房地产与金融“热恋”6年 缺钱的日子会有多久？
房地产与金融“热恋”６年，其实是一场风险的博弈。而失去了银行的支持，开发商才感到缺钱的日子真的不好过。面对融资难的问题，有专家指出——
找钱，不如去寻找要钱的条件
重庆一家开发企业近日因银行不给贷款，又缺乏其他融资手段，开发资金“掉链子”，项目终于不能运转。
另外，有些较有实力的开发商告诉记者，最近有些企业正在向他们低价甩卖土地。
种种迹象表明，融资困难已经让一批实力不济的房企在这个火热的夏季感到丝丝寒意。
热恋６年，是一场风险的博弈
在最近召开的中国（重庆）房地产金融论坛上，中国房地产业协会副会长顾云昌精辟地分析了房地产与金融的关系。顾云昌形象地比喻金融是房地产业高速发展的“燃料库”，源源不断地输送能量，支撑并推动房地产市场高速发展。中国房地产业自１９９８年至２００３年，已与银行热恋了６年，这６年，金融带动了房地产的发展。去年“１２１”文件后银行结束了与房地产的“热恋”，因为再“热恋”就危险了。
据国家统计局数据分析：在房地产买卖双方均严重依赖银行贷款（开发贷款、个人住房抵押贷款）的机制下，截至今年４月，银行系统因此积累的债务已高达４３００亿元，正在股改的建行不得不把２００个不良资产项目集体打包卖给摩根士丹利。
目前，很多商业银行对房贷项目的审批是严而又紧。中国银行重庆分行严格制定了从各支行至分处的两层“三级审批”，而且要求银行职工每办一份个贷按揭，都要与客户面对面，以防“假按揭”的出现。
而提高了房贷门槛，银行的心理也很复杂。就房贷来说，其利息较高，是银行经营的良性产品。但如今严格的房贷条件，会把许多房贷项目拒之门外，银行压缩信贷规模后会失去客户，影响经营业绩与效益。中国银行重庆分行零售业务处刘先其处长认为，今年央行要求各商业银行的存贷比最高不能超过７５％，单就这一项，就会直接影响不少中小商业银行的经营业绩；从银行整体看，房贷的业务也会呈下降趋势。而银行丢失的这部分市场，将会由其他房地产金融机构填补。
在我国房地产高速发展的几年里，房企与银行实际一直上演着一场风险的博弈。前两年房企既想争取资金，又想转嫁风险，而在一个个违规项目案发后，银行不得不做出规避风险的回应，于是房企便踏上了艰辛的融资路。
“人们现在都感到房地产金融风险特别大，是个误区”。中国人民大学金融与证券研究所执行所长欧燊平博士告诉记者，人们普遍感到房贷风险大，主要是受三方面因素的影响：一是１９９２年、１９９３年的房地产过热，国家宏观调控后形成了大量不良资产，由于惯性思维，人们产生了恐惧心理；二是房地产发展太猛太快，因此产生了高风险。而实际上房地产高风险并不代表房地产金融产品也是高风险；三是一些违规项目事发后形成不良资产，银行蒙受风险与损失，媒体大肆宣传后，在人们心里埋下了阴影。而真正形成风险的有两大主因：一是我国土地供给制度存在缺陷，存在暗箱操作；二是我国金融体制改革滞后，房贷管理存在漏洞，造成市场信息不对称，给了不少房企“钻空子”、“做手脚”的机会。
欧燊平博士认为，房地产与银行之间风险的博弈，应该让位于体制与市场的博弈，体制能够适应房地产市场发展了，银行与房地产市场的风险都会大大降低。
缺钱的日子会有多久？
多年来，过分单纯依赖银行的房地产企业，在国家设置的房贷高门槛下开始失去平衡，房地产企业向全社会发出了“缺钱”、“融资难”的信号。２００４年成了中国房地产金融年，房企的“找钱热”迅速蔓延全国，房企融资难，还会持续多久呢？
“你最好别去找钱，而应去寻找要钱的条件”，针对多数房企焦急的心态，欧燊平博士用简单的一句话，给了一个深刻的回答。
从表面上看，房地产面临是融资问题，但事实上是由诸多问题造成的。在许多房企老总抱怨“融资难”，对于调控政策不理解时，却没有反省自己。几年来，由于房地产市场需求旺盛，行业竞争不充分，开发商素质和开发的产品良莠不齐，短期的利益驱使导致开发经营模式的畸形化，很多房企只不过是工程队与售楼小姐的组合，缺乏科学的工程管理制度，缺乏健全的财务制度，更缺乏现代企业管理制度。这样的企业到金融市场上融资，哪个金融机构愿意借钱？相反，一批实力强的优秀企业，不仅可从国内金融部门借贷，更可以到国外资本市场融资。
而今年房地产开发资本金比例由２０％提高到３５％，会让一大批房企尝到融资难的苦头，用欧燊平博士的话说：“缺钱的日子可能会过一辈子！”
在金融市场上，资本和信誉达不到融资条件的企业，借贷越来越困难，一旦资金链脱节，将被无情淘汰，因而新一轮行业洗牌在悄然来临，市场会进一步两极分化。
市场催化房地产金融创新
“银行房贷风险的形成与违规操作有直接关系，但要规避风险，应从金融体制内部去寻找办法”。江南信托投资股份有限公司投资银行部总经理邓珊博士告诉记者，许多问题要靠我国金融体制日益完善去解决，而金融风险的规避除了靠法规外，金融创新才是最好出路。针对目前我国房地产金融市场风险大而需求同样巨大的问题，央行研究局有针对性地提出了四点建议：一是发展与监管并重；二是发展多元化房地产金融市场；三是发展房地产信托；四是加强房地产贷款管理和加快土地管理模式的转变。
中国房地产市场对金融产品的强大需求早已让海内外房地产相关金融投资机构蠢蠢欲动。基金、信托等纷纷借力造势，将房地产金融市场闹得红红火火。
记者在中国（重庆）房地产金融论坛上，见到了惠泽中国控股有限公司主席高广垣先生。高广垣先生说，现在海外的房地产基金对中国房地产市场已改变以前观望态度，现在投资的欲望很强。像雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Ｇｒｏｓｖｅｎｏｒ、美国凯雷、荷兰Ｒｏｄａｍｃｏ等海外基金正在变得非常积极。这些机构认为中国房地产市场需求量大，市场有持续庞大的交易量，二线城市有足够的承受力，居民的购买力正在增强。据了解，这些大型基金不仅投向一线城市，也会投向二线城市。经过考察后，他们会选择国内房产公司作为战略伙伴，但不一定只跟大企业合作，中小型房企只要项目好，也会得到融资。中型基金主要集中在一线城市，而且主要针对项目，而投资方向以住宅为主，商业其次，酒店最后。这些海外基金尽管非常活跃，但他们活动很隐蔽，因为不想让自己项目操作的成功案例让别人知道。据悉，高广垣先生计划在７月底举办一次“中国优质房地产企业国际投融资与基金洽谈会”。种种迹象表明，海外基金会在近期内让不少企业暂解融资的燃眉之急。
而房地产信托也一下子火了起来。北京国际信托投资公司副总经理肖丽娟博士用“信托来势凶猛，前景无可限量”描述了房贷新政后信托与房地产结合迎来了大好机会。她说，北京国信正在运作的项目已有５个，其中就有北京ＣＢＤ土地信托计划这一较大项目。虽然从整体看，目前全国信托信贷规模仅１００亿元，但信托已经开始发挥出银行所不能替代的特殊优势。用资金信托和财产信托的两种不同方式替代债务融资和股权融资，开辟了房地产融资的新渠道。信托能够灵活充分地适应和处理房地产与金融市场之间存在的法律及其它关系，具有独特优势。
重要的是信托会推动房地产金融创新，江南信托投资股份有限公司邓珊博士告诉记者，我国个人住房抵押贷款证券化（ＭＢＳ）的步伐会加快，两年内即有可能与消费者见面。ＭＢＳ把商业银行拥有的房地产贷款转移给独立的机构（信托或银行）ＳＰＶ，ＳＰＶ再发行代表这种贷款利益的证券，再通过证券市场卖给市场投资者，这样将长期抵押贷款资金通过证券市场转化为短期流动资金，从而增加商业银行房贷资产的流动性，大大降低商业银行的风险。目前我国初定的ＳＰＶ机构是国家开发银行。因为目前国家开发银行不良资产贷款率仅为１．３４％，这无疑是我国资产信誉最好的银行。因此只要这两年内与ＭＢＳ所要求的法律法规制度完善，我国的ＭＢＳ便会立刻现身出世。
欧燊平博士说：“从现实看，房地产金融创新应该走多元化全面发展的路子，而每种类型的金融机构都应明确自己的优势与劣势，给自己一个准确的市场定位。而在当前房地产金融体系及我国金融体系还没有高度发展与完善，房地产金融创新产品还不丰富，不能适应房地产市场的巨大需求情况下，银行信贷仍是房地产企业的主要依赖。而每个企业也要针对自身的条件在金融市场上给自己准确定位，选择适合的融资路径。房地产企业的融资应该是走多元化的道路，除了传统的银行信贷外，还有基金、信托、私募、债券、上市、并购。
２００４年对于中国房地产业来说，绝不仅是“金融年”，而应在反思的基础上更上一层楼。房地产市场经过大浪淘沙的洗礼，重新整合，定会显现更强的活力，而房地产金融部门也会推出更多的房地产金融创新产品。
中国房地产报
找钱，不如去寻找要钱的条件
重庆一家开发企业近日因银行不给贷款，又缺乏其他融资手段，开发资金“掉链子”，项目终于不能运转。
另外，有些较有实力的开发商告诉记者，最近有些企业正在向他们低价甩卖土地。
种种迹象表明，融资困难已经让一批实力不济的房企在这个火热的夏季感到丝丝寒意。
热恋６年，是一场风险的博弈
在最近召开的中国（重庆）房地产金融论坛上，中国房地产业协会副会长顾云昌精辟地分析了房地产与金融的关系。顾云昌形象地比喻金融是房地产业高速发展的“燃料库”，源源不断地输送能量，支撑并推动房地产市场高速发展。中国房地产业自１９９８年至２００３年，已与银行热恋了６年，这６年，金融带动了房地产的发展。去年“１２１”文件后银行结束了与房地产的“热恋”，因为再“热恋”就危险了。
据国家统计局数据分析：在房地产买卖双方均严重依赖银行贷款（开发贷款、个人住房抵押贷款）的机制下，截至今年４月，银行系统因此积累的债务已高达４３００亿元，正在股改的建行不得不把２００个不良资产项目集体打包卖给摩根士丹利。
目前，很多商业银行对房贷项目的审批是严而又紧。中国银行重庆分行严格制定了从各支行至分处的两层“三级审批”，而且要求银行职工每办一份个贷按揭，都要与客户面对面，以防“假按揭”的出现。
而提高了房贷门槛，银行的心理也很复杂。就房贷来说，其利息较高，是银行经营的良性产品。但如今严格的房贷条件，会把许多房贷项目拒之门外，银行压缩信贷规模后会失去客户，影响经营业绩与效益。中国银行重庆分行零售业务处刘先其处长认为，今年央行要求各商业银行的存贷比最高不能超过７５％，单就这一项，就会直接影响不少中小商业银行的经营业绩；从银行整体看，房贷的业务也会呈下降趋势。而银行丢失的这部分市场，将会由其他房地产金融机构填补。
在我国房地产高速发展的几年里，房企与银行实际一直上演着一场风险的博弈。前两年房企既想争取资金，又想转嫁风险，而在一个个违规项目案发后，银行不得不做出规避风险的回应，于是房企便踏上了艰辛的融资路。
“人们现在都感到房地产金融风险特别大，是个误区”。中国人民大学金融与证券研究所执行所长欧燊平博士告诉记者，人们普遍感到房贷风险大，主要是受三方面因素的影响：一是１９９２年、１９９３年的房地产过热，国家宏观调控后形成了大量不良资产，由于惯性思维，人们产生了恐惧心理；二是房地产发展太猛太快，因此产生了高风险。而实际上房地产高风险并不代表房地产金融产品也是高风险；三是一些违规项目事发后形成不良资产，银行蒙受风险与损失，媒体大肆宣传后，在人们心里埋下了阴影。而真正形成风险的有两大主因：一是我国土地供给制度存在缺陷，存在暗箱操作；二是我国金融体制改革滞后，房贷管理存在漏洞，造成市场信息不对称，给了不少房企“钻空子”、“做手脚”的机会。
欧燊平博士认为，房地产与银行之间风险的博弈，应该让位于体制与市场的博弈，体制能够适应房地产市场发展了，银行与房地产市场的风险都会大大降低。
缺钱的日子会有多久？
多年来，过分单纯依赖银行的房地产企业，在国家设置的房贷高门槛下开始失去平衡，房地产企业向全社会发出了“缺钱”、“融资难”的信号。２００４年成了中国房地产金融年，房企的“找钱热”迅速蔓延全国，房企融资难，还会持续多久呢？
“你最好别去找钱，而应去寻找要钱的条件”，针对多数房企焦急的心态，欧燊平博士用简单的一句话，给了一个深刻的回答。
从表面上看，房地产面临是融资问题，但事实上是由诸多问题造成的。在许多房企老总抱怨“融资难”，对于调控政策不理解时，却没有反省自己。几年来，由于房地产市场需求旺盛，行业竞争不充分，开发商素质和开发的产品良莠不齐，短期的利益驱使导致开发经营模式的畸形化，很多房企只不过是工程队与售楼小姐的组合，缺乏科学的工程管理制度，缺乏健全的财务制度，更缺乏现代企业管理制度。这样的企业到金融市场上融资，哪个金融机构愿意借钱？相反，一批实力强的优秀企业，不仅可从国内金融部门借贷，更可以到国外资本市场融资。
而今年房地产开发资本金比例由２０％提高到３５％，会让一大批房企尝到融资难的苦头，用欧燊平博士的话说：“缺钱的日子可能会过一辈子！”
在金融市场上，资本和信誉达不到融资条件的企业，借贷越来越困难，一旦资金链脱节，将被无情淘汰，因而新一轮行业洗牌在悄然来临，市场会进一步两极分化。
市场催化房地产金融创新
“银行房贷风险的形成与违规操作有直接关系，但要规避风险，应从金融体制内部去寻找办法”。江南信托投资股份有限公司投资银行部总经理邓珊博士告诉记者，许多问题要靠我国金融体制日益完善去解决，而金融风险的规避除了靠法规外，金融创新才是最好出路。针对目前我国房地产金融市场风险大而需求同样巨大的问题，央行研究局有针对性地提出了四点建议：一是发展与监管并重；二是发展多元化房地产金融市场；三是发展房地产信托；四是加强房地产贷款管理和加快土地管理模式的转变。
中国房地产市场对金融产品的强大需求早已让海内外房地产相关金融投资机构蠢蠢欲动。基金、信托等纷纷借力造势，将房地产金融市场闹得红红火火。
记者在中国（重庆）房地产金融论坛上，见到了惠泽中国控股有限公司主席高广垣先生。高广垣先生说，现在海外的房地产基金对中国房地产市场已改变以前观望态度，现在投资的欲望很强。像雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Ｇｒｏｓｖｅｎｏｒ、美国凯雷、荷兰Ｒｏｄａｍｃｏ等海外基金正在变得非常积极。这些机构认为中国房地产市场需求量大，市场有持续庞大的交易量，二线城市有足够的承受力，居民的购买力正在增强。据了解，这些大型基金不仅投向一线城市，也会投向二线城市。经过考察后，他们会选择国内房产公司作为战略伙伴，但不一定只跟大企业合作，中小型房企只要项目好，也会得到融资。中型基金主要集中在一线城市，而且主要针对项目，而投资方向以住宅为主，商业其次，酒店最后。这些海外基金尽管非常活跃，但他们活动很隐蔽，因为不想让自己项目操作的成功案例让别人知道。据悉，高广垣先生计划在７月底举办一次“中国优质房地产企业国际投融资与基金洽谈会”。种种迹象表明，海外基金会在近期内让不少企业暂解融资的燃眉之急。
而房地产信托也一下子火了起来。北京国际信托投资公司副总经理肖丽娟博士用“信托来势凶猛，前景无可限量”描述了房贷新政后信托与房地产结合迎来了大好机会。她说，北京国信正在运作的项目已有５个，其中就有北京ＣＢＤ土地信托计划这一较大项目。虽然从整体看，目前全国信托信贷规模仅１００亿元，但信托已经开始发挥出银行所不能替代的特殊优势。用资金信托和财产信托的两种不同方式替代债务融资和股权融资，开辟了房地产融资的新渠道。信托能够灵活充分地适应和处理房地产与金融市场之间存在的法律及其它关系，具有独特优势。
重要的是信托会推动房地产金融创新，江南信托投资股份有限公司邓珊博士告诉记者，我国个人住房抵押贷款证券化（ＭＢＳ）的步伐会加快，两年内即有可能与消费者见面。ＭＢＳ把商业银行拥有的房地产贷款转移给独立的机构（信托或银行）ＳＰＶ，ＳＰＶ再发行代表这种贷款利益的证券，再通过证券市场卖给市场投资者，这样将长期抵押贷款资金通过证券市场转化为短期流动资金，从而增加商业银行房贷资产的流动性，大大降低商业银行的风险。目前我国初定的ＳＰＶ机构是国家开发银行。因为目前国家开发银行不良资产贷款率仅为１．３４％，这无疑是我国资产信誉最好的银行。因此只要这两年内与ＭＢＳ所要求的法律法规制度完善，我国的ＭＢＳ便会立刻现身出世。
欧燊平博士说：“从现实看，房地产金融创新应该走多元化全面发展的路子，而每种类型的金融机构都应明确自己的优势与劣势，给自己一个准确的市场定位。而在当前房地产金融体系及我国金融体系还没有高度发展与完善，房地产金融创新产品还不丰富，不能适应房地产市场的巨大需求情况下，银行信贷仍是房地产企业的主要依赖。而每个企业也要针对自身的条件在金融市场上给自己准确定位，选择适合的融资路径。房地产企业的融资应该是走多元化的道路，除了传统的银行信贷外，还有基金、信托、私募、债券、上市、并购。
２００４年对于中国房地产业来说，绝不仅是“金融年”，而应在反思的基础上更上一层楼。房地产市场经过大浪淘沙的洗礼，重新整合，定会显现更强的活力，而房地产金融部门也会推出更多的房地产金融创新产品。
中国房地产报
