楼市新考验：到底抛还是不抛
楼市正处于很微妙的阶段。一方面看涨声依旧不绝于耳，诸如需求旺盛等理由看似相当充分;另一方面,不少人却打算尽早抛出手中的房产，理由也是有板有眼：房价这么高，还会涨吗？当前楼市正是应了股市一句俗话，“多空双方相持不下”！
上海楼市在经历近3年的火爆行情后，许多上海市民和投资者只能用“乐观”、抑或“悲观”来判断后市。正如看到半瓶水，乐观的人说：“还有半瓶呢！”悲观的则说：“真糟，只有半瓶了！”上海楼市涨声能否持续，许多市民手中持有的房产是否到了抛售的最佳时机，已成为时下老百姓最关心、最实际的话题。
许多个看涨的理由
在过去几个月中，国家为了遏制局部经济过热，采取了一系列宏观调控的措施并取得明显成效，其中土地被滥用被认为是本轮投资增长过快的最重要诱因，也就是说，土地房地产投资“泡沫”正是本轮宏观调控的主要“对手”。但根据最新统计数据，35个主要城市房屋销售价格变化的统计显示，今年二季度同比上涨10.4%，其中上海依然涨幅最高，达到21.4％。
一谈到房地产价格持续上涨是否合理时，房地产开发商、研究人员、政府及相关主管部门几乎异口同声地表示，庞大的市场需求推升了本市房地产价格的持续上涨。专家认为，市中心房产还会涨。因为与其他国际经济中心城市相比，上海市中心人口密度过于稠密，上海市区人口密度已接近饱和。
宏观面看，上海的经济发展推动房产真实需求涌动，外地来沪人才和不少上海市民为居住而购买房屋；此外，未来需求被迫过量地提前释放，大规模的动拆迁导致中低收入阶层超前购房。因此，在高密度的市场需求的刺激下，房价上涨也成为情理之中的现象。而在市中心房产价格走高的带动下，周边地区的房价也得到相应的支撑。
记者在采访过程中发现，大部分房地产业内人士均对上海楼市持乐观态度，部分知名房产中介机构尤其如此，他们都认为上海楼市将在当前的价格区间之内进行健康地盘整。立好信房屋的一位资深经纪人冯先生表示，近几个月的成交量有所减少，但市场调研结果显示，潜在的房产需求（不包括动迁等刚性需求）依然保持在较高水平，可以称之为一种积极的“持币待购”。一些新开盘项目的销售人员则称，楼盘品质往往才是购房者考虑的首要因素，因为没有许多人会对当前的价位有所疑虑。
除了需求以外，其他一些因素也成为乐观派的依据，如上海基础设施的不断改善、宏观经济面的长期看好、人们投资理念的升级等。
一个看跌的理由
不可否认，随着国家宏观经济调控和上海市政府“期房限转、网上登记、中低价房预售标准降低政策”等一系列组合拳的出击，上海楼市整体已进入了一个滞涨的微妙阶段。其中，以投资、套利为主的高档住宅为主要涉及面。而对于购房用于民住的老百姓来说，“买不起”成为最直接、最重要的“看跌”理由。
近期以来，“房价收入比”频频出现在媒体上。据了解，按5118元/平方米的房价计算，上海的房价收入比稍低于12倍的警惕标准，低于北京、深圳和杭州，居全国第四位。根据经济学的解释，房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性。
记者算了笔简单的账。年收入6万元的家庭，能承受的合理总房价的上限为72万元（6万元×12倍）。目前，外环线内一套100平方米的二手房，保守价格一般在70万元以上，新房的价格则更高。换句话说，即使该家庭买下一处房产，未来上涨的空间也不会太大，因为后继购房者将不得不承担更高的风险。
一份来自光大证券的最新研究报告则显示，根据对上海本地居民收入和房价的比较，分析师认为能够承担目前上海房价的本地家庭不到家庭总数的10％。这就造成非常尴尬的局面：一方面由于过去价格和成本的推动，房价已经处于相当高的水平；另一方面，后继购房者又无力承受现在的高房价局面。因此，这种结构性矛盾将成为上海楼市的重大隐患。
有分析人士甚至表示，房地产市场是个即将破灭的泡沫。香港摩根士丹利经济学家谢国忠日前称，房地产危机迟早会到来，未来几个月房价可能出现暴跌。
银行骑虎难下？
对本市房产上涨贡献最大的无疑就是银行。不论是开发商还是购房者，都离不开银行资金，尤其是后者，2至3成的首付司空见惯。然而，银行在赚得大把利息的同时，也把巨额贷款同楼市的命运紧紧地捆在了一起。
一位不愿透露姓名的中国银行上海市分行某高管对记者说，不断上涨的房价导致银行的资金滚动进入房地产市场，“滚雪球”效应使得后续资金的规模加速膨胀。所以，万一房价出现大幅度下降，该领域的坏账金额将是天文数字。该人士同时强调，挤出楼市泡沫不等于打压房价，不然的话就“容易伤及无辜”。
银行的担忧不无道理。房价若继续上涨，意味着更多的银行资金进入房地产市场，积聚的风险只增不减；房价下跌，在“买涨不买跌”的心理预期下，购房者更不会轻易下单，结果只能是恶性循环。正是这种进退两难的境地，使得银行现在只能采取大规模收缩房贷来静观其变，这也表明，银行对房地产后市也没有多大的把握。
我的房屋该抛吗？
涨、跌、滞涨，众说纷纭。对于个人投资者而言，如今是否是最佳抛售时期？
去年10月，本市的韩女士在古北路长宁路购置一套期房，四房二厅，总面积155平方米，总价107万元。近期她接连不断接到中介机构电话，有人甚至愿意以173万元的价格接盘，并一次付清全部款项，但她都一一回绝。韩女士告诉记者，目前地铁二号线延伸段还未通车，再加上她投资的房屋属于较为成熟的民用居住区，后期至少“不会跌”。
但韩女士还说出了她不愿抛售的最主要原因：投资是为居住。业内分析人士认为，对于这部分购房者来说，尽管收益于房价推动，个人资产价值大涨，但不宜将房产急于套现，尤其是并没有合适的替代住房。
沪上一位从事广告策划工作的郑先生，最近将手头一套浦东塘桥地区老式公房以21万元出售，并以出售款作为首付购得大连西路一套次新住房，总价95万元。按照20年按揭贷款数额，他以每月需付3500元。但他所购的房屋靠近虹口公园，小区建设较为成熟，周边商业环境良好，因此很快以2500元的价格出租。分析认为，目前上海楼市在交通便利的前提下，若小区配套设施较为完善，这些楼盘的后期涨幅空间较大，值得继续持有。
因此，对于沪上房产投资者而言，不仅要将自己需求与房产现状结合考虑，还要在“跌”“涨”中有分层次判断的能力，减少“转手”投资的成本，创造投资最大价值。
东方早报
上海楼市在经历近3年的火爆行情后，许多上海市民和投资者只能用“乐观”、抑或“悲观”来判断后市。正如看到半瓶水，乐观的人说：“还有半瓶呢！”悲观的则说：“真糟，只有半瓶了！”上海楼市涨声能否持续，许多市民手中持有的房产是否到了抛售的最佳时机，已成为时下老百姓最关心、最实际的话题。
许多个看涨的理由
在过去几个月中，国家为了遏制局部经济过热，采取了一系列宏观调控的措施并取得明显成效，其中土地被滥用被认为是本轮投资增长过快的最重要诱因，也就是说，土地房地产投资“泡沫”正是本轮宏观调控的主要“对手”。但根据最新统计数据，35个主要城市房屋销售价格变化的统计显示，今年二季度同比上涨10.4%，其中上海依然涨幅最高，达到21.4％。
一谈到房地产价格持续上涨是否合理时，房地产开发商、研究人员、政府及相关主管部门几乎异口同声地表示，庞大的市场需求推升了本市房地产价格的持续上涨。专家认为，市中心房产还会涨。因为与其他国际经济中心城市相比，上海市中心人口密度过于稠密，上海市区人口密度已接近饱和。
宏观面看，上海的经济发展推动房产真实需求涌动，外地来沪人才和不少上海市民为居住而购买房屋；此外，未来需求被迫过量地提前释放，大规模的动拆迁导致中低收入阶层超前购房。因此，在高密度的市场需求的刺激下，房价上涨也成为情理之中的现象。而在市中心房产价格走高的带动下，周边地区的房价也得到相应的支撑。
记者在采访过程中发现，大部分房地产业内人士均对上海楼市持乐观态度，部分知名房产中介机构尤其如此，他们都认为上海楼市将在当前的价格区间之内进行健康地盘整。立好信房屋的一位资深经纪人冯先生表示，近几个月的成交量有所减少，但市场调研结果显示，潜在的房产需求（不包括动迁等刚性需求）依然保持在较高水平，可以称之为一种积极的“持币待购”。一些新开盘项目的销售人员则称，楼盘品质往往才是购房者考虑的首要因素，因为没有许多人会对当前的价位有所疑虑。
除了需求以外，其他一些因素也成为乐观派的依据，如上海基础设施的不断改善、宏观经济面的长期看好、人们投资理念的升级等。
一个看跌的理由
不可否认，随着国家宏观经济调控和上海市政府“期房限转、网上登记、中低价房预售标准降低政策”等一系列组合拳的出击，上海楼市整体已进入了一个滞涨的微妙阶段。其中，以投资、套利为主的高档住宅为主要涉及面。而对于购房用于民住的老百姓来说，“买不起”成为最直接、最重要的“看跌”理由。
近期以来，“房价收入比”频频出现在媒体上。据了解，按5118元/平方米的房价计算，上海的房价收入比稍低于12倍的警惕标准，低于北京、深圳和杭州，居全国第四位。根据经济学的解释，房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性。
记者算了笔简单的账。年收入6万元的家庭，能承受的合理总房价的上限为72万元（6万元×12倍）。目前，外环线内一套100平方米的二手房，保守价格一般在70万元以上，新房的价格则更高。换句话说，即使该家庭买下一处房产，未来上涨的空间也不会太大，因为后继购房者将不得不承担更高的风险。
一份来自光大证券的最新研究报告则显示，根据对上海本地居民收入和房价的比较，分析师认为能够承担目前上海房价的本地家庭不到家庭总数的10％。这就造成非常尴尬的局面：一方面由于过去价格和成本的推动，房价已经处于相当高的水平；另一方面，后继购房者又无力承受现在的高房价局面。因此，这种结构性矛盾将成为上海楼市的重大隐患。
有分析人士甚至表示，房地产市场是个即将破灭的泡沫。香港摩根士丹利经济学家谢国忠日前称，房地产危机迟早会到来，未来几个月房价可能出现暴跌。
银行骑虎难下？
对本市房产上涨贡献最大的无疑就是银行。不论是开发商还是购房者，都离不开银行资金，尤其是后者，2至3成的首付司空见惯。然而，银行在赚得大把利息的同时，也把巨额贷款同楼市的命运紧紧地捆在了一起。
一位不愿透露姓名的中国银行上海市分行某高管对记者说，不断上涨的房价导致银行的资金滚动进入房地产市场，“滚雪球”效应使得后续资金的规模加速膨胀。所以，万一房价出现大幅度下降，该领域的坏账金额将是天文数字。该人士同时强调，挤出楼市泡沫不等于打压房价，不然的话就“容易伤及无辜”。
银行的担忧不无道理。房价若继续上涨，意味着更多的银行资金进入房地产市场，积聚的风险只增不减；房价下跌，在“买涨不买跌”的心理预期下，购房者更不会轻易下单，结果只能是恶性循环。正是这种进退两难的境地，使得银行现在只能采取大规模收缩房贷来静观其变，这也表明，银行对房地产后市也没有多大的把握。
我的房屋该抛吗？
涨、跌、滞涨，众说纷纭。对于个人投资者而言，如今是否是最佳抛售时期？
去年10月，本市的韩女士在古北路长宁路购置一套期房，四房二厅，总面积155平方米，总价107万元。近期她接连不断接到中介机构电话，有人甚至愿意以173万元的价格接盘，并一次付清全部款项，但她都一一回绝。韩女士告诉记者，目前地铁二号线延伸段还未通车，再加上她投资的房屋属于较为成熟的民用居住区，后期至少“不会跌”。
但韩女士还说出了她不愿抛售的最主要原因：投资是为居住。业内分析人士认为，对于这部分购房者来说，尽管收益于房价推动，个人资产价值大涨，但不宜将房产急于套现，尤其是并没有合适的替代住房。
沪上一位从事广告策划工作的郑先生，最近将手头一套浦东塘桥地区老式公房以21万元出售，并以出售款作为首付购得大连西路一套次新住房，总价95万元。按照20年按揭贷款数额，他以每月需付3500元。但他所购的房屋靠近虹口公园，小区建设较为成熟，周边商业环境良好，因此很快以2500元的价格出租。分析认为，目前上海楼市在交通便利的前提下，若小区配套设施较为完善，这些楼盘的后期涨幅空间较大，值得继续持有。
因此，对于沪上房产投资者而言，不仅要将自己需求与房产现状结合考虑，还要在“跌”“涨”中有分层次判断的能力，减少“转手”投资的成本，创造投资最大价值。
东方早报
