上海：楼市拐点分析?
“拐点”原是一个数学上的概念，亦称扭转点。被借用到经济学上，其意思是经济的发展态势出现了转折。这几年上海房地产市场发展迅猛，但其中矛盾和问题也很多，于是研究“拐点”问题的人多起来。今年初就有人预言，2004年是上海房地产市场的拐点。但是2004年已经过了一半，上海房地产市场的拐点并没有出现，市场依然红火，房价依然在缓慢攀升。现在又有人称2004年下半年或者2005年是上海房地产市场的拐点，市场趋势究竟如何，需要实践来验证。
2004年下半年或者2005年上海房地产市场究竟是一个什么样走势？会不会出现拐点？需要从两方面分析。
一是看目前的房地产市场是处于成长期，还是饱和期或者衰退期。从整个宏观经济运行前景看，中国特别是上海经济仍将保持一个较快增长速度，经济正处于新一轮的上升期，这种惯性还会推动经济继续向前发展；经济的发展状况决定房地产市场的兴衰，而决定房地产市场成长期长短的主要因素是因经济发展形成的住房消费需求。这几年上海的住房需求十分强劲，除了每年有十多万动拆迁居民户的刚性住房需求外，居民改善住房的需求，城市化加速农民进城的需求，国内外人士纷纷来沪投资创业的需求，汇成了房地产特别是住房需求的热潮，这股热潮在我国经济持续发展的上升时期将经久不衰。因此，目前上海的房地产市场仍处于成长期，还没有达到饱和期，更没有进入衰退期。
二是看今年上半年中央和地方出台的调控市场的政策，是制约房地产市场发展，还是促进房地产市场发展。2004年上海房地产市场确实有很多不确定因素，从今年三月份以来，中央和地方相继出台了一系列有关房地产的宏观调控政策。但和以往不同的是，中央和地方调控的目的，是既要防止市场过热，又要保持适度增长。扩大房地产市场需求，遏制房地产虚火蔓延，是这次宏观调控的主基调。从目前看，这些宏观调控政策开始对房地产市场产生影响，特别是限制期房转让、商品住房网上交易和登记备案、“第二套住房”限制贷款的政策以及几百万中低价商品住房即将上市供应，对市场的调控作用将逐步显现，预计今年三季度上海的房价涨幅将明显趋缓，明年的房价走势将更加平稳。这些调控措施的实施，鼓励的是市场的真实消费，挤压的是投机的泡沫，促使市场更加透明，运作更加规范，市场在调控中将更加成熟。
在这里还需要说明，称之为“拐点”的表现形态的认定应当是科学的、合理的，其一是事物的发展往往呈波浪式形态，既有上升期，也有下降期。从波峰向下运动的起始点表现为“拐点”；从谷底向上运动的起始点也表现为“拐点”。“拐点”既是指经济的衰退时点，也是指经济发展的振兴时点。其二是房地产投资量、开发量、销售量以及房价等数据，每年、每季度、每月都会发生上升或者下降的变化，这种上升或者下降的起始点当然不可能都称之为“拐点”。只有形成“一落千丈”或者“一拥而上”的态势，即出现大起大落的情形，才能认定为“拐点”的出现。但这种认定往往是滞后的，因为只有形成了大起大落的表现形态，才能追寻并认定何处为“拐点”。从目前中央和地方出台的宏观调控政策来看，其适度、力度把握得比较得当，有利于上海房地产市场的平稳发展和结构调整，对此广大消费者积极支持和肯定，能促进住房消费需求更加理性地释放。因此，上海房地产市场在今后若干年不可能出现大起大落的情形，从而也难以寻找到“拐点”。
2004年下半年或者2005年上海房地产市场究竟是一个什么样走势？会不会出现拐点？需要从两方面分析。
一是看目前的房地产市场是处于成长期，还是饱和期或者衰退期。从整个宏观经济运行前景看，中国特别是上海经济仍将保持一个较快增长速度，经济正处于新一轮的上升期，这种惯性还会推动经济继续向前发展；经济的发展状况决定房地产市场的兴衰，而决定房地产市场成长期长短的主要因素是因经济发展形成的住房消费需求。这几年上海的住房需求十分强劲，除了每年有十多万动拆迁居民户的刚性住房需求外，居民改善住房的需求，城市化加速农民进城的需求，国内外人士纷纷来沪投资创业的需求，汇成了房地产特别是住房需求的热潮，这股热潮在我国经济持续发展的上升时期将经久不衰。因此，目前上海的房地产市场仍处于成长期，还没有达到饱和期，更没有进入衰退期。
二是看今年上半年中央和地方出台的调控市场的政策，是制约房地产市场发展，还是促进房地产市场发展。2004年上海房地产市场确实有很多不确定因素，从今年三月份以来，中央和地方相继出台了一系列有关房地产的宏观调控政策。但和以往不同的是，中央和地方调控的目的，是既要防止市场过热，又要保持适度增长。扩大房地产市场需求，遏制房地产虚火蔓延，是这次宏观调控的主基调。从目前看，这些宏观调控政策开始对房地产市场产生影响，特别是限制期房转让、商品住房网上交易和登记备案、“第二套住房”限制贷款的政策以及几百万中低价商品住房即将上市供应，对市场的调控作用将逐步显现，预计今年三季度上海的房价涨幅将明显趋缓，明年的房价走势将更加平稳。这些调控措施的实施，鼓励的是市场的真实消费，挤压的是投机的泡沫，促使市场更加透明，运作更加规范，市场在调控中将更加成熟。
在这里还需要说明，称之为“拐点”的表现形态的认定应当是科学的、合理的，其一是事物的发展往往呈波浪式形态，既有上升期，也有下降期。从波峰向下运动的起始点表现为“拐点”；从谷底向上运动的起始点也表现为“拐点”。“拐点”既是指经济的衰退时点，也是指经济发展的振兴时点。其二是房地产投资量、开发量、销售量以及房价等数据，每年、每季度、每月都会发生上升或者下降的变化，这种上升或者下降的起始点当然不可能都称之为“拐点”。只有形成“一落千丈”或者“一拥而上”的态势，即出现大起大落的情形，才能认定为“拐点”的出现。但这种认定往往是滞后的，因为只有形成了大起大落的表现形态，才能追寻并认定何处为“拐点”。从目前中央和地方出台的宏观调控政策来看，其适度、力度把握得比较得当，有利于上海房地产市场的平稳发展和结构调整，对此广大消费者积极支持和肯定，能促进住房消费需求更加理性地释放。因此，上海房地产市场在今后若干年不可能出现大起大落的情形，从而也难以寻找到“拐点”。
