展望下半年岛城楼市，哪里会是开发热点？
“2004年是个坎儿！”年初时，岛城地产业内已经流行这一颤音。担心成分更多的这一说法，让盼房族们充满了希望，对开发商而言却又意义复杂：房价走势与利润涨缩，土地政策和金融政策对开发成本和难度的影响，甚至有开发商首次担心起自己的饭碗……半年过去了，青岛地产并未出现明显拐点，开发商案头上准备“粉墨登场”的项目依旧不少，售楼处也仍然有翘首以待的购房者。坎儿在哪里？一系列严控政策对青岛地产的影响何时出现？这种疑问让人们对下半年青岛地产即将上演的“风吹草动”充满了期待！
哪里会是开发热点？
上半年现象分析
“上半年，本市商品房总成交9990户，比去年同期下降5％，总成交面积 109．13万平方米，同比下降17％，总成交金额下降 14％，商品房交易各项指标近年来首次出现回落。”
“存量房屋销售套数、面积、金额分别同比增长50％、57％、 89％，增幅已同比减缓。”
商品房交易是市场的晴雨表，上面的数字说明了什么？业内人士分析说，商品房交易指标下降，说明这个市场的热度已经开始降低，人们的消费或投资趋于理性。上半年青岛市商品房平均售价比去年提高 289元，房价在涨，成交金额却在下降，而且下降的幅度超过成交数额的幅度，“这说明，上半年卖出的更多的是中低价位的房子”，据分析：“房价上涨压榨了投资性购房者的利润空间，相关政策又影响了他们的投资热情，这是一个全国范围内比较普遍存在的现象，而在青岛，投资者也开始采取谨慎态度，不轻易出手，这让高档楼盘的销售失去了最有实力的消费群！没有回落迹象的房价让住宅消费者的消费能力也受到挑战，部分急于购房的消费者将目光转向中低档房产的购买，这从二手房市场继续上扬可略窥一斑，但相对去年来说，“持币观望”者也在增多。
“真正到了需要理性一下的时候了！”这种声音笔者在采访中不止听到了一次，而下半年可能出现的地产开发情况就将对这一说法做出回应。
浮山后
“下半年的开发将表现出一定的区域集中性！”有关人士指出，国家在金融和土地方面的政策，将让有实力的开发商逐渐在楼市中唱主角，下半年开始，岛城地产将真正迎来大盘时代，而大盘需要大的土地，青岛市区目前可供开发的大块土地比较集中的浮山后将成为楼市的主要增长点。
据业内人士透露，城建地产、麦迪绅、鲁信等多家大开发商已经在浮山后囤积重兵，今年下半年的地产“主战场”之一理应就在浮山后。
胶南
胶南是青岛西海岸地区经济实力较强、发展较迅速的小型城
预计会有四大热土
市，以制造工业为主导，现代农业、旅游业为龙头的三产发展迅猛。自 2002年4月开始实行土地拍卖以来，胶南市的地价、房价节节上扬。2003年11月18日，胶南市土地拍卖成交 5块，土地面积约696510平方米，最高拍卖价格达到 1388．75元／平方米； 2004年 7月 2日，胶南土地拍卖成交11块，土地面积约151846平方米，最高拍卖价格达到413．18万元／亩。
单从土地的拍卖情况来看，西海岸将面临着又一轮的开发热潮。
辽阳路一带、李沧板块
在最近的一次讲话中，省委副书记、青岛市市委书记杜世成指出，“今后我们还是要做好基础建设，包括辽阳路以南的改造，第一是环境建设的突破，环境好了人气就来了；第二是基础设施，包括路、气、水、电基础设施……形成都市工业的发展基础。”
日前，辽阳路的整改已经动工，这让我们看到政府进行城市改造的执行力度，同时有业内人士预测，辽阳路的改造必将带动周边土地的增值。
另据了解，以经济适用房开发为主的李沧区，下半年也有几个大盘即将开盘或开工。
本版撰稿 传江 史德位
哪里会是开发热点？
上半年现象分析
“上半年，本市商品房总成交9990户，比去年同期下降5％，总成交面积 109．13万平方米，同比下降17％，总成交金额下降 14％，商品房交易各项指标近年来首次出现回落。”
“存量房屋销售套数、面积、金额分别同比增长50％、57％、 89％，增幅已同比减缓。”
商品房交易是市场的晴雨表，上面的数字说明了什么？业内人士分析说，商品房交易指标下降，说明这个市场的热度已经开始降低，人们的消费或投资趋于理性。上半年青岛市商品房平均售价比去年提高 289元，房价在涨，成交金额却在下降，而且下降的幅度超过成交数额的幅度，“这说明，上半年卖出的更多的是中低价位的房子”，据分析：“房价上涨压榨了投资性购房者的利润空间，相关政策又影响了他们的投资热情，这是一个全国范围内比较普遍存在的现象，而在青岛，投资者也开始采取谨慎态度，不轻易出手，这让高档楼盘的销售失去了最有实力的消费群！没有回落迹象的房价让住宅消费者的消费能力也受到挑战，部分急于购房的消费者将目光转向中低档房产的购买，这从二手房市场继续上扬可略窥一斑，但相对去年来说，“持币观望”者也在增多。
“真正到了需要理性一下的时候了！”这种声音笔者在采访中不止听到了一次，而下半年可能出现的地产开发情况就将对这一说法做出回应。
浮山后
“下半年的开发将表现出一定的区域集中性！”有关人士指出，国家在金融和土地方面的政策，将让有实力的开发商逐渐在楼市中唱主角，下半年开始，岛城地产将真正迎来大盘时代，而大盘需要大的土地，青岛市区目前可供开发的大块土地比较集中的浮山后将成为楼市的主要增长点。
据业内人士透露，城建地产、麦迪绅、鲁信等多家大开发商已经在浮山后囤积重兵，今年下半年的地产“主战场”之一理应就在浮山后。
胶南
胶南是青岛西海岸地区经济实力较强、发展较迅速的小型城
预计会有四大热土
市，以制造工业为主导，现代农业、旅游业为龙头的三产发展迅猛。自 2002年4月开始实行土地拍卖以来，胶南市的地价、房价节节上扬。2003年11月18日，胶南市土地拍卖成交 5块，土地面积约696510平方米，最高拍卖价格达到 1388．75元／平方米； 2004年 7月 2日，胶南土地拍卖成交11块，土地面积约151846平方米，最高拍卖价格达到413．18万元／亩。
单从土地的拍卖情况来看，西海岸将面临着又一轮的开发热潮。
辽阳路一带、李沧板块
在最近的一次讲话中，省委副书记、青岛市市委书记杜世成指出，“今后我们还是要做好基础建设，包括辽阳路以南的改造，第一是环境建设的突破，环境好了人气就来了；第二是基础设施，包括路、气、水、电基础设施……形成都市工业的发展基础。”
日前，辽阳路的整改已经动工，这让我们看到政府进行城市改造的执行力度，同时有业内人士预测，辽阳路的改造必将带动周边土地的增值。
另据了解，以经济适用房开发为主的李沧区，下半年也有几个大盘即将开盘或开工。
本版撰稿 传江 史德位
