22日发布的国房景气指数月度报告显示，一季度，全国商品房空置面积为9008万平方米，同比增长5.3%，明显高于2003年增长2.2%的水平。其中，空置1到3年的商品房面积占全部空置房面积的比重为43.1%，空置3年以上的占12.6%。另据建设部的统计数据显示，目前全国空置、积压1年以上的商品住宅面积达到1.2亿平方米，其中北京占10%，多达1200万平方米，沉淀资金高达700亿元，按人均居住面积计算，可安置北京市约50万人口。据了解，空置房的来源除商品房的尾房外，还有用于抵债的债权房及被法院罚没、羁押的部分房屋。这些空置房已成为不少开发商和债权企业的“心病”。
第二，开发企业急需资金回笼
去年央行颁布了121号文件，各国有银行和股份制银行继央行之后，针对投资性房地产开发项目分别制定了严格的限贷措施，使得开发商的资金压力加大。今年受宏观调控的影响，国家又出台相关政策，要求房地产开发项目的自有资本金从原来规定的20%提高到35%及以上，并对各银行贷款进行严查。基金及证券等新的融资渠道的缺失使得很多开发商面临着资金链断裂的风险。为了缓解现金压力，开发商只有将尾房快速变现，才能解决现金周转困难所带来的相关问题。
另外，自去年9月1日起执行的新的《物业管理条例》规定：“已竣工但尚未出售或者未交给买受人的物业，物业费用由建设单位交纳。”这就意味着如果开发商不能尽快将尾房销售出去，就必须为所持尾房缴纳物业费，年复一年的物业管理费用和房屋折旧，对开发商也是一笔不少的资金负担。
与开发商面临同样资金困难的还有与房地产开发企业紧密相关的水泥建筑材料商、园林设计、建筑公司等企业。这些企业在资金紧缺的时候大多无法拿到项目开发企业的项目工程款，而只收到开发商用于抵债的成套商品房。这些被称作债权房的空置房屋占用了企业的大量资金，只有将空置的债权房套现，才可能解决这些企业的经济危机。
第三，新商品房供应充足，空置房前景堪忧
据了解，今年本市商品房开复工面积将达到1亿多平方米，各种档次的楼盘项目将在北京市郊遍地开花。虽然卖房的开发商都在为房价上涨摇旗呐喊，可与此同时不少开发商却在大幅打折以促进自己项目的销售。新房上市量巨大，商品房价格又走势下滑，加之空置房周边新建房产项目房屋设计、户型及环境上的改善，使得空置房面临的压力剧增。不少拥有空置房的企业都想趁着形势还好，快速出手卖个好价钱，否则继续空置下去，前景将不容乐观。
空置房“甩卖”多家共赢
空置房“甩卖”，首先受益的是买房人。据了解，目前本市二级市场的供需比例在1：6左右，紧俏地区的供需更是高达1：10，大多数客户买不到合适的二手房，而经济适用房位置较远，且需排队购房，所以现在很多人权衡利弊后，愿意购买尾房。除因其价格低外，无期房风险也是一个重要原因。另外很多空置房、尾房所属楼盘极具知名度，物业设施完善，出租也可获相对稳定的回报率，对买房人也很有吸引力。据代理尾房、空置房项目多年的房地产经纪公司“我爱我家”介绍，近来该公司销售的空置房成交数量明显上升，到该公司寻购空置房的几乎占到全部购房者的四成以上。一位刚刚购买了空置房的先生说，虽然这套房户型不太理想，但少花30多万元买到这里的现房，值了。
买房人高兴，开发商也乐意。以往有空置房的开发商是等着中介公司找上门去代理销售，而今不少开发商是主动找中介来洽谈代理业务。专业人士认为，空置房的销售，在满足广大购房者的需求、为中介带来短期代理利润的同时，也对开发商和相关企业的发展有积极作用，已经超过了单纯的楼盘销售。它加速资金流动，加快二级交易市场的发展，有效地降低住宅市场空置率，有利于促进整个房地产市场健康发展。
市有关管理部门负责人近日表示，北京今后将由增量房市场向存量房市场转变，鼓励有实力的中介企业批量购买空置房。目前我爱我家、顺驰公司、链家宝业等中介公司均在开拓空置房代理业务。由此看来，空置房的大量上市和热销，带来的将是房地产市场多方的共赢。
北京日报
