青岛五大商圈造就旺铺，商铺投资眼光是关键
商铺投资是高投入、高产出、高风险的行为。虽然现在整个房地产景气看好，在一定程度上降低了风险，但是风险毕竟还是存在的。投资者能做的， 只是如何规避风险，或者说如何降低风险。眼光在这个时候就是关键。
眼光就是敏锐的洞察力，能对该商铺有全面的了解，对市场的趋势能准确把握。
了解这块地
所处地段的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力。首先要关心的是市政规划、政府发展重心是否偏向这里？会不会在此设立大规模的商圈或住宅区？商铺对环境特别敏感，投资者必须对该商铺未来的环境有深入了解，以保证商铺本身的价值提升。另外，选择相对成熟的地区可以较大程度地降低投资风险。新社区的商铺价格相对较低，有较大的升值潜力，但如果社区人口不足、缺少客流量，其升值潜力也会大打折扣。相对来说，成熟地区虽然价格比较贵，但是其人流量、环境都是相对稳定的，投资这种地方，其价值更会稳步增长。
了解开发商
开发商的实力、信用度、经验等等，都直接关系到该商城能否真正形成。有实力的开发商能在商城硬件建设方面加大投入，优化硬件环境；信用好，才能保证给业主的承诺能一一兑现；有过成功开发商城经验的开发商，对于新商城的构建，更能轻车熟路。另外，开发商的发售形式也需谨慎对待。
掌握市场行情
一个店面值多少钱，是由它的租金水平所决定的。在购买之前，要对该地段商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，才能计算其现在的价格是否合理。投资者还必须考虑到今后拟引进的行业能承受的租金水平以决定商铺的规模大小。如果商铺位于繁华地段，今后入驻的可能都是一些规模较大的商家，在这种地方，面积较大的商铺比较受欢迎；如果商铺位于社区内，今后引进的可能主要是为满足居民基本生活需求的行业，这种行业需要的商铺的面积大小和能承受的租金都是有限的，因此在社区里购买小型的商铺比较合适。
投资之前先算账
投资商铺首先要计算回报率和收益水平，有资金回报率分析法，还有租金回报率法，但不管怎么计算，还有以下几个问题不可回避，需要算细账：
第一要了解有关税的问题，税后的租金收入才是真正的净租金收益。
第二还要考虑物业管理费。再有就是按揭，按揭的财务成本一定要计算，要考虑到利率调整的因素，投资人要算清楚自己承担得起承担不起。另外还有保险，这个要素常常是投资人较少考虑的，虽然目前的保险市场还不太发达，保险的品种也还不够多，但投资人也应考虑这个因素。
此外，作为投资人的商铺的业主，还要考虑到商铺在一定时间之后必须有大修理和日常维护，这一条也是非常重要。必须把这个准备金算出来，提前储备在那里，一旦出现支付的时候要拿得出来才行，否则的话就非常被动。
因此，在投资商铺之前，要拿出很多时间来算细账，账算不好先别投资。
商铺价值六要素
一、是否处于核心商圈。目前，青岛市的核心商圈有中山路商圈、台东商圈、李村商圈、东部商圈等，另外应多关注正在发展或正在形成的商圈，如正在改建的中山路商圈、计划建设中市北区CBD、以及开发区香江路商圈和即墨、城阳等在未来几年将形成新的区域性商圈。
二、商圈的变动因素。在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样。因此，应多关注政府的城市和商业发展规划。
三、关注主力店效应。知名的大型百货商场、购物中心将带动周边的商铺的全面升值。例如，一些国内甚至国际知名大卖场入驻台东商圈，极大程度上带旺了周边的商业。
四、关注立地条件。商铺的立地条件主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。要选择人气旺的地段，人流量大，道路通畅，能够留住行人和有稳定消费群体的位置。
五、商铺的通用性。在买商铺时不能只考虑价格，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。因此，最好选择通用性比较好的商铺，在租赁时有较大的选择业态空间。
六、周边租金水平。周边的租金水平将直接反映投资商铺的租金能否支撑购买价格。本报记者
五大商圈造就旺铺
商业规划决定商铺投资方向，根据青岛市市区商业网点专业规划，青岛的黄金旺铺将集中在以下五个商业中心的区域内。
中山路商业中心
基本建成以商业为主、商旅结合、功能完善、配套设施齐全、中西文化交融、特色鲜明和档次较高的市级商业主中心。
香港中路商业中心
充分考虑为2008年奥运会配套服务的需要，强化其餐饮、文化娱乐等功能，适当增加各类服务网点，将其建设成为商业商务结合、功能完善、档次较高、现代气息浓厚的市级商业主中心。
台东商业中心
通过优胜劣汰减少大型商业零售业态比例和大型综合超市的数量，适当增加餐饮店、酒吧、娱乐休闲场所及综合服务设施；改造和完善台东三路步行商业街的功能，将该中心建成以购物消费为主、档次适中、功能较为完善、满足大众化消费需求的市级商业主中心。
李村商业中心
适当增加餐饮店、娱乐休闲场所及综合服务设施，将其建设成为以商业为主、功能完善、档次适中的市级商业中心。
香江路商业中心
适当增加各种服务网点，将其建设成为以商贸为主、功能完善、档次适中、满足周边居民消费为主的市级商业中心。
青岛晚报
眼光就是敏锐的洞察力，能对该商铺有全面的了解，对市场的趋势能准确把握。
了解这块地
所处地段的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力。首先要关心的是市政规划、政府发展重心是否偏向这里？会不会在此设立大规模的商圈或住宅区？商铺对环境特别敏感，投资者必须对该商铺未来的环境有深入了解，以保证商铺本身的价值提升。另外，选择相对成熟的地区可以较大程度地降低投资风险。新社区的商铺价格相对较低，有较大的升值潜力，但如果社区人口不足、缺少客流量，其升值潜力也会大打折扣。相对来说，成熟地区虽然价格比较贵，但是其人流量、环境都是相对稳定的，投资这种地方，其价值更会稳步增长。
了解开发商
开发商的实力、信用度、经验等等，都直接关系到该商城能否真正形成。有实力的开发商能在商城硬件建设方面加大投入，优化硬件环境；信用好，才能保证给业主的承诺能一一兑现；有过成功开发商城经验的开发商，对于新商城的构建，更能轻车熟路。另外，开发商的发售形式也需谨慎对待。
掌握市场行情
一个店面值多少钱，是由它的租金水平所决定的。在购买之前，要对该地段商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，才能计算其现在的价格是否合理。投资者还必须考虑到今后拟引进的行业能承受的租金水平以决定商铺的规模大小。如果商铺位于繁华地段，今后入驻的可能都是一些规模较大的商家，在这种地方，面积较大的商铺比较受欢迎；如果商铺位于社区内，今后引进的可能主要是为满足居民基本生活需求的行业，这种行业需要的商铺的面积大小和能承受的租金都是有限的，因此在社区里购买小型的商铺比较合适。
投资之前先算账
投资商铺首先要计算回报率和收益水平，有资金回报率分析法，还有租金回报率法，但不管怎么计算，还有以下几个问题不可回避，需要算细账：
第一要了解有关税的问题，税后的租金收入才是真正的净租金收益。
第二还要考虑物业管理费。再有就是按揭，按揭的财务成本一定要计算，要考虑到利率调整的因素，投资人要算清楚自己承担得起承担不起。另外还有保险，这个要素常常是投资人较少考虑的，虽然目前的保险市场还不太发达，保险的品种也还不够多，但投资人也应考虑这个因素。
此外，作为投资人的商铺的业主，还要考虑到商铺在一定时间之后必须有大修理和日常维护，这一条也是非常重要。必须把这个准备金算出来，提前储备在那里，一旦出现支付的时候要拿得出来才行，否则的话就非常被动。
因此，在投资商铺之前，要拿出很多时间来算细账，账算不好先别投资。
商铺价值六要素
一、是否处于核心商圈。目前，青岛市的核心商圈有中山路商圈、台东商圈、李村商圈、东部商圈等，另外应多关注正在发展或正在形成的商圈，如正在改建的中山路商圈、计划建设中市北区CBD、以及开发区香江路商圈和即墨、城阳等在未来几年将形成新的区域性商圈。
二、商圈的变动因素。在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样。因此，应多关注政府的城市和商业发展规划。
三、关注主力店效应。知名的大型百货商场、购物中心将带动周边的商铺的全面升值。例如，一些国内甚至国际知名大卖场入驻台东商圈，极大程度上带旺了周边的商业。
四、关注立地条件。商铺的立地条件主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。要选择人气旺的地段，人流量大，道路通畅，能够留住行人和有稳定消费群体的位置。
五、商铺的通用性。在买商铺时不能只考虑价格，商铺的价值最终是要通过租赁实现的。而租赁就要考虑租给谁，不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的就需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。因此，最好选择通用性比较好的商铺，在租赁时有较大的选择业态空间。
六、周边租金水平。周边的租金水平将直接反映投资商铺的租金能否支撑购买价格。本报记者
五大商圈造就旺铺
商业规划决定商铺投资方向，根据青岛市市区商业网点专业规划，青岛的黄金旺铺将集中在以下五个商业中心的区域内。
中山路商业中心
基本建成以商业为主、商旅结合、功能完善、配套设施齐全、中西文化交融、特色鲜明和档次较高的市级商业主中心。
香港中路商业中心
充分考虑为2008年奥运会配套服务的需要，强化其餐饮、文化娱乐等功能，适当增加各类服务网点，将其建设成为商业商务结合、功能完善、档次较高、现代气息浓厚的市级商业主中心。
台东商业中心
通过优胜劣汰减少大型商业零售业态比例和大型综合超市的数量，适当增加餐饮店、酒吧、娱乐休闲场所及综合服务设施；改造和完善台东三路步行商业街的功能，将该中心建成以购物消费为主、档次适中、功能较为完善、满足大众化消费需求的市级商业主中心。
李村商业中心
适当增加餐饮店、娱乐休闲场所及综合服务设施，将其建设成为以商业为主、功能完善、档次适中的市级商业中心。
香江路商业中心
适当增加各种服务网点，将其建设成为以商贸为主、功能完善、档次适中、满足周边居民消费为主的市级商业中心。
青岛晚报
