顾云昌：宏观调控与楼市发展
当前，我国经济形势总体看好，但固定资产投资增长过快；我国经济发展正处在一个重要关头，宏观调控任务仍然很重。
作为国民经济支柱产业的房地产业，如何全面、正确、积极地理解和贯彻中央关于宏观调控的决策，继续保持房地产市场快速、平稳、健康地发展？我的粗浅认识和体会是：
一、当前房地产业发展态势，从“三个基本”看，总体健康；从当前宏观经济的承受能力看，需要减速。
１９９８年以来的五六年间，由于我国经济保持持续快速发展和房改取得突破性进展，房地产业的发展速度一直保持快速态势，开发投资、竣工面积、销售面积和销售额保持年增长２０％左右的水平。２００３年除竣工面积增长２１．５％外，开发投资、销售面积、销售额增幅均在３０％上下；今年１～４月，发展速度进一步加快，开发投资增幅达３４．６％，竣工面积增幅达２２．９％，销售面积和销售额增加３３．３％和４２．５％。
用国务院１８号文提出的房地产市场健康发展的“三个基本”（供求总量基本平衡、供求结构基本合理、房价基本平稳）来衡量，今年１～４月，商品房供求两旺，销售面积（６２０１万平方米）多于竣工面积（５３１０万平方米）；各类物业的供求结构也大体合理（大城市中低价位住房供不应求现象是局部性、阶段性的）；房价上升６．８％，虽高于去年全年平均３．８％的涨幅，但比去年同期的房价增幅回落了０．６个百分点；到４月末，全国空置商品房为９６０２万平方米，同比增长３．６％，增幅比去年同期回落６个百分点。由此可以判断，当前我国房地产市场从总体上看仍处在持续快速健康发展的状态。
从当前国家宏观经济中出现固定资产投资增长过快、造成煤电油运供求矛盾加剧和钢材、水泥、电解铝等行业过热，可能导致产能过剩、经济大起大落的全局看，属于固定资产投资重要组成部分的房地产业发展不宜再继续加快（２０００年房地产投资为１０，１０６亿元，占固定资产总投资５５，１１８亿元的１８％），相反，完全有必要放缓投资增速。房地产业发展速度要服从全局，要纳入宏观经济调控的大趋势。
纵观世界各国，房地产业发展具有“反经济周期”的作用。当经济发展处于低潮时，通过降息等手段促使人们买房，推动住房投资，拉动经济增长；而当经济增长进入热潮时，通过升息等举措，减压住房投资和消费，降低房地产发展速度。看来，在中国也不例外。现今中国房地产市场所处的宏观经济环境，已与五六年前完全不同。那时经济发展正处于宏观经济调控后的“低潮期”，需要寻找新的经济增长点，需要通过各种经济的、行政的手段刺激房地产投资和需求。而今，经济发展正处于新一轮经济周期的“上升期”，加上各地、各级政府新班子上任后的投资冲动，各类投资需求迅速膨胀，与已经形成的房地产投资热组合成固定资产投资的“热浪”。固定资产投资过热，必然会涉及房地产投资热，也就是说，同样是房地产投资热，在不同的经济发展时期，所起的作用和所处的地位是不一样的，对其热度的要求也是不同的。房地产业内人士对此应该有客观的认识。
二、住宅是投资和消费的结合体，在宏观调控中宜松紧适度。
当前，中国经济增长中有明显的结构性矛盾，这就是：投资过热、消费偏冷。今年一季度投资增长速度为３５％，消费增长速度仅为９．２％。宏观经济调控的一个重要目标就是要优化经济结构：一方面应控制投资过快增长，降低投资在ＧＤＰ增长中的比重；另一方面应进一步启动消费，提高消费增长速度。
住宅是投资和消费的结合体，它在开发建设中是投资行为，而进入销售后又变为消费行为。商品住宅一直占据房地产投资和产品的大头。近几年商品住宅投资占房地产开发总投资的６７％左右，商品住宅竣工面积占商品房屋竣工总面积的８２％左右。从降低固定资产投资增速看，放缓住宅投资增长幅度符合宏观经济调控的要求；但从提升消费增长速度、改善经济增长结构看，住宅消费不仅不能压减，而且还应持续增长。这是因为，住宅投资不同于一般的固定资产投资产出工业项目和基础设施项目，它所产出的是社会所需的最终消费品——住房。住房消费是当前最热的消费品之一，是最大的居民消费投入之一，也是拉动国民经济快速、平稳、持续增长最有效的途径之一。目前我国城镇住房人均建筑面积仅为２３平方米，刚刚跨入“居者有其屋”的初级阶段，距离人均３５平方米左右全面小康水平还有很大距离；加上城市化的推进，城镇总人口的不断增加，未来中国住房市场将会持续需求旺盛。我们完全有理由认为，在总量远远不足的今天和今后较长一段时间里，住宅建设不太可能出现产能过剩和大起大落的问题。
住宅投资不同于一般固定资产投资，除了产出的是最终消费资料而不是中间阶段的生产资料外，它的运行机制也不同于许多由行政行为主导的固定资产投资。目前工业项目和基础设施项目投资增长过快，特别是一些“政绩工程”和“形象工程”，多是由于政府行为或者由政府主导的行为造成，而住宅项目投资的运行机制和投资主体不同于上述工业项目和基础设施项目，大多已是市场化的运作。这几年房地产开发企业通过国企改制和民营化，行政干预较少，市场化意识加强，投资较少盲目性，这可以从新建的商品住宅空置量比较适度中反映出来。
投资要降温，消费要加热。住宅建设从固定资产投资的角度看要降温，从居民买房的消费角度看要加热。结合起来看，既需要准确把握住宅投资的调控力度，又需要保持住宅消费的温度。
三、从“３＋１”需求分析，抑制不合理需求。
我国的房地产市场发育虽晚，但发展很快。这几年，房地产投资快速增长，规模迅速扩大是由需求传导和决定的。在市场经济条件下，欲压缩投资、降低投资增长率，必须从缩减需求、抑制不合理需求增长率入手。否则，缩减了供应量，而需求量不变，会造成商品房的严重供不应求，引起房价的快速上涨，助长通货膨胀；这就违背了宏观调控要防止通货膨胀的目标。
当前，商品房需求旺盛，集中反映在商品住房需求上。从住房需求看，可以做出“３＋１”的分析：“３”为三个方面的住房消费需求，“１”为住房投资需求。
住房消费需求之一：“主动型”住房消费需求。这是指随着国民经济发展和居民收入增加，居民为改善和提高住房条件，主动买房和租房的需求。
住房消费需求之二：“被动型”住房消费需求。这是指由城市改造和拆迁力度的加大，在拆迁货币化的推动下，居民“不得不”买房或租房的需求。
住房消费需求之三：“自动型”住房消费需求。这是指城市化进程中，农民进城务工经商，“自然”而“主动”要求租房或买房的需求。
投资性住房需求：由于房地产具有消费品和投资品的双重性特点，在市场经济中必然会产生投资行为。在房地产市场景气度高的时期，投资需求趋旺是正常现象。
上述“３＋１”需求中，“主动型”住房消费需求是最优质的最终消费需求，是进一步启动消费的重点。在当前宏观经济形势看好、居民预期也看好的情况下，“主动型”住房消费需求应当进一步引导好、保护好、发挥好，促进其持续、稳定、快速的发展。
“被动型”住房需求，是当前住房需求的“大客户”，在许多城市，少则占住房需求总量的１／３，多则达一半。“被动型”住房需求的迅速增长源于旧城改造加速、特别是城市房屋的大拆大建和广场马路的拓展。假如放缓城市改造和拆迁速度，减少旧房屋拆迁量，就可放缓或减少住房需求。“被动型”的房地产投资是由“被动型”的住房需求传导和带动的，而产生“被动型”需求的“主动权”掌握在城市政府手中。放缓和抑制“被动型”需求应当也可以成为当前宏观调控的一个着力点。更何况，有不少城市因在大拆大建中，执行拆迁政策发生偏差，造成上访投诉骤增；也有不少城市因拆得急、建得快，市政配套跟不上，工程质量得不到保证；还有的城市拆了不该拆的房，缺少周密的规划布局程序，给城市未来发展带来了隐患。现在是到认真反思和严格控制“大拆大建”的时候了。为此，建议国家有关部门组织开展这方面的调研，从规划管理、土地管理等方面提出控制“大拆大建”，区别不同城市，适度放缓城市改造速度，抑制一部分“被动型”的住房消费需求，使之有节奏地释放。同时，也使科学发展观在城市建设和发展中得到更好的落实。
“自动型”住房消费需求，现在大中城市的住房销售市场上表现不明显，主要表现在住房租赁市场和中小城镇的住房销售和租赁市场上。许多打工者租住的是城乡接合部农民的住房。有专家指出城市化进程应该是“万米赛跑”，不能搞“百米冲刺”。放缓城市化速度可能对降低固定资产投资增速有好处。但是要不要放缓？如何放缓？不是一个简单的问题，需要综合考虑。况且，调整“自动型”需求操作难度很大。
投资性住房需求，在市场经济国家中都有发生，在不同的房地产发展时期、不同的地方，有不同的表现。在我国当前的金融和投资环境下，存款利率低、股市不景气、居民投资渠道稀缺，房地产投资自然成为居民优先选择的一个投资渠道。住房投资需求者的预期与住房消费需求者的预期完全不同，前者追求的是投资回报，关心房价和租金上涨，后者追求的是居住舒适、方便和安全。在房屋供不应求、房价迅速上涨的房地产市场，投资需求者会增多，并往往成为短期投资的炒楼者。而炒楼人数增加，导致投资需求的加大，会进一步加剧房屋供求矛盾，从而导致房价的进一步攀升，形成房地产泡沫。可见，无论从当前宏观经济调控要求，还是从控制房价上涨，促进房地产市场持续健康发展要求，都要十分关注投资性需求的比例，在房价上升快的城市，要抑制或限制投资性需求，特别是“炒楼需求”。我们看到，在房价涨幅大的长三角地区如上海、南京、杭州等地正在通过经济的、法律的乃至行政的办法，限制炒楼。建议国家主管部门通过专项调研，总结各地的做法和经验，进行分类指导。
四、控制商业用房等非居住用房需求和投资的膨胀。
今年１～４月，商品营业用房、办公楼等投资增幅明显加大。其中，办公楼投资增幅为５３．６％，商业营业用房投资增幅为４８．６％，均高于同期住宅投资３２．２％增幅，也远高于去年同期商用房投资的增幅（办公楼为３４．２％，商业营业用房为３７．６％）。
分析其原因，可能有三个方面：一是城市第三产业发展拉动，包括商业业态发展和变化带来的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致。其中也包括一些地方政府追求“现代化”，互相攀比，贪大求新，使党政机关大楼、大型购物中心和物流园区、会展中心等纷纷上马；三是带有相当的盲目性。许多城市的商业设施不缺，人均商用面积也不少，但由于一些开发商受利益驱动，在个人投资者购买的支撑下，使市场上商业物业售价和利润远高于住宅物业。自去年以来出现了一股“商铺热”，至今热度不减。不少开发商往往采取３年包租，每年给一个固定回报，让买者产生一个好预期的办法，来吸引个人投资者购买，从而导致商用房价居高不下。实际上这当中有开发的盲目性和很大的投资风险。因为商业用房的投资回报是由商业经营的状况来决定的，三年之后能否经营好，是否有好回报，谁也说不清楚。现已发现不少商场由于商业定位不准或管理不善，开张后就出现经营不佳的情况，甚至已引发各种纠纷。
非居住用房需求和投资膨胀，应当引起高度关注。１０年前商业部曾发文严格控制高档商场的建造。针对目前情况，建议建设主管部门联合商业部门对各地、各类商业用房的开发和经营进行正确的市场引导，有的放矢采取相应的调控举措。行业协会和商会要通过市场信息传播和引导，帮助企业做好商业与地产的对接工作，使商业地产的开发与经营管理，形成互动，防止低水平重复建设和业态错位。
五、把住两个闸门宜区别对待，保障房屋供应要盘活存量。
此次宏观调控，中央采取把住土地供应和信贷投放两个闸门，促使固定资产投资过快增长的势头降下来手段，抓住了关键，也已取得初步成效。作为固定资产投资组成部分的房地产投资，自然也要把住两个闸门。把住两个闸门也有利于房地产市场规范、健康地发展。去年开始着手的加强房地产金融监管和推行经营性土地使用权招、拍、挂等项工作，已经促使土地出让和银行贷款两个“暗箱操作”变为“明箱操作”。现在随着两个闸门的把紧，提高行业准入门槛，必然会淘汰一批运作不规范和实力弱小的房地产开发企业，促进企业的重组、联合、做强。
收缩土地供应，减少信贷投资，是全局性的行为。每个地区和每个行业的项目投资都将受到大小不同的影响。基于房地产市场不同于其他市场的两个特性：地区发展差异性（由房地产产品的不可移动性决定）和政府的主导性（决定土地供应和开发规模的土地一级市场控制在政府手中），建议国家相关部门和各地政府在掌握两个闸门时，要区别对待，因地制宜，适时适度；做到有保有压，有抑制有发展。比如，在房地产投资增速过快、开发规模过大、已造成和正在造成空置房持续增多的地方，应当将土地供应和开发贷款把得严一点，控制紧一点，但对促进个人买房的个人住房抵押的闸门仍应放开；而商品住房特别是中低价位住宅供不应求、引起房价快速上涨的地方，为满足需求，防止房价进一步提升，应当保障或适当放大普通商品住宅的土地供应，对“主动型”的住房消费需求的个贷发放不能压缩，而要继续发展。总之，通过把住两个闸门，进行宏观调控，不是打压市场，而是进一步启动有效需求。又比如，对投资性需求特别是炒楼比例较高、已引起房价大幅上涨的城市，既要通过经济和行政手段把住信贷闸门，限制炒楼，防止房地产泡沫的进一步吹大，又要满足在房价大幅上涨后，广大中低收入者和低收入家庭购、租住房的需求，这就需要从土地供应和个贷发放上给予上述保障，以实现供求总量和结构的基本平衡，保障楼市平稳和社会安定。还比如，因大拆大建引起“被动型”需求比例过高的城市，一方面要通过把住两个闸门和其他行政手段，坚决防止继续大拆大建，另一方面也要保证已拆迁住户所需要房屋的数量和个人住房贷款的发放量，以保社会稳定；而对于拆建较少、“被动型”需求比例相对低的城市，则要通过把住两个闸门，掌握好拆建的节奏。
宏观调控要求房地产需求慢慢释放，有节奏地释放，减少对供应即投资的压力，为压缩固定资产投资增长作出努力。但是，由于“主动型”的需求是不应该也不可能压减的，因大拆大建已经释放出来的“被动型” 需求，已经不可能再减少，“自动型”的需求也已客观生成，满足这些需求又是必须的。因此，对房地产业发展速度千万不可采取“急刹车”，也不能“一刀切”。房地产供应（投资和开发规模）的调节力度，要依据各地不同的需求状况来掌握。否则房地产市场就会出现供求关系失衡，就会出现房价的进一步攀升（１～４月同比房价上涨６．９％，远高于同期零售物价指数），不利于房地产市场的健康发展和社会稳定。
要满足客观存在的巨大需求，必须有充足的房屋供应量和相应的土地供应量作保障。土地和房屋的供应，有增量和存量两个渠道。当前，盘活存量土地和存量房屋显得格外重要。据国土资源部称，全国１５１０家的各地土地储备中心储备土地达１７０万亩，开发商手中的未完成开发的囤积土地也有７０万亩。在严控增量土地供应的同时，尽快、尽好地盘活存量土地对于房地产市场供求平衡，特别对于已出现供不应求的地方显得太迫切了。存量房屋的盘活同样十分重要。经过数年的努力，我国各地的二手房市场日趋活跃。但从总体看，二手房交易占市场交易的比例仍然较低，大约占１／３，这比起发达国家存量房交易占据多数（一般占７０％～８５％）情形有很大差距。进一步搞活二手房市场，规范租赁房市场，加快存量住房的流动，促进增量与存量互动，销售与租赁并举，增加住房供应总量，是当前宏观调控房地产市场的有力举措，也是促进我国房地产市场走向成熟的关键。建议建设部通过多种手段督促和指导各地进一步打破政策性和体制性障碍，加大发展各类房地产中介机构，活跃二手房市场，盘活存量房地产。
在经济发展的不同时间段，政府会因时制宜，相应调整财政政策、金融政策、土地政策等，从而对房地产业的发展和房地产市场的运行产生这样那样的影响。但是房地产业作为国民经济支柱产业的地位不会变，５年不变，１０年不变，整个战略机遇期的２０年不会变，房地产市场广阔的发展空间也不会变。对此，我们应当充满信心。
因政策的调整和变化，房地产的投资和消费会有热有冷，市场发展会有起有伏。但是，对于开发商来说，始终认真做好产品定位，不断提升楼盘品质，热情提供良好服务，就能“任凭风浪起，稳坐钓鱼台”。对此，我们也应当坚定信心。
作为国民经济支柱产业的房地产业，如何全面、正确、积极地理解和贯彻中央关于宏观调控的决策，继续保持房地产市场快速、平稳、健康地发展？我的粗浅认识和体会是：
一、当前房地产业发展态势，从“三个基本”看，总体健康；从当前宏观经济的承受能力看，需要减速。
１９９８年以来的五六年间，由于我国经济保持持续快速发展和房改取得突破性进展，房地产业的发展速度一直保持快速态势，开发投资、竣工面积、销售面积和销售额保持年增长２０％左右的水平。２００３年除竣工面积增长２１．５％外，开发投资、销售面积、销售额增幅均在３０％上下；今年１～４月，发展速度进一步加快，开发投资增幅达３４．６％，竣工面积增幅达２２．９％，销售面积和销售额增加３３．３％和４２．５％。
用国务院１８号文提出的房地产市场健康发展的“三个基本”（供求总量基本平衡、供求结构基本合理、房价基本平稳）来衡量，今年１～４月，商品房供求两旺，销售面积（６２０１万平方米）多于竣工面积（５３１０万平方米）；各类物业的供求结构也大体合理（大城市中低价位住房供不应求现象是局部性、阶段性的）；房价上升６．８％，虽高于去年全年平均３．８％的涨幅，但比去年同期的房价增幅回落了０．６个百分点；到４月末，全国空置商品房为９６０２万平方米，同比增长３．６％，增幅比去年同期回落６个百分点。由此可以判断，当前我国房地产市场从总体上看仍处在持续快速健康发展的状态。
从当前国家宏观经济中出现固定资产投资增长过快、造成煤电油运供求矛盾加剧和钢材、水泥、电解铝等行业过热，可能导致产能过剩、经济大起大落的全局看，属于固定资产投资重要组成部分的房地产业发展不宜再继续加快（２０００年房地产投资为１０，１０６亿元，占固定资产总投资５５，１１８亿元的１８％），相反，完全有必要放缓投资增速。房地产业发展速度要服从全局，要纳入宏观经济调控的大趋势。
纵观世界各国，房地产业发展具有“反经济周期”的作用。当经济发展处于低潮时，通过降息等手段促使人们买房，推动住房投资，拉动经济增长；而当经济增长进入热潮时，通过升息等举措，减压住房投资和消费，降低房地产发展速度。看来，在中国也不例外。现今中国房地产市场所处的宏观经济环境，已与五六年前完全不同。那时经济发展正处于宏观经济调控后的“低潮期”，需要寻找新的经济增长点，需要通过各种经济的、行政的手段刺激房地产投资和需求。而今，经济发展正处于新一轮经济周期的“上升期”，加上各地、各级政府新班子上任后的投资冲动，各类投资需求迅速膨胀，与已经形成的房地产投资热组合成固定资产投资的“热浪”。固定资产投资过热，必然会涉及房地产投资热，也就是说，同样是房地产投资热，在不同的经济发展时期，所起的作用和所处的地位是不一样的，对其热度的要求也是不同的。房地产业内人士对此应该有客观的认识。
二、住宅是投资和消费的结合体，在宏观调控中宜松紧适度。
当前，中国经济增长中有明显的结构性矛盾，这就是：投资过热、消费偏冷。今年一季度投资增长速度为３５％，消费增长速度仅为９．２％。宏观经济调控的一个重要目标就是要优化经济结构：一方面应控制投资过快增长，降低投资在ＧＤＰ增长中的比重；另一方面应进一步启动消费，提高消费增长速度。
住宅是投资和消费的结合体，它在开发建设中是投资行为，而进入销售后又变为消费行为。商品住宅一直占据房地产投资和产品的大头。近几年商品住宅投资占房地产开发总投资的６７％左右，商品住宅竣工面积占商品房屋竣工总面积的８２％左右。从降低固定资产投资增速看，放缓住宅投资增长幅度符合宏观经济调控的要求；但从提升消费增长速度、改善经济增长结构看，住宅消费不仅不能压减，而且还应持续增长。这是因为，住宅投资不同于一般的固定资产投资产出工业项目和基础设施项目，它所产出的是社会所需的最终消费品——住房。住房消费是当前最热的消费品之一，是最大的居民消费投入之一，也是拉动国民经济快速、平稳、持续增长最有效的途径之一。目前我国城镇住房人均建筑面积仅为２３平方米，刚刚跨入“居者有其屋”的初级阶段，距离人均３５平方米左右全面小康水平还有很大距离；加上城市化的推进，城镇总人口的不断增加，未来中国住房市场将会持续需求旺盛。我们完全有理由认为，在总量远远不足的今天和今后较长一段时间里，住宅建设不太可能出现产能过剩和大起大落的问题。
住宅投资不同于一般固定资产投资，除了产出的是最终消费资料而不是中间阶段的生产资料外，它的运行机制也不同于许多由行政行为主导的固定资产投资。目前工业项目和基础设施项目投资增长过快，特别是一些“政绩工程”和“形象工程”，多是由于政府行为或者由政府主导的行为造成，而住宅项目投资的运行机制和投资主体不同于上述工业项目和基础设施项目，大多已是市场化的运作。这几年房地产开发企业通过国企改制和民营化，行政干预较少，市场化意识加强，投资较少盲目性，这可以从新建的商品住宅空置量比较适度中反映出来。
投资要降温，消费要加热。住宅建设从固定资产投资的角度看要降温，从居民买房的消费角度看要加热。结合起来看，既需要准确把握住宅投资的调控力度，又需要保持住宅消费的温度。
三、从“３＋１”需求分析，抑制不合理需求。
我国的房地产市场发育虽晚，但发展很快。这几年，房地产投资快速增长，规模迅速扩大是由需求传导和决定的。在市场经济条件下，欲压缩投资、降低投资增长率，必须从缩减需求、抑制不合理需求增长率入手。否则，缩减了供应量，而需求量不变，会造成商品房的严重供不应求，引起房价的快速上涨，助长通货膨胀；这就违背了宏观调控要防止通货膨胀的目标。
当前，商品房需求旺盛，集中反映在商品住房需求上。从住房需求看，可以做出“３＋１”的分析：“３”为三个方面的住房消费需求，“１”为住房投资需求。
住房消费需求之一：“主动型”住房消费需求。这是指随着国民经济发展和居民收入增加，居民为改善和提高住房条件，主动买房和租房的需求。
住房消费需求之二：“被动型”住房消费需求。这是指由城市改造和拆迁力度的加大，在拆迁货币化的推动下，居民“不得不”买房或租房的需求。
住房消费需求之三：“自动型”住房消费需求。这是指城市化进程中，农民进城务工经商，“自然”而“主动”要求租房或买房的需求。
投资性住房需求：由于房地产具有消费品和投资品的双重性特点，在市场经济中必然会产生投资行为。在房地产市场景气度高的时期，投资需求趋旺是正常现象。
上述“３＋１”需求中，“主动型”住房消费需求是最优质的最终消费需求，是进一步启动消费的重点。在当前宏观经济形势看好、居民预期也看好的情况下，“主动型”住房消费需求应当进一步引导好、保护好、发挥好，促进其持续、稳定、快速的发展。
“被动型”住房需求，是当前住房需求的“大客户”，在许多城市，少则占住房需求总量的１／３，多则达一半。“被动型”住房需求的迅速增长源于旧城改造加速、特别是城市房屋的大拆大建和广场马路的拓展。假如放缓城市改造和拆迁速度，减少旧房屋拆迁量，就可放缓或减少住房需求。“被动型”的房地产投资是由“被动型”的住房需求传导和带动的，而产生“被动型”需求的“主动权”掌握在城市政府手中。放缓和抑制“被动型”需求应当也可以成为当前宏观调控的一个着力点。更何况，有不少城市因在大拆大建中，执行拆迁政策发生偏差，造成上访投诉骤增；也有不少城市因拆得急、建得快，市政配套跟不上，工程质量得不到保证；还有的城市拆了不该拆的房，缺少周密的规划布局程序，给城市未来发展带来了隐患。现在是到认真反思和严格控制“大拆大建”的时候了。为此，建议国家有关部门组织开展这方面的调研，从规划管理、土地管理等方面提出控制“大拆大建”，区别不同城市，适度放缓城市改造速度，抑制一部分“被动型”的住房消费需求，使之有节奏地释放。同时，也使科学发展观在城市建设和发展中得到更好的落实。
“自动型”住房消费需求，现在大中城市的住房销售市场上表现不明显，主要表现在住房租赁市场和中小城镇的住房销售和租赁市场上。许多打工者租住的是城乡接合部农民的住房。有专家指出城市化进程应该是“万米赛跑”，不能搞“百米冲刺”。放缓城市化速度可能对降低固定资产投资增速有好处。但是要不要放缓？如何放缓？不是一个简单的问题，需要综合考虑。况且，调整“自动型”需求操作难度很大。
投资性住房需求，在市场经济国家中都有发生，在不同的房地产发展时期、不同的地方，有不同的表现。在我国当前的金融和投资环境下，存款利率低、股市不景气、居民投资渠道稀缺，房地产投资自然成为居民优先选择的一个投资渠道。住房投资需求者的预期与住房消费需求者的预期完全不同，前者追求的是投资回报，关心房价和租金上涨，后者追求的是居住舒适、方便和安全。在房屋供不应求、房价迅速上涨的房地产市场，投资需求者会增多，并往往成为短期投资的炒楼者。而炒楼人数增加，导致投资需求的加大，会进一步加剧房屋供求矛盾，从而导致房价的进一步攀升，形成房地产泡沫。可见，无论从当前宏观经济调控要求，还是从控制房价上涨，促进房地产市场持续健康发展要求，都要十分关注投资性需求的比例，在房价上升快的城市，要抑制或限制投资性需求，特别是“炒楼需求”。我们看到，在房价涨幅大的长三角地区如上海、南京、杭州等地正在通过经济的、法律的乃至行政的办法，限制炒楼。建议国家主管部门通过专项调研，总结各地的做法和经验，进行分类指导。
四、控制商业用房等非居住用房需求和投资的膨胀。
今年１～４月，商品营业用房、办公楼等投资增幅明显加大。其中，办公楼投资增幅为５３．６％，商业营业用房投资增幅为４８．６％，均高于同期住宅投资３２．２％增幅，也远高于去年同期商用房投资的增幅（办公楼为３４．２％，商业营业用房为３７．６％）。
分析其原因，可能有三个方面：一是城市第三产业发展拉动，包括商业业态发展和变化带来的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致。其中也包括一些地方政府追求“现代化”，互相攀比，贪大求新，使党政机关大楼、大型购物中心和物流园区、会展中心等纷纷上马；三是带有相当的盲目性。许多城市的商业设施不缺，人均商用面积也不少，但由于一些开发商受利益驱动，在个人投资者购买的支撑下，使市场上商业物业售价和利润远高于住宅物业。自去年以来出现了一股“商铺热”，至今热度不减。不少开发商往往采取３年包租，每年给一个固定回报，让买者产生一个好预期的办法，来吸引个人投资者购买，从而导致商用房价居高不下。实际上这当中有开发的盲目性和很大的投资风险。因为商业用房的投资回报是由商业经营的状况来决定的，三年之后能否经营好，是否有好回报，谁也说不清楚。现已发现不少商场由于商业定位不准或管理不善，开张后就出现经营不佳的情况，甚至已引发各种纠纷。
非居住用房需求和投资膨胀，应当引起高度关注。１０年前商业部曾发文严格控制高档商场的建造。针对目前情况，建议建设主管部门联合商业部门对各地、各类商业用房的开发和经营进行正确的市场引导，有的放矢采取相应的调控举措。行业协会和商会要通过市场信息传播和引导，帮助企业做好商业与地产的对接工作，使商业地产的开发与经营管理，形成互动，防止低水平重复建设和业态错位。
五、把住两个闸门宜区别对待，保障房屋供应要盘活存量。
此次宏观调控，中央采取把住土地供应和信贷投放两个闸门，促使固定资产投资过快增长的势头降下来手段，抓住了关键，也已取得初步成效。作为固定资产投资组成部分的房地产投资，自然也要把住两个闸门。把住两个闸门也有利于房地产市场规范、健康地发展。去年开始着手的加强房地产金融监管和推行经营性土地使用权招、拍、挂等项工作，已经促使土地出让和银行贷款两个“暗箱操作”变为“明箱操作”。现在随着两个闸门的把紧，提高行业准入门槛，必然会淘汰一批运作不规范和实力弱小的房地产开发企业，促进企业的重组、联合、做强。
收缩土地供应，减少信贷投资，是全局性的行为。每个地区和每个行业的项目投资都将受到大小不同的影响。基于房地产市场不同于其他市场的两个特性：地区发展差异性（由房地产产品的不可移动性决定）和政府的主导性（决定土地供应和开发规模的土地一级市场控制在政府手中），建议国家相关部门和各地政府在掌握两个闸门时，要区别对待，因地制宜，适时适度；做到有保有压，有抑制有发展。比如，在房地产投资增速过快、开发规模过大、已造成和正在造成空置房持续增多的地方，应当将土地供应和开发贷款把得严一点，控制紧一点，但对促进个人买房的个人住房抵押的闸门仍应放开；而商品住房特别是中低价位住宅供不应求、引起房价快速上涨的地方，为满足需求，防止房价进一步提升，应当保障或适当放大普通商品住宅的土地供应，对“主动型”的住房消费需求的个贷发放不能压缩，而要继续发展。总之，通过把住两个闸门，进行宏观调控，不是打压市场，而是进一步启动有效需求。又比如，对投资性需求特别是炒楼比例较高、已引起房价大幅上涨的城市，既要通过经济和行政手段把住信贷闸门，限制炒楼，防止房地产泡沫的进一步吹大，又要满足在房价大幅上涨后，广大中低收入者和低收入家庭购、租住房的需求，这就需要从土地供应和个贷发放上给予上述保障，以实现供求总量和结构的基本平衡，保障楼市平稳和社会安定。还比如，因大拆大建引起“被动型”需求比例过高的城市，一方面要通过把住两个闸门和其他行政手段，坚决防止继续大拆大建，另一方面也要保证已拆迁住户所需要房屋的数量和个人住房贷款的发放量，以保社会稳定；而对于拆建较少、“被动型”需求比例相对低的城市，则要通过把住两个闸门，掌握好拆建的节奏。
宏观调控要求房地产需求慢慢释放，有节奏地释放，减少对供应即投资的压力，为压缩固定资产投资增长作出努力。但是，由于“主动型”的需求是不应该也不可能压减的，因大拆大建已经释放出来的“被动型” 需求，已经不可能再减少，“自动型”的需求也已客观生成，满足这些需求又是必须的。因此，对房地产业发展速度千万不可采取“急刹车”，也不能“一刀切”。房地产供应（投资和开发规模）的调节力度，要依据各地不同的需求状况来掌握。否则房地产市场就会出现供求关系失衡，就会出现房价的进一步攀升（１～４月同比房价上涨６．９％，远高于同期零售物价指数），不利于房地产市场的健康发展和社会稳定。
要满足客观存在的巨大需求，必须有充足的房屋供应量和相应的土地供应量作保障。土地和房屋的供应，有增量和存量两个渠道。当前，盘活存量土地和存量房屋显得格外重要。据国土资源部称，全国１５１０家的各地土地储备中心储备土地达１７０万亩，开发商手中的未完成开发的囤积土地也有７０万亩。在严控增量土地供应的同时，尽快、尽好地盘活存量土地对于房地产市场供求平衡，特别对于已出现供不应求的地方显得太迫切了。存量房屋的盘活同样十分重要。经过数年的努力，我国各地的二手房市场日趋活跃。但从总体看，二手房交易占市场交易的比例仍然较低，大约占１／３，这比起发达国家存量房交易占据多数（一般占７０％～８５％）情形有很大差距。进一步搞活二手房市场，规范租赁房市场，加快存量住房的流动，促进增量与存量互动，销售与租赁并举，增加住房供应总量，是当前宏观调控房地产市场的有力举措，也是促进我国房地产市场走向成熟的关键。建议建设部通过多种手段督促和指导各地进一步打破政策性和体制性障碍，加大发展各类房地产中介机构，活跃二手房市场，盘活存量房地产。
在经济发展的不同时间段，政府会因时制宜，相应调整财政政策、金融政策、土地政策等，从而对房地产业的发展和房地产市场的运行产生这样那样的影响。但是房地产业作为国民经济支柱产业的地位不会变，５年不变，１０年不变，整个战略机遇期的２０年不会变，房地产市场广阔的发展空间也不会变。对此，我们应当充满信心。
因政策的调整和变化，房地产的投资和消费会有热有冷，市场发展会有起有伏。但是，对于开发商来说，始终认真做好产品定位，不断提升楼盘品质，热情提供良好服务，就能“任凭风浪起，稳坐钓鱼台”。对此，我们也应当坚定信心。
