买房子要先看房龄 老房子折旧风险凸显
老房子正遭遇前所未有的打击。记者近日从杭城某家二手房中介公司了解到，目前已成交的房源中，1985年以前的旧房子基本没有，成交物业成新度平均在1998年，而之前这个数字为1993年。
房产折旧影响凸显
房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。知情人士告诉记者，这些建成年代较早的老房源，面临的一个瓶颈是土地折旧的问题。虽然上世纪80年代建造的房子，其土地都是划拨的，因此土地使用证上都没有明确土地使用权年限，这意味着只要不是因公共利益需要而拆迁，该土地可以一直使用下去。但是，划拨土地的使用权永久性其实只是从理论上说得通，实际上，房产品不可能没有“保质期”，当它折旧到一定程度的时候，其价值就会变得微乎其微了。一位业内人士表示，5—10年的房屋价值是最高的，因为当时整个小区配套设施、绿化、居住氛围逐渐形成；而10年之后，房屋价值就会大大降低。
但由于近年来杭州土地升值幅度基本高于房子的折旧率，在房价一路飙升的情况下，甚少有购房者考虑到折旧的问题。而今年二手房征收20%个所税的政策刚刚出台的时候，房改房更一度成为新政的最大收益者风光一时，成交占80%，价格也是水涨船高。
近段时间以来，杭州出让土地的价格首次呈现出了盘整的信号，涨价空间逐渐缩小，附加值停滞不前，房屋本身的折旧就凸现出来了。
卖方折旧意识淡薄
今年以来，各大银行不约而同地又紧了房贷口子，有的银行甚至出台1990年之前的二手房禁贷的政策，这对于杭州的老房子来说无疑是晴天霹雳。于是省第十一届房博会过后，老房子的挂牌量剧增，同质物业之间的竞争也日趋激烈。
虽然事实上，对老房子的房贷不是一刀切，但购房者往往认为，既然银行都有这样的规定了，那么这些老房子就显得不那么牢靠了，极有可能会贬值，所以就想坐着再等等。
相比买房者越来越关注二手房的折旧问题，部分卖方可能还没意识到这个问题。记者在一些中介公司的房源信息上发现，同样地段的二手房，同样层次的装修条件，不少建于上世纪80年代的房源挂牌价并不比90年代建的房源便宜多少。例如记者随手翻到的两套均位于古荡的二手房源信息，一套建成于1986年左右，面积46.46平方米，普通装修，总价净30万元，相当于每平方米6457元；一套建成于1995年，面积67.57平方米，一般装修，总价净44万元，相当于每平方米6512元。建成年代早了9年，如果按折旧率5%计算，单价应相差250-300元左右，而这两套二手房挂牌单价却相差无几。
业内人士提醒，在二手房交易中，无论土地使用证显示的是划拨土地还是出让土地，消费者都要把“年限”因素考虑在内，以避免买到折旧率太高、价值大幅贬值、性价比不高的房子。
今日早报
房产折旧影响凸显
房屋在长期的使用中，虽然原有的实物形态不变，但由于自然损耗和人为的损耗，它的价值也会逐渐减少。知情人士告诉记者，这些建成年代较早的老房源，面临的一个瓶颈是土地折旧的问题。虽然上世纪80年代建造的房子，其土地都是划拨的，因此土地使用证上都没有明确土地使用权年限，这意味着只要不是因公共利益需要而拆迁，该土地可以一直使用下去。但是，划拨土地的使用权永久性其实只是从理论上说得通，实际上，房产品不可能没有“保质期”，当它折旧到一定程度的时候，其价值就会变得微乎其微了。一位业内人士表示，5—10年的房屋价值是最高的，因为当时整个小区配套设施、绿化、居住氛围逐渐形成；而10年之后，房屋价值就会大大降低。
但由于近年来杭州土地升值幅度基本高于房子的折旧率，在房价一路飙升的情况下，甚少有购房者考虑到折旧的问题。而今年二手房征收20%个所税的政策刚刚出台的时候，房改房更一度成为新政的最大收益者风光一时，成交占80%，价格也是水涨船高。
近段时间以来，杭州出让土地的价格首次呈现出了盘整的信号，涨价空间逐渐缩小，附加值停滞不前，房屋本身的折旧就凸现出来了。
卖方折旧意识淡薄
今年以来，各大银行不约而同地又紧了房贷口子，有的银行甚至出台1990年之前的二手房禁贷的政策，这对于杭州的老房子来说无疑是晴天霹雳。于是省第十一届房博会过后，老房子的挂牌量剧增，同质物业之间的竞争也日趋激烈。
虽然事实上，对老房子的房贷不是一刀切，但购房者往往认为，既然银行都有这样的规定了，那么这些老房子就显得不那么牢靠了，极有可能会贬值，所以就想坐着再等等。
相比买房者越来越关注二手房的折旧问题，部分卖方可能还没意识到这个问题。记者在一些中介公司的房源信息上发现，同样地段的二手房，同样层次的装修条件，不少建于上世纪80年代的房源挂牌价并不比90年代建的房源便宜多少。例如记者随手翻到的两套均位于古荡的二手房源信息，一套建成于1986年左右，面积46.46平方米，普通装修，总价净30万元，相当于每平方米6457元；一套建成于1995年，面积67.57平方米，一般装修，总价净44万元，相当于每平方米6512元。建成年代早了9年，如果按折旧率5%计算，单价应相差250-300元左右，而这两套二手房挂牌单价却相差无几。
业内人士提醒，在二手房交易中，无论土地使用证显示的是划拨土地还是出让土地，消费者都要把“年限”因素考虑在内，以避免买到折旧率太高、价值大幅贬值、性价比不高的房子。
今日早报
