青岛地产3大猜想，下半年还是卖方市场？
2004年被看作青岛地产界承前启后的年份，它能给青岛地产三年火爆做一个什么样的总结，又会为未来青岛地产的发展打一个什么样的基础？如前所述，上半年人们已经嗅到了变化的端倪，但却没有发现决定性的“拐点”，那么就关注下半年好了。当乐观和兴奋被理性变得“心平气和”，当暴利心态被科学合理的经济发展规律取代，人们对下半年岛城楼市也有了越来越多合理的想象。
1 小开发商面临洗牌
国家政策要求地产业更加理性，要求它走一条品牌化路线，这就意味着不成规模、没有追求的小开发商会被逐渐请出房地产这张餐桌。经济需要宏观把握，房地产不能演变为只为开发商谋利的工具，而是应该为经济大局挣梁打墙，所以从去年下半年开始，国家的土地政策和金融政策连续出台“猛招”，土地挂牌出售被制度化，土地开发年限严格，银行放贷门槛一抬再抬，种种政策之下，钱袋相对不大的小开发商已经开始步履维艰。
下半年小开发商会不会真的开始离开地产市场，资金上的窘迫会不会让他们眼瞅着熟透的蛋糕，无力品尝？“小地产商的末日还不会来得这么早”，业内人士普遍认为：最主要的原因还是青岛地产界事实上仍是一个卖方市场，需求量相对较大的特点让小开发商近两年内还不会有因为某个项目被套牢的危险。“但小开发商也要抓紧时间丰满自己的羽翼，”青岛金海岸房地产营销策划公司总经理龙江认为，“未来两年青岛地产将产生翻天覆地的变化，根据现在的政策，相当一批实力、资本不够的开发商如果两年后还维持原状的话，将肯定被市场淘汰！”
2 外地大鳄先“吃”局部
下半年是否有国内知名地产商来青扩展疆土？在城建、亚星等本地知名地产企业开始打拼外线之后，本地牌唱主角的岛城地产是否也能引来唱“英文歌”的“洋凤凰”？
“相对来说，青岛本地地产市场和国内比较成熟的地产城市还有差距！外来资本和外来公司的介入对青岛地产无疑是个好事！但事实上，外地地产商和地产资本下半年大规模入青的局面不会出现，而一些局部区域出现外来户却比较正常！”业内人士指出。
其实上半年就有外地地产商入青，5月14日，市北区人民政府与和记黄埔地产有限公司、加拿大邪平世博地产有限公司签署了合作开发建设占地 25平方公里的青岛中央商务区的意向书，而随着奥运项目动工，奥运区域外来公司入青的几率也将加大。
但青岛也有自己特殊的情况，就是建设用地零星分布，可供拍卖的大面积用地少而又少，对那些胃口特大的国内知名地产商来说，“青岛牌大盘”是很难吊起他们胃口的。
同样的道理，青岛地产一天没有赶上京、沪、广、深的步伐，外地成熟地产商进青大展宏图也只是时间问题。青岛的建设用地储备量并不太少，有大片待改造的老城区，随着政府对用地方式的统一管理，相信青岛很快就将出现吸引大鳄们施展拳脚的“大场子”。
3 未来还是卖方市场
心理变化起于供求矛盾的缓解。随着岛城房产市场的逐渐放量，市民购房持币待购心理逐渐流行，供求矛盾表面上开始缓解，开发商高高在上的神坛也开始出现动摇。去年同期，有人说开发商挖个坑能卖钱还会招来附和声，现在这种调子只能招骂。
高端市场价高了，卖得却少了，个别贵盘开始频繁更换代理商，与此同时，二手房中介更受消费者的追捧。这种情况下，开发商的心理会不会急转直下，购房者能不能在下半年就赢得上帝身份的归来？
“为时过早！”业内人士对购房者翘首以盼的买方市场的到来并不乐观。
“青岛地产实际上还是一个卖方市场”，龙江认为：“之所以今年上半年高端楼盘从火爆到平稳，一是因为价格因素，导致消费者购买心理的变化，观望情绪加重；二是紧缩银根的金融政策让不少炒家感到危险，他们暂时撤退让青岛的地产局部上相对有点冷！但实际上，有买房需求的还是大有人在，地产商和消费者的心理正处于激烈的拉锯中！”
心理不会变化，但开发商在营销模式上可能会借鉴一些外地同行的做法，刺激一下他们的楼盘销售。下半年，特价房、送装修等形式的销售策略可能会在青岛市场上出现，但应该也是局限于某一区域，整体层面的冷场不太可能出现。
来源：半岛都市报 本版撰稿 传江
1 小开发商面临洗牌
国家政策要求地产业更加理性，要求它走一条品牌化路线，这就意味着不成规模、没有追求的小开发商会被逐渐请出房地产这张餐桌。经济需要宏观把握，房地产不能演变为只为开发商谋利的工具，而是应该为经济大局挣梁打墙，所以从去年下半年开始，国家的土地政策和金融政策连续出台“猛招”，土地挂牌出售被制度化，土地开发年限严格，银行放贷门槛一抬再抬，种种政策之下，钱袋相对不大的小开发商已经开始步履维艰。
下半年小开发商会不会真的开始离开地产市场，资金上的窘迫会不会让他们眼瞅着熟透的蛋糕，无力品尝？“小地产商的末日还不会来得这么早”，业内人士普遍认为：最主要的原因还是青岛地产界事实上仍是一个卖方市场，需求量相对较大的特点让小开发商近两年内还不会有因为某个项目被套牢的危险。“但小开发商也要抓紧时间丰满自己的羽翼，”青岛金海岸房地产营销策划公司总经理龙江认为，“未来两年青岛地产将产生翻天覆地的变化，根据现在的政策，相当一批实力、资本不够的开发商如果两年后还维持原状的话，将肯定被市场淘汰！”
2 外地大鳄先“吃”局部
下半年是否有国内知名地产商来青扩展疆土？在城建、亚星等本地知名地产企业开始打拼外线之后，本地牌唱主角的岛城地产是否也能引来唱“英文歌”的“洋凤凰”？
“相对来说，青岛本地地产市场和国内比较成熟的地产城市还有差距！外来资本和外来公司的介入对青岛地产无疑是个好事！但事实上，外地地产商和地产资本下半年大规模入青的局面不会出现，而一些局部区域出现外来户却比较正常！”业内人士指出。
其实上半年就有外地地产商入青，5月14日，市北区人民政府与和记黄埔地产有限公司、加拿大邪平世博地产有限公司签署了合作开发建设占地 25平方公里的青岛中央商务区的意向书，而随着奥运项目动工，奥运区域外来公司入青的几率也将加大。
但青岛也有自己特殊的情况，就是建设用地零星分布，可供拍卖的大面积用地少而又少，对那些胃口特大的国内知名地产商来说，“青岛牌大盘”是很难吊起他们胃口的。
同样的道理，青岛地产一天没有赶上京、沪、广、深的步伐，外地成熟地产商进青大展宏图也只是时间问题。青岛的建设用地储备量并不太少，有大片待改造的老城区，随着政府对用地方式的统一管理，相信青岛很快就将出现吸引大鳄们施展拳脚的“大场子”。
3 未来还是卖方市场
心理变化起于供求矛盾的缓解。随着岛城房产市场的逐渐放量，市民购房持币待购心理逐渐流行，供求矛盾表面上开始缓解，开发商高高在上的神坛也开始出现动摇。去年同期，有人说开发商挖个坑能卖钱还会招来附和声，现在这种调子只能招骂。
高端市场价高了，卖得却少了，个别贵盘开始频繁更换代理商，与此同时，二手房中介更受消费者的追捧。这种情况下，开发商的心理会不会急转直下，购房者能不能在下半年就赢得上帝身份的归来？
“为时过早！”业内人士对购房者翘首以盼的买方市场的到来并不乐观。
“青岛地产实际上还是一个卖方市场”，龙江认为：“之所以今年上半年高端楼盘从火爆到平稳，一是因为价格因素，导致消费者购买心理的变化，观望情绪加重；二是紧缩银根的金融政策让不少炒家感到危险，他们暂时撤退让青岛的地产局部上相对有点冷！但实际上，有买房需求的还是大有人在，地产商和消费者的心理正处于激烈的拉锯中！”
心理不会变化，但开发商在营销模式上可能会借鉴一些外地同行的做法，刺激一下他们的楼盘销售。下半年，特价房、送装修等形式的销售策略可能会在青岛市场上出现，但应该也是局限于某一区域，整体层面的冷场不太可能出现。
来源：半岛都市报 本版撰稿 传江
