楼市遭遇“淡季” 下半年购房：利好？利空？
眼下，楼市中的观望气氛日渐浓重，除了七八月份是传统的淡季因素外，一些政策影响力的逐步显现也是重要的原因。
据上海搜房网不完全统计，7月份上市的新盘为25个，而6月份的新盘为41个，数量上减少了4成。同时,上海市房地资源管理局推出《今年上半年上海房地产市场形势分析报告》,明确表示今年上海房地产市场全年需求总量约2600万平方米，可供上市面积将达3000万平方米，盈余400万平方米,这一被解读为“官方首次表示上海房产市场供大于求”的“利好”消息,更使开发商和买房者同时放慢了脚步。
就在大多数购房者普遍抱着“等等看”的态度的同时，面对观望气氛浓厚的房市，开发商也纷纷想出高招度过难关，有的房产公司裁减掉三分之一的员工，以缓解淡季给公司带来的资金压力；有的公司内部则已经作出停止拿项目的决定，以保证资金链的连贯性，这种压力目前已经为大部分开发商尤其是中小房产商所面临。
上海市房地产交易市场董事陈汉培表示,7月份新盘上市减少主要有三方面原因,首先是传统意义上房市淡季的到来,连续的高温可能一定程度上妨碍购房者的热情,于是一些开发商将楼盘的上市日期延后;其次，7月份开始,有关部门提高了楼盘预售证的门槛,以前由于人为因素在条件不齐全的情况下提前办理预售证的情况不复存在，在短期内使上市楼盘数量出现明显下降；第三，从7月初开始，市房地资源局明确规定了楼盘预告时间应在正式开盘前3天，把以前不规范的预告楼盘剔除在新盘预告行列之外，据悉，本来今年一直呈上升态势的预热楼盘，在6月份骤减，由5月份的39个一下子降到20个以下，因此一定程度上也造成从数字上显示新盘数量有所减少的情况。
“理想房源”依然抢手
尽管眼下房市观望气氛浓郁，但部分楼盘的销售依然魅力不减，速度和价格丝毫不逊当年。据了解，7月初开盘的位于长寿路上的某楼盘，在短短20余天的时间里，282套房源就被抢购了绝大部分，眼下只剩40套左右顶楼和底楼的房子，而且价格也从开盘时的10000元/平方米涨到了11000元/平方米。售楼处的工作人员还告诉记者，要看剩下的这些房子必须等到一星期以后，因为一周内每天10位看房者的名额已经排满了。
浦东成山路和锦绣路路口的一个楼盘的销售，6月底开盘以来，208套叠加别墅目前仅剩下2套，成交均价达到8500元/平方米；而眼下仅有的2套靠近楼盘中心湖景区的房源，价格已经飙升至12000元/平方米。
这样看来，尽管目前房市观望气氛比较浓厚，但仍有部分楼盘对购房者有不可抗拒的诱惑力。业内人士认为，上述楼盘火热的销售情况，比较客观地反映了目前购房者对“理想房源”的真实需求意向。以长寿路那个楼盘为例，该楼盘此次开出房源282套，有95至146平方米的两房和三房，开盘当天的人数与套数的比例就达到2.5：1。该案销售如此之好，地段好是主要原因，这里靠近长寿路商业圈；同时，房源的性价比也比较高，附近有5个公交站点，由于是成熟的商业圈，这里的生活配套设施完善，绿化率达到40%。业内人士认为，以环保、人文理念营造小区品牌，以适中的价格吸引购买者，以合适房型和面积满足购买者需求，是目前热销楼盘比较明显的共同特征。
相比之下，7月份均有新盘上市的闵行、闸北、杨浦等区，交易面积和价格则比较平稳。据了解，近阶段上海每天成交的房源基本保持在六七百套的水平；同时，外环线房源眼下的成交均价也比较坚挺，基本保持在5200元/平方米左右，总体上销售形势比较平稳。
下半年：市中心房价不受影响
业内人士认为，在所谓的房产交易淡季中，仍然出现了一些热销板块，这一定程度上反映了购房者真实的购房愿望，从中也折射出下半年房产市场中，“哪些区域、价格和房型的房源将成为‘热点’，同时又有哪些将成为‘冰点’”等真实的供求关系。
有观点认为，不管下半年房产市场怎样变化，只有满足购房者购房需求的供应才是有效供应，反映购房者真实需求的需求才是有效需求，因此，要分析下半年房价的走势，关键是要分析房产市场有效的供求关系。
陈汉培表示，分析下半年房地产市场的有效供求关系，可以从空间和时间两方面进行分析。在空间方面，就像目前房市淡季中各区域的房源销售状况不同一样，下半年的房价也将按照区域的不同而呈现出不同的走势：由于市中心区土地供应有限，因此在下半年上市的新盘中市中心的楼盘不会很多，而上海郊区供应量则比较大，例如6月份松江地区就推出了9个新盘，今后这种郊区成片新盘上市的情况肯定还会不断发生，而新楼盘的不断放量，肯定会使外环线以外区域的房价受都很大的压力，这样外环线以外房子要守住6000元/平方米价格的底线就很难；另一方面，市中心的房价则不会??受到太大的影响，楼盘供求将基本平衡，保持稳中有升的态势。
在时间方面，陈汉培则认为，目前开发商尤其是中小开发商，正在接受银行房地产贷款收紧所产生的资金链紧张的考验，今后银行方面对于房地产贷款相关政策的变化，将对房源供应量产生重要影响。下半年将要召开的全国金融工作会议，很可能就会成为一个转折点，如果贷款政策继续收紧，开发商将迫于资金压力尽快将手中的楼盘集中推出上市以回收资金，这样的话，房源的供应量就将会出现比较大的放量，对于购房者来说就是一个利好；反之，一些开发商就会出于其他方面的考虑将楼盘上市的日期延后，从而减少房源的供应量，以维持房地产市场供求关系的平衡，这对购房者来说就是一个“利空”了。
据上海搜房网不完全统计，7月份上市的新盘为25个，而6月份的新盘为41个，数量上减少了4成。同时,上海市房地资源管理局推出《今年上半年上海房地产市场形势分析报告》,明确表示今年上海房地产市场全年需求总量约2600万平方米，可供上市面积将达3000万平方米，盈余400万平方米,这一被解读为“官方首次表示上海房产市场供大于求”的“利好”消息,更使开发商和买房者同时放慢了脚步。
就在大多数购房者普遍抱着“等等看”的态度的同时，面对观望气氛浓厚的房市，开发商也纷纷想出高招度过难关，有的房产公司裁减掉三分之一的员工，以缓解淡季给公司带来的资金压力；有的公司内部则已经作出停止拿项目的决定，以保证资金链的连贯性，这种压力目前已经为大部分开发商尤其是中小房产商所面临。
上海市房地产交易市场董事陈汉培表示,7月份新盘上市减少主要有三方面原因,首先是传统意义上房市淡季的到来,连续的高温可能一定程度上妨碍购房者的热情,于是一些开发商将楼盘的上市日期延后;其次，7月份开始,有关部门提高了楼盘预售证的门槛,以前由于人为因素在条件不齐全的情况下提前办理预售证的情况不复存在，在短期内使上市楼盘数量出现明显下降；第三，从7月初开始，市房地资源局明确规定了楼盘预告时间应在正式开盘前3天，把以前不规范的预告楼盘剔除在新盘预告行列之外，据悉，本来今年一直呈上升态势的预热楼盘，在6月份骤减，由5月份的39个一下子降到20个以下，因此一定程度上也造成从数字上显示新盘数量有所减少的情况。
“理想房源”依然抢手
尽管眼下房市观望气氛浓郁，但部分楼盘的销售依然魅力不减，速度和价格丝毫不逊当年。据了解，7月初开盘的位于长寿路上的某楼盘，在短短20余天的时间里，282套房源就被抢购了绝大部分，眼下只剩40套左右顶楼和底楼的房子，而且价格也从开盘时的10000元/平方米涨到了11000元/平方米。售楼处的工作人员还告诉记者，要看剩下的这些房子必须等到一星期以后，因为一周内每天10位看房者的名额已经排满了。
浦东成山路和锦绣路路口的一个楼盘的销售，6月底开盘以来，208套叠加别墅目前仅剩下2套，成交均价达到8500元/平方米；而眼下仅有的2套靠近楼盘中心湖景区的房源，价格已经飙升至12000元/平方米。
这样看来，尽管目前房市观望气氛比较浓厚，但仍有部分楼盘对购房者有不可抗拒的诱惑力。业内人士认为，上述楼盘火热的销售情况，比较客观地反映了目前购房者对“理想房源”的真实需求意向。以长寿路那个楼盘为例，该楼盘此次开出房源282套，有95至146平方米的两房和三房，开盘当天的人数与套数的比例就达到2.5：1。该案销售如此之好，地段好是主要原因，这里靠近长寿路商业圈；同时，房源的性价比也比较高，附近有5个公交站点，由于是成熟的商业圈，这里的生活配套设施完善，绿化率达到40%。业内人士认为，以环保、人文理念营造小区品牌，以适中的价格吸引购买者，以合适房型和面积满足购买者需求，是目前热销楼盘比较明显的共同特征。
相比之下，7月份均有新盘上市的闵行、闸北、杨浦等区，交易面积和价格则比较平稳。据了解，近阶段上海每天成交的房源基本保持在六七百套的水平；同时，外环线房源眼下的成交均价也比较坚挺，基本保持在5200元/平方米左右，总体上销售形势比较平稳。
下半年：市中心房价不受影响
业内人士认为，在所谓的房产交易淡季中，仍然出现了一些热销板块，这一定程度上反映了购房者真实的购房愿望，从中也折射出下半年房产市场中，“哪些区域、价格和房型的房源将成为‘热点’，同时又有哪些将成为‘冰点’”等真实的供求关系。
有观点认为，不管下半年房产市场怎样变化，只有满足购房者购房需求的供应才是有效供应，反映购房者真实需求的需求才是有效需求，因此，要分析下半年房价的走势，关键是要分析房产市场有效的供求关系。
陈汉培表示，分析下半年房地产市场的有效供求关系，可以从空间和时间两方面进行分析。在空间方面，就像目前房市淡季中各区域的房源销售状况不同一样，下半年的房价也将按照区域的不同而呈现出不同的走势：由于市中心区土地供应有限，因此在下半年上市的新盘中市中心的楼盘不会很多，而上海郊区供应量则比较大，例如6月份松江地区就推出了9个新盘，今后这种郊区成片新盘上市的情况肯定还会不断发生，而新楼盘的不断放量，肯定会使外环线以外区域的房价受都很大的压力，这样外环线以外房子要守住6000元/平方米价格的底线就很难；另一方面，市中心的房价则不会??受到太大的影响，楼盘供求将基本平衡，保持稳中有升的态势。
在时间方面，陈汉培则认为，目前开发商尤其是中小开发商，正在接受银行房地产贷款收紧所产生的资金链紧张的考验，今后银行方面对于房地产贷款相关政策的变化，将对房源供应量产生重要影响。下半年将要召开的全国金融工作会议，很可能就会成为一个转折点，如果贷款政策继续收紧，开发商将迫于资金压力尽快将手中的楼盘集中推出上市以回收资金，这样的话，房源的供应量就将会出现比较大的放量，对于购房者来说就是一个利好；反之，一些开发商就会出于其他方面的考虑将楼盘上市的日期延后，从而减少房源的供应量，以维持房地产市场供求关系的平衡，这对购房者来说就是一个“利空”了。
