上半年楼市波澜不惊 市场联动隐现利好
２００４年对于地产市场而言是政策频出的一年，从金融到土地，从杭州到南京再到上海，关于炒房团的大讨论如火如荼。而关于加息的讨论一直没有停止，然而，北京的房地产市场一直平稳，虽然从长期来看可能受宏观调控影响比较大，但是价格一直平稳。而近期上海房价出现了不同程度的下降，打折频频，有媒体称上海楼市观点带来价值回归理性。而北京市场则未见波澜，有市场分析人士称，北京二手房交易放量，联动之中隐现利好。
乍暖还寒，今年上半年对于房地产市场是一个多事之秋，一连串的政策出台，经济最近几年保持了一个很长的高速增长时期，终于遇到了一个确确实实的拐点。而房地产市场则成了过热的一个典型。有专家称，房地产投资的快速增加带动了很多其他相关产业的投资。因此，政府相继出台了遏制过热的措施。冬天真的来了吗？
市场的表现并未如一些分析人士预计的那样。风乍起，却并没有吹皱这一池春水，北京的房地产市场波澜不惊。
６月２８日，北京市国土房管局召开新闻发布会指出，今年１到５月，北京市商品住宅价格上涨较快，而房价上涨的原因是受近郊周边地区房价上扬所引起的。
而国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明，５月份，商品房销售价格分类指数为１０１．５１，比４月份上升２．１８点，自２００１年９月以来首次突破１００点。
然而，一向与北京南北呼应的上海楼市却出现了打折风潮。“九六折，甚至可以九五折。”浦东部分别墅开始传出打折风声。而且，打折开始慢慢地向公寓扩散，别墅打折，这是高端市场开始转向的明显标志。部分公寓打折，是针对那些一次性现金购房不需要贷款的客户。
有媒体惊呼，上海楼市的拐点来了，而这种趋势有可能带来消费者持币待购的心理，很有可能影响到北京楼市未来一段时间的走向。
记者电话采访了华夏证券研究所研究员张燕，她一直关注北京上海两个地方的房地产市场，对市场变化有自己的看法。她认为，最近上海楼盘的价格出现了下降的情况，但大家的反应有些过激，主要是因为今年处于一个政策环境比较微妙的一年，所以大家对价格的变化也比较敏感，但其实这只是价格比较正常的变动。首先这次所谓降价和打折风潮只是表现在部分的楼盘销售上，并不代表整个市场形势的走向。因为去年的上海楼市经历了一个异乎寻常的繁荣期，价格一直比较高，销售情况也不错，根本不需要打折。而到了今年，由于宏观调控上的变化，包括货币政策和土地政策的变化，逐渐在运行中对市场产生了作用，整个大的环境发生了变化，所以一些楼盘在销售上遇到了一些困难，因此在营销策略上会做出一些调整，比如打折或者降价，但是整个市场的均价并不会受到很大的影响。今年的上海楼市，价格不会继续去年的火爆势头，应该会处于一种比较平稳的状态。张燕觉得并没有出现所谓的拐点，只是因为去年销售的太好，没有打折的机会，而今年的价格则更加趋向理性了。对于北京楼市，张燕认为，对于北京而言，由于价格的测算中包含了经济适用房，所以平均价格被拉低了，因此北京的楼市价格比较稳定，而宏观背景如果没有太大的变化，这种稳定还会持续下去的。
而北京中原房地产经纪有限公司副总经理殷则环则认为，上海的房价下降在去年底今年年初的时候就已经有了一定的迹象。因为上海高档房多，去年上涨了大约３０％到４０％，超过正常的价格波动范围了。因此，在宏观政策环境变动的影响下必然会出现价格波动，这其实是回归正常的价格理性。由于很多外地炒家进入上海市场，因此上海楼市的确存在一定的泡沫，会有一个调整的阶段。但是因为供给根需求相差得不是很大，有需求作为支撑，价格的变化不会很大。而由于宏观收紧，有些开发商的资金压力大，需要尽快回收资金，因而采取打折销售的形式也是经营的正常需要。
而对于北京市场，中原认为，目前的供给和需求相对比较均衡，而且由于北京楼市没有上海那样的大量炒房资金进入，因此本来就处于一个相对理性的状态。所以未来一段时间，北京楼市仍然会保持一种平稳的态势。
根据中原地产对北京楼市上半年的分析，楼市三级联动趋好，未来一段时间将会带动一级市场。
二手房交易放量，市场之间联动增强，一级市场稳定，而二级市场却风生水起。据统计资料显示，截至４月底，北京市二手房交易总量为１０３７５套，交易量要远远高于去年同期交易量——４５９５套，增长幅度达１２６％。２００３年全年北京市二手房交易总量为２１０００套，而今年二手房交易市场在短短四个月的时间里，交易量就达到了去年全年交易量的一半。我爱我家房地产经纪有限公司认为，供需两旺是今年二手房交易市场活跃的主要原因。随着政府危改拆迁力度的加大，以及中介市场的逐渐成熟，交易成本逐渐降低，越来越多的消费者将目光投向二手房市场，二手房需求不断扩大。另外，最近一段时间以来，央产房上市的各种政策逐渐进入运行阶段，这部分房子上市也增加了供给。而随着广大二手房业主选择“卖旧买新”、“置业升级”以及“一、二级市场联动”的加强，房源紧缺的状况也较去年有了一定程度的改善。供需两旺导致今年二手房交易量放量。
我爱我家房地产经纪有限公司总经理助理要嘉佳认为，三个因素促成了今年的二级市场的活跃状况。
一、 政策利好是促进一、二级市场联动发展的保障
北京市政府在近几年逐步开放再上市房政策的同时，也积极鼓励市民出售已购公房购买新房，房地产一、二级市场在各种利好消息面的影响推动下发展日趋成熟，二手房交易量在全部房屋交易中的比重呈现逐年增加的良好态势。有资料显示，今年前四个月的二手房交易量突破一万套，短短四个月就达到了去年二手房全年交易总量的一半，同期增幅明显。伴随着“央产房”的获准上市以及商品房“转按揭”业务的落地，不同权属的房屋上市交易的限制正在逐步取消，越来越多的高品质二手房流入到二级市场，丰富了购房者在二级市场的多样化选择和个性化需求，二手商品房、二手公寓凭借其交易量的逐步放大，而成为今年二手房交易中的后起之秀。北京市国土资源和房屋管理局近期也表示，将会进一步规范二手房过户流程、加快过户速度，这无疑解决了一些“怕麻烦、求速度”的二手房业主的烦恼，为市场交易起到了积极的影响。而大批有经济实力以及居住升级愿望强烈的业主在“卖小买大”、“卖旧买新”的过程中，无疑也极大地丰富了一级市场单调的购买人群，从而带动了一手房市场的发展。
二、消费心理及需求的变化是促进一、二市场联动的基础
随着消费者消费心理的逐步成熟，无论是自住还是投资，早已没有了对房子“从一而终”的死心塌地及“一步到位”的不实追求，更多的人具备了根据生活水平逐步提高而分阶段提升居住品质的置业升级观念。越来越多的首次置业年轻人及中低收入家庭，把购房的目光投向物美价廉的二手房，作为置业的阶段性选择。一旦生活状态发生改变或是生活水平提高，他们的居住需求也会随之变化，“卖旧买新”、“卖小买大”将会成为他们提高居住品质的主要手段。二级市场在提供必要的、畅通的交易渠道的同时，也丰富了房源，促进了自身的发展，而卖了二手房的置业升级者，把目光投向了更宽敞、品质更好的一手房市场，从而形成一个稳定的一、二级市场消费梯形结构。
三、中介市场逐渐的规范成熟
最近两年政府出台了一系列规范中介市场的政策，而随着中介市场的发展，市场经历了一个自然选择的过程，中介公司的信誉和操作也更加规范，这样就降低了二手房市场的交易成本，很好地起到了连接供需双方的作用。
中国人民大学工商管理学院一位教授认为，三级市场之间的联动，扩大了交易量，使得整个市场的流动性增强，二手房交易活跃，那么必然有一部分的人会选择升级置业，从而带动一级市场的需求。２０世纪９０年代中期，上海的地产市场经历了这样的一个过程，开始的时候一级市场不是特别景气，后来政府采取措施刺激二级市场，交易活跃，而一级市场的需求也随之攀升，从而带动了整个地产市场的繁荣。而北京的情况有些特殊，由于存在大量的央产房和市产房，以前有一段时间，央产房上市存在一些制度上的障碍，而随着去年以来关于央产房上市的各种政策的相继进入运行，必然会引起市场之间的联动。
我爱我家房地产经纪有限公司总经理助理要嘉佳则从一个市场人士的角度解释了这个问题，２０００年开始中介市场放开，中介市场逐渐成熟，北京市场等级注册的一级市场代理大概有１０００多个，而二手房中介有２０００多个，从政策方面来看，政府为了推动二级市场的发展，对于央产房升级置业的交易减免一部分税费，根据我爱我家的统计，卖房的人里面大概有６０％的人成为一级市场的客户。我爱我家今年上半年代理的二手房已经达到了１８０００套，同比去年上升了５０％，预计全年可以达到５００００套，总体上二手房市场比较的活跃。
而卖房的人里面大概有６０％的人同时有升级置业的需求，因此，这一部分成了一级市场强劲的动力。
中原房地产经纪有限公司副总经理殷则环也认为，根据中原地产的分析，北京楼市上半年总体上平稳，没有出现太大的波动，而二手房市场的活跃给一级市场提供了动力，所以在未来一段时间里，市场之间的联动能够成为楼市的一个利好。
一些开发商也把目光投向了三级市场联动，京城有知名开发商曾经提出一个打包方案，希望与二级市场的中介公司合作，提供一揽子的交易方案，把目光描向了有升级置业需求的央产房业主。
乍暖还寒，今年上半年对于房地产市场是一个多事之秋，一连串的政策出台，经济最近几年保持了一个很长的高速增长时期，终于遇到了一个确确实实的拐点。而房地产市场则成了过热的一个典型。有专家称，房地产投资的快速增加带动了很多其他相关产业的投资。因此，政府相继出台了遏制过热的措施。冬天真的来了吗？
市场的表现并未如一些分析人士预计的那样。风乍起，却并没有吹皱这一池春水，北京的房地产市场波澜不惊。
６月２８日，北京市国土房管局召开新闻发布会指出，今年１到５月，北京市商品住宅价格上涨较快，而房价上涨的原因是受近郊周边地区房价上扬所引起的。
而国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明，５月份，商品房销售价格分类指数为１０１．５１，比４月份上升２．１８点，自２００１年９月以来首次突破１００点。
然而，一向与北京南北呼应的上海楼市却出现了打折风潮。“九六折，甚至可以九五折。”浦东部分别墅开始传出打折风声。而且，打折开始慢慢地向公寓扩散，别墅打折，这是高端市场开始转向的明显标志。部分公寓打折，是针对那些一次性现金购房不需要贷款的客户。
有媒体惊呼，上海楼市的拐点来了，而这种趋势有可能带来消费者持币待购的心理，很有可能影响到北京楼市未来一段时间的走向。
记者电话采访了华夏证券研究所研究员张燕，她一直关注北京上海两个地方的房地产市场，对市场变化有自己的看法。她认为，最近上海楼盘的价格出现了下降的情况，但大家的反应有些过激，主要是因为今年处于一个政策环境比较微妙的一年，所以大家对价格的变化也比较敏感，但其实这只是价格比较正常的变动。首先这次所谓降价和打折风潮只是表现在部分的楼盘销售上，并不代表整个市场形势的走向。因为去年的上海楼市经历了一个异乎寻常的繁荣期，价格一直比较高，销售情况也不错，根本不需要打折。而到了今年，由于宏观调控上的变化，包括货币政策和土地政策的变化，逐渐在运行中对市场产生了作用，整个大的环境发生了变化，所以一些楼盘在销售上遇到了一些困难，因此在营销策略上会做出一些调整，比如打折或者降价，但是整个市场的均价并不会受到很大的影响。今年的上海楼市，价格不会继续去年的火爆势头，应该会处于一种比较平稳的状态。张燕觉得并没有出现所谓的拐点，只是因为去年销售的太好，没有打折的机会，而今年的价格则更加趋向理性了。对于北京楼市，张燕认为，对于北京而言，由于价格的测算中包含了经济适用房，所以平均价格被拉低了，因此北京的楼市价格比较稳定，而宏观背景如果没有太大的变化，这种稳定还会持续下去的。
而北京中原房地产经纪有限公司副总经理殷则环则认为，上海的房价下降在去年底今年年初的时候就已经有了一定的迹象。因为上海高档房多，去年上涨了大约３０％到４０％，超过正常的价格波动范围了。因此，在宏观政策环境变动的影响下必然会出现价格波动，这其实是回归正常的价格理性。由于很多外地炒家进入上海市场，因此上海楼市的确存在一定的泡沫，会有一个调整的阶段。但是因为供给根需求相差得不是很大，有需求作为支撑，价格的变化不会很大。而由于宏观收紧，有些开发商的资金压力大，需要尽快回收资金，因而采取打折销售的形式也是经营的正常需要。
而对于北京市场，中原认为，目前的供给和需求相对比较均衡，而且由于北京楼市没有上海那样的大量炒房资金进入，因此本来就处于一个相对理性的状态。所以未来一段时间，北京楼市仍然会保持一种平稳的态势。
根据中原地产对北京楼市上半年的分析，楼市三级联动趋好，未来一段时间将会带动一级市场。
二手房交易放量，市场之间联动增强，一级市场稳定，而二级市场却风生水起。据统计资料显示，截至４月底，北京市二手房交易总量为１０３７５套，交易量要远远高于去年同期交易量——４５９５套，增长幅度达１２６％。２００３年全年北京市二手房交易总量为２１０００套，而今年二手房交易市场在短短四个月的时间里，交易量就达到了去年全年交易量的一半。我爱我家房地产经纪有限公司认为，供需两旺是今年二手房交易市场活跃的主要原因。随着政府危改拆迁力度的加大，以及中介市场的逐渐成熟，交易成本逐渐降低，越来越多的消费者将目光投向二手房市场，二手房需求不断扩大。另外，最近一段时间以来，央产房上市的各种政策逐渐进入运行阶段，这部分房子上市也增加了供给。而随着广大二手房业主选择“卖旧买新”、“置业升级”以及“一、二级市场联动”的加强，房源紧缺的状况也较去年有了一定程度的改善。供需两旺导致今年二手房交易量放量。
我爱我家房地产经纪有限公司总经理助理要嘉佳认为，三个因素促成了今年的二级市场的活跃状况。
一、 政策利好是促进一、二级市场联动发展的保障
北京市政府在近几年逐步开放再上市房政策的同时，也积极鼓励市民出售已购公房购买新房，房地产一、二级市场在各种利好消息面的影响推动下发展日趋成熟，二手房交易量在全部房屋交易中的比重呈现逐年增加的良好态势。有资料显示，今年前四个月的二手房交易量突破一万套，短短四个月就达到了去年二手房全年交易总量的一半，同期增幅明显。伴随着“央产房”的获准上市以及商品房“转按揭”业务的落地，不同权属的房屋上市交易的限制正在逐步取消，越来越多的高品质二手房流入到二级市场，丰富了购房者在二级市场的多样化选择和个性化需求，二手商品房、二手公寓凭借其交易量的逐步放大，而成为今年二手房交易中的后起之秀。北京市国土资源和房屋管理局近期也表示，将会进一步规范二手房过户流程、加快过户速度，这无疑解决了一些“怕麻烦、求速度”的二手房业主的烦恼，为市场交易起到了积极的影响。而大批有经济实力以及居住升级愿望强烈的业主在“卖小买大”、“卖旧买新”的过程中，无疑也极大地丰富了一级市场单调的购买人群，从而带动了一手房市场的发展。
二、消费心理及需求的变化是促进一、二市场联动的基础
随着消费者消费心理的逐步成熟，无论是自住还是投资，早已没有了对房子“从一而终”的死心塌地及“一步到位”的不实追求，更多的人具备了根据生活水平逐步提高而分阶段提升居住品质的置业升级观念。越来越多的首次置业年轻人及中低收入家庭，把购房的目光投向物美价廉的二手房，作为置业的阶段性选择。一旦生活状态发生改变或是生活水平提高，他们的居住需求也会随之变化，“卖旧买新”、“卖小买大”将会成为他们提高居住品质的主要手段。二级市场在提供必要的、畅通的交易渠道的同时，也丰富了房源，促进了自身的发展，而卖了二手房的置业升级者，把目光投向了更宽敞、品质更好的一手房市场，从而形成一个稳定的一、二级市场消费梯形结构。
三、中介市场逐渐的规范成熟
最近两年政府出台了一系列规范中介市场的政策，而随着中介市场的发展，市场经历了一个自然选择的过程，中介公司的信誉和操作也更加规范，这样就降低了二手房市场的交易成本，很好地起到了连接供需双方的作用。
中国人民大学工商管理学院一位教授认为，三级市场之间的联动，扩大了交易量，使得整个市场的流动性增强，二手房交易活跃，那么必然有一部分的人会选择升级置业，从而带动一级市场的需求。２０世纪９０年代中期，上海的地产市场经历了这样的一个过程，开始的时候一级市场不是特别景气，后来政府采取措施刺激二级市场，交易活跃，而一级市场的需求也随之攀升，从而带动了整个地产市场的繁荣。而北京的情况有些特殊，由于存在大量的央产房和市产房，以前有一段时间，央产房上市存在一些制度上的障碍，而随着去年以来关于央产房上市的各种政策的相继进入运行，必然会引起市场之间的联动。
我爱我家房地产经纪有限公司总经理助理要嘉佳则从一个市场人士的角度解释了这个问题，２０００年开始中介市场放开，中介市场逐渐成熟，北京市场等级注册的一级市场代理大概有１０００多个，而二手房中介有２０００多个，从政策方面来看，政府为了推动二级市场的发展，对于央产房升级置业的交易减免一部分税费，根据我爱我家的统计，卖房的人里面大概有６０％的人成为一级市场的客户。我爱我家今年上半年代理的二手房已经达到了１８０００套，同比去年上升了５０％，预计全年可以达到５００００套，总体上二手房市场比较的活跃。
而卖房的人里面大概有６０％的人同时有升级置业的需求，因此，这一部分成了一级市场强劲的动力。
中原房地产经纪有限公司副总经理殷则环也认为，根据中原地产的分析，北京楼市上半年总体上平稳，没有出现太大的波动，而二手房市场的活跃给一级市场提供了动力，所以在未来一段时间里，市场之间的联动能够成为楼市的一个利好。
一些开发商也把目光投向了三级市场联动，京城有知名开发商曾经提出一个打包方案，希望与二级市场的中介公司合作，提供一揽子的交易方案，把目光描向了有升级置业需求的央产房业主。
